房地产估价.第一章

单价=300000÷150=2000（元/㎡）
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2. 土地权益状况描述中的公式
（1）容积率——是指一定地块内总建筑面积与建筑用地面积的比 值。反映和衡量地块开发强度的一项重要指标。
容积率

总建筑面积 建筑用地面积
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（2）建筑密度（建筑覆盖率）——建筑物基底总面积占建筑 用地面积的比率。
建筑密度
（1）没有完全相同的两宗房地产。市场不能实现完全竞争， 价格千差万别。 （2）交易不适宜采取样品交易的方式，要实地观察、感受 或体验。 （3）估价时必须进行实地查勘
3.寿命长久
3.寿命长久——耐久性 （1）对土地称为不可毁灭性、永续性 （2）建筑物寿命通常可达数十年甚至上百年 （3）房地产可以为其拥有者带来持续不断的利益 （4）房地产的寿命受到土地使用权期限的制约
政府管制
政府有4种特权： （1）管制权——直接对房地产利用作出限制。如对土地用途、容积率等做 出规定 （2）征收或征用权——强制取得房地产所有权或使用权。如土地征用、征 收和房屋拆迁。 （3）征税权——对房地产征税或提高房地产税收。 （4）充公权——在房主死亡或消失而无继承人的情况下，无偿收回房地产。
70年 50年 40年
建设用地使用权期满，除住宅建设用地使用权自动续期 外，非住宅建设用地使用权人未申请续期或者虽然申请 续期但未获批准的，建设用地使用权由国家无偿收回。
4.供给有限
4.供给有限——有限性、不可再生性
（1）土地是大自然产物，地球表面积固定不变，土地总量不能增加 （2）“填海造地”及其有限 （3）土地供给有限，导致建筑物数量有限——房地产具有独占性 （4）他人无法拥有，除非支付代价购买——房地产价格产生的原因
建筑面积

房地产估价师只能从 事价值评估？
房地产估价师以及估价机构除了进行价值评估外，还可 以进行估价相关业务和咨询顾问业务。 如价值分配业务； 价值减损评估业务； 相关经济损失评估业务； 房地产咨询业务等。
四、国外和港台地区对房地产估价的称谓
美国：Real Estate Appraisal；
英国：Property Valuation；
价值测算手段，运用数学公式或模型计算对象价值 价值判断手段，根据测算结果，对价值进行最终判定
（6）估价的最终目的：
对价值进行分析、测算、判断，提供相关专业意见
三、估价与评估的异同
估价是指价值评估 评估不仅包括价值评估，还包括房屋工程质量评估、房 屋完损等级评估、房屋使用功能评估、房地产环境评估、 房地产投资风险评估、房地产贷款风险评估、房地产制度 政策评估等。
四、估价对象
（1）在建工程 （2）期房（未来状况下的房地产 ）
（3）已灭失的房地产（如已损毁的房屋）
（4）某幢房屋的某个楼层 （5）某幢住宅的某套住房等 即包括：土地、房屋、构筑物、在建工程、 以房地产为主的整体资产、整体资产中的房地产。
五、价值类型
（1）市场价值 （2）快速变现价值 （3）谨慎价值 （4）在用价值 （5）残余价值 （6）投资价值 注意：一个估价项目中的价值类型，本质上 是由估价目的决定的
十、估价方法
第三节 对房地产估价的各种需要
一、房地产抵押的需要
原则：抵押人担保债权不得超出抵押物价值。 贷款金额小于抵押房地产的价值。 （1）初次抵押估价 （2）再次抵押估价 （3）转抵押估价 （4）续贷抵押估价 （5）抵押期间估价 （6）处置抵押房地产估价
二、房地产征收征用补偿的需要
---征收是强制收买，所有权变更，不返还。 ---征用是强制使用，只是使用权的变更，到期 返还给使用权人。 虽然征收、征用为了公共利益的需要，具有一 定的强制性，但不是无偿的，必须依法给予补偿。

1.2.2 房地产评估机构
2024年8月20日星期二
1）资产评估机构
分类
①从评估机构的组织形式角度可分合伙制评估 机构和公司制评估机构。
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房地产评估
第1章 房地产评估概述
1.2.2 房地产评估机构
2024年8月20日星期二
1）资产评估机构
分类
②从评估机构业务分合关系角度可分为资产评 估总机构和资产评估分支机构。
第1章 房地产评估概述
1.1 房地产评估的含义 1.2 房地产评估的主体 1.3 房地产评估的对象 1.4 房地产价值及其影响因素
2024年8月20日星期二
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房地产评估
第1章 房地产评估概述
1.1.1 房地产评估的概念
2024年8月20日星期二
房地产评估在不同国家或地区有不同的称谓， 如美国称real estate appraisal;英国称property valuation;日本和韩国称不动产鉴定;台湾地区称 不动产评估,或称不动产鉴定、不动产鉴价等;香 港地区通常称为物业评估。在中国，房地产评估 又称为不动产评估、房地产估价等。
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房地产评估
第1章 房地产评估概述
1.1.1 房地产评估的概念
2024年8月20日星期二
（5）房地产评估的书面报告
房地产评估不仅是评估人员对房地产价值进行 分析、估算的过程，还必须将形成的评估结论以 书面报告的形式提交给委托方，作为委托方实现 房地产评估特定目的的专业性估价意见。
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房地产评估
第1章 房地产评估概述
1.2 房地产评估的主体
1.2.1 房地产评估主体的界定 1.2.2 房地产评估机构 1.2.3 房地产评估人员
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第二节 房地产估价的概念和目的
一、房地产估价的概念
6、估价程序：估价全过程中的各项具体工作， 按照其内在的联系排列出的先后次序。 （1）获取估价业务；（2）受理估价委托，明确 基本事项；（3）拟定估价作业方案；（4）搜集 估价所需资料；（5）实地勘察估价对象；（6） 选定估价方法计算；（7）确定估价结果；（8） 撰写估价报告；（9）审核估价报告；（10）出 具估价报告；（11）估价资料归档。
第二节 房地产估价的概念和目的
一、房地产估价的定义 二、房地产专业估价人员 三、估价目的 四、估价时点 五、估价原则
六、估价程序 七、估价方法
第二节 房地产估价的概念和目的
一、房地产估价的概念
1、房地产估价的定义 （1）以房地产为对象，由专业估价人员； （2）根据估价目的，遵循估价原则，按照估价 程序，运用估价方法； （3）在综合分析各方面因素的基础上，结合自 己的丰富经验，对房地产客观合理价格的估计、 推测或判断。
建筑物
构筑物 建筑物 构筑物 建筑物 构筑物
5、长江三峡大坝
6、省体育馆
7、砖结构烟囱
建筑物的特点：
1、满足人们生活居住的需要；
2、具备形态的艺术性； 3、丰富多样，具有创造性。
建筑物价值受下列因素影响：
1、所处环境；
2、人们的需求各异； 3、时间的发展变化，技术的进步。
二、不动产和动产的概念及区别
五、房地产的类型
2、按开发程度（时间的先后顺序）划分： （1）生地：保留自然风貌，不具有城市基础设施的 土地，如荒地、农地。 （2）毛地：具有一定的城市基础设施，单尚未完成 房屋拆迁补偿安置的土地。 （3）熟地：具有较完善的城市基础设施，且土地平 整，能直接在其上进行房屋建设的土地。 （4）在建工程：已开始建设但尚未建成，不具备使 用条件。 （5）现房：已建成，可直接使用。