市场比较法求取项目比准价格

2、条件：在同一供求范围内存在着较多的类似不动产的交易。
四、操作步骤
1.搜集交易实例
2.选取交易实例 3.建立价格可比基础 4.进行交易情况修正 5.进行交易日期修正
6.进行不动产状况修正
7.求取比准价格
第二节
一、收集内容
搜集交易实例
1.交易双方的基本情况和交易目的 2.交易实例不动产的状况，如坐落、用途、土地状况、 建筑物状况、周围环境等。 3.成交价格 4.成交日期 5.付款方式 6.交易情况
6、参加各类估价协会、学会、联合会之类的组织，同行 之间相互提供信息。
7、其他途径，如电话查询、网络查询等。
第三节
选取可比实例和建立价格可比基础
一、选取要求： （一）、可比实例所处的地区与估价对象所处的地区相同， 或是在同一供求范围的类似地区。 （二）、可比实例的用途应与估价对象的用途相同。 （三）、可比实例的建筑结构与估价对象的建筑结构相同。 （四）、可比实例的权利性质与估价对象的权利性质相同。 （五）、可比实例的交易类型应与估价目的相吻合。 （六）、可比实例的成交日期格应与估价时点相接近。 （七）、可比实例的成交价格应是正常价格，或可修正为正 常价格。
第八节
应用举例
案例四：为评估某写字楼2000年10月31日的正常市场价格， 在该写字楼附近地区调查选取了A、B、C三宗类似写字楼， 有关资料如下表所示：
可比实例A 成交价格 成交日期 交易情况 不动产状 况 5000（人民币元/平 方米） 2000年1月31日 +2% -8% 可比实例B 600（美元/平方 米） 2000年3月31日 +5% -4% 可比实例C 5500（人民币元/平方米） 2000年7月31日 -3% +6%

4 市场比较法【本章学习目标】了解市场法的基本原理；熟悉选取可比实例的要求；掌握比准价格的求取方法。

市场比较法，是常用的一种最基本评估方法。

市场比较法的关键是调查市场，下功夫收集资料，积累素材。

评估结果的客观检验标准是市场。

市场比较法的核心是比较修正。

修正切忌主观、片面。

有条件用市场比较法时，要首先选择市场比较法。

在房地产估价的发展历程中，已经形成了许多种估价方法，而市场比较法是其中最重要、最常用的方法之一，已发展成为一种较为成熟的方法。

由于市场比较法具有很强的说服能力和适用范围很广的特点，因此在房地产市场比较发达的国家和地区，如英国、日本、美国还有我国的香港、台湾等地，这一估价方法的应用已经很普遍，而且在房地产估价实务中往往被估价人员首先选用。

目前，随着我国房地产业的日益发展，房地产一级市场和房地产二级市场初具规模，房地产交易日趋增多，房地产市场日趋规范和完善。

市场比较法在我国逐步成为房地产估价工作采用的最主要方法已成为必然。

但市场比较法，有许多理论问题需要研究，例如，从比较实例求待估房地产价格，是比较修正，但不同的评估者将得出不同的结果，如何规范、完善，这是在理论与实践上，需要进一步要讨论的问题。

4.1 市场比较法的基本原理4.1.1市场比较法的概念市场比较法（market comparison approach，sales comparison approach）又称市价比较法、交易实例比较法、买卖实例比较法、市场资料比较法，交易案例比较法、现行市价法，是将估价对象与估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法，采用比较法求得的房地产价格又称比准价格。

市场比较法的关键是选择类似房地产（similar property）。

类似房地产是指与估价对象处于同一供求圈内，并在用途、规模、档次、建筑结构等方面与估价对象相同或相近的房地产。

关于改进房地产市场比较法比准价格求取公式的思考市场比较法是最常用的房地产估价方法之一，即通过市场调查，选择几个与对象房地产类似的近期交易的房地产作为参照对象，然后对参照对象已知的价格进行必要的修正，从而求得对象房地产价格。

其主要包括“实例的收集、调整项及调整系数的确定、实例比准价格的求取并最终确定估价对象的价格”三个阶段，其中比准价格的准确性直接影响到估价结果的可靠性及合理性。

目前，在估价实践中关于比准价格的求取主要依据两种模式：一种是调整系数连乘模式；另一种是调整系数累加模式。

两者的公式如下：对象房地产价格（P）＝可比实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数公式（1）对象房地产价格（P）＝可比实例价格×（1＋交易情况修正系数＋交易日期修正系数＋区域因素修正系数＋个别因素修正系数）公式（2）式（2）中的系数为百分率系数，取值在-1～1之间，而式（1）中的系数为[1＋式（2）中的系数]一、关于模式的合理性与准确性的质疑对于上述两个公式，其运算结果是否能够较为可靠、合理地反映出估价对象的价格，笔者认为不尽然，至少存在以下几个方面的问题：1.两个公式都有反复调整的可能。

应用上述公式的关键是确定每个调整系数，调整系数是根据影响可比实例和目标房地产价格的差异因素确定的。

由于影响房地产价格的一些因素之间具有很强的相关性和依赖性，一个差异因素的一些调整可能已经包含在另一个项目的调整中。

例如，在房地产评估中，如果有两个因素影响对象房地产与可比实例之间的价格差异，由于这两个因素之间存在很强的相关性，如果同时调整这两个因素的影响，可能会高估实际差异。

下面运用统计学的相关知识对一组实例进行分析，进一步证明这种现象的存在及其对鉴定结果的影响。

2.公式（1）中调整系数的基数已经发生了变化。

运用市场法对可比实例进行调整时，其调整额的大小及准确性取决于两个因素，一是各调整系数的大小与合理性，另外一个就是调整基数的正确选择。

1.平均数 ⑴ 简单算术平均数 ⑵ 加权算术平均数
V 1 n
V1 V2 V3 Vn n
V
i 1
n
i
f1V1 f 2V2 f 3V3 f nVn V f 1 f 2 f 3 fn
2.中位数
fV
i 1 i
n
i
把修正出的各个价格按从低到高或从高到低的顺序排列，当 项数为奇数时，位于中间位置的那个价格为综合出的价格， 当项数为偶数时，位于中间位置的那两个价格的简单算术平 均数为综合出的价格。
估价对象状况下的价格=可比实例价格×个别因素修正系数
指数 =可比实例价格× 估价对象个别因素条件 可比实例个别因素条件 指数
100
=可比实例价格×

例5 有一可比实例，成交价格为5000元/平方米，该可比实
例所处区域的环境位于待估对象。经分析，可比实例在商
服繁华、交通条件、基础设施、规划条件、文体设施等方 面综合起来的作用比估价对象好2%。试对该可比实例进行 区域因素修正。 估价对象价格=可比实例价格×区域因素修正系数
置、地势、土地使用权年限等影响房地产价格的因素。
由于不同使用性质的房地产，影响其价格的区域因素与个别因素不同，
因此具体比较内容不尽相同。在实际比较中，应该把比较的内容列表，使
其规范化，且一目了然。值得注意的是，交易实例的区域因素与个别因素， 是交易实例当时的区域因素状况和个别因素状况。
16
例6
区域因素 1.繁华程度 2.道路通达度 3.公交便捷度 4.对外交通 5.环境质量 6.景观 7.城市基础设施 8.社会公共设施 9.规划限制 10.治安状况
第五章 市场比较法
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