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上海金地格林春岸物业管理方案目录第一章项目基本情况一、小区基本情况二、小区业户服务需求情况简析第二章项目的物业管理特色一、隐性管理二、个性化服务三、系统性的安全保障四、管理报告制度五、 ISO9001：2000国际质量管理体系六、“7×24”服务模式第三章物业管理目标及各项指标承诺第四章物业管理服务一、管理处组织架构二、管理处运行机制三、物业管理服务要点四、员工培训与管理五、社区文化建设六、便民服务七、智能化系统管理维护八、物业资料管理九、服务流程图汇总第五章物业管理人员物资配备及经费收支一、人员配备及薪酬二、物资配备三、管理费收支测算四、增收节支的部分措施第六章工作计划一、筹备、验收接管期工作计划二、入伙期工作计划三、正常管理期工作计划第七章接管验收及工程维修整改一、接管验收工作要点二、小区工程维修整改第一章项目基本情况一、小区基本情况格林春岸地处上海市嘉定西门地区，东邻外城河，南靠塔城路，西近沪宜公路，北倚练祁河。
小区分两期开发，一期开发的物业类型有低密度的花园洋房，六层电梯公寓，亲水叠加式别墅(ROWHOUSE)，河滨联体别墅（TOWNHOUSE），1500平方米的会所和2500平方米的幼儿园；二期开发的物业类型为11层、14层的错层小高层以及7400平方米左右的商铺。
物业情况的概要数据如下：二、小区业户服务需求情况简析小区购房人员多为嘉定本土成功人士，需求物业管理服务水平相对嘉定、南翔周边地区较高。
同时，春岸营造了一种古朴宁静的生活理念，需要小区在日常物业管理服务中得以体现。
小区整体为一不规则横“门”字形状，连接水系较多，附近居民情况复杂，日常安全管理要求高。
第二章项目的物业管理特色品牌由优质的服务品质来支撑，我们以做“发展商的好帮手、业主的好管家”为出发点，一方面，为发展商提供高素质、高水准的服务与协作；另一方面，为格林春岸项目客户提供优质的物业管理服务。
根据本项目的实际情况，我们在格林春岸项目的物业管理上，将重点营造以下物业管理亮点。
质量管理体系程序文件文件编号ＧC－０2 版本号Ⅴ生效日期金地集团项目评估管理程序（盖控制专用章处)修改状态修订情况生效日期I新建20１１-8-2２II 1．补充观感质量评估、安全文明评估内容;2.调整“5.评估结果应用”内容,提高通报批评分数线。
20１2-05-１5IＩI １.调整项目评估体系评价方式为：总分=实测实量得分+安全文明得分－质量关键点扣分;2. 取消交付观感与施工进度检查内容；3．在实测实量中增加原材料现场检测内容,并调整部份实测标准和权重；４.对安全文明的评估测区进行确定,并计入总分；5.设定年度10个质量关键指标，并从总分中倒扣分;6．增加材料异地送检内容。
2０13-0５-30IV 1.将VＩ体系纳入了评分体系，将文明施工调整为扣分制,将安全、文明及ＶI合成为一张表；2.调整了质量关键项评分表，增大质量关键指标的扣分力度，并增加了关键管理行为的扣分;3．增加材料品牌符合度检查,增加材料异地送检的随机性;4、增加精装修质量关键项评分表和精装修安全文明评分表。
２０14-03-１0Ⅴ编制刘子银职务工程部专业经理日期审核李日忠职务ISO9000审核员日期金地集团住宅项目评估管理程序1.目的统一集团层面住宅项目评估的组织、方法和流程,通过每季度的定期质量评估和交付前的质量评估来评价质量管理状况,并通过对质量缺陷的整改和预防控制措施的跟踪落实，消除项目质量风险，促进产品质量和客户质量满意度的持续提升。
2.适用范围适用于金地集团所有在建住宅项目。
3.定义3.1项目评估项目评估包括项目过程评估和项目交付评估,根据不同的物业形态,项目评估分为住宅项目项目评估和商业项目项目评估。
住宅项目评估和商业项目项目评估共同构成了金地集团项目质量评估体系,住宅项目过程评估与交付评估共同构成了住宅项目的质量评估体系。
3.2住宅项目过程评估住宅项目过程评估，也称住宅项目季度评估，指在建住宅项目进行的一季度一次的质量巡查活动,包括工程实体质量、安全文明、材料质量、管理行为等内容的检查。
金地地产项目实施方案设计说明模板（ZB-SJ-Z04-F01）1.设计总说明1)设计依据a）现行的国家与地点的设计规范及对项目建设的有关规定b）甲方提供的《方案设计任务书》c）甲乙双方有关方案设计过程中讨论的会议纪要。
2)项目概况介绍及分析a)设计的内容和范畴，包括功能项目和设备设施的配套情形。
b)工程规模（如总建筑面积。
总投资、容纳人数等）和设计标准（包括建筑类别、耐火等级、抗震设防烈度、人防等级、防水等级、装修标准、建筑节能和建筑智能化等要求等）。
c)自然条件介绍及分析：对设计任务书中提到的自然条件中有利因素的利用，以及对不利因素的处理计策。
d)社会条件介绍及分析：●项目现状进展状况：对项目区位、周边公共配套、交通条件、人文环境的分析。
●政府规划条件：对项目区域规划构想、宗地的规划设计要点、国家及地点的规范、法规限定的明白得。
●开发商的设计要求：对市场和产品、成本因素、开发打算的计策。
3)总体方案设计构思a)总体规划设计概念思想介绍概述场地现状特点和周边环境情形，详尽阐述总体方案的构思意图和布局特点，建筑的平面和竖向构成，包括建筑群体和单体的空间处理、立面造型和环境营造、以及在竖向设计、交通组织、景观绿化等方面所采取的具体措施。
b)拟采纳新技术、新材料、新设备和新结构的情形。
c)有关满足日照、通风，和防止废水、废气、噪声、垃圾污染等环境爱护方面所采取的具体处理措施。
4)总说明中已叙述的内容，在各专业说明中可不再重复。
2.规划与建筑设计说明应包括对设计方案的介绍、分析；对《方案设计任务书》中提出的各类要求，应专门阐述解决方案。
a)总体布局●功能分区与住宅产品类型分布。
●配套公建规划。
●要紧室外公共空间的功能和特点。
b)交通组织●小区出入口、路网结构和道路分级规划。
●交通流线设计：交通流线设计应表达出的各种交通流线与住宅以及地块的开放区域如公共景观、商业设施、学校、幼儿园等的相互结合关系。
机动车流线：私家车流线、都市公交（包括班车）流线、出租车流线、消防车流线、货运及搬家车流线；非机动车流线：自行车流线人行流线：通过都市公交（包括班车）站点及私家车停车位回家的人流；同时考虑无障碍设计；●结合都市公交流线设置公交站点的位置。
金地集团工程管理制度一、总则为了规范金地集团的工程管理行为，促进工程项目的顺利进行，提高工程质量，保障工程安全和环保，制定本制度。
二、适用范围本制度适用于金地集团所有工程项目的实施管理，包括建筑工程、市政工程、装饰工程等。
三、工程管理组织1. 工程管理部门金地集团设立工程管理部门，负责工程项目的统一管理和监督。
2. 工程管理人员工程项目的管理人员应具备相关工程管理经验和专业技能，能够独立负责工程项目的施工、质量、安全和进度等工作。
3. 工程管理团队每个工程项目建立专门的工程管理团队，由工程管理部门指定经验丰富的工程管理人员组成，进行全面的工程项目管理工作。
四、工程管理程序1. 前期准备（1）项目立项根据公司发展战略和市场需求，对项目进行立项审批，确定项目规划、建设方案和投资预算等。
（2）项目策划根据项目立项要求，制定项目策划书，明确项目目标、任务、组织机构、项目管理计划等。
2. 施工管理（1）施工组织设计编制施工组织设计方案，包括施工组织架构、施工方案、安全生产方案等。
（2）施工合同管理与承包商签订施工合同，明确责任、权利、质量标准和工期等内容。
（3）施工安全管理制定安全生产方案，建立工地安全管理制度，进行安全教育和培训。
（4）施工质量管理建立施工质量管理体系，加强过程控制和质量检验，确保工程质量。
3. 资金和物资管理（1）资金管理建立项目资金管理制度，保障项目资金的使用合理性和安全性。
（2）物资管理建立项目物资管理制度，统筹物资采购、储备、使用和清算等工作。
4. 管理评审定期对工程项目进行管理评审，及时发现问题，形成改进措施，提高管理水平。
五、工程管理要求1. 安全第一工程项目中安全工作是首要任务，必须严格遵守相关安全规定，确保施工安全。
2. 质量为本工程质量是企业的生命线，必须按照相关标准和规范进行施工，确保工程质量。
3. 环保可持续工程项目必须符合环保要求，减少对环境的污染，实现可持续发展。
金地上海工程公司统一技术标准作法实施细则引言为了提升工程质量，确保施工安全，提高工作效率，金地上海工程公司特制定本统一技术标准作法实施细则。
本细则旨在规范施工过程中的技术操作，确保所有工程项目均按照公司标准执行。
第一章：总则1.1 目的明确施工技术标准，提升工程质量，保障施工安全。
1.2 适用范围适用于金地上海工程公司所有在建项目。
1.3 责任主体项目经理负责本细则的实施与监督。
第二章：技术标准制定原则2.1 符合国家法规所有技术标准必须符合国家相关法律法规。
2.2 行业最佳实践参考行业内最佳实践，制定技术标准。
2.3 安全优先所有技术操作必须以安全为前提。
2.4 质量保证确保施工质量，满足或超过行业标准。
2.5 效率提升通过标准化操作，提高施工效率。
第三章：技术标准内容3.1 土建工程包括地基处理、结构施工、防水工程等技术标准。
3.2 安装工程涉及电气、给排水、暖通、电梯等安装工程的技术标准。
3.3 装修工程室内装修、外墙装饰等技术标准。
3.4 环境保护施工过程中的噪音控制、粉尘控制、废弃物处理等环保标准。
3.5 安全生产包括施工现场安全管理、个人防护、应急预案等安全标准。
第四章：技术标准实施流程4.1 标准制定由技术部门负责制定各项技术标准。
4.2 培训与教育对所有施工人员进行技术标准培训。
4.3 现场实施项目经理负责监督技术标准的现场实施。
4.4 质量检查定期进行质量检查，确保技术标准得到执行。
4.5 反馈与改进收集施工人员和监理的反馈，不断改进技术标准。
第五章：监督与考核5.1 监督机制建立监督机制，确保技术标准得到有效执行。
5.2 考核标准制定考核标准，对施工人员的技术操作进行考核。
5.3 奖惩制度根据考核结果，实施奖惩制度，激励施工人员遵守技术标准。
第六章：技术支持与创新6.1 技术支持技术部门提供技术支持，解决施工过程中的技术问题。
6.2 技术创新鼓励技术创新，不断优化技术标准。
6.3 信息共享建立信息共享机制，促进技术知识的传播和应用。
金地集团项目设计管理阶段实施方案集团把控流程(ZB-SJ-C02-P01)设计管理阶段实施方案集团监控程序1.目的通过明确集团在设计管理阶段对子公司地产项目实施方案过程成果的节点监控工作，保证该阶段成果在建筑、结构、设备三方面均成立，并符合经营、成本的要求，从而保证该阶段最终成果的有效性。
2.适用范围适用于设计管理阶段，集团技术管理部、经营管理部及计划财务部成本管理组参与地产子公司的所有地产项目实施方案设计的集团工作。
3.定义3．1集团项目指定责任人：集团技术管理部设计管理中心指定的负责地产子公司项目设计监控与支持的人员，并作为该阶段集团三个职能部门的牵头人。
以下简称“集团牵头人”。
3.2子公司项目设计负责人：子公司设计部负责该项目设计管理的人员，并作为子公司其他市场、成本部门资料收集与传递的牵头人。
以下简称“子公司牵头人”。
3.3实施方案：将传统的方案设计和扩初设计阶段合称为实施方案。
4.职责：5．程序项目进入设计管理阶段后，集团根据子公司《项目开发总体计划》设立集团方案节点把控。
技术管理部牵头经营管理部和计划财务部成本管理组对实施方案过程成果进行跟踪并反馈意见并跟踪落实情况。
通过对过程稿的评估决定是否集团听证，并对最终成果备案。
具体操作如下：5．1输入条件审核5.1.1原则上，该阶段的输入条件应为上阶段的输出成果。
如果该阶段延续了上一阶段的输出成果，子公司无须再提交；如果条件有变，子公司牵头人应及时将调整后的《市场产品配置标准建议书》和《成本测算》第二版（成本预控目标）及《方案设计任务书》提交集团牵头人。
5.1.2集团牵头人，组织集团相关部门对提交文件审核：●经营管理部审核《产品配置标准建议书》；●计划财务部成本组审核《成本测算》第二版（成本预控目标）●技术管理部对《方案设计任务书》中设计原则和要求进行审核；5.1.3集团牵头人，在2个工作日内汇集审核意见，发送给子公司设计部，抄送子公司市场部和成本部。
