房产经纪人实战技巧79例第一部分：二手房实战案例分析1，如何面对和对待朋友或熟人介绍的客户？回答：按照正常的客户标准来对待。
因为你如果太热情，否则到最后收取费用的时候还是很尴尬。
既然收取佣金了，那么朋友的成分就有点淡化了。
所以还是按照正常的客户来对待。
这样对于双方的位置都不至于尴尬。
既然是朋友或熟人介绍来的客户，相对热情一点就可以了。
还有在要求佣金找折的时候，要经理或店长给他打电话：说，XX业务员给我们申请了三报告，我们研究决定，给你优惠XX，这已经是公司能让步的最大底线了，这样客人才能感受到你的真诚。
对谁都可以有个交代。
2，房主在外地，委托代理人无法决定是地怎么办？回答：先根据委托书的内容做判断。
看看代理人有无决定权。
同时，要代理人自己尽快联系房主，告之，他如果还不下定，会起一些对自身不利的变化。
比如房源售出给其他客户或者是错过好的销售机会。
要求房主传真一份房主亲手签名给代理人的公证过的全权委托书。
同时，在签订相关合同或协议的时候要注意自己的免责条款，免得房主回来后悔，或者引起纠纷。
保留委托书，作为自己将来免责的依据。
3，房主是夫妻或者家庭内部意见不统一时怎么办？回答：夫妻一般是共有产权人，在意见不统一的情况下，出售该房源一般有很多麻烦。
一般我们采取分个击破的办法，把丈夫和妻子分开。
在谈判的过程中要找出双方在哪些问题上出现分歧，然后提出这些问题的合理解决办法，或者对其交易房源的好处，平打消疑虑。
请记住，在客人互相意见不统一的情况下，不要随便插话，以便引起客人恼羞成怒。
尽量让夫妻双方自行沟通，达成妥协。
在说话之前，礼貌的说：可以打搅一下可以吗，我觉行这件事情是这样的。
同时在谈话中分析夫妻双方谁占主导地位，对占次要的地位的人进行劝告，促使其放弃自己的反对立场。
4，客户即将签署协议时，房主要求涨价怎么办？回答：首先，将房主拉到一个避开客户的地方开劝诫，避免说出“你卖的房子价格已经很高了，让客户听到，引起客户反感和疑虑。
房产中介经纪人带客户看房实战技巧看房第1计--比较法有比较才会有选择：“三选一”原则--给客户匹配三套房源看房顺序的选择：一般--最优—最差看房第2计—羊群效应店长调配工作—团队作战不同客户的看房时间点控制---怎么样把他们拉到一起优质房源的快速成交：积累准客户的能力；学会建立客户档案、培养连环客户的能力看房第3计---倾听法客户不喜欢的业务员常犯的三个毛病：客人来了就闭嘴---只听不说解决问题不及时---不充分了解客户为什么抱怨解决问题不充分---开放式问答（接待阶段）S封闭式回答（逼定阶段）少介绍多提问---学会望、闻、问、切问30%、听50%、说20%----说话要具有针对性、煽动性、建设性、病情而富有感情看房第4计---打预防针报价打针---房主打针还价打针---客户打针看房场景---看房当场不要谈价、也不要表现对房子本身的喜怒哀乐、最好不要当面谈价格、防止双方互留名片、电话号码跳单打针---确认书、预防、协调、不要无理取闹、以理服人看房第5计---别人的错误不得罪客户、用真实案例引导客户的思考：1、当面讨价还价2、跳单3、不及时决定4、流露对房子的好、恶5、对同行说出意向6、要同行帮忙谈价看房第6计---送佛送到西防止同行抢客防止客户四处打探防止客户在下定（定金）前变化----吃饭、取钱、接人看房第7计---宠物法宠物的故事：宠物店免费让客户试养并取得优秀业绩的故事！让客户感觉---“这就是我的”：学会培养客户对房子的独享感觉！看房第8计---樱桃树樱桃树的故事：核心：1、客户真正需求把握---上学、环境、私密、价格、装修等2、反复强调他最关注的优点----一叶障目不见泰山看房第9计---一家人学会和客户套近乎：称谓：大哥、大姐、先生、小姐、X总、老师、叔叔、阿姨尽量谈论他喜欢的话题不要哪壶不开提哪壶学会对他家庭和事业的关注；最关注的人和事看房第10计----打破沙锅问问题要问到底了解客户和房主最真实的目的和需求客户为什么拒绝：最后的门把手、欲擒故纵让客户感觉如果成交就一定要在那个小子/姑娘手里成交看房第11计----替代选择对确定客户对所配房子不满意情况下，要对客户需求重新定在客户表示不满意是，一定要有备选房判断客户为什么不满意1、需求不清楚2、理想和现实不接轨3、还是客户太挑剔看房第12计----我以为眼光帮助客户判断。
二手房谈判和议价技巧篇一：二手房卖方回报议价实战技巧我爱我家我爱我家实战技巧没有卖不出去的房子，只有卖不出一、为何要回报议价去的价格回报议价是经纪人的责任和义务让房东了解市场协助房东卖掉房子，促成交易二、回报议价1、议价不是砍价过程中经纪人的心态2、没有卖不掉的房子，4、议只有卖不掉的价格3、为买卖双方取得最适合的平衡价格价的最大障碍其实是经纪人自己（敢于议价）5、不可自我设限6、7、三赢策略（角色要使用促销技巧，不能如实回报（小笑话）互换）回报心态要点：1、回报是议价之母，议价是成交之本；3、登记房源（签订独家2、回报从接触开始，议价从回报获得；后）要表示感谢，并希望共同配合，达到销售的最终目的。
4、每周要报告推荐情况，附广告稿等，必要时登门拜访。
5、加上不定期通过电话、信函、邮件，随时保持与房主间的良好沟通。
6、初期经纪人一定报忧不报喜7、一定要拟定目标价格，朝着目标勇敢向前，不间断的在短期内，转换成可售房源。
8、无论故事真假要发挥说故事的力量，生动逼真，取得信任；9、市场成交行情和资料是影响和说服的最佳工具10、百闻不如一见，拿着带看确认书、广告内容，亲自向房主诉苦，博得同情；11、没有做不到只有要不要，只要要，就一定能做到（亮剑）12、切勿有妇人之仁，只有成交才有利益13、没有卖不掉的房子，只有卖不掉的价格。
14、察言观色、投其所好、大胆假设、步步为营15、脸皮要厚、心要大、忠厚老实，才能降低房主的防备心理。
16、赤子之心、恻隐之情、朋友之意，让房主怜悯，也让房主让价；17、房子卖久了卖不动，其实最大的问题是价格18、一定要修正价格，死缠着不死心，有志者事竟成19、房源录入系统后，回访一定要趁热打铁，积极经营房主，命运掌握在自己手里。
20、要利用买房的话为攻击点，站在房主的一方，趁其不备用力一击。
21、回报是能否成交的关键点，谁能掌握诀窍，谁能胜出。
22、当价格是市场最低，房主配合度最高时您就等待丰收把。
