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2011年注评考试《资产评估》第12章练习：以财务报告为目的的评估第十二章以财务报告为目的的评估一、单项选择题1.关于以财务报告为目的的评估说法错误的是( )。
A.以财务报告为目的的评估是为会计的计量、核算及披露提供专业意见B.其评估对象是财务报告中各类资产和负债C.选择的价值类型是公允价值或特定价值D.以财务报告为目的的评估只要求满足相关评估准则的规定2.相对于其他评估业务，下列不属于以财务报告为目的的评估的特点的是( )。
A.为会计计量提供服务B.评估业务具有多样性、复杂性C.所采用的评估方法具有多样性D.具有公正性3.可收回金额应当根据资产( )的两者之间的较高者确定。
A.公允价值减去处置费用后的净额和资产的预计未来现金流量现值B.公允价值与重置成本C.公允价值减去处置费用后的净额与公允价值D.重置成本净额与资产的预计未来现金流量的现值4.对资产评估报告的编制内容和编制要求作出规定的规则是( )。
A.《资产评估准则——评估报告》B.《资产评估准则——评估程序》C.《以财务报告为目的的评估指南》D.《专业评估执业统一准则》5.评估师对合并对价分摊的评估结果的整体合理性进行验证，以被购买方各项资产公允价值为权重计算的加权平均资本回报率，与其加权平均资本成本之间应该( )。
A.基本相等或接近B.远大于C.远小于D.没有任何关系6.关于企业合并对价分摊评估中公允价值的确定下列说法错误的是( )。
A.有活跃市场的股票、债券基金等金融工具，按照购买日活跃市场中的市场价格确定B.不存在活跃市场的金融工具，应当参照《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》等，采用适当的估值技术确定其公允价值C.货币资金按照购买日被购买方的账面余额确定D.根据会计准则的规定，购买方合并成本小于合并中取得被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，确认为商誉7.企业合并对价分摊评估中，对于房屋建筑物的评估，不正确的是( )。
资产评估与房产评估区别引言概述：资产评估与房产评估是金融领域中常见的两个概念，尽管它们都涉及到评估某种资产的价值，但它们之间存在着一些明显的区别。
本文将从五个大点来详细阐述资产评估与房产评估的区别，以帮助读者更好地理解这两个概念。
正文内容：1. 范围不同1.1 资产评估的范围更广泛，包括但不限于房产，还包括股票、债券、商品、知识产权等各种资产。
1.2 房产评估则专注于对房地产的价值进行评估，包括住宅、商业地产、工业地产等。
2. 评估方法不同2.1 资产评估采用多种方法，如市场比较法、收益法、成本法等，根据不同的资产类型和市场情况选择合适的方法。
2.2 房产评估主要采用市场比较法和收益法。
市场比较法是通过比较类似房产的交易价格来确定价值，而收益法则是通过预测房产未来的收益来评估价值。
3. 评估目的不同3.1 资产评估的目的是为了确定资产的市场价值，以便于投资决策、财务报表编制、保险理赔等。
3.2 房产评估的目的是为了确定房产的市场价值，以便于购房、贷款、税务计算等。
4. 评估侧重点不同4.1 资产评估更注重资产的风险和回报，以及市场供需关系等因素对价值的影响。
4.2 房产评估更注重房产的物理特性、地理位置、租金收益等因素对价值的影响。
5. 评估专业性不同5.1 资产评估是金融领域的重要环节，需要专业机构和专业人员进行评估，以确保评估结果的准确性和可信度。
5.2 房产评估同样需要专业的房地产评估师进行，他们需要具备专业知识和丰富的经验来准确评估房产的价值。
总结：综上所述，资产评估与房产评估虽然有相似之处，但在范围、评估方法、评估目的、评估侧重点以及评估专业性等方面存在明显的区别。
了解这些区别有助于我们更好地理解和应用这两个概念，并在实际操作中做出准确的决策。
无论是进行资产评估还是房产评估，都需要依靠专业的机构和人员来确保评估结果的准确性和可信度。
房地分估模式下房屋建筑物的评估（三）房地分估模式下房屋建筑物的评估房屋建筑物评估值＝重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值（4-19）或房屋建筑物评估值＝单位面积重置成本×建筑面积×成新率＝重置成本×成新率（4-20）1.确定重置成本重置成本＝建安综合造价＋前期费用及其他费用＋利息＋合理利润（4-21）涉及评估对象房屋建筑物是否可抵扣增值税（1）建安综合造价的确定房屋建筑物的建安综合造价包括土建工程造价和安装工程造价。
一般可根据实际情况采用重编预算法、决算调整法、类比系数调整法、单方造价指标法等方法。
如果待评估的房屋建筑物规模大、类型杂、项数多，可以在计算建安综合造价时将委托评估的房屋建筑物进行分类评估。
【重编预算法举例】下面以某项目的重编预算法为例说明建安综合造价的测算过程。
①土建工程用料表（见表4-8）。
②土建工程造价测算按照工料分析确认其人工费为2103860.03元，材料费为3719290.34元，机械费为129516.44元，故其分布分项费为6836288.02元。
具体测算如表4-9所示。
③安装工程用料表（见表4－10）④安装工程造价测算根据该工程的安装工程量，确认其人工费为297101.95元，材料费为193628.20元，具体测算如表4-11所示。
⑤建安综合造价＝土建工程造价（不含税）＋安装工程造价（不含税）＝8324646.37 ＋ 709449.90＝9034096.27（元）（注：假定该项目可抵扣增值税，重置价值均按照不含税考虑，故工程造价不含增值税）（2）前期费用及其他费用确定前期费用包括筹建费、可行性研究费、规划费、设计费、地质勘察费、场地平整费、水电气费、临时设施费用等。
期间费用主要为工程建设监理费、建设单位管理费、城市基础设施配套费、人防工程易地建设费、文物调查、勘探、发掘费、工程定额测定费、建设劳保费、拆迁管理费、新型墙体材料专项基金、建筑垃圾处置费、临时占道费和其他相关验收检测费等。
浙江省物价局关于制定资产评估收费标准的通知浙价服〔2011〕90号各市、县（市、区）物价局，省资产评估协会：为进一步规范资产评估收费行为，维护社会公共利益和当事人的合法权益，促进我省资产评估行业的健康发展，根据国家发展改革委、财政部《关于发布〈资产评估收费管理办法〉的通知》（发改价格〔2009〕2914号）精神，结合我省实际情况，制定了我省资产评估收费标准，现就有关事项通知如下：一、资产评估收费是指经省级以上财政主管部门批准设立的资产评估机构，依据相关法律法规和国家有关规定，接受委托开展资产评估服务所收取的费用。
二、资产评估收费实行政府指导价和市场调节价。
资产评估机构提供法律法规和国家有关规定要求实施的资产评估服务（以下简称“法定资产评估服务”），实行政府指导价；提供自愿委托的资产评估及相关服务（以下简称“非法定资产评估服务”）实行市场调节价。
法定资产评估服务业务范围说明见附件。
三、法定资产评估服务可实行计件收费、计时收费或计件与计时收费相结合的方式。
计件收费基准收费标准见附件，具体收费标准可根据评估工作的难易程度、工作量的大小及对评估人员的技能水平、评估质量和时间等要求，由资产评估机构按照上浮不超过20%，下浮不低于经营成本的原则，与委托人协商确定。
计时收费具体标准由省资产评估协会确定，报省物价局备案。
四、资产评估机构应在经营场所、交费地点的醒目位置公布收费项目、服务内容、计费方法、收费标准等事项。
五、各级政府价格主管部门应加强对资产评估收费的监督管理，对违反规定乱收费的，应依法查处。
六、涉及农村住房改造建设、中小学校舍安全工程建设的资产评估收费，应按规定减半收取。
七、本通知自2011年4月1日起执行，试行期为2年。
省物价局《关于调整资产评估收费标准的通知》（浙价服〔2005〕6号）有关资产评估收费的规定停止执行。
房地产评估收费、土地评估收费及资产评估中涉及的房地产评估收费、土地评估收费仍按浙价服〔2005〕6号文件规定执行。
资产评估复习题一、单项选择题1、临街深度越深则地价会（）。
A、越高B、越低C、不变D、不一定2、中国资产评估协会成立于( )。
A、1980年B、1990年C、1993年D、2005年3、由于外部环境的变化造成的贬值是指( )。
A、实体性贬值B、功能性贬值C、经济性贬值D、有形损耗4、机器设备的评估大部分采用（）。
A、清算价格法B、现行市价法C、重置成本法D、历史成本法5、资产评估中的资产（）会计中的资产范围。
A、大于B、小于C、等于D、不一定6、复原重置成本与更新重置成本之差是( )。
A、经济性贬值B、实体性贬值C、功能性贬值D、A和B之和7、下列不属于资产评估工作原则的是( )。
A、独立性B、客观性C、替代性D、科学性8、下列属于土地使用权二级市场价格的是( )。
A、标定底价B、出让底价C、基准地价D、出租价格10、无形资产的收益期限主要由其剩余( )决定。
A、物理寿命B、使用寿命C、技术寿命D、经济寿命11、资产评估的收益法中的主要指标不包括( )。
A、收益期限B、损耗率C、收益额D、折现率12、由于资产使用磨损和自然损耗造成的贬值称为( )。
A、实体性贬值B、功能性贬值C、经济性贬值D、无形损耗13、学校用地土地使用权出让的最高年限为( )。
A、70B、50C、40D、3014、下列哪项不属于机器设备按其技术性特点的分类( )。
A、通用机器设备B、专用机器设备C、非标准设备D、自动化设备15、下列项目中对无形资产评估值没有影响的是( )。
A、取得成本B、实体性损耗C、产生的效益D、市场供求16、容积率( ),在地块面积一定的条件下,意味着建筑物建筑面积( )。
A、越高,不变B、越高, 减少C、越高,增加D、越低,不变17、某企业持有A公司上市股票1万股,每股面值为8元，评估基准日该股票的开盘价为每股6.5元,收盘价为6.2元,则该股票的评估值是( )。
A、65000元B、62000元C、80000元D、10000元18、对资产评估方法的选择具有约束性的是评估的（）。
2011年<资产评估>预习：房地产评估汇总第一节房地产评估概述了解房地产的经济特性是开展评估工作的基础，对评估方法和相关参数的选择至关重要。
一、土地的经济特性土地经济供给的稀缺性;土地产权的可垄断性;土地利用的多方向性;土地效益的级差性。
二、土地使用权国有土地使用权出让;土地使用权转让;土地使用权出租;土地使用权抵押;出让合同届满。
国有土地所有权不能进入房地产市场流转。
但使用权可以转让，因此地价一般是土地使用权的价格。
土地使用权出让最高年限按下列用途由国务院确定：1.居住用地 70 年;2.工业用地 50 年;3.教育、科技、文化、卫生、体育用地 50 年;4.商业、旅游、娱乐用地 40 年;5.综合或者其他用地 50 年。
注意：土地使用权转让、租赁和抵押均是与其附着建筑物一起转让的。
三、房地产的特性：位置固定性;供求区域性;使用长期性;投资大量性;保值与增值性;投资风险性;难以变现性;政策限制性。
保值与增值性：一般物品在使用过程中由于老化、变旧、损耗、毁损等原因，其价值会逐渐减少。
而从长期来看，土地的价值呈上升走势。
(1)由于土地资源的有限性和固定性，制约了对房地产不断膨胀的要求，特别是对良好地段物业的需求，导致价格上涨。
(2)对土地的改良和城市基础实施的不断完善，使土地原有的区位条件改善，导致土地增值。
投资风险性：房地产使用的长期性和保值增值性使用之成为投资回报率较高的行业，同时房地产投资风险也比较大。
房地产投资的风险主要来自三个方面：(1)房地产无法移动，建成后又不易改变用途，如果市场销售不对路，容易造成长期的空置、积压。
(2)房地产的生产周期较长，从取得土地到房屋建成销售，通常要3-5年的时间，在此期间影响房地产发展的各种因素发生变化，都会对房地产的投资产生影响。
(3)自然灾害、战争、社会动荡等，都会对房地产投资产生无法预见的影响。
四、房地产评估的两个原则：由于土地具有固定性、稀缺性、个别性等特征，房地产市场是一个不完全竞争即不充分市场。
最有效使用原则和合法原则(房地产相关宏观政策和规划较多，这是学习中要注意的)五、房地产评估程序：需要认真阅读第(五)和(六)部分“综合分析确定评估结果”应注意：所选用的资料是否适当;评估原则的运用是否适当;对资料分析是否准确，特别是对影响因素权重的赋值是否恰当。
注：为得到一个公平合理的价值，一般以一种评估方法为主，同时以另一种或几种评估方法为辅，以相互验证，需综合分析确定评估值。
第二节、房地产价格及其影响因素一、价格种类：基准地价、标定地价由政府制定并公布。
楼面地价=土地总价格/建筑总面积=土地单价/容积率(容积率=建筑总面积/土地总面积)二、价格特征：房地产价格是权益价格、价格与用途相关、价格具有个别性和可比性。
三、价格的影响因素：分一般因素、区域因素和个别因素。
教材P169-176，阅读将有助于房地产评估方法的理解。
(一)一般因素主要包括经济因素、社会因素、行政因素和心理因素等。
1.经济因素。
(1)经济发展因素。
(2)财政金融因素。
(3)产业结构因素。
2.社会因素。
(1)人口因素。
(2)家庭规模因素。
(3)房地产投机因素。
(4)教育科研水平和治安因素。
(5)社会福利因素。
3.行政因素。
(1)土地使用制度与住房制度、地价政策。
(2)城市规划、土地利用规划、城市发展战略。
(3)税收制度、投资倾斜、优惠政策。
(4)行政隶属关系变更。
(5)交通管制。
4.心理因素。
(二)区域因素区域因素是指某一特定的区域内的自然条件与社会、经济、行政、技术等因素相结合所产生的特性。
1.商服繁华因素。
这是指所在地区的商业、服务业繁华状况及各级商业、服务业中心的位置关系。
如果商服繁华度较高，该地区的房地产价格水平也会较高。
2.道路通达因素。
这是指所在地区道路系统通畅程度，道路的级别(主干道、次干道、支路)越高，该地区的房地产价格水平也较高。
3.交通便捷因素。
这是指交通的便捷程度，包括公共交通系统的完善程度和公共交通的便利程度。
其便捷度越高，房地产价格水平也较高。
4.城市设施状况因素。
(1)基础设施：主要包括供水、排水、供电、供气、供热和通讯等设施。
(2)生活设施：主要包括学校、医院、农贸市场、银行、储蓄所、邮局等设施。
(3)文化娱乐设施：主要包括电影院、图书馆、博物馆、俱乐部、文化馆等设施。
5.环境状况因素若一个地区绿地较多、公园充足、环境优美，则该地区的房地产价格水平较高;若噪声污染、大气污染、水污染较严重，则房地产价格水平较低。
(三)个别因素1.土地的个别因素。
(1)区位因素。
区位是影响地价的一个非常主要的因素。
区位也叫宗地位置。
区位有自然地理区位与社会经济区位之别。
当区位由劣变优时，地价会上升;相反，则地价下跌。
(2)面积因素、宽度因素、深度因素。
一般来说，宗地面积必须适宜，规模过大或过小都会影响土地效用的充分发挥，从而降低单位地价。
(3)形状因素。
土地形状有长方形、正方形、三角形、菱形、梯形等。
形状不规则的土地，不便于利用，从而降低地价。
一般认为宗地形状以矩形为佳，特殊情况，在街道的交叉号，三角形等不规则土地的地价也可能畸高。
(4)地力因素、地质因素、地势因素、地形因素。
地形是指地面的起伏形状，一般来说，土地平坦，地价较高;反之，土地高低不平，地价较低。
(5)容积率因素。
容积率越大，地价越高;反之，容积率越小，地价越低。
容积率与地价的关系一般不呈线性关系。
(6)用途因素。
一般来说，对于同一般宗土地而言，商业用地、住宅用地、工业用地的地价是递减的。
(7)土地使用年期因素。
在年地租不变的前提下，土地使用年期越长，地价越高。
2.建筑物的个别因素。
(1)面积、结构、材料等。
建筑物的建筑面积、居住面积、高度等不同，则建筑物的重建成本也不相同。
(2)设计、设备等是否良好。
建筑物形状、设计风格、建筑装潢应与建筑物的使用目的相适应，建筑物设计、设备是否与其功能相适应，对建筑物价格有很大的影响。
(3)施工质量。
建筑物的旋工质量不仅影响建筑物的投入成本，更重要的是影响建筑物的耐用年限和使用安全性、方便性和舒适性。
因此施工质量是否优良，对建筑物的价格亦有很大影响。
(4)法律限制。
有关建筑物方面的具体法律限制，主要是城市规划及建筑法规。
(5)建筑物是否与周围环境协调。
建筑物应当与其周围环境相协调，否则就不是最有效使用状态。
建筑物不能充分发挥使用效用，其价值自然会降低。
第三节、收益法在房地产评估中的应用一、基本思路：房地产价值=净收益/资本化率净收益是指归属于房地产的除去各种费用后的收益，一般以年为单位。
注意是客观净收益，接近于会计中现金净流量的概念。
二、适用范围：有收益的房地产价值评估。
三、净收益=总收益-总费用。
注：收益和费用指的是客观收益和客观费用，非评估对象的实际收益。
也就是要剔除评估对象的个别因素。
确定收益时：需以类似房地产的收益作为比较;需预测市场走势;需考虑收益的风险性和可实现性。
四、资本化率：1、实质是把收益性房地产看作投资行为，资本化率可以看作是期望投资收益率。
同风险呈正比例关系。
2、求取资本化率的方法：①净收益与售价比率法：根据公式，房地产价值=净收益/资本化率，通过在房地产市场中类似的交易实例，把成交价格作为房地产价值，然后结合净收益，计算出资本化率。
②安全利率加风险调整值法：安全利率一般取银行中长期借款利率或国债利率;风险调整值有些情况下可由数学统计的方法得出，总体来讲是理论值，主观性较强。
③各种投资收益率排序插入法注：房地产的综合资本化与建筑物和土地的资本化率的关系。
教材P181;公式是根据5-1推出来的(房地产价值=净收益/资本化率)。
五、计算公式(一)评估房地合在一起的房地产价值房地产价值=房地产纯收益/综合资本化率房地产净收益=房地产总收益-房地产总费用房地产总费用=管理费+维护费+保险费+税金(二)单独评估土地的价值1.由土地收益评估土地价值——适用于空地出租土地价值=土地净收益/土地资本化率土地净收益=土地总收益-土地总费用土地总费用=管理费+维护费+税金2.由房地产收益评估土地价值(1)方法一(建筑物价值扣除法)土地价值=房地产价值-建筑物现值建筑物现值=建筑物重置价-年贬值额×已使用年数年贬值额=(建筑物重置成本-残值)/(耐用年限和土地使用权尚余年限中取短)注意：①此公式的基本原理是2-36②这里计算年贬值额的时候要在建筑物的耐用年限和土地使用权尚余年限中取短：年贬值额本来是应该根据房屋的耐用年限而确定，但是土地使用权年限小于房屋耐用年限时，根据《城市房地产管理法》第二十一条规定，土地使用权出让年限届满，土地使用权由国家无偿收回。
这样，房屋的重置价必须在可使用期限(土地使用权尚余年限)内全部收回。
所以年贬值额的计算应该使用土地可使用期限(土地使用权尚余年限)，而不是建筑物的耐用年限，并且不计算残值。
当土地可使用期限(土地使用权尚余年限)大于建筑物的耐用年限时，采用耐用年限计算年贬值额，而且需要考虑残值。
(2)方法二(建筑物收益扣除法)土地价值=(房地产纯收益-建筑物纯收益)/土地资本化率建筑物纯收益=建筑物现值×建筑物资本化率(三)单独评估建筑物的价值1.建筑物价值=房地产价值-土地价值2.建筑物价值=(房地产纯收益-土地纯收益)/建筑物资本化率注意：公式(5-5)(5-6)(5-7)(5-8)(5-9)，计算的都是无限年限的土地价值，而实际评估中基本上都是有限年限的土地使用权价值，应该使用公式(5-2)，而且土地的年限应该是购买的土地使用权中尚可使用的剩余年限。
【例题5-4】教材P184，具有一定综合性，其方法及解题思路经常考。
房产的现值=重置成本-贬值=收益法求出的折现值，其中，贬值按年限法确定的。
小结：房地产(房地合一)的的价值是由收益法计算出来的;建筑物的现值是用重置成本法计算出来的。
注意：公式中收益与资本化率的一致性。
分清是综合的还是建筑物或土地的收益。
另外，收益法中的收益一般是现金流的概念，比如房地产费用中不包括折旧费用。
第四节、市场法在房地产评估中的应用(注意掌握调整因素的量化计算)1、基本思路：与类似房地产交易实例比较，通过对交易情况、交易日期和房地产状况等因素调整得出评估值。
市场法评估房地产的基本计算公式是：P=P'×A×B×C式中：P——被估房地产评估价值;P'——可比交易实例价值;A——交易情况修正系数;B——交易日期修正系数;C——房地产状况因素修正系数。
如果土地容积率、土地使用年期单独修正，则计算公式为：P=P'×A×B×C×容积率修正系数×土地使用年期修正系数2、适用范围：条件是可以找到类似的交易实例。
