合院别墅案例分析

合院别墅”最详细的分析……低层高密产品一直是住宅开发领域的一个重要组成部分，代表国人的一种理想生活方式，是创造附加值的王牌产品，对时下热门的特色小镇开发也有重要意义。

2016年，万晟共考察52个低层高密项目，结合日常产品研发，得出些许思考与心得，与诸位同仁探讨。

“年度观察院墅化是低层高密产品的大趋势通过项目考察发现，15-16年的低层高密项目有共同的现象——将院子围合起来，使别墅的活动空间由单纯的室内向室外扩展，从别墅变为院墅。

我们将这种现象称之为院墅化。

院墅化为何如此受欢迎？大致有以下原因：1）院落生活方式可打动客户，产品力可挖掘空间多；2）院墅化产品可以实现较强私密性；3）以宅院礼序作为亮点进行推广易获得客户共鸣；4）同面积段下，院墅化合院产品能实现更高容积率。

结合目前院墅型低层高密产品的不俗表现，本文将从合院型产品、院落空间营造、地下空间、立面风格四个方面来进行总结分析。

1、合院型产品规划数学题的新答案随着土地高效利用的规划导向及房价不断走高的楼市现状，大部分低密项目都面临着用地容积率高而单户面积紧凑的局面。

土地效率与产品力如何取得平衡逐渐成为许多低层高密项目能否成功的关键点。

对比传统产品，同样用地条件下，合院型产品的业态可以上升一级下图是耳熟能详的容积率&产品对应表，联排别墅的规划容积率约为0.7左右，这与目前容积率需大于1.0的用地出让规定之间难以找到平衡。

△ 容积率与产品对应关系（图片来自网络）15-16年的项目推出了新的解决方案：采用合院型产品进行南北向连接甚至网格状连接，利用南北向日照间距，在控制面积段的同时提升容积率。

下图列举一些相对典型的规划布局方式。

△ 铂悦犀湖/中粮瑞府/南京院子/桂语里/杭州院子/海月甲第（分析图自绘）毋容置疑，可搭接的合院型产品通过规避日照间距和山墙间距，容积率提升上确有奇效。

为了探寻合院类产品的能力边界，我们将年度典型产品在100m*100m的用地上进行模拟极限容积率测算，并按照容积率由大到小进行结果排序。

易居重庆复地别院别墅项目案例分析集团标准化工作小组 [Q8QX9QT-X8QQB8Q8-NQ8QJ8-M8QMN]类别墅——重庆复地别院目录序言与龙湖、金科等重庆本地开发商相比，对于高端客户，复地不占优势。

本地开发商的高水平开发、高水平客户关系维护，使得各自拥有上万拥趸，其中又不乏具备多次置业能力的高端客户资源。

龙湖开盘新老客户各占一半，复地在短期内是达不到这种成交格局的。

这是一种深入人心的东西，好比复地在上海的影响力。

重庆别墅市场大约有90%以上的客户都是二次以上置业，这部分已经接近饱和了，复地将目标锁定在别墅首次置业和改善型的客户，以豪宅的气质打造经济性别墅洋房，细分产品，，创新产品，以不同核心价值吸引了不同客户，将不同类的客户融入社区，配合一期高层公寓社区。

一、开发背景市场特征2008年重庆别墅市场有6方面特征：1）纯别墅社区较少，高端项目主要为多层和低层组合，供应所占比例较去年均有所增长。

2）独立别墅推出的量不大，比较分散，而洋房、别墅多个项目5月前后集中应市3）北部新城和南岸区已经成为房地产市场最为活跃的两大片区，集中了目前重庆别墅市场的知名项目。

4）别墅分类更加细化，产品之间的差异化特征显现。

例如：出现融江、山资源一体的江山别墅协信·阿卡迪亚；坡岭顿小镇为代表的以低调奢华理念打造的200—300多平方米简约别墅；以庆隆南山高尔夫为代表的半山别墅；以岛居为核心卖点的协信·彩云湖1号；以文脉养生为重的保利小泉别墅等。

5）消费者对于本地开发商品牌忠诚度高，例如龙湖、金科等，其中又不乏具备多次置业能力的高端客户资源。

6）经济型别墅、类别墅销售情况看涨。

其中，花园洋房一般具有较高品质、环境良好、设计优秀，但价格（尤其总价）相对别墅产品低，多为3+1、4+1层的低密度建筑。

其密度小，楼层低，具备别墅产品某些潜质，也比较符合人性化居家的理念，能够广泛吸引新兴中产阶层。

需求特征08年重庆别墅市场需求两大特征：1）一些外企高级白领、职业经理人、IT精英、金融业成功人士等金领阶层逐渐成为别墅市场需求的主力，且这一群体有逐年扩大的趋势。

三合宅案例分析“睡着了”的房子——三合宅一．案例基本信息1.设计师：王澍2.用地面积：655m²3.项目地点：中国，江苏4.项目介绍：这个三面围合一面开敞的建筑，在空间上是内聚和封闭性的，在形态上保持建筑与空间的连续性，这种连续性不仅在于建筑本身，也体现在建筑与城市的关系上，是设计者对于“中国房子”范形的一次具体的操作。

它的显现与修正出自很具体的功能与构造问题，例如屋面的做法，为了解决雨水的排泄，双曲面就是一种自然的选择，在这里，造型的考虑是次要的。

房子的基本状态“睡着了”，建筑师引入了“席居”的生活制度。

房子与居者同为“梦游者”。

空间形态与人的身体做缓慢、沉重、颠簸着的却没有中断的移动。

房子中间围着一方浅池，水波、睡者、房子互相荡漾。

二. 设计手法1.环境三合宅之外，有棵树对“三合宅”的大屋檐有妨碍，为留下那棵树，王澍做了让树穿破屋檐的设计，不顾是否构成对建筑外观的审美影响，体现出其建筑思想之质朴与对环保理念的信守。

据业内专家评价，王澎造的“三合宅”有点像是“睡着了”，而且强调房子与居者同为“梦游者”。

这个三面围合一面开敞的建筑，空间形态与人的身体做缓慢、沉重、颠簸着的却没有中断的移动。

房子中间围着一方浅池，水波、睡者、房子互相荡漾。

“王澍不喜欢称自己是建筑师，只认为自己就是造房子的，但他强调要有文人的心思来设计和造房子。

按王澍自己的话来说就是‘建筑师，首先得是个文人’，所以，他迷箫，擅书画；他也常说‘不谈建筑，只谈房子’。

”2. 流线以连续流动的空间作为构成室内的主要动线，将古人的静思、冥想、席居的生活方式隐含在建筑空间里面，围合在庭院中的碧波浅池，静止的建筑及在水中荡漾的倒影，在这里人在连续的空间里做平静、起伏、缓慢的穿行，空间营造的整体氛围是静怡平和的。

建筑的回廊在这里也有了全新的诠释。

北侧的“廊”道在这里作为连接东西两个空间的通道，南侧的回廊则采用东西对称的形式紧联在房屋的南侧，形成三面围合空间院落；在廊的构造上，一侧为“实”，一侧为“虚”，这是由于一侧由玻璃钢夹和透窗构成，在整体上形成虚实相间的效果。