济南鲁能泰山广场二期商铺解筹总结-23DOC
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鲁能泰山广场二期商铺解筹总结
及下阶段营销策略构思
深圳市星彦地产顾问有限公司济南分公司
、鲁能泰山广场开盘解筹统计
项目6月18日开盘解筹,共销售113套铺位,其中VIP客户认购110套,解筹率为55% (认筹客户为201
位),非VIP客户认购3套,项目总的销售率(套数)为36%;实现销售面积2462.18 m ,面积销售率为27% (二期可销售面积8971.56 m);实现折前均价17068.11元/ m,折前总价42024768元,实际(折后)销售均价16241.17
元/ m^,实际销售总价39988680元。
实现内铺(不含街铺和F区)销售面积2163.11 m,折前均价15336.22元/ m,折前总价33173934元;折后
均价15030.19元/ m ,折后总价32511930元。
具体统计数据如下表:
6.18开盘数据统计表
二、整体销售情况分析
1、认购总数:113套总销售面积:2462.18 m 总销售价格(实际):39988680元
2、认购铺位分析
表1:各区铺位套数销售量比较表
120%
100%
80%
60%
40%
20%
0%
第10页共24
表2:各区铺位面积销售量比较表
从以上两表中:
A 区销售套数为37套,占整个销售套数的32.74%占A 区套数(90套)的41%销售面积为756.89 ,占整
个销售面积的31% A 区北面的铺位相对不是很理想,其他区域都比较畅销。
45000000 3000 35000000 30000000 25000000 20000000 15000000 10000000 5000000 0
40000000
B区销售套数为52套,占整个销售套数的46. 02%占B区套数(112套)的46%销售面积为1063.05 ,占
整个销售面积的43% B区是解筹当天销售情况最好的区域,相对来看,B区北面和南面的铺位相对不是很理想,
其他区域都比较畅销。
C、D、E、F区、街铺等区域销售套数为24套,占整个销售套数的21.28%, C、D两区的销售情况基本可以, 但E区和F区的销售不乐观。
3
b 120
100
80
60
40
20
1=1商铺各面积段销售个数一■一商铺各面积段销售占总销量比例
表2:各建筑面积段总销量表
表中反映,面积在20山2以下的小铺位最为畅销,销售套数占当天销售量的61.95%销售面积为1185.27「占当天销售总面积的48% 20. 1山2〜30山2之间的次之,销售套数占当天销售量的31.85%销售面积占当天销售总面积的35%这客观的反映大部分购买者比较理性,投资是他们的主要目的,风险还是他们首要考虑的因素。
4、认购单价层次分析
表1 :各单价价位段销售面积比较表
3000
2500
2000
1500
1000
500
100%
单价在1.5万元上下的价位最为畅销,1.21万〜1.5万之间的价位销售占当天总销售套数的41.59%,销售面积
为937.97「面积销售率为37.85%。
1.51万〜1.6万之间的价位占销售套数的30.97%,面积销售率为26.11%。
90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%
5、认购总价档次
各档次总价销售比较表
匚二I商铺总价各价位段销售个数-■一商铺总价各价位段个数占总个数比例
表中数据反映,总价在25万〜30万的商铺最为畅销,其次是30万〜35万,两者销量占到总销量的56.64%。
在25-35万的两端,25万以下的商铺销售比例和35万以上的商铺销售比例都差不多,各占20%左右,这表明客户群的购买力与我们的铺位总价设计是非常吻合的,达到了我们所要的吸引各种层次客户的效果。
6、付款方式分析:(按揭付款51个,一次性付款62个)
付款方式比例
口按揭数
45%
□ 一次性付款
数
O按揭数■ 一次性付款数
表中显示,一次性付款的客户62人,占55%,按揭付款的占45%,反映购买客户的具备相当的经济实力
7、销售小结:
①从目前情况看,A区和B区总的销售良好,但两区域北面铺位相对不是很理想,需要在下阶段销售中进行引导。
②C D两区域销售平稳,下一步走势可以看好,但E区目前不够理想,与解筹前的预计有一定差距,在下一步的销售中将需要制定相应策略重点引导。
③下沉式地下商铺F区是自主经营型商铺,未能走动,反映绝大多数客户为投资性客户,下一步销售亦需要进行策略引导。
④铺位面积结构比较合理,得到多数客户的认可,满足了他们的不同需求。
⑤面积小、总价偏低的铺位受到了客户的热购,客户对面积偏大、总价相对较高的铺位具有一定的抵触心理。
⑥总价多数集中在20万〜30万之间,大部分客户尤其是投资型客户能够承受。
⑦客户选择一次性付款方式的偏多,反映部分客户具有相当的购买力。
、客户分析
(一)成交客户对项目的认同点
1、地理位置优越
2、发展商的品牌实力,给客户以信心保障。
3、引进国际品牌商家欧洲FCXTCWN和泰国正大易初莲花,强强联手,给客户极大吸引力和信心保障。
4、10年8%的高额返租回报,客户轻松做业主。
5、现铺销售,即买即可收租,降低投资风险。
6、周边生活氛围浓厚,消费力强大
(二)未成交客户对项目的不认同点:
1、地段虽好,但不看好升值潜力
2、部分客户因认筹时间长而流失
3、部分客户认为价格偏高
4、受一期销售影响,对投资项目没有信心
(三)客户存在的疑虑
对合同中的条款内容的疑虑,如建筑面积、使用率、分摊面积等
四、存在的问题和建议
建议:对补充条款的处理,为避免影响销售工作请贵司酌情考虑更改,并增加临时签约场所,选在鲁
1、 FOCTCWN (狐狸城)的实力是否如宣传的好
2、 发展商的承诺能否兑现,十年返租能否有保障
3、 对项目未来发展前景的顾虑
4、 1、 客户对“
年返租条款”的补充条款意见很大,严重影响了合同的签定工作。
泰物业公司办公室处,对有异议的客户引导到临时签约处特别处理。
2、E01〜E05准确的建筑面积没有确定。
建议:请贵司尽快确定此5个铺位的建筑面积。
五、下阶段的工作重点
根据以上对解筹整体销售情况的分析以及对成交客户和未成交客户的分析,我司提出下阶段的一些重
点工作计划:
1、考虑调整近阶段的销售价格和销售控制
2、制定6、7月份媒体炒作计划
开盘前期阶段的媒体宣传为项目开盘解筹的成功起到了重要的推广作用,项目对外的形象已经建立起来,认知度已较高,我司认为在现阶段对开盘盛世的火爆作系列强度报道之后,7月份报纸广告投放强度可以适当减弱,一
周一次即可,但需要适当加大其他营销通道方面的力度,已保证热销的连续性。
下阶段的媒体宣传计划
3、增加营销通路构思
根据实际销售情况和本销售阶段的特点,在报纸广告投放量逐渐减少的情况下,为保证项目热销的延续性、快速性,我司认为必须增加其他几个方面的营销通路。
①额外1%t别优惠活动从6月18日延长止6月30日。
②老客户介绍新客户成交后特别奖励活动。
③FOCTCWN (狐狸城)即将入驻,和FOCTCWN联合对外进行宣传,不但可增强宣传效果,还可节约广告投入。
④利用OA进行宣传,继续挖掘内部员工资源,并可组织俱乐部球员前来购买。
⑤营销中心门前广场的包装,展示现场气氛。