某地块项目前期策划报告.pptx

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某商业项目前期策划方案(PPT 106张)

区位
人口
交通
三至五年内版块内居住人口达到15万，足够支撑10万平米左右大型商业购物中心
江北区洪塘版块房地产市场经历了07年的热炒之后，价格普遍上涨2000元/平方米，均价达到7500元/平米，尽管如此，这个价格相比较于宁波市、郊区其他地段仍然具有吸引力，因此吸纳了众多购房者，目前版块内商品房总建面积达到50～60万平米，另有新建经济适用房8个小区，加上之前3个，总共11个，总建面积达110万平米；三至五年内交付入住，按此计算，三至五年内版块内居住人口将达到15万。
区位
人口
交通
洪塘成为宁波北部重要交通集散区

洪塘街道是宁波城市重要的北部交通集散区，同时承担着宁波中心城区重要的交通缓冲区功能。具有“北部门户、交通枢纽、多式立体、集疏通达” 的特征。江北大道横贯辖区,宁慈公路穿城而过，交通大动脉——杭州湾大通道建成后，洪塘将成为“上海2小时经济圈”融入宁波中心城区的落脚点。随着江北西区规划的出台，以西外环机场路、北外环连接线、绕城高速公路、北旅游线、江北大道拓宽工程等为主体的大交通格局正在快速形成。未来机场路延伸段和北环西路的全线开通也将大大缩短洪塘与市中心的距离规划中的轻轨4号带来更加便捷的交通体验。随着区内楼盘的交付也将带动日常公交路线班次的增加。
宁波江北洪塘商业项目前期策划
项目概况
项目概况：总用地面积12.5公顷，建面 17.03万平米。
一号地块：占地1.6公顷，容积率为2.3，建筑密度28％，建筑面积 3.6万平米,该用地为酒店。
规划江北洪塘商业中心为区域商业中心，选址于洪塘街道新区内，东靠机场路，总用地控制在6公顷内，商业营业面积控制在8万平方。

某商住地块项目前期策划报告(PPT 100页)_7792

其他投资同比增长
41.6% 16.5% 25.2% -5.9% 44.5% 54.2% -31.8% 43.4% 25.7%
2021/3/3
广东近年上半年房地产开发投资走势
按用途划分，住宅同比增长32.8%；办公楼、商业用房和其他用房投资同比分别增长69.5% 、23.5%和25.7%。其中，办公楼投资增幅同比提高30.5个百分点，住宅投资增幅提高了2.8 个百分点。而商业用房
2010年 1507.92 32.8%
2011年 1993.33 32.2%
-20%
广东近年上半年房地产开发投资走势
从近年同期的数据来看，2003-2008年房地产开发投资同比增速逐年提高；受国内外经济环境影响，2009年出现负增长，2010年逐渐恢复；受宏观调控与投资惯性影响，今年上半年房地产开发投资同比增长32.2%，增速同比下降0.6个百分点。
50%
0%
0 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年
商品房销售面积(万㎡)
790.35 1003.99 1173.02 1268.82 2195.23 2526.73 2012.58 2945.68 2851.49 3336.80
商品房销售额(亿元)
263.37 335.20 444.00 473.97 1092.75 1487.44 1180.20 1811.08 2059.93 2588.35
商品房均价 (元/㎡)
3332 3339 3785 3735 4978 5887 5864 6148 7224 7757
商品房销售面积同比增长
57.08
80.83 6.6% -34.6% -3.8%

某项目前期策划报告(PPT 102页)

项目整体区位条件小结
项目地理位置及周边环境优劣势说明
优势： ✓北邻京哈高速及102国道，南邻103和京沈高速，距CBD核心区30公里； ✓周边交通路网丰富，国道、高速路多条快速路环绕，路况好方便车行； ✓地处通州潮白新城西端，坐拥潮白河水岸资源，未来发展潜力巨大，未来配套设施齐全。 ✓北京稀缺水畔资源，地块河堤两岸约5万亩平原森林覆盖，环境舒适湿润，含氧量高。 ✓作为北京郊区经济发展带，未来区域发展前景乐观，高端产业型人员集中聚集区域。
13
14
4
3
1
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9
8 10
5
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2 12
13
案例一：沈阳
1. 玄关 2. 客用卫生间 3. 艺术廊道 4. 客厅 5. 品酒区/麻将区 6. 餐厅 7. 西式厨房 8. 中式厨房 9. 工作阳台 10.11.佣人房 12.阳光花房 13.景观阳台 14.书房 15.16.17.18
主卧室/更衣室 /浴室/观景阳台 19.起居室 20.21.22.卧室A/浴室 /景观阳台 23.24.卧室B/浴室 25.景观阳台
势必成为“商贾云集之地，物阜人丰之所”
区域发展
大厂潮白新城——空间规划
空间结构为——“一城”、“两带”、“三园”
“一城”是指大厂县城；
“两带”：一是102国道经济带，二是潮白河生态景观带；
“三园”：即夏垫邵府工业园、祁各庄现代服务产业园和陈府都市农业示范园。
区域发展
大厂潮白新城——产业规划布局
金地·长青湾
23 24
25
18
21 15
22
20 19
16 17

辅助户型：全景观奢华三居（260 ㎡）

某地块项目开发策划概略方案PPT(共 46张)

对局策略充分发挥自身优势，建造区域标杆项目。品质、服务、诚信感动消费者。加大营销力度，迅速奠定自己品牌地位。政府基建、规划、宣传上的支持与配合。
028
1.5 市场态势分析与对局策略——
市场态势分析区域价值远低于禅城；区域价格上涨快；禅城、桂城的后花园；本区域功能规划前景好。
★传统产业转型升级再创新绩
树立产业链招商和载体招商理念，加快建设国家级循环经济园区、纺织科技大厦等一批产业载体，引进啟盛、昱升、碧泉等一批新项目。新国际轻纺城选址大岸片区，已完成征地工作，正在开展土地整理和项目规划。纺织企业继续加大技改力度，全年引进各类先进设备795台套，投入资金3.1亿元。
★ 拓功能，优环境，城市格局日渐清晰
因为本项目负有与一般地产项目不同的责任，因此定位逻辑顺序也不同一般地产项目。
031
2.2 目标市场定位范畴——
目标市场范畴包括两个方面：
① 目标区域市场； ② 目标消费人群。
目标区域市场区域发展战略的目标市场区域范围，本项目可辐射的市场区域范围
目标消费人群具体针对的消费阶层，界定消费人群范围。
2.6 目标市场区域说明——
禅城、南海
顺德、三水、高明周边市、投资客
本项目与周边的地缘沟通关系，决定项目的市场区域范围，本项目与禅城地缘关系更加密切，因此本项目的区域市场战略为：
主场区域市场——禅城、南海；核心区域市场——顺德、三水、高明；
战略区域市场——周边市、资客。
区域市场主次关系将决定未来项目推广重点区域范围，塘厦镇将是本项目营销的主攻战场。
“蒙娜丽莎地块”项目开发策划概略方案
大浪淘沙！英雄始出！
10年代的中国房地产，必将是巅峰对决的营销房地产时代！只有超级的营销人才和团队，才能打造超级的房地产航母！房地产无要素，关键在策划！ “媒体炒作＋专业操作＋资源整合”，是房地产开发的必要手段！专业所以领先，出奇方能制胜！

中原福州市金山橘园洲地块项目前期策划报告55PPT

中原-福州市金山橘园洲地块项目前期策划报告-
55PPT
2020/11/3
中原福州市金山橘园洲地块项目前期策划报告55PPT
路线
市场调研分析分析及定位各项规划建议
中原福州市金山橘园洲地块项目前期策划报告55PPT
突围
取势
如何借势发力
明道
明确突围方向
优术
选择突围之术
中原福州市金山橘园洲地块项目前期策划报告55PPT
福州市房地产 1 市场调研分析
项目市场研究 2 区域的界定
项目片区市场
3
分析
项目周边楼盘 4 调查分析
相关区域楼盘 5 调查分析
小结：
➢ 金山生活区房地产开发相对较集中，主要以中高档住宅为主，部分为经济适用房
➢ 建筑类型相似，多欧式风格，以多层、小高层居多，其他还有联排、双拼、叠加及少量独栋别墅
——中高档装修、高档豪华装修 ——单价3000元/平方米以上或总价40万以上
中原福州市金山橘园洲地块项目前期策划报告55PPT
2 项目分析及定位
本项目分析分析项目定位
中原福州市金山橘园洲地块项目前期策划报告55PPT
金山橘园洲地块项目
项目分析定位项目地盘分析 ——1、区位
3、形状
2、景观 4、配套
小结： ➢ 金山区住宅用地投放量大 ➢ 房地产开发竞争非常激烈 ➢ 住宅供应量略大于需求量 ➢ 住宅开发特色产品不多 ➢ 高层住宅产品目前仍是空白 ➢ 配套逐步完善 ➢ 房价稳步上涨
小结： ➢ 别墅投放量与需求量都很大 ➢ 多集中在沿江区域、仓山区 ➢ 价格相对较低，潜在客户多 ➢ 政府控制用地，未来供应少
积户型 ✓ 居住标准要求提升
居民购买力趋势

【策划方案】重庆永川项目地块前期策划报告_83PPT_XXXX

家整体发展战略。
工业总产值超过10000亿元。
2010年5月5日国务院正式批准回复同意设立重庆两江新区。
重庆，发展机遇史无前例！
1990年4月18日党中央、国务院做出开发开放浦东决策。
1980年8月26日全国人大常委会通过《广东省经济特区条例》，深圳等经济特区成立。
重庆房地产市场现状及预测
第一个阶段：是从1998年到2002年，这是中国房地产市场新周期的起点，在此期间，自住型购房消费占主流，房价上涨缓慢；
重庆房地产市场现状及预测
政策导向分析
重庆房地产市场现状及预测
政策导向分析
在房价不断高涨的压力下，2010年房地产市场的调控政策由2009年“宽松”逐渐转为“严厉”。中国人民银行两次上调存款存款准备金以收紧货币、要求非主营房地产央企退市、中央政府连续下发“国11条”和“国19条”文件明确调控方向，而4月底出台的“新国十条” 要求“实行更为严格的差别化住房信贷政策”以购房贷为着力点，是近年来少有的严厉调控政策。而重庆5月底出台的“渝十条”新政相对于中央政策较为“温和”，未对三套房停贷调控措施，并同时对首次置业以按揭方式支付的主城纳税人实行财政补助，有保有压的调控措施，虽然在短时间内对重庆房地产市场造成一定影响，但在“两江新区”等利好规划的影响下，重庆楼市迅速恢复火爆局面。
2005
2006
2007
2008
2009
GDP总值(亿元)
GDP增幅
100.0% 80.0% 60.0% 40.0% 20.0% 0.0%
43.8% 45.6% 44.2% 41.1% 39.20%
39.1% 40.5% 41.5% 46.8% 50.0% 17.2% 13.9% 14.3% 12.1% 10.80% 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年

地块前期定位报告_图文

14565 11884 13658 12341 13302 13900 14040 11916 11548 14042 11952 22676 15237 12670
成交金额
供求比
1346460523
1.3
6978911530
0.7
747040437
1.1
3736526741
0.8
426158633
定位核心要素 1、不适宜规划高端改善产品，例如别墅和洋房，以高层或小高层首置小户型为主 2、通过户型创新、引入和社区配套、若比邻服务等做差异化区隔竞品
回顾本案特征，结合定位难点分析，我司认为本案可定位为：
大学城北中高端善居住宅，即善居系列
定位验证
保利善居系列
致力以住宅体现和谐的人文关怀，打造适合都市人生活的多元化成熟居住模式，营造成熟、舒适、有品位的人居氛围与归属感，锻造精细生活细节，以优越居住理念，满足自我享受的新富家庭对生活品质的追求和对价值空间的关注，以突出的项目个性和特有的生活情调在核心板块引领主流生活。
路、之江东路，公交390路
城区较远
4、配套
5、容积率 6、体量
商业依赖住宅底商，商业大配套位于德胜路以南沿江板块，中小学、幼儿园配套丰富
紧邻生活配套匮乏
2.6 占地5.4万方，建面13.6万方
适合做小高层+高层中等，适中
7、不利因素
西北侧1.5公里紧邻下沙北工业区，周边多为未出让土地
轻度空气污染，现有生活配套匮乏
供应面积 0
68029 633315 151645
0 0 45611 0 0 0 0 62361 0 960962
供应套数 0
962 6310 877

SL中山坦洲地块前期的的策划的报告204页PPT

C-研判矛盾点
现实--理性的目标--非理性的契机—突破点
Q-确定战略
Q1：偏离市场热点置业区域,如何挖掘区域价值? Q2：区内客户的支撑度，区外客户的牵引力？ Q3：如何形成自身的核心竞争力,突破重围
界定问题的基本分析模型
非期望结果—— 由特定情境导致的特定结果
期望结果——不喜欢某一结果，想得到其它结果
该怎么办？如何实施？是否正确？
01
理想和现实的博弈
可能性和我们的机会
A、现实和理想的差距，造就了机会和矛盾的博弈。 B、这样的博弈之下，以什么样的态度和准备去面对？ C、凡胜者必先多虑，综合的角度来看，机会在哪里？
S-情景分析，面临的环境
Q1：具有中国特色的宏观经济调控的影响 Q2：城市的角度 Q3：项目的发展
• 无品牌营销意图； • 利润无明确要求，合适就可以。
项目核心问题界定：怎么做才能低风险快速实现收益
我们的一切研究都以客户的目标为出发点，以市场为导向。
问题1
以怎样的物业组合，实现项目收益要求的同时将风险降到最低？
问题 2
以什么样的产品，打造项目竞争优势，实现快速销售？
怎样能够实现低风险快速操作
谨呈：兴安房地产开发有限公司
机会与挑战
——中山坦洲地块前期策划报告
ห้องสมุดไป่ตู้值创造价值传递
01 项目整体发展战略可能性和我们的机会
02 项目物业发展建议项目能力及空间和方向
03 项目整体营销策略我们的理念是成功的保证
04 项目首战攻略前期的部署，是项目发展的基础
第一个汇报的范畴《项目的定位及发展战略》
SL中山坦洲地块前期的的策划的报告

某工程项目的前期策划方案(PPT 71张)

• 提出鸟巢优化调整方案的时中国建筑西南研究设计院总建筑师黎佗芬。他表示，“鸟巢”在选定之前没有权威机构进行可行性论证，这对以后的建筑设计招标绝对是一个应引以为借鉴的警示。按照建设管理，一般的设计招标项目，尤其是大型项目，在入围方案选定前就应当邀请权威机构对设计方案的可行性进行论证，但北京奥运会多项工程的设计方案设计偏偏都放在了方案选定之后。 • 2004年8月底，北京市规划委员会负责人表示，根据专家反复研究论证，“鸟巢”原设计方案中的可开启屋顶被取消，屋顶开口扩大，并通过钢结构的优化，大大减少用钢量。优化调整后的方案可以确保工程造价控制在国家发改委要求的22.67亿元内，但其独特的设计风格未受影响。设计方案的优化调整已经得到国际奥委会的理解。
工程项目的前期策划
• • • • • • 工程项目的前期策划工作工程项目的构思工程项目的目标设计工程项目的定义工程项目的可行性研究和项目评价工程项目前期策划中的几个问题
学习要求：了解—前期策划的工作程序掌握—工程项目目标、可行性研究的内容
项目前期策划
• 定义：项目的前期策划阶段是指从项目构思到项目批准正式立项的过程。 • 主要任务：寻找项目机会、确立项目目标、定义项目，并对项目进行详细的技术经济论证，使整个项目建立在可靠的、坚实的和优化的基础上。
总结
• • • • • • • • • 项目的概念
工程项目的特点工程项目全过程的划分和项目相关者工程项目系统和工程项目管理系统
问题
• 可行性研究的意图是怎么产生的？为什么要做，并且对什么做可行性研究？ • 可行性研究需要很大的花费，在此之前是否应该有严格地研究和决策？ • 可行性研究的尺度是怎么确定的？
调整后的方案

2014重庆银杉路项目前期策划报告.ppt

龙湖动步公园本案
2014.03
生活配套市政配套
2013.10
项目自身条件解析>>小结
项 1、区位优势：项目位于冉家坝中心，区域发展利好。目 2、交通优势：轨道交通优势、公共交通便捷。优 3、环境优势：紧邻两大公园，有利于后期营销，提升项目关注度。势 4、商业优势：紧邻主干道，红星美凯龙及冉家坝中心辐射大量商业商业价值较大。
首创德尔菲谷
两江春城
别墅、洋房、高层
高层： 63-80
㎡洋房：
80160㎡
高层： 11000 洋房： 13500
在售5#高层，别墅待售，项目在建中
劲力五星
花园洋房、多层、高
洋房： 110170㎡高层： 73109㎡
洋高15房层2500：：014.0高多目3层层前在售在售馨售、。二
2014.03
龙湖花园巴蜀学校
本案工商银行
重庆龙湖医院
冉家坝中心
工商局重庆新天城小学
重庆海关
重庆林业局
松树桥中学
卫生局
武警总队重庆市第五检查分院
水利局人事局
生活配套市政配套
2013.10
项目自身条件解析>>项目配套解读
项目周边生活配套和市政配套完善，生活便利，满足区域日常生活和商务需求。
石子山体育公园
1：通过合理的产品规划、新颖的主题包装、分物业的优化打造，实现项目整体价值的最大化，实现项目的高溢价。
2014.03
2：项目如何从项目周边竞品里面脱颖而出，实现最终的快速销售？
2：通过创新的产品定位、植入高附加值、合理的营销策略，实现项目的快速销售。
2013.10

某项目前期策划报告PPT107页

高层价格在1500元/平方米左右；被访者平均接受总价：约五分之三的被调查对象能接受
18~20万总价，超过五分之一的人能承受20万元以上的房款总价建筑外观色调倾向于与城市旧房色调差别较大的明快亮丽的风格
32
项目基地分析
调研形式开发公司负责提前预约深访客户，九鼎轩工作人22 员逐一访问，完成深访调研。
针对性市场调查与研究分析—目标客户调研
调研对象根据怀化市主要住宅消费客群设定深访代表：怀化市商业经营者和管理人员政府部门及行政事业单位领导怀化市周边县地的领导干部怀化市外出务工人员怀化市军队中管理干部
23
4
一；年产各类水果１０００万担，各种药用植物
市场现状分析—市情简介
怀化市区是整个地区的交通枢纽，是带动区域经济发展的“基础保证”
每天有26对旅客列车、115对货车发出，年发送旅客342万人次、货物52万吨，可直达北京、上海、广州、昆明、重庆、宁波等城市。
怀化火车编组站具有7300个车皮编组能力，是全国九大铁路编组站之一；
由此可见怀化市房价存在较大的上涨空间。
怀化市房地产市场特征
怀化市房地产正处于发展初
单位自建房时代基本结束
期，房地产市场产品差异化程度不高，同类产品过于集中，但后续同类开发还在不断跟进，销售
“前店后院”的商业住宅综合不再受宠
竞争因此而不断升级。这是导致怀化房地产近年来销售价格无明显变化的主要原因。
10
房地产市场简述 2006年怀化市房地产开发投资呈增长态势。1季度
完成投资1.61亿元，同比增长18.6%。从房地产开发的用途上来看，住宅投资完成1.01亿元,同比增长12.98%；商业营业用房投资完成0.42亿元，施工面积86.06万平方米。

项目地块调查报告ppt课件.pptx

纯色满园大信新家园彩虹花园碧翠华庭幸福汇（销售中）大信时尚家园（销售中）其他单体住宅
项目周边环境状况--收入、消费状况
1、收入水平：区域内主要消费群体为企业白领及原住居民，收入水平多在2500-5000元／月之间，属中等收入水平；另有少部分人群的收入水
平约在6000-10000元元／月之间，属中高等收入水平。 2、消费者的出行方式：摩托车、私家车、电动车、公交车、步行 3、消费者的消费水平：
管理、营运费用
店经理
1
维修（电工） 1
6000元／月 3000元／月
6000元／月 3000元／月
客服
2
3000元／月
6000元／月
出纳
1
3000元／月
3000元／月
保安
5
3200元／月
16000元／月
保洁
2
2000元／月
4000元／月
易耗品
5000元／月
5000元／月
不可预见费
3000元／月
3000元／月
• 周边商业状况：
住宅区一楼底商租价约：30~95元/㎡/月
周边商业状况
编号
地址
面积
层数
价格
中山市彩虹大 01
道彩虹市场旁
205㎡
5500元/间/ 1
月
中山市翠沙路 02
临街
80㎡
1
80元/㎡/月
周边环境状况—市政配套（教学、政府机构）
• 目标项目半径2.5KM范围内拥多家且较为全面的教育机构：新家幼儿园、海岸幼儿园、新长江学校、北区中学、员峰小学、中港英文学校，以及中山市中医院等配套机构。
项目周边环境状况—交通状况

某地块项目策划报告PPT(共92页)

期未开盘
销售393套
金海园
一期90% 2006.3-2207.3共
二期40%
销售670套
天水印象清华瑞鑫清华瑞景
20%
2006.7-2007.3共销121套
10%
2006.11-2007.3 共销售14套
40%
2006.9-2007.3共销售118套
户型比例 70-80平米 18.3% 80-130平米69.3% 130平米以上12.2%
“老百货地块” 策划报告
四方大泽（天津）房地产营销有限公司 2007.5
《2008房地产营销策划大全》策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！中国房策网海量房地产营销策划资料下载！！QQ：69031789
感谢百恒公司给予四方大泽公司本
次提案的机会！四方大泽公司将竭尽全力，运用自己的专业优势及力量，为静海老百货项目做全面、立体的剖析，并拿出符合即实际情况和独到见解的策划方案。
静海县近期供应楼盘分布如下图所示：
商品房成交统计
新建住宅房交易套数和均价对比：
3500 3000 2500 2000 1500 1000 500
0
交易套数交易均价
交易套数交易均价
2007年1月
2007年1月 565
2444.3
2007年2月
2007年2月 307
3187.1
2007年1月静海县新建住宅商品房交易565套、面积62560.8平方米，平均价格每平方米2444.3 元。
均价格2043.7元。
价格1988.7元。
Hale Waihona Puke 商品房与二手方交易对比70000 60000 50000 40000 30000 20000 10000

[安徽]住宅楼项目地块前期发展策划报告(ppt 共145页)

板块分布
城北
板块分布
城东
项目名称
Hale Waihona Puke 明都阳光水岸阳光欧洲城水木清华梧桐嘉苑华安未来城
梦园鹏程学府鼎邦御庭
项目名称
新加坡御苑上东阳光城香榭花城一品尚都盛世嘉园红叶花园洋房金城家园白鹭雅苑
多层
小高层
高层
公寓
商业
洋房
别墅
★
★
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★
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★
★
★
多层
小高层
6
城市背景/城市规划分析城市空间向东向北拓展，进入多核发展时代，远景规划打造一环两心、三轴四区格局，本案与城市发展重点方向一致，具有规划利好。
□ 2008年-2030年xx规划城市整体结构为“一环两心、三轴四区”城市的发展重心向东、向北转移，适当向西发展，为城市发展提供充足的空间。
□ 裕安区：定位为全市的农业中心、机械制造、建筑建材、轻工纺织、农副产品，全区总面积 1926平方公里，全区总人口100万；
20
整体市场/区域成交对比裕安区领跑成交榜，6月份成交均价5013元/平米，达历史最高，冠绝全市。
区域金安区裕安区开发区郊区总计
性质
住宅商业其他住宅商业其他住宅商业其他住宅商业其他住宅商业其他
1月
2月
189
110
148
83
5
4
561
409
39
29
3
26
172

某市地块策划初报

优势：教育先行配套） ◆北面为八月湖路和小商品城配套用地，地铁四号线将此路过。（优势：
未来交通便利）
1
项目研判
项目本体分析
项目地块目前劣势汇总 1、处江湖之远，在大众心理比象湖板块还远； 2、周边配套不完善，一片空白之地； 3、与小商品城为邻，形成不了高尚居住氛围； 4、目前无任何公交线路，行路难为一大购房心理障碍。
界线不少于0.40H且不少于24米，次朝向建筑物多层距用地界线不应少于3米，高
层距用地界线不少于6.5米。
8、退道路红线：多层退八月湖路道路红线10米，退抚生路道路红线6米，高层退八
月湖路道路红线15米，退抚生路道路红线8米。
9、公建公摊费用按县政府统筹安排承担。
10、主入口方位：北，东。
11、停车泊位：商业1PS/100㎡，住宅1PS/2户。
1
项目研判
项目本体分析
“90㎡以下小户型占总建筑面积100﹪”规划指标 +
注定：
“地理偏远”的现状
本案目前只能成为低总价+小户型社区！
1
项目研判
项目本体分析
谁为小户买单？
一、就近原则南昌小商品城业主或经营者。二、不限购原则低总价小户型又不限购，投资热门不二法门，锁定投资客。三、现实原则 22-30岁青年人，婚房过渡置业需求，小户型渴望大空间。
1
项目研判
解读楼市政策
2010年3月至2011年4月南昌住宅成交走势图
45
150%
40
35
100%
30 50%
25
20 0%
15
10
-50%
5
0
-100%
10.3 10.4 10.5 10.6 10.7 10.8 10.9 10.10 10.11 10.12 11.1 11.2 11.3 11.4

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4819 2983
2003年 2004年
平均交易价格住宅别墅商铺写字楼
➢ 房价稳步上涨。
金山橘园洲地块项目
市场调研分析
未来房地产市场 ——1、供求结构趋于合理
2、需求持续旺盛 3、品牌和产品的竞争
福州市房地产 1 市场调研分析
项目市场研究 2 区域的界定
项目片区市场
3
分析
项目周边楼盘 4 调查分析
金山橘园洲地块项目
市场调研分析
1 供求市场分析
未被满足的市
2
场空间
供应： ✓ 供应总量稳步上涨
供求总量趋势 ✓ 以中高档楼盘为主需求：
✓ 存在巨大潜在需求 ✓ 消费者类型众多
供应：
供求结构趋势
✓ ✓
经济适用房增加中高档住宅增势
放缓
需求： ✓ 中高档价位、中大面
积户型 ✓ 居住标准要求提升
居民购买力趋势
相关区域楼盘 5 调查分析
未来经济及房地产市场发展组团
未来大经济组团
成熟经济组团
发展中经济组团
发展中经济组团
金山橘园洲地块项目
市场调研分析
项目概况 ——1、福州房地产开发的集中地
2、金山房地产开发中心地带
福州市房地产 1 市场调研分析
项目市场研究 2 区域的界定
项目片区市场
3
分析
相关区域市场分析
——1、市中心板块 2、江滨板块 3、西区、五四北板块 4、东区板块 5、仓山板块 6、金山新区板块
福州市金山橘园洲地块项目前期策划报告
2005.08.19
路线
突围
取势明道优术
汇报内容
1 市场调研分析
2
项目分析及定位
3 项目各项规划建议
1 市场调研分析
项目市场分析项目市场空间研判客户市场需求研究方法客户市场需求分析
金山橘园洲地块项目
市场调研分析
整体经济情况 ——1、整体经济发展持续增长
➢ 整体销售状况良好，价格适中，随着配套的逐步完善，价格有缓慢上涨的趋势
金山橘园洲地块项目
市场调研分析
片区发展预测 ——1、完善主体路网建设
2、形成最大组团型的中高档居住区 3、片区内两大居住板块的竞争
福州市房地产 1 市场调研分析
项目市场研究 2 区域的界定
项目片区市场
3
分析
项目周边楼盘 4 调查分析
项目周边楼盘 4 调查分析
相关区域楼盘 5 调查分析
研究区域的界定 ——1、可比性区域选择
2、金山新区板块为研究重心
金山橘园洲地块项目
市场调研分析
市场发展状况 ——1、城市建设的重心
2、基础配套设施趋于完善 3、区域型经济文化居住中心
福州市房地产 1 市场调研分析
项目市场研究 2 区域的界定
项目片区市场
3
分析
项目周边楼盘 4 调查分析
相关区域楼盘 5 调查分析
金山新区两大居住板块
乌龙江金山板块
本项目地块
南江滨板块
金山橘园洲地块项目
市场调研分析
市场发展状况 ——1、城市建设的重心
2、基础配套设施趋于完善 3、区域型经济文化居住中心
福州市房地产 1 市场调研分析
项目市场研究 2 区域的界定
项目片区市场
2、居民收入水平稳步提高 3、城市化建设速度加快
福州市房地产 1 市场调研分析
项目市场研究 2 区域的界定
项目片区市场
3
分析
项目周边楼盘 4 调查分析
相关区域楼盘 5 调查分析
福州市经济圈及发展趋势图
金山橘园洲地块项目
市场调研分析
整体房地产市场 ——1、市场供求基本平衡
2、房价稳步上涨 3、二手房市场交易量明显增加
上的住宅 ➢ 有50%的消费者认为房价走势会平稳上升 ➢ 近70%的消费者计划购房
未被满足市场空间
金山橘园洲地块项目
市场调研分析
1247.24
505.55 369.22
590.74 524.33
472.9 447.2
2000
2001
2002
2003
2004
施工面积新开工面积竣工面积
➢ 房地产投资理性回落。
金山橘园洲地块项目
市场调研分析
整体房地产市场 ——1、市场供求基本平衡
2、房价稳步上涨 3、二手房市场交易量明显增加
相关区域楼盘
1、名城港湾 2、长滩美墅 3、兰庭西江月 4、福禄坊
小结： ➢ 金山区住宅用地投放量大 ➢ 房地产开发竞争非常激烈 ➢ 住宅供应量略大于需求量 ➢ 住宅开发特色产品不多 ➢ 高层住宅产品目前仍是空白 ➢ 配套逐步完善 ➢ 房价稳步上涨
小结： ➢ 别墅投放量与需求量都很大 ➢ 多集中在沿江区域、仓山区 ➢ 价格相对较低，潜在客户多 ➢ 政府控制用地，未来供应少
3
分析
项目周边楼盘 4 调查分析
相关区域楼盘 5 调查分析
小结：
➢ 金山生活区房地产开发相对较集中，主要以中高档住宅为主，部分为经济适用房
➢ 建筑类型相似，多欧式风格，以多层、小高层居多，其他还有联排、双拼、叠加及少量独栋别墅
➢ 除了金山碧水等几个开发较早的楼盘之外，其他楼盘普遍突出配套设施不够完善的现象，特别是公共交通系统不到位
福州市房地产 1 市场调研分析
项目市场研究 2 区域的界定
项目片区市场
3
分析
项目周边楼盘 4 调查分析
相关区域楼盘 5 调查分析
历年住宅开发面积总量表
单位：万立方米
2000 1500 1000
500 0
1846.66 1770
873.1 322.9 255.9
1023.57 373.17 365.96
相关区域楼盘 5 调查分析
两大居住板块的竞争
➢生态景观竞争
➢本项目地块
➢竞争性楼盘
➢城市中心经济辐射线
金山橘园洲地块项目
市场调研分析项目周边楼盘
福州市房地产 1 市场调研分析
项目市场研究 2 区域的界定
项目片区市场
3
分析
项目周边楼盘 4 调查分析
相关区域楼盘 5 调查分析
1、中天金海岸 2、香江红海园 3、南国金辉 4、中融爱琴海 5、丽景天成 6、融信第一城 7、江南名城
房价增长率与GDP 增长率之比：
✓ 福州房价相对合理
✓ GDP增长快于房价增长
房价收入比： ✓ 中高档客户购买能力
较强 ✓ 福州居民购房自有资
金水平高
金山橘园洲地块项目
市场调研分析调查数据显示
1 供求市场分析
未被满足的市
2
场空间
➢ 居民对中高端住宅的实际购买力较强 ➢ 占六成以上消费者希望购买130平方米以
福州市房地产 1 市场调研分析

项目市场研究 2 区域的界定
项目片区市场
3
分析
项目周边楼盘 4 调查分析
相关区域楼盘 5 调查分析
各类物业交易价格表
单位：元/平方米
10000 8000 6000 4000 2000 0
2496 2000年
2001年
2692 2002年
8581
8858
3989 2724