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合院别墅”最详细的分析……低层高密产品一直是住宅开发领域的一个重要组成部分，代表国人的一种理想生活方式，是创造附加值的王牌产品，对时下热门的特色小镇开发也有重要意义。
2016年，万晟共考察52个低层高密项目，结合日常产品研发，得出些许思考与心得，与诸位同仁探讨。
“年度观察院墅化是低层高密产品的大趋势通过项目考察发现，15-16年的低层高密项目有共同的现象——将院子围合起来，使别墅的活动空间由单纯的室内向室外扩展，从别墅变为院墅。
我们将这种现象称之为院墅化。
院墅化为何如此受欢迎？大致有以下原因：1）院落生活方式可打动客户，产品力可挖掘空间多；2）院墅化产品可以实现较强私密性；3）以宅院礼序作为亮点进行推广易获得客户共鸣；4）同面积段下，院墅化合院产品能实现更高容积率。
结合目前院墅型低层高密产品的不俗表现，本文将从合院型产品、院落空间营造、地下空间、立面风格四个方面来进行总结分析。
1、合院型产品规划数学题的新答案随着土地高效利用的规划导向及房价不断走高的楼市现状，大部分低密项目都面临着用地容积率高而单户面积紧凑的局面。
土地效率与产品力如何取得平衡逐渐成为许多低层高密项目能否成功的关键点。
对比传统产品，同样用地条件下，合院型产品的业态可以上升一级下图是耳熟能详的容积率&产品对应表，联排别墅的规划容积率约为0.7左右，这与目前容积率需大于1.0的用地出让规定之间难以找到平衡。
△ 容积率与产品对应关系（图片来自网络）15-16年的项目推出了新的解决方案：采用合院型产品进行南北向连接甚至网格状连接，利用南北向日照间距，在控制面积段的同时提升容积率。
下图列举一些相对典型的规划布局方式。
△ 铂悦犀湖/中粮瑞府/南京院子/桂语里/杭州院子/海月甲第（分析图自绘）毋容置疑，可搭接的合院型产品通过规避日照间距和山墙间距，容积率提升上确有奇效。
为了探寻合院类产品的能力边界，我们将年度典型产品在100m*100m的用地上进行模拟极限容积率测算，并按照容积率由大到小进行结果排序。
联排别墅、合院别墅设计新思路随着我国经济水平的不断发展，别墅项目越来越多。
别墅作为居住建筑的最高、最好形式，有着独特的功能和价值。
除“居住”这个住宅的基本功能以外，更主要体现生活品质及享用特点的高级住所。
高品质的生活追求，对项目的居住环境、人均用地面积、容积率、绿地率等都提出较高要求。
如何利用有限的土地资源打造高级高效的别墅区？本文结合北京恒大傲北项目，针对新式别墅设计的相关问题进行了分析。
标签：新式别墅;竖向联排别墅;合院别墅北京恒大傲北项目位于北京市昌平区小汤山镇，距天安门26.4公里，区政府17.6公里，距白各庄商业中心5.9公里，距北京首都国际机场17.6公里。
总用地面积42369.5㎡，容积率1.0，总建筑面积42369.5㎡。
设计上采用当地接受度较高的合院围合主题花园的手法，组团式布局;同时在合院下方上通过赠送地下室的方法提高产品的高附加值。
总体布局上，东侧沿景观河布置大户型合院，紧邻洋房区域及南侧沿小区路区域布置少量的小户型合院，中部为主力户型合院产品，北侧位置较差布置小面积的洋房产品，以满足容积率要求。
在本项目的整体规划布局中，我们着重从以下几方面对项目别墅类型的组合设计进行分析。
1、新式别墅新式别墅摒弃了此前小面寬、大进深的长条形的传统单体形式，采用了L 型的建筑单体，有效地解决了因大进深引起的采光通风问题，并且使得视野景观更加均衡。
L型的建筑单体布局，首层为公共活动空间及老人房，二层为主要居住空间，三层为主卧及超大露台，建筑半围合成一个较为私密的花园空间，丰富了建筑空间效果，也提高了整个园区的品质。
单体设计过程中非常着重于过渡空间的设计。
过渡空间的精致性和舒适性影响整个别墅的质感，很多别墅规划将建筑设计与景观设计分开来做，造成两者之间的一些空白区域，既影响了美观又缺少住户体验。
如何能够配合好不同层次、不同材料的设计，是我们需要考虑的问题。
考虑到别墅的住户有更多时间种花种草、摆弄植物、遛猫遛狗、四处散步，而庭院与室内空间衔接的阳台、露台，以及共享合院花园，就显得尤为重要。
何止是轻奢轻奢是指一种倡导“轻奢华新时尚”的生活理念，是一种更尊重生活质量的生活方式，与财富、地位无关，它代表着对高品质生活细节的追求。
△视频房子坐落于美丽的杭州，是传承了法国古典主义与新古典主义的建筑立面风格并自成一体的绿城法式合院。
房屋建筑面积近800m2，地下一层地面两层，房屋的前后都有花园，中间有一个大的庭院和狭长的回廊，拥有6个卧室，5个卫生间，地下室独立车库有3个车位。
一层本案定义为现代轻奢风，现代轻奢是将材料、色彩、灯光及元素进行简化，以实用的功能性家具为主，用简洁的视觉效果营造出时尚前卫的家居氛围，用优雅低调最受青睐的高级灰把持全局，使得整体空间显得高雅、深邃、宁静、性感。
中性而又低奢的黄铜拉丝材质一直伴随着主旋律而存在，大面积的高级灰会稍显缺乏生活气息，所以在不同的空间中设计师加入了不同的亮色来点缀，在拉开空间层次感的同时赋予了每个空间不同的灵魂。
一层空间初看被墙壁分割的零零碎碎，动线也非常混乱，丝毫感觉不到大House的气度。
首先把所有不必要的墙全部拆除，对空间进行重组。
空间的布局讲究主次节奏感，最好的环境给最重要的空间，其次再考虑各个空间之间的互动关系，这样能让居住者之间更加和谐。
将原本复杂的法式的采光窗改成了通透落地玻璃和折叠门，让阳光肆无忌惮的进入到室内，客厅与中庭自然的融为一体，使得客厅多了一份惬意。
△客厅入户后通过可旋转的橄榄形立柱使玄关与客厅浑然一体，利用旋转的立柱可以任意调节玄关与客厅的视角，这既强调了玄关的独立性又能让玄关与内部产生更多的互动，而且增加了虚实相生的趣味性。
地面利用了比较复杂的几何图形来体现空间的时尚感与轻奢。
背景墙整面的喷砂铜板彰显出时尚前卫同时赋予空间温度，玄关内长凳、收纳柜、个性的雕塑和抽象画，无不散发着现代气息。
△玄关原有的客厅与卧室还有回廊打通，形成宽敞透亮的会客厅跟文化区、还有小孩活动区。
电视背景墙一定是目光所过之处必须停留的地方，整面深色大理石饰面，无论是体量、材质还是色调都是焦点中的焦点。
详解万科第五园(图)——骨子里的中国现场情况：“第五园〞于2005年7月23日开盘。
开盘当天第五园人山人海，据统计，当天参加车辆达1700余次，参加人数达5000余人。
一期52套庭院别墅，84套叠院别墅，210套合院阳房，共346套单元一天之内全部售罄，此中庭院别墅均价11000元/平方米，叠院别墅7000元/平方米，合院阳房5500元/平方米。
一、工程定位1、产物定位：万科城的定位为欧式建筑，为了区别于万科城、也为了防止与万科城直接竞争，“第五园〞就定位为中式风格。
第五园沿袭了广东“岭南四园〞的风格，打造成中国传统的徽派建筑。
2、客户定位：消费行为——目标客户有着很深的中国情结，他们喜欢中国的传统建筑；由于生活在城市里太长时间，对“村〞的生活形态有着强烈的巴望，但是对于家里内部的生活用品则更偏好于先进的设备。
消费动机——目标客户对西式建筑已经发生“审美疲劳〞；是万科地产的忠实客户；想体验万科的优质物管；等候第五园的升值。
消费方式——目标客户根本都是高收入者，他们对价格不是出格敏感。
3、形象定位：骨子里的中国情结。
SWOT阐发1、优势(S)：●扬弃式担当：第五园并没有简单地复古和照搬，而是扬弃式担当，将传统与现代、中式与西式很好地嫁接和结合，以期即可营造出适合中国人居住的传统居住环境，又可符合现代人的生活习惯。
●“准垄断〞效应：第五园总占地面积达22万平方米，加上已建成的四季花城(该小区占地40万平方米强)，加上坂雪岗的46.9万平方米，万科在坂田已经有了9平方公里的地盘，建面超过130万平方米。
而整个坂田可开发地盘面积缺乏4平方公里，万科已经占有25%的份额，呈现准垄断的场合排场。
●品牌效益：万科地产在深圳是有口皆碑，品牌效应相当明显。
●万客会：万客会成立于1998年8月18日，到目前已经7个年头，培育了不少万科的忠实客户。
在第五园的成交客户中有不少是万客会老会员，这是一个非常好的资源。
(注：第五园工程在深圳还初创了会员制发卖模式，购房者只有申请成为万客会会员，方可购置万科第五园的物业。
规划与设计浅析传统合院的现代演变—以绿城中式合院产品为例□魏园园摘要庭院空间和居住私密性是合院住宅的主要优势。
绿城中式合院产品在继承传统合院空间和形制的同时也做 了改变，主要体现在平面设计和立面设计上。
了解传统合院的现代演变，可以使我们进一步思考传统建筑的价值，以及 如何更好地继承和发展传统的建筑空间和形制。
关键词传统合院；现代演变；现代中式合院产品Abstract: Courtyard space and privacy are the main advantages of courtyard house. While inheriting the traditional space and shape, the Chinese style courtyard products in green city have also made changes, mainly reflected in the plan design and facade design. Understanding the modern evolution of traditional courtyard can make us think about the value of traditional architecture and how to inherit and develop the traditional architectural space and form be廿er.Keywords: traditional courtyard, modem evolution, modem Qiinese courtyard prcxiuds―、中式合院产品的风靡和原因2015年，绿城桃李春风中式合院产品的面 世，轰动了地产界。
仿佛一夜之间，“传统的 才是最好的”言论再一次被人提及。
粉墙黛瓦 的中式表皮，帮助人们重拾文化自信；一方庭 院，承载了人们无处安放的土地情结。
2005年度别墅市场总结市易图资讯开发中心研究与发展部吴茂萍孟竞2006-2-7别墅市场总结（目录）第一部分概论 (4)第二部分2005别墅特征分析 (5)一、推出量历年最高 (5)二、关外遍地开花 (6)三、别墅居住功能升 (8)四、产品质优价格高 (8)五、营销策划重文化 (12)六、发展商一哄而上 (12)七、全国辐射力度强 (12)第三部分、供应量与销售分析 (13)一、05别墅供应量分析 (13)二、05别墅供应量列表 (13)三、05别墅销售分析 (14)四、05别墅销售情况列表 (15)第四部分、产品分析 (17)一、建筑与容积率 (19)二、建筑分析 (20)三、园林分析 (23)四、户型分析 (27)五、配套分析 (36)第五部分、营销策划分析 (41)一、特征概述 (41)二、八大经典营销案例分析 (44)第六部分、客户分析 (54)第七部分、三级市场分析 (54)一、05别墅三级市场现状 (54)二、05别墅三级市场价格走势 (55)三、05别墅三级市场的热销原因 (56)附：2005年批售别墅项目的基本资料统计 (57)2005别墅市场总结第一部分概论本文所谈的“别墅”覆盖国外两种物业类型：一是house，一是villa。
从建筑形态分，覆盖以下三种类型：single family house，即独立别墅；two family house，即双拼别墅；townhouse即联排别墅。
而市场上所谓的“叠拼别墅”等多户叠加的物业类型在不在本文所谈的畴。
2005别墅年可谓取得了丰硕成果，别墅产品，策划，营销手法，推出量与销售面积，销售金额，销售均价，开发地段，开发企业，辐射企业，国际影响力等各个角度都有较大的提升或者扩大。
如果说别墅经历了1994年之前的从无到有、1994-1997年间大跃进式发展和1998-2000年的沉寂等三个阶段的粗放型区域化发展，那么，2000－2004年别墅市场则走向成熟发展道路，表现在产品类型丰富，风格多样化，设计精细化，区域分布广泛化。
别墅设计调研报告（共4篇）第1篇：别墅设计调研报告别墅设计调研报告调研目的：了解独立式小住宅的现状和评定标准，亲自体会亲水别墅的环境氛围，了解小住宅与周围环境的融洽。
调研对象：以浅水湾别墅区为对象，对其中两处别墅及其周围环境进行实地考察。
调查内容：在浅水湾别墅中，我们主要了解了别墅的一些外观，内部空间分割，周围环境对建筑的影响。
.整个建筑群以轴线分布，联排坐落。
建筑结构为钢筋混凝土结构。
官邸内建有人工湖，花园，菜圃。
居阳台之上，美景尽收眼底，使人精神愉悦。
“园虽内外，得景则不居于远近”外有兴元湖公园，浅水湾，可以在闲暇时游玩垂钓，浅水湾别墅群位居汉中市郊区，环境优雅，远离市井嘈杂，地段优越。
同时别墅分独立式和复合式。
建筑外观用瓷砖·石块·涂料等材料使其表现出主从，节奏，韵律的感觉。
同时每栋别墅都设有车库，方便出行。
调研结果分析及其建议：一天的参观，使我们对别墅切身实地的感受了一番，获益匪浅。
阅历浅显的我们对别墅有了一些感官的上的认识。
遗憾的是，多数别墅没有装修，对我们的吸引力不够。
且有些建筑的周围环境单一，杂草丛生。
但总体来说通过这次外出活动，我们收获不少。
第2篇：别墅设计调研报告.尚东紫御定位为城央稀缺资源型泛别墅，傲居荔城核心地段增城大道，领城市中轴，为原生态半山坡地别墅精品社区，卓立半山上，半山有度，错落排布，打造市场罕见的400㎡-500多㎡超大空间，户户有景。
尚东紫御的极大特色之一在于，满足人群的高端生活要求，设计师巧妙地将空间使用最大化，在设计上，既有创新更不失环保，空间层次丰富，在空间舒适度和采光设计上花足心思。
东南亚风情园林，承续自然、健康和休闲的特质，层次分明、特色水景，充分利用景观的绿意点缀，体现了对自然的尊重和对人居的崇尚；前后花园、左右园林及上下露台配比的立体空间，可得养草弄花之乐，也可享花园林景之美；由G层到天台将娱乐、休闲功能空间向上下延伸，完美满足了业主的社交、商务和休闲需要；平屋顶天台、露台、内庭院……将私家立体院落别墅空间展露无遗。
