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房地产资产评估案例在房地产行业中，资产评估是一项非常重要的工作，它不仅可以帮助企业了解自己的资产价值，还可以为投资者提供决策依据。
下面我们通过一个实际案例来了解一下房地产资产评估的具体过程和方法。
这个案例是关于一家房地产开发公司的资产评估。
该公司在某个城市拥有多个房地产项目，包括住宅、商业地产和土地储备。
由于公司规模较大，资产众多，因此需要对其进行全面评估，以确定其真实价值。
首先，评估师需要收集相关资料，包括公司的财务报表、土地证、房产证、项目规划图纸等。
通过对这些资料的分析，评估师可以了解公司的资产构成、规模和分布情况。
其次，评估师需要对每个资产进行现场勘察和测量。
这包括对房屋的建筑结构、装修情况、周边环境等进行详细的观察和记录。
对于土地储备项目，评估师需要了解其土地性质、地理位置、规划用途等情况。
接着，评估师会运用不同的评估方法对各项资产进行估值。
对于住宅项目，常用的评估方法包括比较法、收益法和成本法。
而对于商业地产和土地储备项目，评估师则需要根据其特点选择合适的评估方法。
最后，评估师会编制评估报告，将对各项资产的评估结果进行详细说明，并给出最终的估值结论。
评估报告需要包括资产的基本情况、评估方法、评估结果和评估师的意见等内容，以便于相关利益相关方参考。
通过以上的评估过程，我们可以得出该房地产开发公司各项资产的真实价值，为其提供决策依据。
同时，这也为投资者和合作伙伴提供了可靠的参考信息，有助于他们对该公司的投资和合作进行评估。
总的来说，房地产资产评估是一项复杂而重要的工作，需要评估师具备丰富的经验和专业知识。
只有通过科学的评估方法和严谨的工作态度，才能为企业和投资者提供准确可靠的评估结果，为房地产行业的发展提供有力支持。
1房地产评估案例案例一某单位住宅楼评估一、评估对象基本情况某单位有一处住宅区，占地面积2000平方米，包括一幢1990年建成的七层砖混结构住宅楼，建筑面积为4800平方米；一幢1992年建成的一层临街铺面、门卫房，也为砖混结构，建筑面积为180平方米。
该住宅区地处市城郊结合部，距环城路500米左右，南临× ×路，西临规划之× ×东路，东临× ×公目，北临× ×。
周围无环境污染，交通便利，环境优雅。
二、评估目的本次资产评估的目的是为拟出售的资产提出公允的市场价格意见。
三、评估基准日评估基准日为2000年8月15日。
四、评估方法及过程根据评估目的和所掌握的资料，决定采用两种方法进行评估。
（一）采用房地分估、加总的方法1.建筑物价格采用成本法进行评估。
经市场调查，当时该地段砖混结构楼房的建造单价为800元／7方米，平房造价为400元／7方米。
该建筑物的建造时间为1990年，使用年限为4n年，已使用10年，取残值率为4％。
楼房重置成本=800×4800=384（万元）楼房评估值=384－[384×（1－4％）÷40]×10=384－92.16=291.84（万元）平房的建造时间为1992年，使用年限为25年，已使用年，取残值率为5％。
铺面、门卫房重置成本=400×180=7.2（万元）铺面、门卫房估价=7.2－[7.2×（1—5％）÷25]×8=7.2－2.2=5（万元）楼房、铺面、门卫房等建筑物的评估价值共计为：291.84+5=296.84（万元）2.土地价格采用基准地价修正系数法进行评估。
计算公式为：土地价格=宗地所在区域基准地价×（宗地地价影响因素修正值）根据该市房地产有关资料，该住宅所处地区属于市五级二类三通一平熟地，基准地价为1098元／平方米。
房地产资产评估报告案例目录一、报告概述 (2)1.1 报告目的和背景 (3)1.2 报告范围及评估对象 (3)二、项目背景分析 (5)2.1 项目基本情况介绍 (6)2.2 项目所在区域概况 (7)2.3 房地产市场现状分析 (8)三、房地产资产评估方法 (9)3.1 评估方法及选择依据 (10)3.2 评估流程 (11)四、案例分析与评估结果 (13)4.1 案例介绍及评估范围确定 (14)4.2 房地产价值评估过程展示 (15)4.3 评估结果分析 (16)五、风险评估与调整建议 (17)5.1 可能存在的风险分析 (18)5.2 风险评估结果及调整建议 (18)六、结论与建议总结报告重点及目的 (20)6.1 主要结论汇总 (21)6.2 针对项目的具体建议与措施 (22)一、报告概述本报告旨在对位于XX市的XX房地产项目进行全面的资产评估分析。
该项目为一栋高层住宅楼，包括地上28层及地下3层，总建筑面积约为10万平方米。
评估对象为该项目的整体物业，包括住宅、商铺及公共配套设施等不可分割的部分。
根据评估目的和背景，我们采用了市场比较法、收益法等多种方法对项目进行了综合评估。
通过市场比较法，我们参考了周边类似物业的成交价格，结合本项目的基本特征（如地理位置、周边环境、配套设施等），对物业的价值进行了初步估算。
利用收益法，我们基于项目的未来收益进行预测，并将其折现至当前价值，从而得到了更为全面和客观的评估结果。
在评估过程中，我们还充分考虑了宏观经济环境、政策走向以及市场供需等因素对项目价值的影响。
通过对项目用地性质、规划条件、施工进度等方面的深入分析，我们也进一步确保了评估结果的准确性和可靠性。
本报告将详细阐述评估过程、方法、结果及建议，为委托方提供全面、客观的房地产资产评估服务。
1.1 报告目的和背景本房地产资产评估报告旨在为潜在投资者、金融机构、政策制定者以及其他相关方提供关于某房地产项目的详细信息和专业意见。
第1篇一、案例背景某市某房地产开发有限公司（以下简称“开发商”）于2010年取得一块土地使用权，用于建设住宅小区。
经过两年多的建设，住宅小区于2012年竣工验收并交付使用。
开发商与业主签订了《商品房买卖合同》，约定房屋价格为每平方米8000元。
在签订合同前，开发商委托某房地产评估机构（以下简称“评估机构”）对该地块进行了评估，评估结果为每平方米6000元。
二、案件起因2013年，业主李先生（以下简称“业主”）发现房屋的实际价格与合同约定价格相差较大，怀疑开发商存在欺诈行为。
于是，业主向某市某区人民法院提起诉讼，要求开发商退还差额部分并承担违约责任。
在诉讼过程中，业主对评估机构的评估结果提出质疑，认为评估结果与实际情况不符。
三、法院审理1. 法院受理某区人民法院受理了本案，并依法组成合议庭进行审理。
2. 调查取证（1）法院依法委托某市另一家具有资质的房地产评估机构对同一地块进行重新评估。
（2）法院调查了评估机构的资质、评估人员的资格以及评估方法。
（3）法院调查了开发商与评估机构之间的合作关系。
3. 评估机构重新评估根据法院委托，新评估机构对同一地块进行了评估，评估结果为每平方米7000元。
4. 法院判决（1）法院认为，开发商与业主签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。
（2）法院认为，评估机构的资质、评估人员的资格符合法律规定，评估方法合理，评估结果具有参考价值。
（3）法院认为，新评估机构重新评估的结果与原评估结果相差不大，足以证明原评估结果存在偏差。
（4）法院判决：开发商退还业主差额部分，并承担违约责任。
四、案例分析1. 评估机构的法律责任本案中，评估机构在评估过程中存在一定的偏差，导致评估结果与实际情况不符。
根据《中华人民共和国房地产评估法》的规定，评估机构应当承担相应的法律责任。
在本案中，评估机构被法院判决承担一定的责任，体现了法律的严肃性和权威性。
2. 开发商的法律责任开发商在签订《商品房买卖合同》前，委托评估机构对地块进行评估，但评估结果与实际情况存在较大偏差。
房地产评估案例3则房地产评估案例案例⼀某单位住宅楼评估⼀、评估对象基本情况某单位有⼀处住宅区，占地⾯积2000平⽅⽶，包括⼀幢1990年建成的七层砖混结构住宅楼，建筑⾯积为4800平⽅⽶；⼀幢1992年建成的⼀层临街铺⾯、门卫房，也为砖混结构，建筑⾯积为180平⽅⽶。
该住宅区地处市城郊结合部，距环城路500⽶左右，南临× ×路，西临规划之× ×东路，东临× ×公⽬，北临× ×。
周围⽆环境污染，交通便利，环境优雅。
⼆、评估⽬的本次资产评估的⽬的是为拟出售的资产提出公允的市场价格意见。
三、评估基准⽇评估基准⽇为2000年8⽉15⽇。
四、评估⽅法及过程根据评估⽬的和所掌握的资料，决定采⽤两种⽅法进⾏评估。
（⼀）采⽤房地分估、加总的⽅法1.建筑物价格采⽤成本法进⾏评估。
经市场调查，当时该地段砖混结构楼房的建造单价为800元／7⽅⽶，平房造价为 400元／7⽅⽶。
该建筑物的建造时间为1990年，使⽤年限为4n年，已使⽤10年，取残值率为4％。
楼房重置成本=800×4800=384（万元）楼房评估值=384－[384×（1－4％）÷40]×10=384－92.16=291.84（万元）平房的建造时间为1992年，使⽤年限为25年，已使⽤年，取残值率为5％。
铺⾯、门卫房重置成本=400×180=7.2（万元）铺⾯、门卫房估价=7.2－[7.2×（1—5％）÷25]×8=7.2－2.2=5（万元）楼房、铺⾯、门卫房等建筑物的评估价值共计为：291.84+5=296.84（万元）2.⼟地价格采⽤基准地价修正系数法进⾏评估。
计算公式为：⼟地价格=宗地所在区域基准地价×（宗地地价影响因素修正值）根据该市房地产有关资料，该住宅所处地区属于市五级⼆类三通⼀平熟地，基准地价为1098元／平⽅⽶。
资产评估案例某地一家房地产公司计划购买附近一座空置的厂房改建为写字楼，为了准确评估该厂房的资产价值，决定委托专业资产评估机构进行评估。
评估机构首先通过调查研究，了解到该厂房的基本情况：建筑面积10000平方米，建筑年代十五年，外墙有轻微老化现象，但结构完好，无明显破损；厂房内部布局合理，电力供应及水电设施正常运转；周边交通便利，配套设施完善；目前空置状态，无租户。
此外，评估机构还了解到该地区近几年房地产市场行情良好，办公楼空置率较低，出租价格相对稳定。
评估机构根据以上信息，结合相关市场数据和经验判断，综合使用三种主要方法进行评估：市场比较法、收益法和成本法。
市场比较法是指通过比较同类资产的成交价格，找到与该厂房相似的销售案例，进而确定厂房的市场价值。
评估机构通过调查了解到，附近有类似面积和年龄的厂房最近成交价为每平方米6000元，基于此数据，结合厂房的具体情况，评估机构初步估计该厂房的市场价值为6000*10000=600万元。
收益法是指根据资产的预期收益来计算资产的价值。
评估机构通过调查研究了解到该地区现有写字楼租金为每平方米每月50元，相对稳定。
根据相关市场数据，办公楼的平均折旧率为4%。
评估机构根据厂房的面积和出租价格，计算出厂房每年的租金收入为10000*50*12=600万元。
同时，基于折旧率计算出折旧值为10000*6000*4%=240万元。
据此，评估机构将厂房的收益法价值初步估计为600万元-240万元=360万元。
成本法是指根据资产的重建成本来评估资产的价值。
评估机构通过与施工方进行沟通，了解到该厂房的重建成本为每平方米4000元。
根据厂房的建筑面积，评估机构通过成本法估计出厂房的价值为10000*4000=400万元。
最后，评估机构综合考虑市场比较法、收益法和成本法的评估结果，并根据厂房的具体情况和市场发展趋势进行调整，综合确定该厂房的资产评估价值为480万元。
通过这个案例可以看出，在资产评估过程中，专业的评估机构需要收集、分析相关信息，灵活运用各种评估方法，综合考虑各种因素，最终得出一个相对准确的资产评估价值，为购买方提供科学依据，减少风险，促进合理的资产交易。
资产评估经典案例分析资产评估是指根据一定的方法和标准，对特定的资产进行价值评估。
在实际工作中，资产评估经常用于决策和交易中，特别是在债权转让、企业并购和资产重组等方面。
本文将分析两个经典的资产评估案例，以便更好地理解该领域的实践和方法。
案例一：房地产资产评估公司计划将其位于市中心的办公楼进行出售，因此需要对该资产进行评估。
根据市场调研，该地段的商业地产价格正上升，因此公司打算对办公楼进行重点改造和升级。
在资产评估过程中，评估师考虑了以下几个因素：1.位置：该办公楼位于市中心，周边交通便利，商铺众多。
评估师通过研究市场调研报告和附近类似房地产交易价格，确定该地段具有较高的市场价值。
2.建筑状况：评估师调查了办公楼的建筑年限、结构状况和维修记录。
根据建筑师的建议，评估师确定了房屋维修和装修等重建费用，并将其作为评估价值的一部分。
3.租赁情况：评估师研究了办公楼的租赁情况，包括租赁合同、租金收入和空置率等。
根据租赁情况，评估师估计了该资产的未来收益，并预测了潜在租户的需求。
4.市场需求：评估师分析了当前和未来的市场需求，包括公司搬迁、城市发展规划、政策变化等因素。
评估师认为，在当前的市场条件下，该办公楼具有较高的投资回报潜力。
基于以上因素，评估师最终确定了该办公楼的评估价值，并根据公司的意愿提供了一些建议，包括关于改善建筑状况、扩大租赁市场以及最佳售价等方面的建议。
案例二：企业资产评估企业计划出售其一家子公司，并希望了解该子公司的净资产价值，以便确定最佳的出售参数。
在资产评估过程中，评估师考虑了以下几个因素：1.财务报表：评估师分析了子公司过去几年的财务报表，包括资产负债表、利润表和现金流量表等。
评估师根据财务指标，如净资产、净利润和盈利能力等，对子公司的经营状况进行了评估。
2.市场竞争力：评估师分析了子公司所在行业的竞争环境和市场份额，了解竞争对手的情况及其对子公司的影响。
评估师还对行业发展趋势进行了分析，以便预测子公司未来的发展潜力。
第1篇一、案情简介某房地产公司（以下简称“甲公司”）因扩大经营规模，计划进行资产重组。
甲公司拟将部分土地使用权和在建工程进行评估，以确定其市场价值。
为此，甲公司委托了某资产评估有限公司（以下简称“乙公司”）进行资产评估。
乙公司根据甲公司的要求，对甲公司的土地使用权和在建工程进行了现场勘查、资料收集和分析，并出具了《资产评估报告》。
甲公司收到乙公司的《资产评估报告》后，发现报告中的评估价值与其预期存在较大差距。
甲公司认为乙公司的评估结果严重偏低，影响了其资产重组的决策。
甲公司遂与乙公司就评估结果进行了多次协商，但双方意见分歧较大，未能达成一致。
无奈之下，甲公司向人民法院提起诉讼，要求乙公司重新评估并赔偿因其评估价值偏低造成的损失。
二、争议焦点本案的争议焦点主要集中在以下几个方面：1. 乙公司是否尽到了尽职调查义务；2. 乙公司出具的《资产评估报告》是否客观、公正；3. 甲公司是否因乙公司的评估结果遭受了损失；4. 甲公司遭受的损失是否应当由乙公司承担。
三、法院审理1. 尽职调查义务法院审理认为，根据《资产评估法》及相关规定，资产评估机构及其评估人员应当对评估对象进行充分的尽职调查，包括但不限于实地勘查、资料收集和分析等。
乙公司在接受甲公司委托后，对甲公司的土地使用权和在建工程进行了现场勘查、资料收集和分析，已尽到了尽职调查义务。
2. 评估报告的客观性、公正性法院审理认为，乙公司出具的《资产评估报告》在评估方法、参数选取等方面符合相关规范要求，评估过程规范，评估结果具有一定的合理性。
虽然评估价值与甲公司的预期存在差距，但不足以认定乙公司出具的《资产评估报告》存在重大错误。
3. 甲公司是否遭受损失法院审理认为，甲公司未能提供充分证据证明其因乙公司的评估结果遭受了损失。
甲公司仅以评估价值偏低为由要求乙公司赔偿损失，但未提供具体损失数额及损失与评估结果之间的因果关系。
4. 责任承担法院审理认为，乙公司虽然未尽到完全的尽职调查义务，但其评估报告在整体上仍具有一定的合理性。
资产评估 案例分析——房地产评估(一)估价对象概况此次委托评估的是位于上海市××开辟区内的工业用房地产。
1、估价对象的登记和权属状况根据委托方提供的[沪房地×字(2002)第×××号]房地产权证 及估价师实地查勘，估价对象产权状况如下：班级： 姓名： 学号：房地产评估案例评估对象为××有限公司位于上海市××开辟区××路××号工业用途房地产(土地为出让)。
该公司因需以评估对象房地产向法院提供财产担保， 委托××评估机构对该房地产的公开市场价值进行评估， 评估基准日为 2003 年 2 月 21 日。
该案例采用房地分估然后加总的方法对房地产价值进行评估。
一、基本情况权利人：××有限公司座落：××路××号土地权属性质：国有出让土地用途：工业地号： (略)土地使用期限： 1996-04-05 至 2046-04-04 止土地总面积： 29,032m2建造面积： 6,791m2房屋类型：工厂建造结构：钢混未发现估价对象有抵押或者其他权利限制现象，目前处于正常使用状态。
2、估价对象四至情况估价对象位于上海市××开辟区××路××号，土地等级属上海市基准地价十级地段。
距奉浦大桥 30 公里，距虹桥机场 52 公里，距上海火车站 45 公里，距浦东国际机场 30 公里。
估价对象四至:东为待租土地，西为××路，北为××路，南为×××有限公司。
3、估价对象土地利用状况估价对象土地上已建设总建造面积为 6,791 平方米的厂房，估价对象属大型现代化厂区，厂区道路为水泥地坪，路面平整，能承载大型货车，绿化种植有序，厂区周围有集中绿化带。
资产评估法在房地产市场中的应用案例在房地产市场中，资产评估法是一种常见的评估方法，用于确定房地产资产的价值。
通过对房地产的各种因素进行评估和分析，可以为房地产投资者、开发商和金融机构提供准确的市场参考和决策依据。
本文将通过介绍一个实际的应用案例，来说明资产评估法在房地产市场中的重要性和应用价值。
案例背景：某城市商业地产项目的评估某城市的一家房地产开发公司计划开发一块商业地产项目，该项目位于市中心繁华地段，周边有多个商业中心和购物中心。
该公司希望了解该项目的市场价值，以便决定是否进行开发，并为投资者提供可靠的投资信息。
资产评估法的应用过程：1. 数据收集和分析评估师首先收集了该地区的房地产市场数据，包括周边商业地产项目的销售和租金情况、市场需求和供应、人口和经济发展状况等。
通过对这些数据的分析，评估师可以了解该地区的市场潜力和发展趋势。
2. 市场比较法评估师采用市场比较法来评估该商业地产项目的价值。
他们选择了几个周边商业地产项目作为比较对象，并分析了它们的销售价格、租金水平和租赁率等指标。
通过对比这些指标，评估师可以确定该项目的相对价值，并进一步预测其未来的市场表现。
3. 收益法评估师还采用了收益法来评估该商业地产项目的价值。
他们分析了该项目的租金收入和运营成本，并考虑了未来的租金增长率和折现率等因素。
通过计算预期的现金流量和净现值，评估师可以确定该项目的投资回报率和市场价值。
4. 综合评估和报告最后，评估师将以上的分析结果综合起来，形成了一份详细的评估报告。
报告中包括了该商业地产项目的市场价值、投资回报率、风险评估和市场前景等信息。
该报告为房地产开发公司提供了决策依据，并为投资者提供了参考。
案例结果和启示：通过资产评估法的应用，评估师得出了该商业地产项目的市场价值和投资回报率等重要指标。
根据评估结果，房地产开发公司决定进行开发，并成功吸引了一家投资者的合作。
这个案例表明，资产评估法在房地产市场中的应用具有重要的意义。
估价的假设和限制条件1丶本次估价是以估价对象能够按现规划的法定可过持续使用为假设前提。
2、本次估价是以提供给估价机构的估价对象房屋所有权及国有划拨土地使用权不存在共有权人，且无权属纠纷为假设前提。
3、本次估价是以提供给估价机构的估价对象房置所有权及土地使用权不存在抵押权、典权等他项权利，针对估价对象不存在工程款项拖欠纠纷为假设前提。
4、本次估价是以北京××饭店有限公司未与任何一方签署针对于估价对象的无限期或影响估价价值的租赁协议为假设前提。
估价对象部分房地产设定了租约，本次估价是以委托人在本次抵押前，将租赁情况告知抵押权人，并将抵押情况告知承租人，原租赁合同继续有效为假设前提。
5、以依法取得的国有土地上的房屋抵押的该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。
6、设该划拨国有土地使用权随之抵押7、设委托人通过向政府补缴地价款可以继续获得现规划用途的出让国有土地使用权为假设条件。
8、设定估价对象为法律允许在市场上可转让和可进行抵押登记的房地产为限制条件。
9、估价结果为估价对象在2002年12月1日的公开市场价值，即在估价时点时的下列交易条件下最可能实现的价格：（l）交易双方是自愿地进行交易的；（2）交易双方进行交易的目的是追求自身利益的最大化；（3）交易双方具有必要的专业知识，并了解交易对象；（4）交易双方掌握必要的市场信｀包，（5）交易双方有较充裕的时进行交易。
（6）不存在特殊买者的附加出价。
l 0、估价对象的土地性质为行政划拨用地，一旦发生抵押物清偿时，根据国家有关规定除保证处分手续费外，首先须向北京市政府补缴土地使用权出让地价。
本报告中，估价对象房地产价值不包括估价对象应向政府补缴的土地使用权出让地价的优先受偿款额价值。
11、委托人只可按照本估价报告的估价目的使用，不可用于其它用途。
12、本报告所得出的估价结果，仅供抵押双方参考。
抵押贷款最终数额由抵押双方根据市场风险、兑现难易、政府有关税费缴纳等情况确定；13、本估价报告所侬据的委托人提供的有关资料，包括法律文件，如《国有土地使用证》、《房屋所有权证》及估价对象《分布位置及面积资料》等复印件，由委托人对其真实性负责。
14、估价人员未对估价对象的土地使用面积和建筑面积进行测量，以权属证书标明的面积为准。
l 5、本报告对现场难于观察到的建筑物与设备内部质量不负检测贵任。
16、本报告的全部或部分内容未经本公司同意，不得发表于任何公开媒体上。
l 7、如果使用本估价结果的时间超过了报告使用有效期，我们对此结果造成的损失不承担责任。
估价对象估价对象为北京××饭店有限公司（以下简称委托人）所提供的位于北京市××区××大街10号房地产。
建筑面积49977.62平方米（构建时6100元/建筑平米），划拨国有土地使用权面积8048.23平方米。
1、区位状况区位状况包括估价对象所处的位置（坐落）、交通、环境（景观）、配套设施等。
（1）坐落：估价对象坐落在北京市××区××大街10号；位于繁华的王府井市级商业区；西临××大街，南临×树胡同，北临×××大街，东临××总公司、××医院；南距××街约×公里，距×火车站约×公里，距首都机场约×公里。
两名临街。
（2）交通：估价对象东侧是纵贯北京南北的××街，西侧是北京繁华的××大街；估价对象所在××大街及其附近有多条公共电汽车通往市区各处，月围有A路、C路、F路、G 路电车及E快车、R路、S路等多条公交线路，交通十分便捷。
（3）环境：估价对象所在地是北京市区的商业、全融繁荣地带，是北宗市市级商业中心之一，国内外游客很多；依伴天安门广场的政治中心；经过改造的×××大街景观十分优美。
（4）配套设施：该地区聚集了北京××楼、××广场、××，××大厦及众多知·名老字号商店等一批大型商业设施；也是北京各大宾馆、饭店及公共活动场所较为集中的地区，有五星级饭店7个，占北京的三分之一，附近有××饭店、×κ饭店、××饭店、××大酒店、××假日饭店、××大厦等多家宾馆、饭店；还有××馆、北京××、××剧场、×y 医院等大型公共场所；月边各类商服会共配套设施齐全，市政基础设施完善。
2、权益状况北京××饭店有限公司由原北京××公司、××发展有限公司、××投资有限公司及××发展公司共同组建的。
（l）土地权益根据委托人提供的资料，委托人拥有的包含估价对象土地在内的《国有土地使用证》（参见附件三：《国有土地使用证》∶证号：【京市东国用（200×划）字第××号】；土地用途：旅游业；土地使用权类型：划拨：共有权人：无；图号：I-1-2-××使用权面积：8048.23平方米；土地使用年限：无；他项权利记录：无。
（2）房屋权益委托人还拥有估价对象建筑物部分的《房屋所有权证》（参见附件四：《房屋所有权证》：证号：【京房权证市东×字第××号】）；总建筑面积：49977.41U 平方米；共有权人：无；用途：旅游；建筑结构：钢筋混凝土框架剪力墙；楼层：地上9层，地下2层。
他项权利记录：无。
（3）权益确定根据上述权证，估价人员认为在估价时点，委托人合法拥有估价对象的房屋所有权及划拨国有土地使用权。
委托人具有《房屋所有权证》和相应划拨土地的《国有土地使用证》，证中用途栏为旅游业，与实际用途一致。
估价对象无共有权人，没有权属争议，也无设定他项权利，只有短期租约，可以确定估价对象是合法使用的可以转让的可抵押的房地产。
但在评估价值中，不包含“当于应缴纳的土地使用权出让金”的价值。
3、实物状况实物状况包括土地、建筑物等土地定着物实体的建筑指标、装修设备、功能分区、经营状况、使用维护等。
（l）饭店概况××饭店于1988年1月开工建设，于1991年8月竣工。
地上9层、地下2层，高度32.8米，由地上9层、地下2层的建筑物组成。
主建筑为混凝土框架剪力墙结构、轻质砌体围护外墙，外立面贴白色面砖，外观摹仿古代建筑，四角塔楼，中式琉璃瓦楼盖。
三层中厅有约2500平方米，净空高21米的室内广场。
1998年～2000年饭店进行了全面的、不同程度的室内高档装修改造，2000年9月升为五星级饭店。
该饭店在北京各大饭店综合指数排名中名列前10名内。
（2）建筑技术指标依据委托人提供的含有估价对象的《国有土地使用权》、《房屋所有权证》及建筑施工平面图：（3）功能分区及配备估价对象为五星级涉外酒店式物业，按使用功能划分为客房、餐饮娱乐用房、康乐中心及其他附属配套用房。
估价对象建筑物中客房部分有×国著名设计师××设计的单、双人标准客房、豪华单、双人客房、行政套房、外交套房、××套房和总统套房共396间（套）。
房间配中央空调、安全消防系统、IDD直播电话、迷你网吧、冰箱、音响、私人保险柜、卫星及闭路电视、高速网络DDN专线等设施；商务客房提供无限网络工作站、传真、VOD，点播系统等商务保障。
餐饮用房包括装修风格各异，风味不同的，可供1200个同时就餐的6个各式·中西餐厅及宴会厅等；娱乐设施有康乐中心，包括室内游泳池、网球场、健身房、KTV、桑拿浴室、棋牌室、斯诺克台球；服务设施商品部等；6个可容纳9～70人的各种会议厅；一个可随意组合、容纳100～400人的多功能厅；快捷便利的通讯；五星级高标准的服务。
估价对象的其他附属配套用房包括设备间、锅炉房、交配电室、洗衣室、消防监测中控室等。
经估价人员现场查勘，估价对象的功能分区如下。
（4）装修设备估价对象建筑物内外，均按照五星级饭店要求，按其使用性质、不同的使用功能进行了较高档次的内外装修。
外观摹仿古代建筑，四角塔楼，中式琉璃瓦楼盖；外立面贴白色面砖；3层中央有露天中庭花园。
室内中厅有约2500平方米，净空高21米的室内广场；配备了相关设施设备，如烟感报警系统、自动消防喷淋系统、约克中央空调系统、新风系统、中央监控系统、集中供暖系统。
同时酒店配有观光电梯、滚梯、客用电梯及货梯15部，方便住客上下使用。
估价对象的市政条件完善，所需上水、生活热水、雨水、污水、供电、中央空调、供气、通讯等市政条件均已具备，在时间和用量上可以满足项目需求。
（5）经营状况该饭店的营业收入有个起伏增长的曲线，随着增长率提高，且营运成本率降低，经营逐步好转。
1994年以前为4000～7000万元；1995～1997达11 000以上：1998～2000年为10000～9000万元；2001年为13100万元，根据目前经营状况，预计2002年的年营业收入比上年增长10%以上。
在北京各大饭店综合指数排名中名列前10名内。
该饭店除餐饮、商品部、康乐中心、会议厅自营外，其余为出租。
2001年平均入位率为70%～80%，2002年与上年持平。
目前，五至九层的客房出租率淡季、旺季平均约75%。
（6）使用维护估价对象为五星级酒店，1998－2001年完成装修改造，目前已投入使用约l 1年，由于建筑及装修质量较高，维护及使用状况良好，各部位基本无较大磨损，属于完好房。
该大厦内、外部状况良好，满足使用要求。
市场背景分析l、北京市房地产情况北京是世界著名的文化古都，全国政治、文化、经济、科学技术以及国际交往的中心，又由于即将举办的⒛08北京奥运，对海内外房地产投资极具吸引力。
近年来北京的经济发展迅速，城市面貌变化巨大。
如北京兴建了大量住宅小区及相关设施，大型商场、写字楼、旅游饭店、体育场馆等公共服务设施；有特色的CBD、金融街、中关村等新型商务中心已经形成：城八区危改有计划的持续：一大批水、电、气、热、污水处理、公路（五环、六环）、地铁、轻轨等基础设施工程交付使用（或在建）；更加重视绿化隔离带及城市绿地、公园建设：完善了城市的硬件设施，大大改善了投资环境，使城市面貌发生了根本变化。
