营改增后不动产的账务处理【2017-2018最新会计实务】

不动产“营改增”后财税处理及应注意的问题李勇;李鹏【期刊名称】《中国注册会计师》【年(卷),期】2017(000)012【总页数】4页(P113-116)【作者】李勇;李鹏【作者单位】武汉晴川学院管理学院;湖北省疾病预防控制中心【正文语种】中文自2016年5月1日起，我国全面实施“营改增”，不动产相关业务开始缴纳增值税。

由于不动产业务具有交易额大的特征，“营改增”后涉及到的增值税额也相应较大，不仅对企业当期的税额、现金流、税负等影响明显，对后续业务处理也有不小的影响，因此，本文梳理了相关财税处理，以期为“营改增”后不动产核算的财税实务处理提供参考。

表1 不动产进项税处理规定抵扣政策抵扣范围具体项目不得抵扣 2016年5月1日以前取得未取得扣税凭证的一次性抵扣房地产开发企业自行开发的房地产项目融资租入的不动产施工现场修建的临时建筑物、构筑物2016年5月1日以后购进用于不动产，并增加不动产原值未超过50%的购进货物设计服务建筑劳务分2年抵扣2016年5月1日以后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产直接购买接受捐赠接受投资抵偿债务2016年5月1日以后发生的不动产在建工程新建改建扩建修缮装饰2016年5月1日以后购进货物、设计服务、建筑劳务用于新建不动产2016年5月1日以后购进用于不动产改建、扩建、修缮、装饰，并增加不动产原值超过50%的购进货物设计服务建筑劳务一、取得不动产及改变用途的处理（一）相关规定不动产是指不能移动或者移动后会引起性质、形状改变的财产，包括建筑物、构筑物等，如住宅、商业营业用房、办公楼等。

根据财税[2016]36号文，以及国税总局[2016]15号关于《不动产进项税额分期抵扣暂行办法》公告的规定，我国全面“营改增”后，增值税一般纳税人取得在会计上按固定资产核算的不动产、不动产在建工程，购进货物、设计服务、建筑服务以及用于新建、改建、扩建、修缮、装饰不动产并增加不动产原值大于50%的，其进项税额分2年从销项税额中抵扣，第1年抵扣60%，第2年抵扣40%。

“营改增”后不动产的会计核算方式分析与研究“营改增”是指将原来的营业税改为增值税的税收制度改革。

随着“营改增”的推行，不动产业也迎来了历史性的变革。

在新的税制下，不动产业的会计核算方式也随之发生变化。

本文将对“营改增”后不动产的会计核算方式进行分析与研究。

1.会计核算基础发生变化“营改增”后，不动产业的纳税方式从以交易额为基础的营业税向以增值额为基础的增值税转变。

这意味着，在不动产业中，增值的计算和申报将成为一项新的核算工作。

同时，不动产业的购进、销售和租赁等均应遵循新的税务规定进行会计核算。

2.会计科目设置需要调整在“营改增”后，不动产业在会计处理时需要增加一些新的科目。

如增值税额、税金及附加、应纳税额等科目。

另一方面，部分科目将被调整。

例如，营业税费用科目将被替换为税金及附加科目，并将营业税处置科目更改为增值税科目。

3.会计核算流程需要重新设计在新的税法规定下，不动产业需要重新设计会计核算流程。

计提、抵扣和缴纳增值税等工作将成为不动产业的必笃之事。

尤其是在计提和抵扣增值税方面，需要处理大量的数据，因此不动产企业在人力和财务方面需要做好充分的准备。

“营改增”后，不动产业会计准则的制定也需要相应调整。

不动产企业应与相关部门沟通，了解准则的最新规定并及时调整应用。

在处理不动产租赁合同时，应注意新准则对租赁收入、租金支出、租赁合同履行期等方面的要求。

1.计提增值税对于不动产开发商来说，他们必须按照国家有关规定计提并支付增值税。

通常情况下，增值税的计提并不是单纯的增值税额按计算时点数额计提。

根据税法规定，增值税还需要进行增值税专用发票、纳税申报和税金及附加等环节的核算，因此在会计核算中也需要进行相应的操作。

2.抵扣增值税在购进或租赁不动产时，不动产企业可以申请抵扣所购或所租不动产的增值税。

抵扣的金额应该符合国家税务总局的相关规定。

抵扣的金额可以与购进或租赁支出进行挂钩，也可以计入应交增值税等科目当中。

营改增后一般纳税人不动产会计核算探析作者：刘玉春来源：《时代经贸·北京商业》 2018年第3期刘玉春【摘要】全面营改增后，将不动产纳入营改增范畴，对企业不动产相关业务会计核算的影响比较大。

本文通过举例分析一般纳税人不动产的会计核算，以期能对会计实务操作提供必要的参考。

【关键词】营改增；不动产；会计核算2016年3月23日，财政部、国家税务总局联合发布了《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号），自2016年5月1日起，营改增在全国范围内试点，将不动产纳入营改增范畴。

为便于征纳双方执行，国家税务总局于2016年3月31日发布了《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公布2016年第14号）和《不动产进项税额分斯抵扣暂行办法》（国家税务总局公布2016年第15号），对不动产增值税如何核算进行了明确解释。

本文拟对营改增后一般纳税人不动产会计核算、税费计算及纳税申报进行阐释。

一、一般纳税人取得不动产的会计核算（一）外部购入不动产的会计核算国家税务总局2016年第15号公告规定，增值税一般纳税人2016年5月1日后购入的不动产，其进项税额自取得合法有效的扣税凭证当期分2年从销项税额中抵扣，第1年抵扣比例为60%，第2年抵扣比例为40%。

由于不动产进项税额实行分期抵扣，一般纳税人应设置“应交税费-待抵扣进项税额”科目，用于核算待抵扣的进项税额。

取得扣税凭证的当月，将进项税额60%的部分记入“应交税费-应交增值税（进项税额）科目，进项税额40%的部分记入“应交税费-待抵扣进项税额”科目，待取得扣税凭证当月起第13个月，再将进项税额40%的部分由“应交税费-待抵扣进项税额”转入“应交税费-应交增值税（进项税额）”科目。

对于不同的不动产，纳税人应分别核算其待抵扣进项税额。

例1，甲公司为增值税一般纳税人，于2016年6月1日从某房地产公司购入一栋办公楼，当日收到了房地产公司开具的增值税专用发票，价款1000万元，增值税额为110万元，价税合计1110万元以银行存款转账支付。

营改增后房地产企业怎么做账-会计实务文档首发会计实务优秀获奖文档首发！营改增后房地产企业怎么做账-会计实务精选文档首发营改增后房地产企业怎么做账新制度中关于房地产企业成本核算的内容与《施工、房地产开发企业财务制度》(下称原制度)中的相关规定相比，房地产企业开发成本明细项目的具体核算内容发生了4个方面的变化。

引入作业成本法新制度的最大亮点是，引入了新的成本管理方法作业成本法。

体现在房地产企业开发成本核算来看，主要是将原制度在期间费用开支的部分费用计入了开发成本，使成本信息更加真实、完整。

主要项目有，将原制度在管理费用、销售费用开支的项目，计入了开发成本前期工程费。

比如安检费、质检费、标底编制费、交易中心手续费、招投标管理费以及临时围墙、围栏、围板的设计、建造、装饰费用等。

将原制度规定在管理费用、销售费用开支的项目，计入了开发成本开发间接费。

比如：预结算编制与审核费、质监费、安全监督费、工程保险费、广告设施及发布费、销售环境改造费、临时销售通道工程费、售楼处装饰装修费、样板间费用、前期物业管理费等。

将原制度规定在销售用度开支的项目，计入了开发成本基础设施建设费。

比如，开发项目内的各种指示牌、标识牌、示意图、垃圾桶、座椅、阳伞等室外零星设施用度。

新增借款用度项目无论是原制度还是国家的企业所得税、土地增值税税收政策规定，房地产企业的成本项目均为6个，即土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费、开发间接费。

会计实务优秀获奖文档首发！而《新成本制度》在房地产企业原本的6个成本项目基础上，新增了第7个成本项目借款用度，并明确规定其用来核算吻合资本化条件的借款用度。

也就是说，对房地产企业在商品房开发过程当中，即取得《施工许可证》后工程开工至工程竣工交付取得《大产权证》期间，因房地产开发项目借款而发生的用度，需求进行资本化处理，计入开发成本借款用度核算。

这一变化，解决了房地产企业核算借款用度计入哪个成本项目的难题，对企业来讲是一大。

增值税会计科目与账务处理又出新规定【2017至2018最新会计实务】为进一步规范增值税会计处理，财政部发布了《关于印发〈增值税会计处理规定〉的通知》(财会[2016]22号，以下简称《会计处理规定》)。

会计科目及专栏设置《会计处理规定》包括会计科目及专栏设置、账务处理、财务报表相关项目列示等内容。

对于会计科目及专栏设置，《会计处理规定》明确，增值税一般纳税人应当在“应交税费”科目下设置“应交增值税”、“未交增值税”、“预交增值税”、“待抵扣进项税额”、“待认证进项税额”、“待转销项税额”、“增值税留抵税额”、“简易计税”、“转让金融商品应交增值税”、“代扣代交增值税”等明细科目。

(一)“应交增值税”明细科目增值税一般纳税人应在“应交增值税”明细账内设置“进项税额”、“销项税额递减”、“已交税金” 、“转出未交增值税”、“减免税款”、“出口抵减内销产品应纳税额”、“销项税额” 、“出口退税”、“进项税额转出”、“转出多交增值税”等专栏。

1.“进项税额”专栏，记录一般纳税人购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或不动产而支付或负担的、准予从当期销项税额中抵扣的增值税额;2.“销项税额抵减”，记录一般纳税人按照现行增值税制度规定因扣减销售额而减少的销项税额;3.“已交税金”专栏，记录一般纳税人当月已交纳的应交增值税额;4.“转出未交增值税”和“转出多交增值税”专栏，分别记录一般纳税人月度终了转出当月应交未交或多交的增值税额;5.“减免税款”专栏，记录一般纳税人按现行增值税制度规定准予减免的增值税额;6.“出口抵减内销产品应纳税额”专栏，记录实行“免、抵、退”办法的一般纳税人按规定计算的出口货物的进项税抵减内销产品的应纳税额;7.“销项税额”专栏，记录一般纳税人销售货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或不动产应收取的增值税额;8.“出口退税”专栏，记录一般纳税人出口货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产按规定退回的增值税额;9.“进项税额转出”专栏，记录一般纳税人购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或不动产等发生非正常损失以及其他原因而不应从销项税额中抵扣、按规定转出的进项税额。

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营改增后不动产的账务处理[会计实务优质文档]
【本集提示】营改增前后购进不动产的账务处理有什么不同?营改增前后销售不动产的账务处理有什么区别?
【法规政策】
国家税务总局2016年15号公告规定增值税一般纳税人(以下称纳税
人)2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产,以及2016年5月1日后发生的不动产在建工程,其进项税额应按照本办法有关规定分2年从销项税额中抵扣,第一年抵扣比例为60%,第二年抵扣比例为40%.取得的不动产,包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股以及抵债等各种形式取得的不动产.纳税人新建、改建、扩建、修缮、装饰不动产,属于不动产在建工程.房地产开发企业自行开发的房地产项目,融资租入
的不动产,以及在施工现场修建的临时建筑物、构筑物,其进项税额不适用上述分2年抵扣的规定.
财办会(2016)27号文件规定购进不动产或不动产在建工程按规定进项税
额分年抵扣的账务处理.一般纳税人自2016年5月1日后取得并按固定资产核算的不动产或者 2016 年 5 月 1 日后取得的不动产在建工程,其进项税额按现行增值税制度规定自取得之日起分 2 年从销项税额中抵扣的,应当按取得成本,借记”固定资产”、”在建工程”等科目,按当期可抵扣的增值税额,借记”应交税费——应交增值税(进项税额)”科目,按以后
期间可抵扣的增值税额,借记”应交税费——待抵扣进项税额”科目,按
应付或实际支付的金额,贷记”应付账款”、”应付票据”、”银行存款”等科目.尚未抵扣的进项税额待以后期间允许抵扣时,按允许抵扣的金额,借记”应交税费——应交增值税(进项税额)”科目,贷记”应交税费——。

“营改增”后不动产的会计核算方式分析与研究“营改增”是指将增值税由货物和劳务税改为营业税的一项改革措施。

这一改革对于不动产行业的会计核算方式带来了一定的影响和变化。

本文将分析和研究“营改增”后不动产的会计核算方式。

不动产的会计核算方式主要有两种：按照成本模式核算和按照收入模式核算。

按照成本模式核算是指企业按照不动产的成本进行会计核算，包括购置成本、建设成本、融资成本等。

按照收入模式核算是指企业按照不动产的出租收入进行会计核算，包括租金收入、其他经营收入等。

在“营改增”之前，不动产行业通常采用按照成本模式核算。

由于不动产行业的特殊性，成本模式核算存在一些问题，例如成本核算周期长、核算难度大、成本分摊方式不合理等问题。

“营改增”后，不动产行业可以选择按照收入模式核算。

这样做有以下几个优点。

按照收入模式核算可以减少成本核算的复杂性，降低成本核算的难度。

按照收入模式核算可以缩短成本核算周期，提高成本核算的效率。

按照收入模式核算可以更好地体现不动产的价值创造过程，使企业更加注重不动产的经营管理。

按照收入模式核算也存在一些问题。

收入模式核算依赖于不动产的出租收入，而不动产的出租收入可能存在波动性较大的情况，会对会计核算造成一定的不确定性。

收入模式核算对不动产的经营管理要求更高，需要企业更加注重租金收入的实际回收情况，否则会影响会计核算的准确性。

收入模式核算需要与税收政策相结合，遵守相关的税务规定和会计准则，确保会计核算的合规性。

为了解决不动产会计核算方式的问题，可以采取一些措施。

建立完善的不动产会计制度，明确不动产的会计核算方式和处理方法。

加强对不动产会计核算人员的培训和教育，提高其专业技能和识别能力。

与税务部门密切合作，及时了解和适应税收政策的变化，确保会计核算的合规性和一致性。

“营改增”对于不动产的会计核算方式带来了一定的变化，不动产行业可以选择按照收入模式核算。

不动产的会计核算方式选择需要根据实际情况和公司的特点进行综合考虑，以确保会计核算的准确性和合规性。

一、房地产业1、预收款借：库存现金或银行存款贷：预收账款—某号楼—某业主2、次月上交上月预收款的税金:（按上月的预收款全部金额÷1.11%×3%）借：应交税费—应交增值税-已交税贷:银行存款3、实际销售房屋并向业主开票：（注意:这里要有售房的实际面积）借：预收账款—某号楼-某业主（预收的首付款)库存现金（用现金补付的房款）其他货币资金—通联公司(刷银联卡和通联卡补付的房款）银行存款（刷专业银行卡直接到账的和开来支票的）贷：主营业务收入—某号楼—销售收入应交税费—应交增值税—销项税4、付给政府及土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。

借：开发成本—某小区或某项目部—土地开发—土地征用费贷：银行存款4、月末抵减支付给政府的土地款可抵减的收入=（本期实际销售的建筑面积÷可供出售的全部建筑面积×实际支付给政府的全部地价款）÷1.11可抵减的销项税= 可抵减的收入×11%借：主营业务收入—某号楼—可抵减收入应交税费-应交增值税-销项税贷：主营业务成本—某号楼成本5、结转增值税（销项税贷方—销项税借方）—进项税+进项税转出-上月留抵不可抵扣的项目中：居民日常服务：居民日常服务,是指主要为满足居民个人及家庭日常生活需要提供的服务，包括市容市政管理、家政、婚庆、养老、殡葬、照料和护理、救助救济、美容美发、按摩、桑拿、氧吧、足疗、沐浴、洗染、摄影扩印等服务。

其他生活服务：其他生活服务，是指除文化体育服务、教育医疗服务，旅游娱乐服务、餐住宿服务和居民日常服务饮之外的生活服务。

二、建筑施工业:（一）适用一般计税方法计税的，应预缴税款=(全部价款和价外费用—支付的分包款) ÷(1+11%）×2%（二)适用简易计税方法计税的，应预缴税款=(全部价款和价外费用—支付的分包款) ÷（1+3％）×3%根据上属规定：一、采用一般计税方法的1、支付分包括时开来增票的：借:工程施工—甲工程—分包工程费应交税费—应交增值税—进项税贷：应付账款-A公司2、建筑业开票结算(按开票金额）借：主营业务成本—甲工程工程施工—甲工程—毛利贷：主营业务收入—甲工程应交税费—应交增值税—销项税3、在异地预交税金时，(工程开票收入—支付的分包工程款)÷1.11×2％借：应交税费—应交增值税-已交税贷：银行存款二、采用简易征收方法的1、支付分包括时开来普票的：借:工程施工—甲工程-分包工程费贷：应付账款-A公司2、开票结算（按开票金额）借：主营业务成本—甲工程工程施工—甲工程—毛利贷:主营业务收入-甲工程-工程收入应交税费—应交增值税3、冲转分包工程费：（支付的分包工程款×3%）借：主营业务收入—甲工程—可抵减分包工程款（支付的分包工程款÷1.03 应交税费—应交增值税（支付的分包工程款÷1.03×3％）贷:主营业务成本—某工程或：借：应交税费—应交增值税（支付的分包工程款÷1.03×3%）贷:主营业务成本—某工程3、在异地预交税金时，工程开票收入—支付的分包工程款后的余额×3%借：应交税费-应交增值税-已交税贷：银行存款三、餐饮服务业:购进初级农产品,菜等，酒店可同农民到国税代开增值税发票,可以抵扣13％一般餐饮业多数选小规模纳税人，即便你选择一般纳税人，也可按简易征收法计税，3％但是酒店不可以开出专用增票。

“营改增”后不动产的会计核算方式分析与研究随着国家税收改革的深入进行，营业税逐步被增值税替代，其中包括不动产领域的税收政策也发生了变化。

在不动产领域，原来的营业税税收政策已经被营改增所取代，这对不动产的会计核算方式带来了一定的影响。

本文将对营改增后不动产的会计核算方式进行深入分析与研究，希望能够对相关从业人员有所帮助。

一、营改增政策对不动产的影响营改增是指增值税改革，在不动产领域的具体表现是原来的营业税被增值税所取代。

根据国家相关政策文件的规定，在营改增政策下，不动产的交易将不再适用营业税，而改为适用增值税。

这就意味着不动产从业者需要深入了解增值税政策，并对不动产的交易进行相应的会计处理。

营改增政策对不动产的影响主要体现在以下几个方面：1. 税率变化：营业税与增值税的税率存在差异，不动产交易的税负也会随之发生变化；2. 税基变化：增值税与营业税的征税对象和计税基础也存在较大差异，需要对不动产交易的计税基础进行重新确认；3. 会计核算方式的调整：由于税收政策的变化，不动产从业者需要调整相应的会计核算方式，确保交易能够合规并准确反映在财务报表中。

针对营改增政策对不动产的影响，不动产从业者需要调整相应的会计核算方式，以确保交易能够合规并准确反映在财务报表中。

具体而言，不动产的会计核算方式调整主要包括以下几个方面的内容。

1. 税负核算方式调整在营改增政策下，不动产交易的税负将会发生变化，从营业税变为增值税。

不动产从业者需要调整相应的税负核算方式，进行增值税的核算和申报。

在会计核算中需要将增值税计入成本或开支，确保能够合规反映在财务报表中。

2. 征税对象的确认在营改增政策下，增值税的征税对象与营业税存在一定的差异，不动产从业者需要重新确认不动产交易的征税对象，合理确定增值税的征税标准，确保在税务上合规纳税。

3. 财务成本的调整营改增政策下，不动产交易的财务成本也会发生一定的调整，需要将增值税纳入到财务成本中，重新进行成本核算，确保能够准确地计入财务报表中。