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最⾼法院：关于商品房买卖的13个重要司法观点集成商品房买卖合同因出卖⼈的原因被确认⽆效后，买受⼈取得了合同约定的房屋并利⽤该房屋从事经营活动，对占⽤期间的房屋使⽤费应当按什么标准向房屋出卖⼈返还，实践中处理不统⼀。
今天店铺⼩编为⼤家带来最⾼法院:关于商品房买卖的13个重要司法观点集成。
最⾼法院:关于商品房买卖的13个重要司法观点集成(⼀)商品房买卖合同因出卖⼈责任被认定⽆效后，善意买受⼈应该返还给出卖⼈房屋使⽤费[最⾼⼈民法院民⼀庭意见]善意买受⼈应该返还给出卖⼈房屋使⽤费的标准。
(⼆)商品房毗邻城市交通⼲线，受超标噪声污染，购房⼈不能以合同⽬的不能实现为由，要求解除合同最⾼⼈民法院民⼀庭认为：在交通⼲线已经客观存在，且开发商没有违反合同义务的情况下，购房⼈诉称的交通运输噪声污染并⾮由于出卖⼈违约⾏为所致。
其以合同⽬的不能实现为由请求解除商品房买卖合同的主张，不符合《合同法》第94条的规定，不应予以⽀持。
(三)房地产公司在预售商品房时未告知购房⼈所购房屋内铺设公共管道，应承担相应的民事赔偿责任最⾼⼈民法院审判业务意见(民⼀庭意见)：虽然当事⼈订⽴的房屋买卖合同未约定管道铺设内容，但根椐《合同法》第42条第2款规定，在订⽴合同过程中⼀⽅故意隐瞒与订⽴合同有关的这⼀事实或者提供虚假情况的，给对⽅造成损失的，应当承担赔偿责任的规定，房地产公司应当承担相应的赔偿责任。
关于赔偿数额的确定，可以考虑房地产公司应告知⽽未告知，致使购房⼈多⽀出的交易成本或者给购房⼈造成损失的部分。
(四)房屋买卖合同的出卖⼈，在收取了买受⼈⽀付的⼤部分款项后，不能以房屋的⼯程价款需要优先⽀付为由，拒绝按合同约定向房屋买受⼈交付房屋(五)商品房预约合同(认购书)⽣效后，⼀⽅当事⼈未尽义务导致合同的谈判、磋商不能进⾏，构成违约的，应当承担违约责任⽬前对违反房屋认购书应如何承担法律责任,⽆论是理论界还是实务界观点并不统⼀，有的判决开发商依据诚实信⽤原则，按原价格与购房者签订合同，对于认购书缺少的条款，依据相关法律法规予以补充;有的判决开发商承担缔约过失责任，除适⽤定⾦罚则外，另需承担⼀定赔偿损失的责任。
房地产购房合同中常见争议及解决方案探讨注：本文章仅为参考，不可用于商业用途随着人民生活水平不断提高，房地产行业成为了人们追求美好生活的重要方面。
房地产交易中的购房合同是房产交易的重要组成部分之一。
然而，由于房地产交易的复杂性和法律制度的不完善性，常常导致房地产购房合同中出现一些争议。
那么，下面我们将探讨房地产购房合同中常见的争议以及可能的解决方案，以期帮助购房者更好地了解相关法律规定和保障自身利益。
一、购房合同中常见的争议1. 房屋净高和实际高度问题引发的争议购房者常常在购房前会考虑房屋的净高和实际高度，但是在购房合同中并没有明确规定该问题。
因此，购房者可能会出现误解或者纠纷，导致争议和纠纷。
2. 交房时间问题引发的争议房地产开发商常常在交付房屋方面遇到困难，导致交房时间推迟，让购房者感到失望或者无奈。
但是，购房者出于个人的利益考虑，也可能要求开发商在合同规定的时间内按时交付房屋，这样可能会引发双方之间的纠纷和争议。
3. 合同条款不明确引发的争议在购房合同中存在一些复杂的条款和规定，而某些条款不够明确和具体的规定，可能会造成废合同和纠纷的情况。
例如，房屋的物业服务费，房屋装修标准、品质等。
二、解决方案1. 建立明确的安全净高与实际高度标准在房地产购房合同中，可以加入关于房屋安全净高和实际高度标准的规定，以便购房者了解房屋的实际情况。
开发商也应该严格遵守该规定，确保购房者知道自己购买的房屋的情况。
2. 不断完善并强化交房时间规定政府和开发商应该共同努力，采取措施保证购房者能够按时交房。
购房者可以在购房合同中明确规定交房时间和赔偿条款，以确保开发商在规定的时间内交付房屋并避免双方因此产生任何不必要的纠纷。
3.明确合同条款，避免不必要的误解和争议购房者在签订购房合同时应仔细阅读合同条款，必要时可以请律师协助审核，以避免许多不必要的纠纷和争议。
三、结论在房地产购房合同中，要合法合规、诚实守信，特别是在一些关键的条款中要万分小心，细致入微，这样可以最大限度的保护购房者的利益。
房屋买卖合同中的常见争议及解决方法房屋买卖合同作为一种重要的法律文书，在房地产交易过程中起着不可忽视的作用。
然而，在签订合同以及履行合同的过程中，常常会出现各种争议。
本文将探讨房屋买卖合同中常见的争议，并提供解决方法。
一、合同条款模糊不清在房屋买卖合同中，存在合同条款模糊不清的情况。
这种模糊不清可能是由于双方当事人对合同条款理解的不同，或者是合同语言表达不准确所致。
这种争议在履行合同过程中往往会导致各种纠纷。
解决方法：1.明确约定合同条款：双方在签订合同时应明确约定合同条款，确保合同条款的明确性和准确性。
2.寻求专业意见：当遇到合同条款模糊不清的情况时，当事人可以寻求律师或专业机构的意见，以明确合同的解释和执行。
二、交付时间延迟在房屋买卖合同中，买方通常会规定卖方在一定期限内将房屋交付给买方。
然而，由于各种原因，卖方可能无法按照约定时间履行交付义务，从而引发争议。
解决方法：1.重签合同：如果交付时间的延迟对双方造成了较大的损失，当事人可以协商重签合同，明确新的交付时间和条件。
2.协商解决：当事人可以通过协商解决交付时间延迟的问题，例如延长交付时间、支付违约金等。
三、房屋质量问题在房屋买卖合同中，卖方对房屋的质量承担一定的责任。
如果在房屋交付后发现房屋存在质量问题，买方往往会对此提出异议。
解决方法：1.委托鉴定机构：当事人可以委托独立的鉴定机构对房屋的质量问题进行评估和鉴定，以确定房屋是否存在质量问题。
2.索赔和修复：如果鉴定结果确认存在房屋质量问题，买方可以要求卖方承担相应的赔偿责任，并在协商一致的情况下进行房屋修复。
四、违约问题在房屋买卖合同中，当事人可能违反合同约定，例如未按时支付款项、未交付相关证件等，从而引发违约争议。
解决方法：1.法律救济：当一方违约时，对方可以通过法律手段寻求相应的救济，例如要求违约方支付违约金、解除合同等。
2.协商解决：当事人可以协商解决违约问题，重新确认履行合同的方式和条件，并达成一致意见。
房屋纠纷范文使用疑难问题解答与分析近年来，随着城市化进程的加快，房地产市场的火爆，房屋纠纷案件也日益增多。
房屋纠纷的性质复杂，解决起来常常困难重重。
本文将围绕房屋纠纷范文的使用，结合常见的疑难问题进行解答与分析，帮助读者更好地了解和应对房屋纠纷。
一、合同纠纷在房屋交易过程中，合同纠纷是最常见的问题之一。
例如，买房合同中的条款不明确，导致双方产生争议；或者开发商在合同中存在欺诈行为。
此时，购房者可以通过法律途径解决纠纷。
首先，购房者应仔细阅读合同内容，注意条款的明确性和合法性。
如果发现合同中存在问题，可以与开发商进行协商，寻求解决方案。
如果协商无果，购房者可以向法院提起诉讼，要求解除合同或要求开发商承担相应责任。
二、物业管理纠纷物业管理纠纷也是房屋纠纷中常见的问题。
例如，物业公司未按照合同约定提供相应的服务，或者物业费用的收取存在问题。
对于这类纠纷，业主可以采取以下措施解决。
首先，业主可以与物业公司进行沟通，明确问题，并要求物业公司履行合同义务。
如果物业公司未能解决问题，业主可以向相关主管部门投诉，寻求帮助。
在投诉过程中，业主应提供相关证据，如合同、收据等。
如果投诉仍无法解决问题，业主可以考虑向法院提起诉讼，维护自身权益。
三、装修纠纷装修纠纷是房屋纠纷中常见的问题之一。
例如，装修公司未按照合同要求完成工程，或者质量不合格。
对于这类纠纷，业主可以采取以下方法解决。
首先，业主应与装修公司进行协商，明确问题，并要求装修公司进行整改。
如果装修公司未能解决问题，业主可以要求第三方评估机构进行评估，以确定装修质量是否合格。
如果评估结果证实存在质量问题，业主可以要求装修公司承担相应责任，如退还部分费用或进行重新装修。
四、邻里纠纷邻里纠纷是房屋纠纷中常见的问题之一。
例如，邻居之间存在噪音扰民、私搭乱建等问题。
对于这类纠纷，业主可以采取以下方法解决。
首先，业主可以与邻居进行友好沟通，明确问题，并寻求解决方案。
如果邻居不配合解决，业主可以向物业公司或相关主管部门投诉，要求其介入调解。
商品房买卖合同装修质量纠纷案件的审理思路和裁判要点近年来，商品房交易市场中精装修商品房买卖越来越普遍，在促进房地产行业发展的同时也引发诸多问题。
精装修商品房，是指在房屋交房之前功能空间的固定面铺装或者粉刷完毕，厨卫基本设施安装完成的新建一手商品住宅。
此类商品房在交付时即附有合同约定的装修，若装修出现质量问题，将影响购房者接收与实际使用房屋。
本文结合司法实践中的典型案例，对精装修商品房买卖合同装修质量纠纷案件的审理思路与裁判要点进行梳理、提炼和总结。
一、典型案例案例一：涉及违反法律法规导致合同条款无效的情形孙某与A公司签订精装修商品房买卖合同，合同中并未约定装修事宜。
后孙某与A公司另行签订补充合同，约定装修的具体条款，并约定装修款独立于房款。
A公司交付房屋后，孙某以A公司额外签署合同涉嫌逃税漏税为由，主张补充合同整体无效，要求返还约定的装修款。
A 公司对此不予认可，故双方涉诉。
案例二：涉及因实际装修不符合装修条款诉请违约赔偿赵某购买B公司开发的精装修公寓，合同约定由B公司对房屋进行后续装修，双方在《房屋买卖合同》中对装修条款进行了相关约定。
后双方办理交房手续时，赵某发现房屋存在大量装修与合同约定不符、以次充好的问题，且未按照合同要求完成房屋厨卫基础设施安装及调试，无法达到如B公司广告宣传所称的“拎包入住”要求。
赵某遂向B公司提出交涉，认为房屋无法满足赵某的使用要求并主张退房退款，B公司对此不予认可，故双方涉诉。
案例三：涉及装修质量不合格拒绝收房并要求赔偿钱某与C公司签订《商品房预售合同》购买精装修商品房，约定在取得交付使用许可证后进行交房。
后C公司向钱某发出交房通知书，钱某称其在收到交房通知书后对房屋进行实地勘察检测，发现房屋内甲醛及其他室内环境检测项目严重超标，不符合房屋空气质量标准的相关规定，房屋验收不合格，故拒绝办理交房手续，要求C公司交付符合空气质量标准的房屋，并承担装修不符合约定的违约责任。
商品房买卖合同纠纷案实务若干问题探讨引言随着我国商品房市场的快速发展，商品房买卖合同纠纷案件数量也逐年增加。
商品房买卖合同作为保障买卖双方权益的重要法律文书，其在房地产交易中的作用不可忽视。
然而，在实践过程中，商品房买卖合同纠纷案件还存在一些问题和争议。
本文将从几个实际案例出发，探讨商品房买卖合同纠纷案件中的一些问题，并提出相应的解决方法。
案例一：交付标的不符合约定在商品房交易中，买卖双方约定交付的标的物是商品房的一种常见情况。
然而，在一些案件中，开发商交付的房屋与合同约定不符，例如，面积、格局、装修等方面存在差异。
这给购房者造成了经济损失和心理困扰。
对于这种情况，购房者可以首先与开发商协商解决。
如果协商无果，购房者可以依据商品房买卖合同法的相关规定，要求开发商按照合同约定进行履行，或要求返还购房款等补偿措施。
案例二：合同解除问题在一些情况下，买卖双方可能因为各种原因希望解除商品房买卖合同。
然而，在解除合同时，双方往往存在纠纷和争议。
根据商品房买卖合同法的规定，买卖双方可以协商解除合同，并签订解除协议。
如果协商无果，一方可以向人民法院提起诉讼要求解除合同。
此外，如果购房者在交付房款的情况下解除合同，可能要承担一定的违约责任。
案例三：违约问题在商品房买卖合同中，由于各种原因，买卖双方可能存在违约行为，例如，未按期履行合同、拒绝支付房款等。
这种情况下，受到违约方的损害的一方可以采取法律手段维权。
针对违约行为，受损害的一方可以首先与违约方协商解决。
如果协商无果，可以向人民法院提起诉讼，要求违约方履行合同或者赔偿相应的损失。
案例四：交付和收款方式问题在商品房买卖合同中，交付和收款方式是双方约定的重要内容。
然而，在实际操作中，双方可能存在理解偏差和纠纷。
针对交付和收款方式的争议，买卖双方可以首先协商解决。
如果协商无效，可以依靠相关证据向人民法院提起诉讼。
在判断问题归责上，法院通常会依据合同约定和相关法律法规进行裁判。
编号：_______________本资料为word版本，可以直接编辑和打印，感谢您的下载关于审理商品房买卖合同纠纷案件疑难问题的解答甲方：___________________乙方：___________________日期：___________________商品房买卖分类：法律知识合同房屋权届证书杂谈19、问：买受人逾期支付购房款或者未依约足额支付购房款，能否成为出卖人逾期交房、逾期办理房屋权届证书的抗辩事由？是否应视出卖人有无具备交房、办证条件区别对待？答：依照双方当事人的约定，买受人付款义务应当先丁或者与出卖人的交房、办证义务同时履行的，买受人逾期支付全部或部分购房款时，出卖人可以行使后履行抗辩权或者同时履行抗辩权，其交房、办证的期限可予相应顺延。
20、问：由丁出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋权届证书，但买受人不起诉要求退房，仅要求出卖人支付逾期办证违约金的，如何处理？答：合同有效，但因出卖人原因导致无法办理房屋权届证书，双方当事人均不主张解除合同的，法院不应判决解除合同。
买受人仅起诉要求出卖人支付逾期办证违约金的，按照法律关丁违约金的规定处理。
21、问：买受人请求出卖人履行协助办理房屋权届证书之义务有无诉讼时效？买受人请求出卖人承担逾期交房、逾期办证的违约金的诉讼时效从何时起算？答：买受人请求出卖人履行协助办理房屋权届证书义务的，不适用我国《民法通则》关丁诉讼时效的规定。
但买受人请求出卖人支付逾期交房、逾期办证违约金的，适用诉讼时效的规定。
商品房买卖合同对逾期交房、逾期办证违约金的支付日期有约定的，诉讼时效从约定之次日起算；无约定的，一次性支付的违约金的诉讼时效从合同约定的应交房之次日以及《商品房买卖合同司法解释》第十八条第一款规定的出卖人应承担逾期办证违约责任之日起算；按日计付的违约金的诉讼时效应当分别每一日单独计算。
22、问：商品房买卖合同中约定房屋交付使用的条件为“商品房经竣工验收合格”，其中竣工验收合格除包括经设计、施工、监理、建设单位验收合格外，是否还应包括消防等专项验收合格？答：交付使用的房屋不仅应当经设计、施工、监理、建设单位等验收合格，还应当符合法律、法规关丁房屋交付使用的其他强制性规定，包括消防验收。
房屋买卖纠纷问题汇总及专业答疑：（精选5篇）第一篇：房屋买卖纠纷问题汇总及专业答疑：问：在什么情况下，房地产买卖合同无效？答：违反法律、法规的房地产买卖合同无效。
无效的房地产买卖合同，从订立时起就不具有法律的约束力。
房地产买卖合同被确认为无效后，当事人一方有过错的，应当赔偿对方因此遭受的损失。
当事人双方均有过错的，应当各自承担相应的责任。
问：房产证延迟拿到，请问如何维权？答：根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条规定：由于出卖人原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应承担违约责任。
合同没有约定违约金或损失数额难以确定的，可按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
问：二手房买卖中，面积发生误差怎么办？答：除非你们在合同中有明确的约定：“该房屋按照具体面积计价，出现面积误差参照新商品房买卖面积误差解决方式解决。
”否则你不能要求退还面积差价款。
二手房买卖中影响二手房定价的因素很多，比如房屋环境因素、房屋质量因素、房屋年代因素，甚至包括房屋装修因素、房屋物业管理质量因素、房屋附属家具电器因素等，其影响价位的因素比新商品房买卖要多得多。
而且，二手房买卖合同中，也没有约定“房屋的单价或是房屋面积以房产证为准”等内容，所以一般认定双方之间的房屋买卖是按套计价。
根据目前的二手房交易习惯，二手房买卖双方一般都会亲自到实地看房。
买卖双方对房屋的实际情况包括面积情况都非常清楚。
所以一般情况下，二手房都是按套计价，并非按每平米单价出售，因此不存在补交面积差价款的问题。
当然，如前所述，如果在合同中明确约定“该房屋按每平米单价计算”的除外。
问：物业服务不到位可以起诉吗？答：可以起诉。
根据最新司法解释，只要物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护等义务，业主就有权起诉要求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
商品房买卖合同纠纷中的几个问题本文从网络收集而来，上传到平台为了帮到更多的人，如果您需要使用本文档，请点击下载按钮下载本文档（有偿下载），另外祝您生活愉快，工作顺利，万事如意！笔者在审理商品房买卖合同案件过程中，发现下述几个问题是当事人争议较大的，亦是法官裁判案件时的疑难点，试析如下：1、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的适用范围。
根据最高人民法院有关领导的讲话精神，政府组织建设的经济适用房、公房改制出售的房改房、单位集资房、个人所有的私有房不适用上述司法解释。
实践中，还大量存在着村民委员会在集体土地上以“旧村改造”名义建设的房屋，原房管局下属的房管所以危房改造等名义开发建设的房屋，还有部分企事业单位在国家划拨土地上违规开发的少量商品房，均向社会出售。
对上述几类房产是否适用司法解释，实践中认识很不统一。
有人主张以开发建设者是否符合国务院《城市房地产开发经营管理条例》确定的房地产开发企业设立条件为据确定房屋是否适用司法解释，有人主张对司法解释中的“房地产开发企业”作扩大解释，其中包括符合法定条件的房地产开发企业，亦包括违规开发者，只要是向社会公开销售，均应适用司法解释。
还有人主张以商品房开发建设用地是否为国有土地作为是否适用司法解释的条件之一。
笔者认为上述意见均不正确。
一项法规的适用范围，一般由其自身作出规定。
上述司法解释亦不例外。
该司法解释第一条对其适用范围作出了规定，即为房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
因此，确定上述司法解释的适用范围，主要是根据开发建设者是否房地产开发企业，房屋是否向社会公开销售来确定。
基于上述认识，非房地产开发企业建设的的房产之买卖不适用解释，不管是否公开向社会出售；安居工程等国家对购买对象有限制条件的房产，不管是否房地产开发企业建设，均不适用上述司法解释；解释的适用与否与开发用地是否国有、开发过程是否违规无关。
史上最全商品房买卖合同纠纷疑难问题及审判观点集成作者:贾柱时间:2016-07-19浏览量1010文/潘军锋江苏省高级人民法院来源/法律适用转自/天同诉讼圈一、商品房买卖合同纠纷案件的新变化商品房是我国住房市场化改革的产物,随着商品房销售模式、销售价格、销售政策的变化,商品房买卖合同纠纷与10年前相比具有新的时代特征。
（一）因商品房销售模式引发的变化一是商品房买卖标的发生变化。
之前商品房买卖合同的标的主要是毛坯房,近年来精装修房越来越多,商品房的质量扩展到美观性和安全性。
交付标准以及质量合格标准相应发生变化,由此对违约的认定也区别于一般毛坯房的交易。
二是出现商品房与物业服务的混合合同。
在商品房买卖合同中约定了供暖、小区管理等物业服务,因物业服务引发的开发商与业主之间的纠纷不断显现。
三是售后包租等新的销售方式逐渐增多。
售后包租由于事先收取房款。
其后经常出现租金难以支付的情况,容易引发群体性的拖欠租金纠纷。
四是商品房委托代理销售合同纠纷增多。
除开发商自行销售和商品房包销外。
商品房代销的形式较为普遍,对于代理销售计费标准的认定、违约责任的判断亦不统一。
（二）因房价上下波动引发的纠纷此起彼伏一是房价上涨引起开发商效率违约纠纷。
在房价快速上行的时期,开发商为多赚取利润,往往以各种理由解除或终止与购房人的买卖合同。
甚至以愿意承担违约金的方式主动违约。
二是房价下行引发的购房人解除合同纠纷。
在房价进入负增长的时期,商品房买卖合同领域显现"退房潮"现象,出现买房人单方违约、要求补差价、群体性要求退房等状况,而开发商要求继续履行合同并主张违约责任。
（三）因房地产调控政策引发的纠纷逐渐增多一是房地产调控政策影响合同的履行。
因限购、限货政策的出台致使已经签订的商品房买卖合同无法履行。
购房人要求解除合同,出卖人主张违约责任。
二是借名购房等规避调控政策的情形增多。
购房人由于属于限购或限贷群体不能买房。
通过借用他人的名义购买房屋。
而出现真实权利人与名义权利人不符的情形。
三是因调控政策影响的房地产中介合同纠纷增多。
表现为房地产调控政策出台致使房屋买卖没有完成。
购房人拒付或要求退还中介费纠纷。
此外,房产中介公司为了招揽业务,多赚佣金,提供诸多办理假离婚、伪造缴纳社会保险费凭证等建议,规避房产新政引发纠纷。
二、《商品房买卖合同司法解释》的既有规定与其他法律法规有冲突时如何适用？（一）预约与本约的界定不明《商品房买卖合同司法解释》第5条规定:商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容。
并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同。
《商品房销售管理办法》第16条规定商品房买卖合同应当明确13项主要内容,实践中有疑问的是:《商品房销售管理办法》规定的13项内容是否必须全部具备才构成商品房买卖合同的本约,还是仅需具备若干必要要件即可?司法实践对此问题态度不一，]我们认为：成立商品房买卖合同只需具备核心要件即可。
无需13项内容全部具备。
理由如下：1. 合同法司法解释明确了合同的必备要件。
《合同法》解释（二）规定“:当事人对合同是否成立存在争议。
人民法院能够确定当事入名称或者姓名、标的和数量的,一般应当认定合同成立。
但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
”因此，合同只需具备当事人、标的和数量即可成立。
合同欠缺的其他内容可以通过合同法的规定予以确定。
2. 商品房买卖合同欠缺部分内容不影响合同目的的实现。
3. 具备核心要件即构成商品房买卖合同对当事人的利益保护更为公平。
（二）欺诈惩罚性赔偿规定与消法的融合《商品房买卖合同司法解释》第9条规定出卖人实施欺诈行为的,买受人可以请求出卖人承担不超过已付购房款1倍的赔偿责任,该规定与2013年新修订的《消费者权益保护法》的3倍罚金的规定并不一致。
由此产生的问题是,《商品房买卖合同司法解释》第9条与新修订的《消费者权益保护法》第55条如何协调？焦点问题是商品房的购房人是否属于消费者。
我们认为,在商品房买卖合同领域,考虑到标的额较大。
如果适用3倍赔偿对开发商要求过苛。
可明确规定商品房买卖不适用新消法的规定,继续沿用《商品房买卖合同司法解释》第9条的规定。
（三）房屋交付标准与物权法的融合《商品房买卖合同司法解释》第11条规定:对房屋的转移占有,视为房屋的交付使用,但当事人另有约定的除外。
房屋毁损、灭失的风险以交付使用时点为转折点。
该条制定时我国尚未颁布物权法。
因此,《商品房买卖合同司法解释》第11条的规定在《物权法》已经出台以及房屋登记制度已经建立的情况下,已经不符合现行法律的规定。
而且《合同法》第142条也做出了风险承担的规定。
由于物权法采纳了物权变动登记生效主义。
此处的交付应理解为物权登记变动,而非占有的转移,房屋毁损、灭失的风险也应以登记转移为转折点。
这样既有利于维护不动产登记的公示公信效力。
也有利于出卖人有效控制风险。
防止大量逾期办证情形的出现。
（四）条文规定缺乏细则时常见问题如何处理《商品房买卖合同司法解释》规范了商品房买卖合同的订立、履行、违约责任等各个环节,但随着商品房买卖实践的不断发展。
很多情形无法为现有条文所涵盖。
需要更为精细的规定予以补充完善。
1.关于商品房预售合同的效力问题《商品房买卖合同司法解释》第2条规定:出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同应当认定无效。
但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
实践中出现出卖人未取得商品房预售许可证，但在起诉前已从期房转化为现房。
此时商品房预售合同效力如何认定?我们认为,在商品房转化为现房后。
已经具备交付业主使用的条件。
商品房预售许可要件的缺失已在事实上得到补正。
因此商品房买卖合同应当认定有效。
以促进市场流通并维护诚信交易。
2.关于房屋质量瑕疵的问题《商品房买卖合同司法解释》第13条规定:交付使用的房屋存在质量问题。
在保修期内。
出卖人应当承担修复责任。
实践中出卖人主张所售商品房经建设主管部门审批,并经建设工程勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署质量合格文件,因此不应承担责任。
我们认为,交付的房屋虽然经过有关行改管理部门审批，符合当时的建筑标准和规范，但事实上存在质量缺陷的客观事实的，仍应承担责任。
3.关于房屋面积误差问题一是因测量标准变化引起的商品房实测面积与约定面积不符的处理。
实践中出现,因国家建筑物测量标准调整导致合同约定的商品房结算面积与房屋实测面积不符,此时是以约定的面积还是以实测的面积为准?我们认为：如果当事人明确约定最终的结算面积不以实测面积为准。
而以合同约定的面积为准，系当事人对风险的自我判断。
其在订立合同时已经明确预见到合同约定的面积（即暂测面积）可能与房屋土地管理部门未来的实测面积存在差异。
当事人基于自身的商业判断所为的约定，应当得到诚信地遵循。
二是面积不符时鉴定资料的提供问题。
实践中如何判断面积不符,房屋买受人测量认为房屋面积短少，请求法院对房屋面积进行测量鉴定；出卖人主张面积相符,拒绝提供竣工平面图导致无法鉴定的,如何处理?我们认为：因房屋实际建筑面积的测量涉及专门性问题。
常人一般难以解决。
出卖人负有提供鉴定所必须的竣工平面图的协助义务。
如其拒不提供,则可以推定买受人的主张成立。
三是按套计价出现面积误差的处理。
商品房买卖合同约定按套计价的。
若实际面积小于约定面积。
合同未对面积误差作出约定,房屋买受人提出解除合同或返还误差面积的房价款的,应否支持?我们认为,在现房销售的场合，如果开发商能够举证证明其已经提供条件让购房者对房屋进行了充分的了解和考察，购房者自愿签订合同的，可以认定按套计价约定有效。
否则不应认定该约定的效力。
在期房销售的场合，由于购房者对期房的考察和了解只能通过图纸进行,应视为约定不明,适用《商品房买卖司法解释》第14条的规定处理。
4. 关于商品房买卖合同解除问题实践中的问题是买受人迟延支付购房款，出卖人有权解除合同但没有行使解除权，后以行为方式与违约方继续履行合同，其后请求解除合同的,应否支持?我们认为,在迟延付款情形,合同解除条件成就,出卖人有权解除商品房买卖合同，将收取的房款退还买受人。
但出卖人其后接受买受人的继续履行合同的行为。
应视为对合同解除权的放弃，出卖人不得再要求解除商品房买卖合同。
三、商品房买卖合同纠纷新问题的审判思路（一）商品房买卖合同审判与执行异议之诉的冲突按照《物权法》的规定，商品房买卖中房屋所有权的变动在登记时发生转移，实践中在以商品房为执行标的物的执行异议之诉中，根据2005年施行的《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称“《查扣冻规定》”）第17条规定，〔18〕未办理过户登记的债权获得了排除执行的权利。
根据该条规定，被执行人将应当办理过户登记但没有办理的财产出卖给第三人，如果第三人符合已经支付全部价款、实际占有和第三人无过错三个条件，即可以排除执行。
该规定与《物权法》的规定不一致，这就导致在执行异议之诉审查中对商品房权属的认定与一般商品房买卖合同案件中判断标准不一致，实践中的应注意以下几个问题：1. 执行异议之诉中购房人的权利保护问题执行异议之诉是2007年民事诉讼法修订新增加的规定。
实践中申请执行人查封被执行人的商品房，第三人依据《查扣冻规定》第17条的规定,主张其已经付清全款并实际占有,且未办理过户无过错而排除执行。
在执行部门裁定支持其请求后，申请执行人可以据此提起执行异议之诉。
此时法院需进行实体审查,如果符合《查扣冻规定》第17条的要件,则驳回申请执行人的请求,而非依据《物权法》规定予以处理。
2. 《查扣冻规定》第17条要件的理解问题关于已经支付全部价款的认定实践中存在开发商与买房人约定按揭贷款,支付了全部首付款。
后非因买受人的原因导致按揭货款没有办理完毕。
此时商品房被查封的,是否适用《查扣冻规定》第17条的规定?我们认为,《查扣冻规定》第17条是对《物权法》规定的物权登记的缓和，目的在于保护善意购房人的生存利益,对已经付清全部价款的要件应当严格适用。
尚未付清的不应适用该规定。
关于实际占有的认定购房人没有现实占有，而是与开发商签订租赁协议,由开发商返租的。
能否认定为实际占有?我们认为,对实际占有的要件可以适当放宽,既包括现实占有，也包括占有改定。
开发商与购房人签订返租协议或委托装潢协议的,均可认定为实际占有。
关于第三人无过错的认定，应当区分不同的类型分别认定。
第三人未办理产权过户登记手续是由于被执行人不予协助、办理登记存在客观障碍、登记机关原因等案外人意志以外的原因造成的，可以认定其无过错。
如果第三人为规避法律、行政法规规定或者逃避债务,故意将财产登记在被执行人名下的,或者在合理期限内未积极行使办理过户登记手续的,应当认定其具有过错。
