townhouse合院别墅分析研究
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墨尔本联排别墅项目解析联排别墅(也有称为联体别墅或组合别墅,国内也直读Townhouse)联排别墅在国内的观点还不过短短几年间的事情,联排别墅发源于英国伦敦,英文为Townhouse,一词直译为城镇住所,联排别墅字典上是指联排别墅有天有地,有自己的院子和车库。
联排别墅外国发源时是当时的伦敦极罕有高密度的垒积式多、高层建筑,城市在低密度建筑形态中连续地扩展。
18 世纪末的贝德福特广场,柯本特花园、19 世纪初的那莫德里大街等处的 Townhouse构成了壮丽的街区,住所由此形成了房子的艺术。
使 Townhouse获得兴盛和发展的地方是在美国。
二战以后,大规模的美国高速公路网兴建起来,个人轿车大批进入家庭,在这两个协力的作用下,美国出现了住所郊区化的现象。
在很多大城市的边沿出现了好多联排别墅,它既不同于真实的郊区独立别墅,也不同于城内的公寓住所,而是介于两者之间的住所形态,并渐渐成为美国中产阶级人士的主流住所。
联排别墅国内发源出现初期上海租界的里弄住所,其建筑形式便可称作Townhouse。
1997 年上海住所市场推出锦秋加州花园,而以社区形式出现的有早期万科城市花园,已基本具备了Townhouse的原形。
国内先后在北京、广州、深圳让联排别墅项目大红大紫,但关注的焦点已经更多的赐予了产品自己。
一、联排别墅项目特征解析1 、联排别墅是公寓和别墅的中间形态。
居住人群为经济实力强、居住品质要求高的“新贵一族”,是适合度假的第二住所;联排别墅既属于城市范围又不是市道上中心,既知足了人们亲密自然、实现别墅梦想的梦想,又有比较方便的交通条件,为城市边沿地带的住所。
密度较低,容积率在0.5 到 0.8 之间。
花园不太大却每户都有,居住质量较高。
价钱也在别墅与公寓之间,合适更多的有必定购置能力的人接受。
2 、联排别墅面积标准从100—1000 平方米均有,可知足不同经济水平的需求。
在组合上能够有并联和多联体,主要有双拼(两栋相连—)、叠拼(比方A 户为一层加二层东半部;B 户为三层加二层西半部,从院里直接上楼梯至二层门户)、连排(三栋以上并联)三种种类。
1.1.基本指标和元素 (5)1.2.目标客群定位及其生活方式特点和需求特征研究 (6)1.2.1.客群构成 (6)1.2.2.客户需求 (6)2.中国低密度住宅规划设计要点 (7)2.1.低密度住区规划 (7)2.2.低密度住宅设计 (8)2.3.低密度住宅新技术推广指南 (10)3.产品规划设计原则 (11)3.1.总体规划设计 (12)3.1.1.用的分析 (12)3.1.2.总平面布局 (12)3.1.3.空间结构分析 (13)3.1.4.交通组织分析 (13)3.1.5.景观环境分析 (14)3.1.6.经济技术指标 (15)3.1.7.建筑群总体风格 (15)3.1.8.总要节点细部控制 (15)3.2.单体设计 (16)3.2.1.组合模式 (16)3.2.2.功能区设计 (16)3.2.3.室内空间组织分析 (19)3.2.4.庭院空间设计分析 (19)3.2.5.外立面风格 (22)3.2.6.经济技术指标 (22)3.2.7.重要节点细部控制 (22)4.公建设施规划设计 (24)5.建筑风格 (24)7.物业管理 (24)8.营销推广 (25)8.1.营销推广总体策略定位 (25)8.1.1.营销推广总体策略 (25)8.1.2.产品销售总体策略 (25)8.2.竞争性行销推广策略 (25)8.2.1.竞争对手策略分析 (25)8.2.2.产品竞争优劣势分析 (25)8.2.3.针对性竞争策略 (25)8.3.产品价格策略 (25)8.3.1.媒体分析与选择 (25)8.3.2.广告投放计划 (25)9.案例研究 (26)9.1.北京康城II期香草天空 (26)9.1.1.客户构成 (26)9.1.2.总体规划设计 (26)9.1.3.单体设计 (27)9.1.4.建筑风格 (30)9.2.北京原生墅 (30)9.2.1.总体规划 (30)9.2.2.单体设计 (32)9.3.北京境界 (32)9.3.1.总体规划 (33)9.3.2.建筑风格 (35)9.4.北京一栋洋房 (36)9.4.1.总体规划设计 (36)9.4.2.单体设计 (37)9.5.北京翡翠城 (38)9.5.1.单体设计 (38)9.6.北京橘郡 (40)9.6.1.总体规划 (40)9.6.2.单体设计 (40)9.7.北京美林香槟小镇 (42)9.7.1.总体规划 (42)9.7.2.单体设计 (42)9.8.北京倚林佳园 (43)9.8.1.单体设计 (43)9.9.北京管庄新乡居住区 (44)9.9.1.单体设计 (44)9.10.上海太阳城美墅 (45)9.10.1.建筑风格 (45)9.10.2.单体设计 (45)9.11.上海爱丽舍花园 (46)9.11.1.单体设计 (46)9.12.上海樱园 (46)9.12.1.建筑风格 (46)9.12.2.单体设计 (46)9.13.广州棕榈滩 (47)9.13.1.总体规划 (47)9.13.2.单体设计 (47)9.14.广州锦绣香江 (48)9.14.1.单体设计 (48)9.15.深圳城市山谷/硅谷别墅 (49)9.15.1.目标客户 (49)9.15.2.单体设计 (49)9.16.跃动的庭院 (51)9.16.1.单体设计 (51)9.17.天津半岛蓝湾 (52)1.Townhouse城市别墅Townhouse又称低密度郊区化经济型别墅或城镇住宅,有天有地,有自己的院子和车库。
TOWNHOUSE及其相关一、什么叫townhouse:介于公寓与VILLA之间的重要非过渡性产品TOWNHOUSE(亦称联排别墅或联排住宅),也称VILLAHOUSE(城市边缘住宅),一般由几幢小于三层的单户别墅并联组成,每户建筑面积一般在140—300多平方米之间,有面积不小的私家花园(一般即属于该户的前后私家庭院,面积50—100平方米),还设有专用车位。
有的还有地下室或半地下室。
Townhouse 的建筑密度较低,容积率一般在0.6—0.8之间,好的可做到低于0.6。
房间的使用率比一般塔楼或板楼要高,有的甚至实现零公摊。
室内外空间布局更灵活,挑高客厅,错层、透天楼梯、各种飘窗、大面积南向采光。
区位上一般位于城乡结合部,既属于城市范畴又不是市中心,既满足了人们亲近自然、实现别墅梦想的愿望,又有比较方便的交通、市政条件及各种生活设施配套。
单位价格与城里的公寓相比相当或更低;与独栋别墅相比明显较低,适合更多的有一定购买能力的人作为第一居所。
居住人群多为收入水平较高的高级白领或企业主。
主要有双拼(两栋相连)、叠拼、联排(三栋以上并联)三种类型。
二、它的起源及其历史背景如何?1、城市环境偏重强调商务功能而给生活者带来的消极影响——城市空心化;作为生活住宅郊区化的兴起是以工业和第三产业为象征及活动中心的城市文明发展到一定历史阶段的必然要求。
当城市的发展突出其工业文明及商务功能而相对弱化或忽视在城市中工作的人们的居住要求时,一部分人不堪忍受紧密林立的高楼对阳光、空间、绿地的遮挡和霸占、对合乎情理的私密性生活的剥夺;不堪忍受喧闹而永无止境的车流、人流对空气的污染,对喧嚣、紧张而繁忙的生活中一段静谧、休闲时光的梦想的粉碎,还无法忍受整齐划一的楼型、户型对五彩创意生活和个性的压制而纷纷逃离都市,迁往拥有阳光、空气、鲜花、绿地而真正能令身心休憩的乡村郊野。
2、城市道路往郊外的拓展给人们离开或返回城市提供了可能的基础设施;尤其是高速交通网及基础设施的发展、发达以及汽车的出现与普及,为住宅郊区化的到来提供了现实条件。
合院别墅”最详细的分析……低层高密产品一直是住宅开发领域的一个重要组成部分,代表国人的一种理想生活方式,是创造附加值的王牌产品,对时下热门的特色小镇开发也有重要意义。
2016年,万晟共考察52个低层高密项目,结合日常产品研发,得出些许思考与心得,与诸位同仁探讨。
“年度观察院墅化是低层高密产品的大趋势通过项目考察发现,15-16年的低层高密项目有共同的现象——将院子围合起来,使别墅的活动空间由单纯的室内向室外扩展,从别墅变为院墅。
我们将这种现象称之为院墅化。
院墅化为何如此受欢迎?大致有以下原因:1)院落生活方式可打动客户,产品力可挖掘空间多;2)院墅化产品可以实现较强私密性;3)以宅院礼序作为亮点进行推广易获得客户共鸣;4)同面积段下,院墅化合院产品能实现更高容积率。
结合目前院墅型低层高密产品的不俗表现,本文将从合院型产品、院落空间营造、地下空间、立面风格四个方面来进行总结分析。
1、合院型产品规划数学题的新答案随着土地高效利用的规划导向及房价不断走高的楼市现状,大部分低密项目都面临着用地容积率高而单户面积紧凑的局面。
土地效率与产品力如何取得平衡逐渐成为许多低层高密项目能否成功的关键点。
对比传统产品,同样用地条件下,合院型产品的业态可以上升一级下图是耳熟能详的容积率&产品对应表,联排别墅的规划容积率约为0.7左右,这与目前容积率需大于1.0的用地出让规定之间难以找到平衡。
△ 容积率与产品对应关系(图片来自网络)15-16年的项目推出了新的解决方案:采用合院型产品进行南北向连接甚至网格状连接,利用南北向日照间距,在控制面积段的同时提升容积率。
下图列举一些相对典型的规划布局方式。
△ 铂悦犀湖/中粮瑞府/南京院子/桂语里/杭州院子/海月甲第(分析图自绘)毋容置疑,可搭接的合院型产品通过规避日照间距和山墙间距,容积率提升上确有奇效。
为了探寻合院类产品的能力边界,我们将年度典型产品在100m*100m的用地上进行模拟极限容积率测算,并按照容积率由大到小进行结果排序。
从历史的演变谈起——对Townhouse的思考Townhouse,又称镇屋,是一种多层住宅的房屋类型,其历史可以追溯到18世纪英国。
Townhouse源于英国的都市化进程,因为对土地的稀缺性和高昂的房屋建设成本,城市居民们开始改变住房形式,从传统的独立住宅(Detached House)向共用墙体的联排别墅(Terrace House)和镇屋(Townhouse)转变。
随着城市化进程和人群向城市聚拢,大规模住宅化建筑的需求逐渐增加。
Townhouse 在 19 世纪的英国出现时非常受欢迎,因为它是一种更经济实惠的住宅建设计划,在一定程度上缓解了城市扩张和人口增长带来的住宅压力,垂直拓展的结构形式也让城市在有限的空间内得以调动更多的重要资源。
可持续、低成本、高效、智能化也就成为了这些镇屋设计上的基本指导原则。
随着时间的推移,Townhouse 不仅在英国,而且在全球许多城市中成为一种重要的住宅类型。
在纽约、巴黎、温哥华、悉尼、上海等世界各大城市,你都可以找到这种类型的房屋。
今天,镇屋以其独特的设计和建筑技术, 以及优越的地理位置和超越常规的生活方式,吸引了不同地区、不同年龄层次、不同收入水平的人工群体,创造着不同寻常的城市生活。
然而,如今城市化和房价上涨带来的越来越小的居住空间也在一定程度上影响了Townhouse 的设计。
一些住宅设计师尝试着更多地注重个性化和健康性,比如在居住空间中设置室内花园、绿植、自然光等,以增加室内的开放性和自然感,为我们营造更加温馨宜人的生活环境。
总之,Townhouse 不仅是一种建筑类型,也是城市化进程和城市文化的重要产物之一。
它随着时间的推移发生了很大的演变,但是仍然保持了一定的原始特点。
未来,随着城市化和科技的不断发展,Townhouse 会继续适应不断变化的城市需求,为人们营造更加优质的生活环境。
对于Townhouse建筑类型,我们可以通过一些数据来进行比较、分析和总结。
Tow nhouse的设计方向Tow nhouse^乍为经济型别墅的一种重要形式,近年来颇受广大购房者的青睐,从大家公认的Townhouse元年-------- 2001年至今,已有三年的时间了。
目前“ Townhousg也正逐渐从一些大城市向中等城市扩展开来,而成为一些地区的开发热点。
在设计方面,由于其新产品层出不穷,风格特点也争奇斗妍,所以,掌握Tow nhouse发展动态及发展趋势,也就基本掌握了设计师对其今后的设计方向。
Tow nhouse选址取向更重视城镇依托Townhouse这种产品的自身特点其实已经包含在其名称中,即既要有Town (城镇)的支持,又要有House (独立住宅)的低密度品质。
由于Townhouse产品可以用作第一居所,其人口密度又不像独立别墅那样低,所以必须具备完备的城市配套服务设施,这类项目的选址应该在城市的边缘,或者在卫星城内。
因此,选址应距城市5〜30分钟车程为宜,周围的教育、商业、医疗、休闲设施配套完善,最好有优美的自然环境。
周边有方便快捷的交通道路网络。
提高生命力重视规划品质第一代的Tow nhouse产品,如一栋洋房和康城,在容积率0.61〜0.62的情况下,规划形态灵活自由提供了足够的社区中央和组团绿化。
而在以后的Townhouse产品中,建筑密度越来越高。
虽然这些项目在户型和立面上都更加创新和升级,但规划形态全都回到行列式。
可以说目前的Tow nhouse产品规划质量有所下降。
室外环境的质量不仅仅是有无绿化水系,最主要的因素是建筑物所围合的室外空间的空间效果和环境气氛。
业主到郊区买Townhouse不但需要自家的小院,也是为了逃避城市典型的非人性的行列式建筑模式带来的压力感。
所以在新开发的Townhouse项目中,对规划设计要尤为重视,只有这样,才能保证其生命力和吸引力。
Townhouse产品分类细化目前Townhouse产品已发展成为两类不同倾向的产品。
深圳别墅市场研究报告一、关于 Townhouse所谓 Townhouse一样指联排住宅,有天有地,有自己的院子和车库。
它是二战后英国进展新城镇时期显现的住宅,现在欧洲国家专门普及。
其由几幢甚至十几幢小于3层的低层住宅并联组成,每幢面积约在150平方米~200平方米左右〝离自然不远、离红尘专门近〞,一语道破Townhouse的杰出实质:离城不远,交通便利。
Townhouse的另一种叫法是经济别墅,虽不浪漫,但却也说到了本质。
即Townhouse是个中庸的产品,比别墅〔用地、面积、价款〕经济,但又满足了人们脚踏自己土地,头顶一方天的需要。
生来为中间阶层预备。
Townhouse的最大魅力就在于它同时满足了人们的庭院情节和街坊交往的需要。
中国人具有浓烈的土地情节,期望拥有专属于自己的一片土地和天空,又专门期望保持良好的邻里关系。
Townhouse具有独立的庭院,这使它与一样的公寓式住宅形成了截然不同的生活方式,而其几户甚至十几户联排的布局使得邻里接触趋于频繁,这又是独栋别墅所不具备的。
因此,从生活方式来看,Townhouse是结合了别墅和公寓优点的完美生活形状。
从硬件条件来看, Townhouse也是介于别墅和公寓之间的产品。
别墅因其低密度、低容积率,私家花园占地专门大,价格昂贵,被视为住宅进展的终极方向;都市公寓的特点那么是高密度、高容积率。
Townhouse在建筑密度、容积率等方面正好界于二者之间,既属于都市范畴又不在市中心区,既满足了人们靠近自然、实现别墅妄图的愿望,又有较方便的交通条件,为都市边缘地带的住宅,要求密度较低,但又远比别墅集约,一样容积率操纵在0.6—0.8之间。
Townhouse要求具备比较严格的先天条件。
从国外及北京、上海、广州等都市Townhouse 进展体会来看,开发Townhouse一样应具备以下十大条件:地段:应在都市边缘地带,距市中心 15—30分钟车程。
交通:社区周边有完善的交通道路网络,邻近高速公路或都市快速路。
2005年深圳Townhouse研究报告一、关于 Townhouse所谓 Townhouse一般指联排住宅,有天有地,有自己的院子和车库。
它是二战后英国进展新城镇时期出现的住宅,现在欧洲国家特不普及。
其由几幢甚至十几幢小于3层的低层住宅并联组成,每幢面积约在150平方米~200平方米左右“离自然不远、离红尘专门近”,一语道破Townhouse的精彩实质:离城不远,交通便捷。
Townhouse的另一种叫法是经济不墅,虽不浪漫,但却也讲到了本质。
即Townhouse是个中庸的产品,比不墅(用地、面积、价款)经济,但又满足了人们脚踏自己土地,头顶一方天的需要。
生来为中间阶层预备。
Townhouse的最大魅力就在于它同时满足了人们的庭院情节和街坊交往的需要。
中国人具有浓烈的土地情节,希望拥有专属于自己的一片土地和天空,又特不希望保持良好的邻里关系。
Townhouse具有独立的庭院,这使它与一般的公寓式住宅形成了截然不同的生活方式,而其几户甚至十几户联排的布局使得邻里接触趋于频繁,这又是独栋不墅所不具备的。
因此,从生活方式来看,Townhouse是结合了不墅和公寓优点的完美生活形态。
从硬件条件来看, Townhouse也是介于不墅和公寓之间的产品。
不墅因其低密度、低容积率,私家花园占地专门大,价格昂贵,被视为住宅进展的终极方向;都市公寓的特点则是高密度、高容积率。
Townhouse 在建筑密度、容积率等方面正好界于二者之间,既属于都市范畴又不在市中心区,既满足了人们亲近自然、实现不墅梦想的愿望,又有较方便的交通条件,为都市边缘地带的住宅,要求密度较低,但又远比不墅集约,一般容积率操纵在0.6—0.8之间。
Townhouse要求具备比较严格的先天条件。
从国外及北京、上海、广州等都市Townhouse进展经验来看,开发Townhouse一般应具备以下十大条件:地段:应在都市边缘地带,距市中心 15—30分钟车程。