2016土地估价师案例分析：水面价格的评估

2016土地估价师案例分析：水面价格的评估

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、根据工业区位理论，集聚因素形成的聚集经济效益可使和工资定向的工业区位产生偏离，从而形成工业区位的第二次变形。【2006年考试真题】

A：固定成本

B：原料指数

C：运费

D：分散因素

E：时间因素

2、基准地价评估是根据已有的__资料，综合评估各级别、区域分用途的平均价格，所收集的资料真实性和准确性直接影响基准地价评估结果。

A．地价

B．地租

C．土地等级

D．土地质量

E．土地收益

3、采用收益还原法评估承租土地使用权价格时，其土地还原率一般应出让土地使用权还原率。【2004年考试真题】

A：低于

B：高于

C：等于

D：等于或低于

E：时间因素

4、土地利用总体规划的审查报批一般经过__等阶段。

A．前期工作一申报一审查一批复

B．前期工作一审查一申报一批复

C．前期工作一申报一批复一审查

D．前期工作一批复一申报一审查

5、规定建筑容积率属于方面的限制。

A：土地使用管制

B：土地权利设置

C：相邻关系

D：征用权

E：土地

6、各类公共设施的规划布局与居住用地分级相对应，分级成套地布置。小区级公共设施的服务半径一般为（）m之内。

A．150～200

B．150～300

C．300～500

D．800～1000

7、通过土地重划或调整后，土地利用价值会提高，地价会立即随之上涨，这反映了对地价的影响作用。【2007年考试真题】

A：土地面积

B：地质条件

C：土地位置

D：土地条件

E：时间因素

8、市场经济作为一种一般性的经济运行方式，最主要的基础和条件是．【2004年考试真题】

A：生产资料私有制

B：商品自由交换

C：经济主体是独立的商品生产者和经营者

D：劳动力自由流动

E：土地

9、根据地租理论，最劣等土地的级差地租。

A：等于零

B：大于零

C：土地价格

D：房地产价格

E：时间因素

10、农户李某现需对自家承包的基本农田以外的200平方米的耕地申请转用，根据规定转用需要经__批准。

A．乡级人民政府

B．县级人民政府

C．省级人民政府

D．国务院

11、某地块面积为2000m2，城市规划规定的限制指标为：容积率为3，建筑密度为30%。在单位建筑面积所获得的利润相同的条件下，下列建设方案最为可行的是__。

A．建筑物地面一层建筑面积800m2，总建筑面积为5000m2

B．建筑物地面一层建筑面积1400m2，总建筑面积为6000m2

C．建筑物地面一层建筑面积600m2，总建筑面积为5500m2

D．建筑物地面一层建筑面积600m2，总建筑面积为2500m2

12、因素分值计算中反映土地质量的优劣。

A：因素指标作用分值

B：因素分值

C：土地总分值

D：宗地分值

E：合法性

13、__是总体中部分数值占总体全部数值的比重或比率，用于反映总体的内部组织状况，一般用百分数或成数表示。

A．比例相对指数

B．强度相对指数

C．结构相对指数

D．比较相对指数

14、赔偿请求人请求国家赔偿的时效为__年，自国家机关及其工作人员行使职权时的行为被依法确认为违法之日起计算，但被羁押期间不计算在内。

A．1

B．2

C．3

D．4

15、不动产可行性研究的内容不包括__。

A．项目的必要性分析

B．对项目期望的可靠性分析

C．项目实施的可行性分析

D．项目的技术和经济评价

16、基准地价是城镇土地市场的和公示性价格，通过定期公布，向社会提供土地市场的有关地价水平及其变动趋势。【2008年考试真题】

A：宏观性

B：微观性

C：指导性

D：控制性

E：时间因素

17、下列选项中，不属于交易案例与待估宗地的相关性和替代性的描述是。A：用途应相同

B：同一供需圈内

C：两年内的交易案例

D：交易案例的真实性

E：时间因素

18、土地估价涉及的供需原则并不以__为基础。

A．替代原则

B．预期收益原则

C．变动原则

D．竞争原则

19、根据各项修正系数，对待估宗地对应的（）地价进行修正，即可求得宗地地价。

A．基准

B．标定

C．出让

D．成交

20、土地估价机构的基本组织形式包括__。

A．集体企业

B．有限责任公司

C．合伙制企业

D．股份有限公司

E．无限责任

21、某公司以年租金540元／平方米的价格租用某商业不动产，该不动产的剩余土地使用年期为30年，建筑容积率为1，建筑物的成新度为70％．据调查，同

类建筑物的重置价格为2000元／平方米，同类商业房地产的法定最高年期土地出让价格为3000元／平方米，土地还原率为8％，建筑物还原率为10％，不动产综合还原率为9％．则该不动产的价格为元／平方米。

A：3650

B：4232

C：5270

D：5599

E：时间因素

22、从招标方式看，房地产开发项目招标一般可分为__。

A．竞争招标

B．公开招标

C．邀请招标

D．议标

E．半公开招标

23、住宅用地影响因素不包括__。

A．城市规划限制

B．住宅区的位置

C．基础设施完善度

D．公用设施完善度

24、在下列情况中，可对所涉及土地使用权提前收回的是。

A：开发商李某拥有的土地闲置了1年

B：开发商张某受政府委托对城市某一主要道路进行市政设施改造需占用沿道路两侧部分用地

C：开发商王某以2000万元价格向另一开发商周某转让一块土地，但仅按1000万元向政府申报成交价

D：开发商孙某购买一块土地后出国定居

E：时间因素

25、甲公司将某土地使用权以50万元／亩的价格转让给乙公司，向国家申报的土地交易价格为35万元／亩，同期该地块的市场价格在30万元／亩左右，现由于社会公共利益需要收回该土地，应按万元／亩的价格标准计算补偿价格。A：50

B：35

C：30

D：20

E：时间因素

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5 分）1、A．1100

B．1200

C．1250

D．1300

2、城市规划的自然环境条件主要包括：__。

A．地貌条件

B．地质条件