townhouse合院别墅分析研究

townhouse自推出市场经历了几番大起大落之后，如今又渐渐引起了业界和消费者得关注。半山海景别墅得townhouse和万科东海岸一期得townhouse在短短几天内被抢购一空，让很多高收入者后悔出手太慢，没能买到称心如意得好房子。在深圳地产发展得现阶段，townhouse得开发和销售有极大得潜力，同时也存在着一些风险。笔者在做市场调研是对townhouse做了一些细致得研究，希望能给同行做一个抛砖引玉得铺垫，也希望能带给消费者一些理性得思考与判断。
挑选适合自己的Townhouse
Townhouse挑起了北京人的胃口，特别是钱袋子比较鼓胀的人士要特别注意，平静、客观、挑剔地重新审视Townhouse，不要把别墅梦做得太完美了。根据经济条件和承受能力，勤走走，多看看，仔细地分析研究每个项目的利弊，力求找准自己的目标定位。关注项目的位置、环境、交通、价格、物业、户型等每一点细节。毕竟，一二百万也不是轻易能挣得出来的。
2:智能化。随着科技得不断发展,高科技含量得产品也大量被应用到社区内,大大提高了居住得舒适度。但应该意识到得是,我们得智能化还仅仅停留在物业管理得安防上,像国外得室内智能化因为科技产品质量及价格得问题而无法实现。
3:个性化。现在得townhouse越来越体现业主和建筑师得个人风格.像半山海景别墅得townhouse,在设计方面,就是采用业主设计,或业主参与设计得灵活方式进行得。这一方法,受到了众多业主得欢迎。
Townhouse是由几幢小于三层的单户别墅并联组成联排式住宅，建筑面积一般是每户150至250平方米，每户独门独院，拥有一个"有天有地"的自己的院落，大都为50平方米左右，有的达到近100平方米。每户设有1至2个车位，还有地下室。Townhouse在欧美国家的一些发达城市盛行，居住人群多为收入水平较高的中产阶级，也称Villahouse（城市边缘住宅）。我国90年代中期就出现了Townhouse，但它的独特价值并没有被市场所认可，只是被当做住宅的一种类型，外籍人士租住者居多。

墨尔本联排别墅项目解析联排别墅（也有称为联体别墅或组合别墅，国内也直读Townhouse）联排别墅在国内的观点还不过短短几年间的事情，联排别墅发源于英国伦敦，英文为Townhouse，一词直译为城镇住所，联排别墅字典上是指联排别墅有天有地，有自己的院子和车库。

联排别墅外国发源时是当时的伦敦极罕有高密度的垒积式多、高层建筑，城市在低密度建筑形态中连续地扩展。

18 世纪末的贝德福特广场，柯本特花园、19 世纪初的那莫德里大街等处的 Townhouse构成了壮丽的街区，住所由此形成了房子的艺术。

使 Townhouse获得兴盛和发展的地方是在美国。

二战以后，大规模的美国高速公路网兴建起来，个人轿车大批进入家庭，在这两个协力的作用下，美国出现了住所郊区化的现象。

在很多大城市的边沿出现了好多联排别墅，它既不同于真实的郊区独立别墅，也不同于城内的公寓住所，而是介于两者之间的住所形态，并渐渐成为美国中产阶级人士的主流住所。

联排别墅国内发源出现初期上海租界的里弄住所，其建筑形式便可称作Townhouse。

1997 年上海住所市场推出锦秋加州花园，而以社区形式出现的有早期万科城市花园，已基本具备了Townhouse的原形。

国内先后在北京、广州、深圳让联排别墅项目大红大紫，但关注的焦点已经更多的赐予了产品自己。

一、联排别墅项目特征解析1 、联排别墅是公寓和别墅的中间形态。

居住人群为经济实力强、居住品质要求高的“新贵一族”，是适合度假的第二住所；联排别墅既属于城市范围又不是市道上中心，既知足了人们亲密自然、实现别墅梦想的梦想，又有比较方便的交通条件，为城市边沿地带的住所。

密度较低，容积率在0.5 到 0.8 之间。

花园不太大却每户都有，居住质量较高。

价钱也在别墅与公寓之间，合适更多的有必定购置能力的人接受。

2 、联排别墅面积标准从100—1000 平方米均有，可知足不同经济水平的需求。

在组合上能够有并联和多联体，主要有双拼（两栋相连—）、叠拼（比方A 户为一层加二层东半部；B 户为三层加二层西半部，从院里直接上楼梯至二层门户）、连排（三栋以上并联）三种种类。

1.1.基本指标和元素 (5)1.2.目标客群定位及其生活方式特点和需求特征研究 (6)1.2.1.客群构成 (6)1.2.2.客户需求 (6)2.中国低密度住宅规划设计要点 (7)2.1.低密度住区规划 (7)2.2.低密度住宅设计 (8)2.3.低密度住宅新技术推广指南 (10)3.产品规划设计原则 (11)3.1.总体规划设计 (12)3.1.1.用的分析 (12)3.1.2.总平面布局 (12)3.1.3.空间结构分析 (13)3.1.4.交通组织分析 (13)3.1.5.景观环境分析 (14)3.1.6.经济技术指标 (15)3.1.7.建筑群总体风格 (15)3.1.8.总要节点细部控制 (15)3.2.单体设计 (16)3.2.1.组合模式 (16)3.2.2.功能区设计 (16)3.2.3.室内空间组织分析 (19)3.2.4.庭院空间设计分析 (19)3.2.5.外立面风格 (22)3.2.6.经济技术指标 (22)3.2.7.重要节点细部控制 (22)4.公建设施规划设计 (24)5.建筑风格 (24)7.物业管理 (24)8.营销推广 (25)8.1.营销推广总体策略定位 (25)8.1.1.营销推广总体策略 (25)8.1.2.产品销售总体策略 (25)8.2.竞争性行销推广策略 (25)8.2.1.竞争对手策略分析 (25)8.2.2.产品竞争优劣势分析 (25)8.2.3.针对性竞争策略 (25)8.3.产品价格策略 (25)8.3.1.媒体分析与选择 (25)8.3.2.广告投放计划 (25)9.案例研究 (26)9.1.北京康城II期香草天空 (26)9.1.1.客户构成 (26)9.1.2.总体规划设计 (26)9.1.3.单体设计 (27)9.1.4.建筑风格 (30)9.2.北京原生墅 (30)9.2.1.总体规划 (30)9.2.2.单体设计 (32)9.3.北京境界 (32)9.3.1.总体规划 (33)9.3.2.建筑风格 (35)9.4.北京一栋洋房 (36)9.4.1.总体规划设计 (36)9.4.2.单体设计 (37)9.5.北京翡翠城 (38)9.5.1.单体设计 (38)9.6.北京橘郡 (40)9.6.1.总体规划 (40)9.6.2.单体设计 (40)9.7.北京美林香槟小镇 (42)9.7.1.总体规划 (42)9.7.2.单体设计 (42)9.8.北京倚林佳园 (43)9.8.1.单体设计 (43)9.9.北京管庄新乡居住区 (44)9.9.1.单体设计 (44)9.10.上海太阳城美墅 (45)9.10.1.建筑风格 (45)9.10.2.单体设计 (45)9.11.上海爱丽舍花园 (46)9.11.1.单体设计 (46)9.12.上海樱园 (46)9.12.1.建筑风格 (46)9.12.2.单体设计 (46)9.13.广州棕榈滩 (47)9.13.1.总体规划 (47)9.13.2.单体设计 (47)9.14.广州锦绣香江 (48)9.14.1.单体设计 (48)9.15.深圳城市山谷/硅谷别墅 (49)9.15.1.目标客户 (49)9.15.2.单体设计 (49)9.16.跃动的庭院 (51)9.16.1.单体设计 (51)9.17.天津半岛蓝湾 (52)1.Townhouse城市别墅Townhouse又称低密度郊区化经济型别墅或城镇住宅，有天有地，有自己的院子和车库。

合院别墅”最详细的分析……低层高密产品一直是住宅开发领域的一个重要组成部分，代表国人的一种理想生活方式，是创造附加值的王牌产品，对时下热门的特色小镇开发也有重要意义。

2016年，万晟共考察52个低层高密项目，结合日常产品研发，得出些许思考与心得，与诸位同仁探讨。

“年度观察院墅化是低层高密产品的大趋势通过项目考察发现，15-16年的低层高密项目有共同的现象——将院子围合起来，使别墅的活动空间由单纯的室内向室外扩展，从别墅变为院墅。

我们将这种现象称之为院墅化。

院墅化为何如此受欢迎？大致有以下原因：1）院落生活方式可打动客户，产品力可挖掘空间多；2）院墅化产品可以实现较强私密性；3）以宅院礼序作为亮点进行推广易获得客户共鸣；4）同面积段下，院墅化合院产品能实现更高容积率。

结合目前院墅型低层高密产品的不俗表现，本文将从合院型产品、院落空间营造、地下空间、立面风格四个方面来进行总结分析。

1、合院型产品规划数学题的新答案随着土地高效利用的规划导向及房价不断走高的楼市现状，大部分低密项目都面临着用地容积率高而单户面积紧凑的局面。

土地效率与产品力如何取得平衡逐渐成为许多低层高密项目能否成功的关键点。

对比传统产品，同样用地条件下，合院型产品的业态可以上升一级下图是耳熟能详的容积率&产品对应表，联排别墅的规划容积率约为0.7左右，这与目前容积率需大于1.0的用地出让规定之间难以找到平衡。

△ 容积率与产品对应关系（图片来自网络）15-16年的项目推出了新的解决方案：采用合院型产品进行南北向连接甚至网格状连接，利用南北向日照间距，在控制面积段的同时提升容积率。

下图列举一些相对典型的规划布局方式。

△ 铂悦犀湖/中粮瑞府/南京院子/桂语里/杭州院子/海月甲第（分析图自绘）毋容置疑，可搭接的合院型产品通过规避日照间距和山墙间距，容积率提升上确有奇效。

为了探寻合院类产品的能力边界，我们将年度典型产品在100m*100m的用地上进行模拟极限容积率测算，并按照容积率由大到小进行结果排序。

美国罗斯福新政以后，大规模的美国高速公路网兴建起来，个人轿车，
像福特的T 型车到野马牌轿车，大量地进入家庭。在这几个合力的作
用下，美国的确出现了市场郊区化的现象，而在许多大城市的边缘区
出现了许多联排别墅，它既不同于真正处于郊区的美国独立别墅，也
不同于美国城市内的公寓住宅，而是一种面向于城市中产阶级中下层
华远股份销售公司总经理胡小申：美国城市只是很小一部分，70
％～80％的人住在周围的小镇。国外TOWNHOUSE 一直没有中断，是主
流形式。作镇是要吸引更多人来，设定一个什么样的门槛？性能价格
比很重要。现在的TOWNHOUSE 面积都很大，总体上一般在180 平方米
～300 平方米，其实面积范围可再宽一些。
天立地的环境。
室外环境具体包括沿街绿化带、宅后花园、室外小品、木板平台、
硬地、水池、儿童游戏场、围墙等许多构件。
公共环境要优美、安静，宅后花园还应满足一定的私密要求，而
目前北京有些建成的TOWNHOUSE ，宅后花园只设计成了一种形式，不
过拿篱笆在宅间圈了块地罢了。
现状
TOWNHOUSE 在美国则与个人汽车的兴起有着密不可分的关系。在
华远股份总经理郭钧：TOWNHOUSE 热是必然的，城市发展模式的
变化就是要低密度扩张。北京中心城区的高容积率造成了居住与交通
状况的不理想。目前看，TOWNHOUSE 主要分布在公路一环两侧，其实，
公路一环到二环，从北京市总体规划和城市化进展的角度考虑，城市
化的地区都要盖住宅，且主要是低密度住宅，容积率一般在0.8 ～1
的开启形式、对户内交通的组织，在北方这种室内外温差大的地方，

营造出高低错落的漫坡生活体验； 5层垂直绿化：第一层，高7～8米，大乔木； 第二层，4～5米高的小乔木、大灌木； 第三层，2～3米高的灌木； 第四层，花卉、小灌木；这是园林内 最有特色，层次最为丰富的部分； 第五层，草坪、地被。 不对称立面
用地效率比较
四合院－0.95
七合院－1.62
十二合院－1.58
保利叶上海 占地面积：404300平方米 建筑面积：550000平方米 容积率：1.35 产品类型：联排别墅、高层公寓（18F)
1.2.围合式
界面形式统一； 用地效率较低，下面组团共20户组成， 占地约11058平米，建筑面积5000平米。
浦江新城8号Leabharlann 块 占地面积：64188平方米 建筑面积：43537平方米 容积率：0.68 产品类型：联排别墅、高层公寓（11F)
1.3.合院式
合院式联排别墅的本质，是在为联排别墅 类产品提供明确的私人领域的同时，引入一个 半公共的空间场所。 从而，在社区公共空间和别墅私家空间之 外，一个新的空间层次由此产生，一种新的居 住体验和生活状态成为可能。 合院式联排别墅组团示意
第二部分：三个院子
上海万科蓝山小城
深圳万科金域华府
4.3.十二合院－平面
入户方式
用地效率
建筑面积：2916M2 占地面积：1836M2 中间庭院面积：244M2
4.3.十二合院－平面
入户方式
停车 8户分享
4.3.十二合院－平面
E
F
4.3.十二合院－平面
E
F
类 独 栋
类 双 拼
2.4.坡地、绿化 坡地：通过开挖与填土的方式，对地形进行重塑，从而
围合型联排别墅的品质与空间分析

从历史的演变谈起——对Townhouse的思考Townhouse，又称镇屋，是一种多层住宅的房屋类型，其历史可以追溯到18世纪英国。

Townhouse源于英国的都市化进程，因为对土地的稀缺性和高昂的房屋建设成本，城市居民们开始改变住房形式，从传统的独立住宅（Detached House）向共用墙体的联排别墅（Terrace House）和镇屋（Townhouse）转变。

随着城市化进程和人群向城市聚拢，大规模住宅化建筑的需求逐渐增加。

Townhouse 在 19 世纪的英国出现时非常受欢迎，因为它是一种更经济实惠的住宅建设计划，在一定程度上缓解了城市扩张和人口增长带来的住宅压力，垂直拓展的结构形式也让城市在有限的空间内得以调动更多的重要资源。

可持续、低成本、高效、智能化也就成为了这些镇屋设计上的基本指导原则。

随着时间的推移，Townhouse 不仅在英国，而且在全球许多城市中成为一种重要的住宅类型。

在纽约、巴黎、温哥华、悉尼、上海等世界各大城市，你都可以找到这种类型的房屋。

今天,镇屋以其独特的设计和建筑技术, 以及优越的地理位置和超越常规的生活方式，吸引了不同地区、不同年龄层次、不同收入水平的人工群体,创造着不同寻常的城市生活。

然而，如今城市化和房价上涨带来的越来越小的居住空间也在一定程度上影响了Townhouse 的设计。

一些住宅设计师尝试着更多地注重个性化和健康性，比如在居住空间中设置室内花园、绿植、自然光等，以增加室内的开放性和自然感，为我们营造更加温馨宜人的生活环境。

总之，Townhouse 不仅是一种建筑类型，也是城市化进程和城市文化的重要产物之一。

它随着时间的推移发生了很大的演变，但是仍然保持了一定的原始特点。

未来，随着城市化和科技的不断发展，Townhouse 会继续适应不断变化的城市需求，为人们营造更加优质的生活环境。

对于Townhouse建筑类型，我们可以通过一些数据来进行比较、分析和总结。

Tow nhouse的设计方向Tow nhouse^乍为经济型别墅的一种重要形式，近年来颇受广大购房者的青睐，从大家公认的Townhouse元年-------- 2001年至今，已有三年的时间了。

目前“ Townhousg也正逐渐从一些大城市向中等城市扩展开来，而成为一些地区的开发热点。

在设计方面，由于其新产品层出不穷，风格特点也争奇斗妍，所以，掌握Tow nhouse发展动态及发展趋势，也就基本掌握了设计师对其今后的设计方向。

Tow nhouse选址取向更重视城镇依托Townhouse这种产品的自身特点其实已经包含在其名称中，即既要有Town （城镇）的支持，又要有House （独立住宅）的低密度品质。

由于Townhouse产品可以用作第一居所，其人口密度又不像独立别墅那样低，所以必须具备完备的城市配套服务设施，这类项目的选址应该在城市的边缘，或者在卫星城内。

因此，选址应距城市5〜30分钟车程为宜，周围的教育、商业、医疗、休闲设施配套完善，最好有优美的自然环境。

周边有方便快捷的交通道路网络。

提高生命力重视规划品质第一代的Tow nhouse产品，如一栋洋房和康城，在容积率0.61〜0.62的情况下，规划形态灵活自由提供了足够的社区中央和组团绿化。

而在以后的Townhouse产品中，建筑密度越来越高。

虽然这些项目在户型和立面上都更加创新和升级，但规划形态全都回到行列式。

可以说目前的Tow nhouse产品规划质量有所下降。

室外环境的质量不仅仅是有无绿化水系，最主要的因素是建筑物所围合的室外空间的空间效果和环境气氛。

业主到郊区买Townhouse不但需要自家的小院，也是为了逃避城市典型的非人性的行列式建筑模式带来的压力感。

所以在新开发的Townhouse项目中，对规划设计要尤为重视，只有这样，才能保证其生命力和吸引力。

Townhouse产品分类细化目前Townhouse产品已发展成为两类不同倾向的产品。

深圳别墅市场研究报告一、关于 Townhouse所谓 Townhouse一样指联排住宅，有天有地，有自己的院子和车库。

它是二战后英国进展新城镇时期显现的住宅，现在欧洲国家专门普及。

其由几幢甚至十几幢小于3层的低层住宅并联组成，每幢面积约在150平方米～200平方米左右〝离自然不远、离红尘专门近〞，一语道破Townhouse的杰出实质：离城不远，交通便利。

Townhouse的另一种叫法是经济别墅，虽不浪漫，但却也说到了本质。

即Townhouse是个中庸的产品，比别墅〔用地、面积、价款〕经济，但又满足了人们脚踏自己土地，头顶一方天的需要。

生来为中间阶层预备。

Townhouse的最大魅力就在于它同时满足了人们的庭院情节和街坊交往的需要。

中国人具有浓烈的土地情节，期望拥有专属于自己的一片土地和天空，又专门期望保持良好的邻里关系。

Townhouse具有独立的庭院，这使它与一样的公寓式住宅形成了截然不同的生活方式，而其几户甚至十几户联排的布局使得邻里接触趋于频繁，这又是独栋别墅所不具备的。

因此，从生活方式来看，Townhouse是结合了别墅和公寓优点的完美生活形状。

从硬件条件来看， Townhouse也是介于别墅和公寓之间的产品。

别墅因其低密度、低容积率，私家花园占地专门大，价格昂贵，被视为住宅进展的终极方向；都市公寓的特点那么是高密度、高容积率。

Townhouse在建筑密度、容积率等方面正好界于二者之间，既属于都市范畴又不在市中心区，既满足了人们靠近自然、实现别墅妄图的愿望，又有较方便的交通条件，为都市边缘地带的住宅，要求密度较低，但又远比别墅集约，一样容积率操纵在0．6—0．8之间。

Townhouse要求具备比较严格的先天条件。

从国外及北京、上海、广州等都市Townhouse 进展体会来看，开发Townhouse一样应具备以下十大条件：地段：应在都市边缘地带，距市中心 15—30分钟车程。

交通：社区周边有完善的交通道路网络，邻近高速公路或都市快速路。

下
上
下沉花园
采光井
采光天棚
地下层
下沉花园
一层
二层
总体布局类似独栋别墅
形态：面积大，建筑面积464平方米，两层； 一层客厅双向流线设计；
“L”形布局，南北独享私家花园，南向采光面大，客厅餐厅，主卧客厅均朝南。
舒适度：二层设采天棚，一层室内采光更充足； 双车位； 阳光地下室（活动房、工人房、储藏
室、洗衣房）；
占地面积和舒适程度的折中
双拼别墅本质上来说就是两个联排别墅对拼，而联排别墅一般是4~6个组合， 因此双拼别墅的采光面为三面，而联排别墅只有端头户型的采光为三面，当中 户型均为两面，独栋别墅是四面采光，因此联排别墅的采光性不如独栋和双拼 在身份及地位的象征上，联排别墅略逊一筹 纯经济型别墅区虽然容积率较低，但由于间距较小，造成社区的公共休闲空 间受到限制，大部分仅限于自身花园内活动，休闲、健身需求难以得到全面满 足。
的适居性； 类独栋联排别墅和小面积精简联排两级产品不断升级。
联排别墅布局的演变
院落排列——万科第五园/新浦江城
将几套别墅进行围合，中间为中庭式院落，围而不断，格局 工整，结合个性化的园林景观，形成大社区内相对独立、私 密的邻里空间。内院、外院组合的院落别墅创造了一种中国 传统院落生活与现代别墅生活相融合的居住意境。
所有卧室带卫生间带花园；
景观性：地下室下沉花园、一层南北私家花园、二层每个卧室带一个观景露台。
一层
一层夹层
二层
三层
经济型别墅，日益增大的附加值
建筑面积205平方米，经济型联排别墅；
赠送：半地下室，车库，储藏，洗衣房，工人房功能俱全；
一层前后私家花园、二层三层观景露台。
大气：餐厅和北入口位于一层夹层，客厅挑空，（玄关挑空）；

townhouse调查和分析报告完美企划顾问一、市经济发展状况（一）2003年经济发展状况1、2003年经济增长高于全国平均水平，国民经济快速增长，运行质量明显提高，全市国生产总值完成1376.6亿元，增长12.5%，超出预期目标3.5个百分点，创五年来最高增速。

第三产业再遭受到非典巨大冲击的情况下保持较快增长，社会消费品零售总额完成457亿元，增长11%。

全年财政收入完成125亿元，地方一般预算收入完成49.3亿元，分别增长12.5%和13.9%，远远高于国生产总值9.1%。

2、2003年底全市常住人口910.5万人，比上年增长0.7%，其中市区211.1万人，增长3%；非农业人员331.3万人，增长24.2%，其中市区208.5万人，增长5.8%。

人口出生率11.3‰,死亡率5.5‰，自然增长率5.53‰。

3、2003年底市人均可支配收入7741元，比上年增长6.9%，增幅比2002年提高0.7个百分点；2003年市区最高收入家庭人均可支配收入高达18267.12元，比2002年增长13.1%。

（二）2004年经济发展现状以及全年经济发展预测2004年上半年经济稳步发展，国民经济生产总值已经超额完成预期目标。

依此发展，2004年全市国民经济和社会发展将达到以下指标：国生产总值增长11%以上；全社会固定资产投资增长18%以上；规模以上工业增加值、实现利税分别增长15%和18%以上；社会消费品零售总额增长11%以上；全部财政收入增长10%以上；城镇居民可支配收入和农民人均纯收入分别增长7%和5%以上；城镇登记失业率控制在3.5%以；人口自然增长率控制在6.4‰以。

二、房地产发展情况（一）房地产发展现状➢2003年市房地产施工面积100万平米，竣工面积340万平米，销售面积250万平米。

商品房销售总额18.5亿元。

2003年在售的普通住宅供应量达到250万平方米以上。

位置优越的高品质住宅和低价位住宅销售率都能达到70%以上。

首层平面
优山美地B10
点评： 次卧室均有独立的卫生 间和衣橱。 从走道可以南北观景 （入口玄关与客厅）
二层平面
优山美地B10
地下平面
可改进点：
优山美地B10
将首层书房与卧室互调，保证卧室尽量朝南。 设计内庭院，解决二层走廊及地下室的采光问题。 首层的洗衣房改为中式厨房，将洗衣房挪到地下层。地下层不 应设计卧室。 一层客厅、餐厅、家庭室、早餐室之间不应有大面积实墙隔断。 一层书房与客厅之间可以不设实墙，方便客户扩大客厅面积。 一层公用卫生间面积应扩大，且做到干湿分离、洗便分离。
二层平面
纳帕溪谷
点评： 围和庭院的设计使得每个房间都至少有两个采 光面。 一条走廊将二层所有的卧室连接起来，壁橱、 结合一楼吹拔的弧形栏杆等小设计等小设计避免 了单调的感觉，增强了家居的温馨感和空间的趣 味性。
可改进点： 一楼的起居室面积应适当加大
地下平面
碧水庄园C2
点评： 客厅与楼梯结合设计， 面宽达到12.3米，构成 了豪华的社交空间。 私家泳池的设计尽显 豪宅气派。
小独栋各层设计要点——二层&地下室
二层具体设计要点：
3个卧室为宜，其中至少应有2个卧室朝南。 主卧区的大小在40到50平方米左右，尽量宽敞、阔绰并有良好的 景观，其中主卧区应设计独立的卫生间以及进入式衣帽间。
次卧室的面积在15-20平方米左右，尽量保证每间卧室都有独立的 卫生间。
在剩余的公共空间可结合吹拔设置小家庭室，一方面可以避免二层 出现一条过道向一道道门打开的情况，另一方面可以做到楼上楼下空 间有交流。
150-200 50-60
450-550 200-250
优山美地B10
点评： 进门为旋转楼梯，十分 堂皇气派。 结合旋转楼梯设计衣帽 间，符合大别墅客户需求 从旋转楼梯处向左为相 对公开的礼仪接待区，向 右为相对私密的家庭活动 区，动静自然分离。 利用地面的标高变化界 定空间增强空间的趣味性。 双楼梯设计（礼仪、家 用）

TownHouse产品在无锡处于起步阶段，市场保有量少， TH的消费阶层并未真正形成，市场缺少精品TH；
无锡别墅项目列表
时代假日花园 宝界山庄 兰宝西苑 檀溪湾别墅 金色水岸 山水湖滨 太湖威尼斯 新梁溪人家 江南清华坊 南园南泉 江南春天 吉祥国际花园 香梅假日花园
TownHouse
少量 约100户 266户
我们的开发模式：独栋别墅、 TownHouse（双拼、联排）、 高层组成的一个大型高尚住宅 社区。
我们的市场定位：打造无锡 首席富人居住区，使之成为一 个“贵人、贵宅、贵地”可以 传世的宅邸。
独栋别墅：位于小区 核心，总户数少。
本报告所有权归世联地产顾问（深圳）有限公司。
高层：无遮挡望湖，观景效 果最佳；产品成熟度高，有 广泛的市场基础。
7000
套数
107 110 43 200 300 410 1000 250 350 238 300
430
面积范围 （m2） 242-310 308-348 340 280-350 220-260
167—260 180-300 170-300 220-250 190—280 200—300
200-300
TownHouse 独栋别墅 观景高层
本报告所有权归世联地产顾问（深圳）有限公司。
目录
项目定位回顾和背景说明
项目定位回顾 Townhouse的特征和定义
深圳/上海/北京TownHouse户型分析
三地TownHouse市场发展 三地TH产品案例户型研究
三地TH产品研究总结
深圳：万科东海岸、万科城、万科十七英里、心海伽蓝、瑞河耶纳 上海：帕萨迪纳、复地香堤苑、翠堤苑、万科蓝山、金地格林春晓 北京：亚运新新家园、宽House、美林香槟小镇、康城、一栋洋房

2005年深圳Townhouse研究报告一、关于 Townhouse所谓 Townhouse一般指联排住宅，有天有地，有自己的院子和车库。

它是二战后英国进展新城镇时期出现的住宅，现在欧洲国家特不普及。

其由几幢甚至十几幢小于3层的低层住宅并联组成，每幢面积约在150平方米～200平方米左右“离自然不远、离红尘专门近”，一语道破Townhouse的精彩实质：离城不远，交通便捷。

Townhouse的另一种叫法是经济不墅，虽不浪漫，但却也讲到了本质。

即Townhouse是个中庸的产品，比不墅（用地、面积、价款）经济，但又满足了人们脚踏自己土地，头顶一方天的需要。

生来为中间阶层预备。

Townhouse的最大魅力就在于它同时满足了人们的庭院情节和街坊交往的需要。

中国人具有浓烈的土地情节，希望拥有专属于自己的一片土地和天空，又特不希望保持良好的邻里关系。

Townhouse具有独立的庭院，这使它与一般的公寓式住宅形成了截然不同的生活方式，而其几户甚至十几户联排的布局使得邻里接触趋于频繁，这又是独栋不墅所不具备的。

因此，从生活方式来看，Townhouse是结合了不墅和公寓优点的完美生活形态。

从硬件条件来看， Townhouse也是介于不墅和公寓之间的产品。

不墅因其低密度、低容积率，私家花园占地专门大，价格昂贵，被视为住宅进展的终极方向；都市公寓的特点则是高密度、高容积率。

Townhouse 在建筑密度、容积率等方面正好界于二者之间，既属于都市范畴又不在市中心区，既满足了人们亲近自然、实现不墅梦想的愿望，又有较方便的交通条件，为都市边缘地带的住宅，要求密度较低，但又远比不墅集约，一般容积率操纵在0．6—0．8之间。

Townhouse要求具备比较严格的先天条件。

从国外及北京、上海、广州等都市Townhouse进展经验来看，开发Townhouse一般应具备以下十大条件：地段：应在都市边缘地带，距市中心 15—30分钟车程。

MODEL NO. 203 "TOWNHOUSE C" This townhouse is larger than "A & B". It is of the germanic style, with overhanging gallery rooms and two fireplaces.
MODEL NO. 204 "BARN" This is a rustic, wooden barn with hayloft. It is the perfect enhancement to any country setting.
5.1 TOWNHOUSE的幻想作品
MODEL NO. 201 "TOWNHOUSE A" MODEL NO. 202 "TOWNHOUSE B" "A" is a small germanic town building typical of medieval style architecture. "B" is a timbered medieval building.
4、Townhouse建筑单体细部设计
■TOWNHOUSE最早出现 在欧洲
5、Townhouse建筑单体平面设计
1.
2.
平面布局简单，注重朝向。
有独居、双拼、四拼、多拼和联排。
小结
• 住宅功能的齐全性，是普通公寓住宅无法 比拟的。除了具有高级公寓所具备的基本 功能外，还有门厅、车库、私家花园、阁 楼等，并在储藏、露台退台、走路式衣柜、 工作阳台等功能上放大。同时也满足了自 有空间和私密性的要求， • 平面划分的灵活性可以适应不同人群使用。

合院别墅分析及研究院起院落院成观庭四荷艺墅上海紫都晶园万科金域华府金地-九珑壁丽山国际重庆龙湖悠山郡观庭四荷艺墅0.3上海紫都晶园0.35八户别墅共享主题生活庭院万科金域华府3+1合院美墅建筑设计：深圳市华汇设计有限公司景观设计单外：SED新西林景观国际占地面积：68300平方米建筑面积：194700平方米容积率：0.7绿化率：37%中式创新型四合院另类的独栋别墅围合型的联排别墅1个合院美墅7个独栋别墅共享公共组团庭院独享私家庭院公共组团庭院独栋别墅整个院落采取七户围合的中庭大院设计，七户围合的中庭大院，每个合院内，都种植有一棵大树冠的成年乔木，辅以多样绿化区、儿童游戏沙地、木平台活动空间.每套别墅均有较大的地下室(分别有70-100平米不等)，面积是不计入建筑面积的，独立车行交通系统，设置2个地下车库。

中庭交流空间——开放空间一个合院、七户独栋别墅1.共享公共组团庭院约200平米及独享私家庭院，院落错落，但私密性较差2.建筑密切相连，联通距离平均为2米，且连接面过长，东西南北均相连，相比联排有过之而无不及3.建筑构件设计，不符合南方的建筑需求，无论是取阳还是通风均受制约4.较高的容积率值得对此类产品去研究及创新金地-九珑壁90度合院美墅建筑设计：易道（亚洲）组团占地面积：1650平方米组团建筑面积：1300平方米户均建筑面积：260平方米容积率：0.8以东方风水概念结合西方建筑理念设计师严讯奇,将中国传统建筑概念，用最现代、最国际化的建筑语言表达出来。

总体规划呈现“南低北高”的大开扬结局。

社区平面布局采用半围合形制，并充分体现“围而不合”的东方哲学内涵，营造“藏风纳气，生生不息”的场所精神，一科技时尚与传统智慧践行“天人合一”的人居理想。

构建立体九宫格布局90°合院以中国传统四合院的中庭空间为设计概念，参考中国古文化的九宫格原理，采取掏空、拼贴、虚实互补等设计手法组织布局室内外空间，主要特色在于设有中间庭院，个功能区域围绕中间庭院，这样可以保证中间庭院活动的私密性，同事镂空部分模块,起到了自然通风和采光的作用。