第六章固定资产评估(二)房地产评估

固定资产评估方法一、背景介绍固定资产评估是指对企业固定资产进行评估，确定其价值的过程。

固定资产是企业重要的生产工具和经营资源，对企业的经营决策和财务报告具有重要影响。

因此，准确评估固定资产的价值对企业的发展至关重要。

二、评估方法1.市场比较法市场比较法是通过比较相似固定资产在市场上的交易价格，来确定被评估资产的价值。

评估师通过采集市场上类似资产的交易数据，进行比较分析，找出合适的市场比较对象，从而得出被评估资产的市场价值。

2.收益法收益法是根据固定资产所能产生的经济效益来评估其价值。

评估师通过对资产的未来收益进行预测，计算出资产的现值，从而确定其价值。

3.成本法成本法是根据固定资产的成本来评估其价值。

评估师通过考虑资产的原始成本、折旧、维护费用等因素，计算出资产的重建成本，从而确定其价值。

4.折旧法折旧法是根据资产的使用寿命和折旧率来评估其价值。

评估师通过考虑资产的购买价值、使用寿命、残值等因素，计算出资产的折旧值，从而确定其价值。

5.综合法综合法是将多种评估方法综合运用，综合考虑资产的市场价值、收益能力、成本等因素，从而确定其价值。

评估师根据具体情况选择合适的权重，对各种评估方法进行综合分析，得出最终的评估结果。

三、评估过程1.采集资料评估师需要采集与被评估资产相关的各种信息和资料，包括资产的购买价值、使用寿命、维护记录等。

2.确定评估目的和范围评估师需要与委托方明确评估的目的和范围，例如评估资产的市场价值、保险价值等。

3.选择评估方法评估师根据资产的性质和评估目的，选择合适的评估方法进行评估。

4.进行评估计算评估师根据选定的评估方法，进行相应的计算和分析，得出评估结果。

5.编制评估报告评估师根据评估结果，编制评估报告，报告中包括资产的评估方法、评估过程、评估结果等内容。

四、评估结果的应用1.财务报告评估结果可以用于编制企业的财务报告，包括资产负债表、利润表等。

2.经营决策评估结果可以为企业的经营决策提供参考，例如资产的增减、投资决策等。

第六章房地产评估一、单项选择题1.国家规定的工业用地的土地使用权最高出让年限是（B）年。

A.70B.50C.40D.452.在正常情况下，用于房地产价值评估的收益应该是房地产的（ D ）。

A.实际总收益－实际总费用B.实际总收益－客观总费用C.客观总收益－实际总费用D.客观总收益－客观总费用3.用成本法评估土地时，土地取得费的计息期应为（ C ）。

A.整个开发期B.整个销售期C.整个开发期和销售期D.整个开发期和销售期的一半土地取得费利息：以整个土地取得费为基数，计息期为整个开发期和销售期。

土地开发费利息：如果土地开发费是均匀投入的，以整个土地开发费（或资金投入）为基数，计息期按土地开发期限的一半计算。

4.某宗土地的土地取得成本为500万元，土地开发费为1 000万元，土地开发费是均匀投入的，土地开发期为1年，银行一年期贷款利率为8％。

投资利息使用复利计算，则该土地投资利息为（ B ）。

A.120万元B.79.23万元C.60万元D.100万元土地投资利息＝500×[（1＋8％）－1]＋1 000×[（1＋8％）^0.5－1]＝79.23（万元）。

5.在房地产评估中，当无参照物和无法预测未来收益的时候，则运用（ A ）评估较为合适。

A.成本法B.市场法C.剩余法D.收益法6.市场法中，比较案例的成交价格是每平方米5 000元，对应的土地使用年限是20年，而待估宗地的出让年期是10年，土地资本化率为10％，则土地使用年期修正后的每平方米地价最接近（ A ）元。

A.3 609B.2 500C.3 541D.4 500先计算出土地年期修正系数，再用比较案例的交易价格乘以修正系数，得出修正后的地价。

7.土地的“三通一平”是指（ C ）。

A.通水、通热、通路、平整地面B.通水、通路、通气、平整地面C.通水、通路、通电、平整地面D.通气、通电、通讯、平整地面8.有一宗土地，出让年期为50年，已使用30年，预计未来10年每年的净收益额为15万元，第11年开始每年净收益额为20万元，假定折现率为10％，则该宗土地评估值最接近于（B）。

固定资产评估方法一、引言固定资产评估是指对企业的固定资产进行评估，确定其价值和使用状况的过程。

固定资产评估方法的准确性和科学性对企业的决策和经营管理具有重要意义。

本文将介绍固定资产评估的一些常用方法，并对其特点和适合范围进行详细说明。

二、固定资产评估方法1. 成本法评估成本法评估是最常用的固定资产评估方法之一。

该方法基于固定资产的历史成本，通过考虑资产的折旧和损耗等因素，计算出资产的净值。

成本法评估的特点是简单易行，适合于固定资产的评估和会计核算。

2. 收益法评估收益法评估是一种基于固定资产的预期收益能力来确定其价值的方法。

该方法通过分析资产的收益能力和现金流量，计算出资产的净现值。

收益法评估的特点是能够反映固定资产的经济效益和投资回报率，适合于投资决策和资产交易。

3. 市场法评估市场法评估是一种基于市场交易价格来确定固定资产价值的方法。

该方法通过比较类似资产的市场交易价格，确定资产的市场价值。

市场法评估的特点是能够反映固定资产的市场需求和供给情况，适合于资产交易和投资估值。

4. 技术法评估技术法评估是一种基于固定资产的技术指标和技术效益来确定其价值的方法。

该方法通过考虑资产的技术状况、使用寿命和更新换代等因素，计算出资产的技术价值。

技术法评估的特点是能够反映固定资产的技术水平和价值贡献，适合于科技企业和高新技术产业。

5. 综合法评估综合法评估是一种综合运用多种评估方法来确定固定资产价值的方法。

该方法通过综合考虑成本法、收益法、市场法和技术法等多个评估方法的结果，得出综合评估值。

综合法评估的特点是能够综合考虑不同方法的优势和局限性，提高评估的准确性和可靠性。

三、评估方法的选择和应用1. 根据评估目的和需求选择合适的评估方法。

不同的评估目的和需求需要采用不同的评估方法，如投资决策需要使用收益法评估，资产交易需要使用市场法评估。

2. 根据评估对象的特点和情况选择合适的评估方法。

不同类型的固定资产，如房地产、设备、车辆等，其评估方法也有所不同，需要根据具体情况选择合适的方法。

固定资产评估方法一、引言固定资产评估是指对企业的固定资产进行评估，以确定其价值和使用情况的一种方法。

本文将详细介绍固定资产评估的方法和步骤，以帮助企业准确评估其固定资产的价值。

二、固定资产评估的方法1. 成本法评估成本法评估是最常用的固定资产评估方法之一。

该方法通过计算固定资产的原始成本、折旧和残值，来确定其价值。

具体步骤如下：（1）确定固定资产的原始成本，包括购买价格、运输费用、安装费用等。

（2）计算固定资产的折旧，可以采用直线法、加速折旧法或其他适用的折旧方法。

（3）确定固定资产的残值，即在固定资产使用寿命结束后的估计价值。

（4）将原始成本减去折旧和残值，得出固定资产的评估价值。

2. 市场法评估市场法评估是通过参考市场上类似固定资产的交易价格，来确定固定资产的价值。

具体步骤如下：（1）收集市场上类似固定资产的交易数据，包括价格、交易日期、条件等。

（2）根据收集到的交易数据，分析市场上类似固定资产的价格趋势和变动情况。

（3）根据市场上类似固定资产的交易价格，确定固定资产的评估价值。

3. 收益法评估收益法评估是根据固定资产的未来收益能力来确定其价值。

具体步骤如下：（1）预测固定资产未来的收益情况，包括租金收入、使用寿命等。

（2）计算固定资产未来收益的现值，可以采用贴现率或其他适用的方法。

（3）将固定资产未来收益的现值加上其他可能的收益，得出固定资产的评估价值。

三、固定资产评估的步骤1. 收集资料收集与固定资产相关的所有资料，包括购买合同、发票、维修记录等。

2. 调查实地情况实地调查固定资产的使用情况、状况和维护情况，了解其实际价值和使用寿命。

3. 选择评估方法根据固定资产的特点和实际情况，选择合适的评估方法进行评估。

4. 进行评估计算根据选择的评估方法，进行相应的计算，得出固定资产的评估价值。

5. 编写评估报告根据评估结果，编写详细的评估报告，包括评估方法、评估过程、评估价值等内容。

6. 审核和核实请专业评估师对评估报告进行审核和核实，确保评估结果的准确性和可靠性。

《资产评估》课程教学大纲课程名称：资产评估课程类别：专业选修课适用专业：财务管理考核方式：考查总学时、学分：32学时2学分其中实验学时：0学时一、课程教学目的明确资产评估的涵义、假设和特点，正确认识社会主义市场经济条件下资产评估的地位和作用；全面地了解资产评估的理论，并掌握各种不同类型资产的评估方法，学习运用资产评估的知识和技能为经营决策服务。

二、课程教学要求在教学中应针对学生的具体知识水平和能力，做到所教学的内容能与学生先前所学的有关知识结合，以课堂讨论、作业、案例分析的形式加深学生对本门课程的基本理论与基本方法的理解和掌握。

在条件许可的情况下，可请评估事务所同志做评估实践报告，以加强教学过程中理论与实践的结合。

通过本课程的学习，要求掌握资产评估的基本理论，深刻认识资产评估基本的规律，培养正确分析、解决资产评估问题的能力，将来能较好地适应经济工作的需要。

三、先修课程其先修课程为会计学、管理学、统计学、财务管理、西方经济学等。

四、课程教学（一）重点、难点本课程的教学重点有：1.资产评估的定义、目的、假设、原则及评估程序；2.资产评估的收益法、市场法、成本法三大基本方法及其熟练应用；3.机器设备评估的三个方法及成本法的重置成本、实体性贬值、功能性贬值、经济性贬值；4.房地产评估的三个基本方法；5.无形资产评估的收益法和成本法；6.企业价值评估的三个基本方法的应用范围、评估参数的确定；7.资产评估报告的编制方法和编制内容。

（二）本课程的教学难点有：1.资产评估目的、假设的正确理解；2.资产评估三种基本方法的适用范围；3.机器设备评估中成本法参数的确定和计算；4.无形资产评估收益法、成本法的选择及应用；5.企业价值评估收益法的三个核心问题；6.房地产评估方法中相关参数的确定；7.资产评估报告的制作技能。

五、课程教学方法与教学手段本课程在课堂教学中，坚持以学生为主体、教师为主导，坚持理论与实践相结合，根据不同的教学内容，以培养学生的实际操作能力为主线，灵活运用理论教学、互动教学、案例教学等多种教学方法，引导和鼓励学生参与课堂教学，掌握资产评估理论知识和实际评估技能。

资产评估师《资产评估基础》章节基础练习第六章资产评估方法市场法的概念及应用前提单项选择题某中国境内上市公司G收购了美国上市公司H，L公司为H公司的控股子公司，其注册地在维尔京群岛，主营业务所在地在香港。

G公司拟转让L公司的股权，并委托资产评估机构采用市场法对L公司股权进行评估。

市场法评估所使用的参照物市场应当是（）。

A.美国的股票市场B.中国境内的股票市场C.维尔京群岛的股权交易市场D.香港的股权交易市场正确答案：C答案解析：理论上说，可以在美国市场上转让该股权，也可以在维尔京群岛市场上转让，并且两种转让方式都有可能。

因此，在选择市场价值时，应该选择美国的股票市场和维尔京群岛的股权交易市场两个市场中的最有利市场。

因题目给定信息未体现出哪个市场更有利，最后交易的法律层面完成还是要在注册地完成。

因此，本题选择C。

（如果收益法的，选择主营业务所在地香港）【提示】主营业务所在地在香港，但是注册地在维尔京群岛，股权交易按维尔京群岛的股权交易市场的价格确定。

因为这里收购是指对股权的收购，所以要看股权市场。

单项选择题市场法中，判断和估测评估对象价值的基础是（）。

A.任何一个理智的投资者在购置某一资产时，所愿意支付的金额不会高于所购置资产在未来能给其带来的回报B.代理理论C.充分利用类似资产成交价格信息D.重置成本正确答案：C答案解析：市场法要求充分利用类似资产成交价格信息，并以此为基础判断和估测评估对象的价值。

选项A是收益法的评估技术思路，选项D是成本法的评估对象价值的基础。

市场法的基本步骤及可比因素单项选择题根据所选定的对比指标体系，评估专业人员在参照物及评估对象之间进行参数指标的比较，并将两者的差异进行量化。

不属于其对比主要体现的是（）。

A.交易价格的真实性B.正常交易情形C.参照物与被评估资产可替代性的差异D.个别交易情形正确答案：D答案解析：根据所选定的对比指标体系，评估专业人员在参照物及评估对象之间进行参数指标的比较，并将两者的差异进行量化。

固定资产评估方法一、背景介绍固定资产评估是指对企业的固定资产进行评估，确定其价值、质量和使用状况的过程。

固定资产评估是企业进行财务决策、资产交易、资产重组等重要活动的基础，对于保护企业利益、确保财务安全具有重要意义。

本文将详细介绍固定资产评估的方法和步骤。

二、固定资产评估的方法1. 成本法成本法是固定资产评估中最常用的方法之一。

该方法以固定资产的成本作为评估依据，即评估固定资产的价值等于其成本减去折旧。

成本法适合于固定资产的市场交易较少，或者固定资产的使用寿命较长的情况。

2. 市场法市场法是根据固定资产在市场上的交易价格来评估其价值的方法。

该方法适合于固定资产市场活跃、交易信息丰富的情况下。

评估师会通过市场调研和比较分析，找到与被评估固定资产相似的交易案例，然后根据这些案例的交易价格来确定被评估固定资产的价值。

3. 收益法收益法是根据固定资产的未来收益能力来评估其价值的方法。

该方法适合于固定资产的未来收益能力较高的情况下。

评估师会通过对固定资产的收益情况进行分析和预测，计算出固定资产的未来现金流量，并根据现金流量的折现值来确定固定资产的价值。

4. 技术法技术法是根据固定资产的技术特性和技术水平来评估其价值的方法。

该方法适合于固定资产的技术特性和技术水平对其价值产生重要影响的情况下。

评估师会通过对固定资产的技术参数、技术水平和技术发展趋势进行分析，综合考虑这些因素来确定固定资产的价值。

三、固定资产评估的步骤1. 采集资料评估师需要采集和整理与被评估固定资产相关的各种资料，包括资产购置合同、资产折旧情况、资产维修记录等。

这些资料将为后续的评估工作提供重要依据。

2. 调研分析评估师需要进行市场调研和比较分析，了解固定资产所处的市场环境和市场价格。

通过对市场上类似固定资产的交易案例进行研究和比较，找到合适的参考标准。

3. 选择评估方法根据被评估固定资产的具体情况和市场环境，评估师需要选择合适的评估方法。

固定资产评估方法一、引言固定资产评估是企业在进行财务报表编制和决策分析时的重要环节。

准确评估固定资产的价值对于企业的财务状况和经营决策具有重要意义。

本文将详细介绍固定资产评估的方法和标准，以确保评估结果的准确性和可靠性。

二、1. 成本法评估成本法评估是固定资产评估中最常用的方法之一。

该方法基于固定资产的成本来确定其价值。

评估人员会通过考察资产的购置成本、运输费用、安装费用等相关成本，计算出资产的总成本。

然后，根据资产的使用寿命和预计残值，按照适当的折旧方法计算出资产的净值。

最后，根据市场情况和资产的实际状况，对资产进行适当的调整，得出最终的评估价值。

2. 收益法评估收益法评估是一种基于资产预期收益能力的评估方法。

该方法适用于那些具有稳定现金流的固定资产，如房地产租赁项目等。

评估人员会通过分析资产的租金收入、未来现金流、市场需求等因素，预测资产未来的收益能力。

然后，将预测的未来收益贴现至现值，得出资产的评估价值。

3. 市场比较法评估市场比较法评估是一种基于市场交易数据的评估方法。

该方法适用于那些在市场上有交易记录的固定资产，如土地、房产等。

评估人员会通过查阅市场上类似资产的交易记录，了解市场价格和市场需求情况。

然后，根据所查阅的交易记录和资产的实际状况，对资产进行适当的调整，得出最终的评估价值。

4. 折现现金流量法评估折现现金流量法评估是一种基于资产未来现金流量的评估方法。

该方法适用于那些具有不稳定现金流的固定资产，如矿产资源等。

评估人员会通过预测资产未来的现金流量，然后将现金流量贴现至现值，得出资产的评估价值。

三、固定资产评估的标准1. 准确性和可靠性固定资产评估的结果应当准确和可靠。

评估人员需要收集和分析充分的数据，确保评估方法的正确性和评估结果的可靠性。

2. 公正和独立性固定资产评估应当公正和独立进行。

评估人员应当遵循职业道德原则，不受任何利益关系的影响，确保评估结果的客观性和公正性。

3. 透明和可验证性固定资产评估的过程和方法应当透明和可验证。

固定资产评估方法一、概述固定资产评估是指对企业所拥有的固定资产进行价值评估的过程。

固定资产评估方法的选择和应用对于企业的决策和经营管理具有重要意义。

本文将介绍固定资产评估的一般步骤和常用的评估方法。

二、固定资产评估步骤1. 确定评估目的和范围：评估目的可以是购买、出售、抵押、租赁等，评估范围涵盖的资产种类和数量也需要明确。

2. 收集资产信息：收集与评估相关的资产信息，包括资产名称、规格、数量、使用年限、原值等。

可以通过企业内部的资产管理系统或者实地调查等方式获取。

3. 选择评估方法：根据评估目的和资产类型选择合适的评估方法。

常用的评估方法包括市场比较法、成本法和收益法。

4. 进行评估计算：根据选择的评估方法，进行相应的计算。

下面将详细介绍常用的评估方法及其计算过程。

5. 编制评估报告：将评估结果整理成评估报告，包括资产信息、评估方法、评估计算过程和评估结果等内容。

三、常用的固定资产评估方法1. 市场比较法市场比较法是根据市场上类似资产的交易价格来评估资产价值。

评估师通过收集和分析市场上类似资产的交易数据，找到可比资产的价格范围，并结合被评估资产的特征和状况，确定其价值。

2. 成本法成本法是根据资产的成本和折旧情况来评估资产价值。

评估师需要确定资产的原值、使用年限、残值等参数，然后根据折旧方法计算资产的净值。

常用的折旧方法包括直线法、加速折旧法和减值法等。

3. 收益法收益法是根据资产所能产生的收益来评估资产价值。

评估师需要预测资产未来的收益情况，并根据预测的收益和风险情况计算资产的现值。

常用的收益法包括净现值法、内部收益率法和收益倍数法等。

四、案例分析以某公司的一台机器设备为例，使用不同的评估方法进行评估。

1. 市场比较法：通过调查市场，找到类似的机器设备的交易价格范围为10,000元至15,000元。

根据被评估机器设备的特征和状况，评估师确定其价值为12,000元。

2. 成本法：机器设备的原值为20,000元，使用年限为5年，残值为2,000元。

固定资产评估一、资产评估的概念及应用资产评估是指评估机构及其评估专业人员根据委托对不动产、动产、无形资产、企业价值、资产损失或者其他经济权益进行评定、估算，并出具评估报告的专业服务行为。

资产评估主要完成的功能是：将评估机构的评估数据手工录入或定义公式录入到系统。

评估项目包括原值、累计折旧、净值、使用年限、工作总量、净残值率。

二、资产评估操作流程1.【固定资产】-【资产评估】-【资产评估】中点击增加，选择评估项目。

示例：原值和累计折旧。

注意：原值、累计折旧、净值只能且必须选择其中二个项目。

2. 卡片编号或资产编号参照框中选择卡片，系统支持一张评估单同时对多张卡片做评估。

评估后的项目可手工输入或通过设置评估公式自动计算。

3.资产评估界面点击保存，出现提示：是否确认要进行资产评估？点击是。

注意：保存后在资产评估界面左边自动生成评估单号。

4. 资产评估生成凭证：固定资产原值评估增值一般是借：固定资产贷：资本公积，累计折旧一般计入成本或费用借：管理费用等贷：累计折旧。

制单路径如下：a) 批量制单节点条件业务类型选择评估资产。

制单设置界面可以看到评估资产业务记录，选中记录点击制单设置-凭证。

b) 评估界面选中业务点击凭证，跳转凭证界面保存即可。

三、评估单生效时点1) 原值、累计折旧和净值：卡片字段显示当月生效，但是计提折旧时下月生效，即当月计提折旧按评估前金额计算。

例如：00001号评估单对卡片00014做评估，评估前原值200000，评估后原值210000. 评估前累计折旧0，评估后原值8000，那么净值评估前200000，评估后202000.当月查看卡片，原值回写的是评估后原值，累计折旧回写的是评估后累计折旧加本月计提折旧额，净值=原值-累计折旧。

计提折旧时，计提原值为评估前原值200000，折旧方法为平均年限法2，本月计提折旧额= ([月初原值]-[月初累计折旧]-[月初净残值])/([使用年限]-[已计提月份])=（200000-0-0）/（600-0）=333.332) 使用年限（月）：当月生效，计提折旧按评估后的使用年限计算。

固定资产评估方法一、概述固定资产评估是指对企业的固定资产进行评估，确定其价值的过程。

固定资产评估方法的选择对于企业的经营决策和财务报表编制具有重要意义。

本文将介绍常见的固定资产评估方法及其应用。

二、固定资产评估方法1. 成本法评估成本法评估是最常用的固定资产评估方法之一。

该方法基于资产的成本，通过考虑资产的折旧和损耗来确定其价值。

具体步骤如下：(1) 确定资产的原始成本，包括购置费用、安装费用等。

(2) 根据资产的使用寿命和折旧方法，计算资产的折旧值。

(3) 考虑资产的损耗和维护费用，调整资产的价值。

2. 市场比较法评估市场比较法评估是通过比较类似资产在市场上的交易价格来确定资产的价值。

具体步骤如下：(1) 收集类似资产在市场上的交易数据。

(2) 对比资产的特征和交易价格，找到相似度高的交易。

(3) 根据相似交易的价格确定资产的市场价值。

3. 收益法评估收益法评估是基于资产产生的经济效益来确定其价值。

该方法适用于收益稳定的资产，如租赁物业等。

具体步骤如下：(1) 评估资产产生的经济效益，如租金收入等。

(2) 根据资产的经济效益和市场利率，计算资产的现值。

(3) 考虑资产的风险和不确定性，调整资产的价值。

4. 折现现金流量法评估折现现金流量法评估是基于资产未来现金流量的折现值来确定其价值。

该方法适用于现金流量不稳定的资产，如矿产资源等。

具体步骤如下：(1) 评估资产未来的现金流量，包括收入和支出。

(2) 根据资产的现金流量和折现率，计算资产的现值。

(3) 考虑资产的风险和不确定性，调整资产的价值。

三、固定资产评估的应用固定资产评估方法的选择应根据具体情况进行。

以下是一些常见的应用场景：1. 财务报表编制固定资产评估是财务报表编制的重要环节。

根据固定资产的实际价值，可以准确反映企业的财务状况和经营绩效。

2. 资产购置决策在购置新的固定资产时，评估其价值可以帮助企业决策者判断是否值得购买，并确定购买价格的合理范围。