2016中国物业服务百强企业研究报告

2016年物业服务行业分析报告2016年8月目录一、物业服务行业概述 (4)二、物业服务业现状 (5)1、国外物业服务业现状 (5)2、国内物业服务业现状 (7)（1）由劳动密集型服务向技术密集型服务转型 (9)（2）由物业服务向社区服务转型 (10)（3）由单一物业服务承接向全方位的外包服务转型 (10)（4）由物业服务向服务集成供给服务转型 (11)3、行业上市公司介绍 (12)（1）深圳市物业发展（集团）股份有限公司 (12)（2）彩生活服务集团有限公司 (12)（3）四川嘉宝资产管理集团股份有限公司 (12)（4）重庆天骄爱生活服务股份有限公司 (13)（5）浙江开元物业管理股份有限公司 (13)（6）青岛华仁物业股份有限公司 (13)三、行业壁垒 (13)1、地域壁垒 (13)2、资质壁垒 (14)3、物业资源壁垒 (14)四、国家对物业服务行业的监管体制和政策 (15)五、影响物业服务业发展的因素 (18)1、有利因素 (18)（1）技术进步提升服务品质 (18)（2）市场需求广阔 (18)（3）产业整合速度加快 (19)2、不利因素 (19)（1）经营成本持续上升 (19)（2）高端管理人才匮乏 (20)一、物业服务行业概述1981年3月10日，深圳市成立了全国第一家专业物业管理公司，标志着传统的福利型、行政型房屋管理体制从此转向专业化、经营型的物业管理体制轨道。

随着房地产行业的兴起繁荣，物业服务行业也应运而生，深刻而持久得影响着城市居民的生活，在推动城镇化、工业化、促进社会和谐方面起着重要作用。

物业服务行业为安置剩余劳动力做出的卓越贡献。

物业服务行业作为劳动力密集型行业，有利于减轻就业压力，广泛吸收就业能力较弱的劳动力，促进社会的和谐与稳定。

新形势下物业服务还将保持快速发展，对增加就业依然会持续发挥积极作用。

物业服务对改善居民居住环境，提高城市管理水平方面意义重大。

一个个整洁美观的物业才组成了一个和谐美丽的城市，现在甚至有一些城市正在试行将整个街道的市容等承包给物业服务企业。

物有所值，业有所获作者：暂无来源：《中国商界》 2016年第10期本刊记者耿黎明程鹏，博士，副教授。

北京林业大学经济管理学院物业管理系系主任，城市可持续发展研究中心主任。

物业管理作为现代化城市管理和房地产经营管理的重要组成部分，近年来呈现出蓬勃发展的良好势头。

自1981 年中国大陆第一家物业管理公司在深圳诞生以来，物业管理经历了30多年的快速发展，逐渐被人们视作现代化城市的朝阳产业。

物业管理的全面推进和广泛覆盖，对提高城市管理水平，改善居住和工作环境，增加就业发挥了重要作用，为全面建设小康社会和构建社会主义和谐社会做出了积极贡献。

行业的健康发展需要大量高素质人才支撑，物业管理专业的开设无疑顺应了社会发展大环境的需求。

而在人们的通常观念中，物业管理属于劳动密集型+ 低利润的“苦力行业”，就业门槛低，发展滞后。

如何扭转大众认知的偏差，是需要社会、行业共同面临的课题。

根据当前物业管理行业发展的新形势，《中国商界》记者专访了北京林业大学经济管理学院物业管理系系主任程鹏。

北京林业大学物业管理专业的发展历程北京林业大学（以下简称“北林”）自1996 年开始创办物业管理大专教育，1998 年开办高职和专升本教育，2000 年成立物业管理系，以工商管理专业( 物业管理方向) 招收第一批本科生，2002 年开始招收物业管理方向的研究生，2008 年教育部正式批准北京林业大学设立物业管理本科专业，2012 年，独立设置物业管理硕士点。

至此，北京林业大学成为全国第一批开设物业管理本科及研究生教育的“211”大学。

谈及北林物业管理专业的发展历程，程鹏说道：“北林物业专业经过20 年来的发展，本科与研究生教育已经全面打通，但是物业管理专业这条路走的并不是特别顺畅，专业发展受社会大环境偏见的影响很大，其实真正物业管理的本质内涵绝对不是大家想象的站岗、打扫卫生这么简单，物业管理专业人才早期的培养主要侧重对物的管理，现在不再是单纯讲授物业基础性方面的知识，现在更多的是研究人群及其特征，主要是根据业主的需求和特质来做服务和创新设计。

94《2016中国物业服务百强企业研究报告》以排名前100企业作为固定的样本数据，分别从管理规模、经营绩效、服务质量、发展潜力、社会责任等方面进行全面、客观、真实的分析，为进一步促进产业资源优化整合，推动行业转型升级提供指导。

1 管理规模：加速扩张，市场占有率提升1.1 管理面积复合增长，行业集中度进一步提升2015年百强企业物业管理面积总值达49.59亿m 2，占全国物业管理面积（174.50亿m 2）的28.42%，较2014年（19.50%）提升8.92个百分点， 2012—2015年复合增长率达33.90%，管理规模扩张明显（见图1）。

Analy on the Development Characteristics of China’s Property Service Enterprises in 20162016中国物业服务企业发展分析文/中国指数研究院图1 2012—2015年百强企业管理面积情况年份增长率物业管理面积/万m 2机构看市Institute Viewpoint951.2 住宅增长最快住宅物业管理面积总量达35.45亿m 2，同比增长60.12%，增长迅速；办公物业管理面积总计4.41亿m 2，同比增长32.94%；工业物业管理面积总计2.21亿m 2，同比增长59.57%；商业物业管理面积总计1.98亿m 2，同比下滑2.07%。

住宅物业仍是最主要的物业服务业态（见图2）。

1.3 管理项目数量大幅增长管理项目总计32401个，增速达31.94%；企业进入城市数量均值为27个，区域覆盖更为广泛，其中进入城市超过30个的企业有40家，占比达19.05%，全国性综合布局态势尽显。

1.4 优化行业资源配置通过兼并收购有效扩大管理规模，2015年总计收购200余家物业服务企业，收购物业管理面积3.85亿m 2，成为企业管理规模迅速扩大的重要途径。

1.5 企业总资产大幅增长企业2015年资产总额为901.42亿元，同比增长32.43%，企业资产均值达4.29亿元。

2014中国物业服务百强企业研究报告出炉——物业服务百强企业营收涨14.2% 布局增至22城2014年6月18日，《2014中国物业服务百强企业研究报告》正式发布。

“中国物业服务百强企业研究”由中国指数研究院、中国房地产TOP10研究组开展，自2008年至今已持续七年。

今年结合行业发展趋势，以“服务创新，突破提升”为主题，发掘出了一批规模大、实力强、服务品质高的物业服务企业。

百强企业在管面积均值同比涨11.6% 营收均值涨14.2%近年来，中国房地产市场持续升温，为物业服务行业提供了良好的发展机遇，经营规模持续大幅增长。

中国指数研究院统计数据显示，2013年，物业服务百强企业布局城市增至22个，同比增长4.8%；在管项目总建筑面积平均1511万平方米，同比增长11.6%，高出全国房屋竣工面积增速9.6个百分点；在管项目数量平均85个，较上年增加6个。

另一方面，2013年物业服务百强企业营业收入也保持了良好的增长势头，平均29387.6万元，同比增长14.2%。

其中，物业服务收入仍然是企业的主要收入来源，贡献率达67.9%，多种经营业务收入占比32.1%。

值得注意的是，相对于“主业”——物业服务，百强企业的多种经营业务近年来发展十分迅速，其创造的利润占企业总利润比例连续五年超50%。

2013年多种经营在企业全部营收中占比32.1%，而利润占比却达到61.8%，由此可见，多种经营已经成为百强企业创造利润的主力军。

百强企业物业费收缴率与项目续约率连续3年超95%2013年，百强企业一如既往获得了来自业主的肯定，物业服务费收缴率和项目续约率分别为95.40%、98.88%，费用收缴率明显高于60%-70%之间的行业平均水平。

这与良好的市场环境和高品质的服务是分不开的。

2007年在国务院通过对《物业管理条例》的进一步修订后，各省、市、自治（区）根据自身情况纷纷出台了相应的法律法规。

据统计，仅2013年，各地方政府就颁布了9部地方性物业管理条例或办法，力求打造物业服务行业的良好市场环境。

22宁波银亿物业管理有限公司40汇得行控股（中国）有限公司67杭州钱塘物业管理有限公司93海南珠江物业酒店管理有限公司22江苏银河物业管理有限公司41中天城投集团物业管理有限公司67上海中企物业管理有限公司94阳光壹佰物业发展有限公司23广州广电物业管理有限公司41浙江开元物业管理股份有限公司68浙江大管家物业管理服务有限公司94江苏中住物业服务开发有限公司23世茂天成物业服务集团有限公司42郑州新世纪物业服务有限公司68北京和泓物业服务有限公司95武汉百步亭花园物业管理有限公司23上海科瑞物业管理发展有限公司42深圳市华侨城物业服务有限公司69江苏金枫物业服务有限责任公司95四川港联华茂物业服务有限责任公司24新中物业管理（中国）有限公司43山东宏泰物业发展有限公司69安徽诚和物业服务有限公司96重庆华宇物业服务有限公司24新城物业服务有限公司43重庆新东原物业管理有限公司70深圳市大众物业管理有限公司96安徽创源物业管理有限公司24上海文化银湾物业管理有限公司44福州泰禾物业管理有限公司70重庆泽京物业管理集团有限公司97深圳市嘉诚物业管理有限公司25河北恒辉物业服务集团有限公司44北京首欣物业管理有限责任公司71湖南都美物业管理有限公司97深圳市鹏基物业管理有限公司25广州粤华物业有限公司45深圳市福田物业发展有限公司71深圳德诚物业服务有限公司98泛海物业管理有限公司25广州市宁骏物业管理有限公司45伯恩（福建）物业管理有限公司72上海复欣物业管理发展有限公司98桂林彰泰物业服务有限公司26鲁能物业服务有限公司46河南楷林物业管理有限公司72深圳市方益物业发展有限公司99重庆同景物业服务有限公司26重庆大正物业管理有限公司46福建冠深物业管理有限公司73永旺永乐(江苏)物业服务有限公99郑州仁和物业服务有限公司。

2016年全国百强物业排名1 万科物业发展有限公司 49 深圳市天健物业管理有限公司2 绿城物业服务集团有限公司 50 厦门海投物业有限公司3 保利物业管理有限公司50 重庆加州物业服务有限公司 4 长城物业集团股份有限公司51 第一物业（北京）股份有限公司 5广东碧桂园物业服务股份有限公司51 成都金房物业服务有限公司 6 中海物业集团有限公司 52 中化金茂物业管理（北京）有限公司 7 彩生活服务集团有限公司 52 成都嘉诚新悦物业管理有限公司 8 万达物业管理有限公司 53 北京首华物业管理有限公司 9 金科物业服务集团有限公司 53 深圳市新东升物业管理有限公司 10 深圳市金地物业管理有限公司 54 浙江金都物业管理有限公司 11 中航物业管理有限公司54 北京航天万源物业管理有限公司 11华润置地(北京)物业服务有限公司55 福建福晟物业有限公司12 重庆新龙湖物业服务有限公司55 广东宏德科技物业有限公司12 招商局物业管理有限公司 56上海吉晨卫生后勤服务管理有限公司13 北京首开鸿城实业有限公司 56 广东省华侨物业发展有限公司 13 卓达物业服务股份有限公司 57 浙江浙大新宇物业集团有限公司 14 福星智慧家物业服务有限公司 57 重庆隆鑫物业管理有限公司 14 鑫苑物业服务有限公司 58 天津天孚物业管理有限公司 14 佳兆业物业管理（深圳）有限公司 58 成都嘉善商务服务管理有限公司 15 深圳市明喆物业管理有限公司 59 浙江祥生物业服务有限公司 15 雅居乐物业管理服务有限公司 59 四川民兴物业管理有限公司16 四川嘉宝资产管理集团股份有限公司60 北京住总北宇物业服务公司16 河南建业物业管理有限公司 60 深圳天安智慧园区运营有限公司 17 广东公诚设备资产服务有限公司 61 昆明银海物业服务有限公司 17 幸福基业物业服务有限公司 61 南京紫竹物业管理股份有限公司 18 远洋亿家物业服务股份有限公司 62 重庆市长安物业管理有限公司 18 广东众安康后勤集团有限公司 62 成都成飞物业服务有限责任公司 19 上海锐翔上房物业管理有限公司 63 深业集团（深圳）物业管理有限公司19 山东省诚信行物业管理有限公司 63深圳市华佳宏物业投资集团有限公司20 山东明德物业管理有限公司 64 狮城怡安（上海）物业管理有限公司 20 上海东湖物业管理有限公司 64 仁恒物业服务管理（中国）有限公司 21 广州市时代物业管理有限公司 65 安徽省长城物业管理有限公司 21 山东东晨物业管理有限公司 65 厦门联发（集团）物业服务有限公司21 北京金融街物业管理有限责任公司66 浙江浙大求是物业管理有限公司22 广州奥园物业服务有限公司 66 中土物业管理集团有限公司 22 宁波银亿物业管理有限公司 67 杭州钱塘物业管理有限公司 22 江苏银河物业管理有限公司 67 上海中企物业管理有限公司 23 广州广电物业管理有限公司 68 浙江大管家物业管理服务有限公司 23 世茂天成物业服务集团有限公司 68 北京和泓物业服务有限公司 23 上海科瑞物业管理发展有限公司 69 江苏金枫物业服务有限责任公司 24 新中物业管理（中国）有限公司 69 安徽诚和物业服务有限公司 24 新城物业服务有限公司 70 深圳市大众物业管理有限公司 24 上海文化银湾物业管理有限公司 70 重庆泽京物业管理集团有限公司 25 河北恒辉物业服务集团有限公司 71 湖南都美物业管理有限公司 25 广州粤华物业有限公司 71 深圳德诚物业服务有限公司 25 广州市宁骏物业管理有限公司 72 上海复欣物业管理发展有限公司 26 鲁能物业服务有限公司 72 深圳市方益物业发展有限公司 26 重庆大正物业管理有限公司 73 永旺永乐(江苏)物业服务有限公司 26 阳光城物业服务（福建）有限公司 73 深圳市东部物业管理有限公司 27 廊坊荣盛物业服务有限公司 74 深圳市特科物业发展有限公司 27 珠海葆力物业管理有限公司 74 上海航天实业有限公司27 深圳市保利物业管理集团有限公司75 北京恒富物业服务有限公司28 广东华信物业管理有限公司 75 武汉天源物业管理有限责任公司28 广州方圆现代生活服务股份有限公司76 青岛海尔地产服务有限公司28 云南俊发物业服务有限公司 76 南京新鸿运物业管理股份有限公司 29 兰州民召物业管理集团 77 北京网信物业管理有限公司 29 河南正弘物业管理有限公司 77 深圳市城建物业管理有限公司 29 上海陆家嘴物业管理有限公司 78 长沙市长房物业管理有限公司 30 上海浦江物业有限公司 78 北京世纪城物业管理有限公司30 上海漕河泾开发区物业管理有限公司79 上海紫泰物业管理有限公司30 中油阳光物业管理有限公司 79 苏州新港物业服务有限公司 31 上海上实物业管理有限公司 80 深圳市赛格物业管理有限公司 31 上海永升物业管理有限公司 80 深圳市之平物业发展有限公司 31 上海复瑞物业管理有限公司 81 上海百联物业管理有限公司32 深圳市莲花物业管理有限公司 81 成都励志一行物业服务有限公司 32 上海德律风置业有限公司 82 浙江众安物业服务有限公司32 海南一卡通物业管理股份有限公司82 江苏东恒国际物业服务有限公司33 路劲物业服务集团有限公司 83 广州市庆德物业管理有限公司 33 中信物业服务有限公司 83 北京鸿坤瑞邦物业管理有限公司33 重庆天骄爱生活服务股份有限公司84 杭州绿宇物业管理有限公司34 四川悦华置地物业管理有限公司 84 浙江颐景园物业服务有限公司 34 广州和融物业管理有限公司 85 深圳市万厦居业有限公司34 重庆新鸥鹏物业管理(集团)有限公司85 深圳华强物业管理有限公司35 广州市润通物业管理有限公司 86 云南巨和物业服务有限公司35 北京中铁第一太平物业服务有限公司86 深圳市恒基物业管理有限公司35 河北隆泰物业服务有限责任公司 87 安徽新亚物业管理发展有限公司 36 甘肃天庆物业管理有限公司 87 上海景瑞物业管理有限公司 36 禹洲物业服务有限公司 88 北京城承物业管理有限责任公司 36 重庆海泰管理服务有限公司 88 西安天朗物业管理有限公司 37 上海高地物业管理有限公司 89 深圳市莱蒙物业服务有限公司37 广东东联物业管理有限公司 89新世界发展(武汉)物业管理有限公司37 四川新华物业有限公司 90 天津市天房物业管理有限公司 38 深圳市国贸物业管理有限公司 90 深圳星河智善生活股份有限公司38 宁波市亚太酒店物业管理有限公司91 温州丽洁物业管理有限公司38 上海明华物业管理有限公司 91 河南绿都物业服务有限公司 39 长春房地（集团）有限责任公司 92 云南实力物业服务有限公司 39 北京亿展资产管理有限公司 92 大连豪之英物业管理有限公司40 盛全物业服务股份有限公司 93苏州市会议中心物业管理股份有限公司40 汇得行控股（中国）有限公司 93 海南珠江物业酒店管理有限公司 41 中天城投集团物业管理有限公司 94 阳光壹佰物业发展有限公司41 浙江开元物业管理股份有限公司 94 江苏中住物业服务开发有限公司 42 郑州新世纪物业服务有限公司 95 武汉百步亭花园物业管理有限公司42 深圳市华侨城物业服务有限公司 95四川港联华茂物业服务有限责任公司43 山东宏泰物业发展有限公司 96 重庆华宇物业服务有限公司 43 重庆新东原物业管理有限公司 96 安徽创源物业管理有限公司 44 福州泰禾物业管理有限公司 97 深圳市嘉诚物业管理有限公司44 北京首欣物业管理有限责任公司 97 深圳市鹏基物业管理有限公司 45 深圳市福田物业发展有限公司 98 泛海物业管理有限公司45 伯恩（福建）物业管理有限公司 98 桂林彰泰物业服务有限公司 46 河南楷林物业管理有限公司 99 重庆同景物业服务有限公司 46 福建冠深物业管理有限公司 99 郑州仁和物业服务有限公司 47 融信（福建）物业管理有限公司 100 四川远鸿物业管理有限公司 47 河南正商物业管理有限公司 100 合肥市新华物业管理有限公司48 长沙市天创物业管理有限责任公司100 河南新康桥物业服务有限公司48 江西燕兴物业管理有限公司 49 苏州市东吴物业管理有限公司。

2016中国物业服务百强企业专项研究报告【发布日期】2016-6-21【作者】【来源】腾讯房产•2016年是“十三五”的开局之年，在供给侧结构性改革与全面营改增的历史机遇下，中国物业管理行业迎来转型升级的关键之年。

伴随资本的进入及技术的不断提升，行业优胜劣汰加剧，物业服务企业积极寻求“创新发展、绿色发展和共享发展”之路，在这一过程中，不仅“大而全”的企业受到关注，“小而美”的企业也凭借自身的独特优势，受到资本市场的青睐。

在此背景下，中国指数研究院在“2016中国物业服务百强企业研究”的基础上，对综合实力领先及各分项指标表现突出的优秀企业进行深入的“TOP10研究”，分析其发展现状，总结他们的成功经验。

同时，在新形势下优秀物业服务企业继续保持对高新技术研发与应用的投入，并加快扩张步伐，通过兼并收购不断扩大市场份额，促进行业集中度迅速提升，淘汰落后企业，实现了跨越式发展。

为此，中国指数研究院基于这些最新动态，对物业服务企业发展路径进行了进一步深入的研究。

基于以上“TOP10研究”和发展路径研究，我们形成了《2016中国物业服务百强企业专项研究报告》，供广大物业服务企业在下一步发展中参考和借鉴。

4.服务质量TOP10分析9中信物业服务有限公司10长沙市长房物业管理有限公司2015年，社会责任感企业承接保障房管理面积均值达到227.97万平方米，是百强企业均值的4.19倍，较2014年增长26.38%；提供就业岗位数量均值为7025人，是百强企业均值的1.40倍；且较2014年增长6.50%，是百强企业增长速度的3.59倍；依法纳税总额均值6450.33万元。

在依法履行纳税义务的同时，社会责任感企业继续在社会公益慈善领域发力，捐赠总额均值69.89万元，为全社会做出无私贡献，也为行业内其他企业做出好的表率。

二、中国物业服务企业发展路径研究图：中国物业管理行业跨越发展实现多方共赢1.借高新技术大势，科学优化提高效率，服务创新提升质量1.1技术支撑，促物业基础服务改善基础物业服务紧密关系人们的生活基本需求，包括客户服务、秩序维护、设备维修、清洁卫生及绿化养护等。

中国物业服务百强管理模式、经营绩效、服务质量、社会责任及发展潜力分析一、管理规模在城镇化持续推进、居民消费升级、鼓励性政策的推动下，叠加科技赋能与资本红利，物业管理行业迈入快速发展期。

百强企业积极拥抱市场变化，实施多元化扩张策略，迎来管理规模的新一轮增长。

2019年百强企业管理项目数量均值为212个，同比增长10.42%，管理面积均值达4278.83万平方米，同比增速15.08%。

百强企业市场份额进一步扩大至43.61%，市场集中度持续提升。

2016-2019年百强企业管理面积、项目数量2016-2019年百强企业市场份额趋势2019年百强企业不同层级管理面积2019年TOP10企业管理面积均值达2.21亿平方米，是百强企业均值的5.16倍，市场份额达9.22%，强者恒强态势延续。

TOP11-30企业管理面积均值为8021.24万平方米，是百强企业均值的1.87倍，同比增长26.05%，增速显著；TOP31-50企业和TOP51-100企业管理面积均值分别为2638.24万平方米和1355.68万平方米，低于百强企业均值。

2019年规模快速扩张是百强企业发展的主基调。

纵观百强企业过去一年的扩张成绩，可以发现，多方面借助兄弟开发企业资源优势，仍是百强企业实现规模增长的重要保障。

2019年，百强企业中有开发背景的企业数量占比近八成，这些企业的管理面积中约六成来自兄弟开发公司。

首先百强企业承接兄弟公司独立开发的项目，每年获得管理面积的稳定增长；其次在兄弟公司合作开发的项目中积极争取物业管理权，进一步扩大覆盖面积。

2019年，奥园健康、新城悦服务、滨江服务、碧桂园服务、佳兆业美好受益于兄弟开发企业的规模扩张和项目优势，管理面积获得持续增长，管理面积中超过50%都是来源于兄弟公司独立开发和与关联方合作开发的项目。

2019年，碧桂园、新城控股、奥园集团、佳兆业集团销售规模均在1000万平方米以上，为物业服务企业规模扩张提供坚实基础。