第一章房地产估价概论

第一章房地产估价概论一、本章所占分值年份2010年2011年2012年2013年2014年2016年平均值分值9 9 11 6．5 6 5．5 7．7 说明：全书共12章（2017年教材调整至10章，考虑历史分值统计延续性，今年仍按12章统计，不再赘述），不考虑最后一道大题（计算题）所占分值20分，每章客观题平均为6．7分。

本章有的客观题考点涉及两章内容的，各章所占分值按50%计算。

本章是教材的次重点章，近6年考试平均分为7．7分，分值比重仅次于四大估价方法所在章的分值，本章概念性考点较多，有两个一级考点，三个二级考点，其余均为三级考点。

有计算型客观题：房地产损害赔偿的需要。

二、重要考点第一节对房地产估价的基本认识【专业估价的五个特点】1．与非专业估价相比，专业估价的特点有（）。

（2007年题库）A．是一种专业意见B．估计价格或价值C．实行有偿服务D．承担法律责任E．估价作业日期长【答案】ACD【题库解析】非专业估价可以估计价格或价值。

2．某注册房地产估价师拟购买A市C区的一套多层住房，该估价师根据自己对该套住房实物、权益、区位等的勘查、分析，运用适当方法对该套住房进行了估价，并最终以接近于该估价值的价格成交。

该估价师对该住房的估价是专业房地产估价。

（2007年题库）【答案】×【题库解析】此估价不符合具有公信力、有偿服务和承担法律责任的特点。

【传统价值评估业务范畴】1．下列房地产估价相关活动中，属于传统价值评估业务范畴的是（）。

（2010年题库）A．高层建筑地价分摊B．房地产投资价值评估C．因环境污染导致的房地产价值减损评估D．城市房屋拆迁中的停业损失评估【答案】B【题库解析】房地产估价师和房地产估价机构除了从事传统价值评估业务（即为了各种估价目的，对各种房地产的各种价值进行评估），还经常从事房地产价值评估相关业务和房地产咨询业务，如：房地产价值分配业务、房地产价值减损评估业务、房地产价值提升评估业务、相关经济损失评估业务和房地产咨询业务。

房地产估价师《理论与方法》考试大纲房地产估价师《理论与方法》考试大纲导语：房地产估价和土地估价师的资格认证可以通过技术体系互融进行合并。

下面和店铺一起来看看房地产估价师《理论与方法》考试大纲。

希望对大家有所帮助。

第一章房地产估价概论考试目的本部分的考试目是测试应考人员对房地产估价的含义、特点和必要性，现实中对房地产估价的各种需要，房地产估价的要素，房地产估价师的职业道德，中国房地产估价行业发展状况等的了解、熟悉和掌握程度。

考试内容第一节对房地产估价的基本认识一、房地产估价的含义(一)专业估价与非专业估价的区别(二)专业房地产估价的概念(三)估价与评估的异同(四)国外和港台地区对房地产估价的称谓及定义二、房地产估价的特点(一)房地产估价是评估房地产的价值而不是价格(二)房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价(三)房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证(四)房地产估价有误差但误差应在合理的范围内(五)房地产估价既是科学也是艺术三、房地产估价的必要性(一)专业估价存在的基本前提(二)房地产需要专业估价(三)房地产估价在估价行业中占主体第二节对房地产估价的各种需要一、房地产抵押的需要二、房地产征收征用的需要三、房地产税收的需要四、房地产保险的需要五、房地产转让和租赁的需要六、国有建设用地使用权出让的需要七、房地产分割的需要八、房地产损害赔偿的需要九、房地产争议调处和司法鉴定的需要十、企业有关经济行为的需要十一、房地产行政管理的需要十二、其他方面的需要第三节房地产估价的要素一、估价当事人(一)估价委托人(二)房地产估价机构(三)注册房地产估价师二、估价目的三、估价时点四、估价对象五、价值类型六、估价依据七、估价假设八、估价原则九、估价程序十、估价方法十一、估价结果第四节房地产估价师的职业道德第五节中国房地产估价行业发展概况一、以法律的形式确立了房地产估价的地位二、建立了房地产估价师执业资格制度三、设定了房地产估价师资格和房地产估价机构资质行政许可四、成立了房地产估价行业组织五、发布了房地产估价的部门规章和规范性文件六、制定了房地产估价国家标准和相关指导意见七、形成了较完善的房地产估价理论方法体系八、深化和拓展了房地产估价业务九、形成了公平竞争的房地产估价市场十、积极开展了国际交流合作考试要求1.熟悉房地产估价的含义;2.掌握房地产估价的特点;3.熟悉房产估价的必要性;4.掌握房地产抵押的需要;5.掌握房地产征收征用的需要;6.熟悉房地产税收的需要;7.了解房地产保险的需要;8.熟悉房地产保险的需要;9.掌握国有建设用地使用权出让的需要;10.熟悉房地产分割的需要;11.掌握房地产损害赔偿的需要;12.掌握房地产争议调处和司法鉴定的需要;13.熟悉企业有关经济行为的需要;14.了解房地产行政管理的需要;15.了解其他方面的需要;16.熟悉估价当事人;17.掌握估价目的;18.熟悉估价时点;19.掌握估价对象;20.掌握价值类型;21.熟悉估价依据;22.熟悉估价假设;23.熟悉估价原则;24.熟悉估价程序;25.熟悉估价方法;26.熟悉估价结果;27.掌握房地产估价师的职业道德;28.熟悉中国房地产估价行业发展概况。

【理论与⽅法】第⼀章　房地产估价概论第⼀章　房地产估价概论 教材精讲班学习要求 初步浏览⼀遍教材，对照考试⼤纲，在教材上把属于理解和应⽤层次考核要求的知识点划出来。

对课程内容有基本的了解，再开始听课，⾃⼰读书的时候，以理解为原则，对于理解有困难和障碍的内容，在教材上做记号。

听课的时候，对照⽼师的讲解，和⾃⼰的理解做印证，看⾃⼰的理解有⽆偏差；对于做了记号不理解的内容，重点听⽼师的讲解，听后要能够理解。

教材精讲班不做知识点记忆的要求，在习题强化之后，重点记忆未理解和掌握的知识点。

考试⽬的 测查应试⼈员对房地产估价的含义、特点和必要性，现实中对房地产估价的各种需要，房地产估价的要素，房地产估价职业道德，中国房地产估价⾏业发展状况的了解、熟悉和掌握程度。

第⼀节　对房地产估价的认识 ⼀、房地产估价的含义（熟悉） 1.专业房地产估价与⾮专业房地产估价的区别 专业/⾮专业五⼤不同（重要考点）： ①专业机构和专业⼈员——专业机构指具有⼀定数量的估价专业⼈员等条件，专门从事有关估价活动的单位（估价机构）。

专业⼈员指具有估价专业知识及实践经验、专门从事有关估价活动的个⼈（估价师和估价员）。

②专业意见——最终的估价结论，不是⽤直觉或仅凭经验得出，⽽是按严谨的程序，根据有关资料数据，采⽤科学的⽅法，经过审慎的分析、测算和判断得出，较客观合理。

③公信⼒——专业机构和专业⼈员完成，估价结果较客观合理，所以具有证明效⼒，能使⼈们（社会公众）信服、认可或接受。

④有偿服务——接受委托⼈的委托，有偿服务，向委托⼈收取费⽤。

⑤法律责任——疏忽或过失造成委托⼈或其他第三⽅损失，承担的法律责任：责令限期改正、⾏政处罚、民事赔偿责任、刑事责任。

【例题】某注册房地产估价师拟购买A市C区的⼀套多层住房，该估价师根据⾃⼰对该套住房实物、权益、区位等的勘查、分析，运⽤适当⽅法对该套住房进⾏了估价，并最终以接近于该估价对象价值的价格成交。

房产评估师教材房产评估师教材第一章：房地产评估概论1.1 房地产评估的定义和作用1.2 房地产评估的发展历程1.3 房地产评估师的职责和要求1.4 房地产评估的法律法规第二章：房地产市场及其评估方法2.1 房地产市场的分析与预测2.2 房地产市场的监测和数据分析2.3 房地产评估的比较法2.4 房地产评估的收益法2.5 房地产评估的成本法2.6 房地产评估的综合法第三章：房地产评估报告的撰写3.1 房地产评估报告的基本要素3.2 房地产评估报告的格式和结构3.3 房地产评估报告的语言表达技巧3.4 房地产评估报告的审查与修改第四章：市场价值评估4.1 市场价值评估的原则和方法4.2 市场价值评估的市场调研和数据分析4.3 市场价值评估的估价过程和程序4.4 市场价值评估的风险与不确定性第五章：投资价值评估5.1 投资价值评估的定义和要素5.2 投资价值评估的基本原理和方法5.3 投资价值评估的研究和分析5.4 投资价值评估的风险与不确定性第六章：金融机构贷款抵押评估6.1 贷款抵押评估的概述和流程6.2 贷款抵押评估的特点和要求6.3 贷款抵押评估的估价方法和技巧6.4 贷款抵押评估的案例分析和实务操作第七章：农地、工业厂房评估7.1 农地评估的特点和方法7.2 工业厂房评估的特点和方法7.3 农地、工业厂房评估的案例分析和实务操作第八章：法律评估、遗产评估8.1 法律评估的概述和要求8.2 遗产评估的概述和方法8.3 法律评估、遗产评估的案例分析和实务操作第九章：案例分析与实践操作9.1 典型案例分析和评估实务操作9.2 现实问题的解决和方法探讨9.3 评估师的职业道德和素质要求这本教材是为了帮助房地产评估师们更好地理解房地产评估的理论和实务知识，提高其专业能力和水平而编写的。

通过系统全面地介绍房地产评估的相关知识，使评估师们能够运用科学的方法和技巧，准确地评估不同类型房产的价值，为客户提供专业的评估服务。