XX公司企业管理咨询报告
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XX 公司
2001 年 12 月
前言 (4)
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项目概述 (4)
1．1 项目内容...... 4 ． 1．2 项目实施目的、方法和过程．项目实施目的、方法和过程...... 4 1．2．1 实施目的...... 4 1．2．2 实施方法...... 5 1．2．3 调研过程...... 5 1．3 报告综述...... 5 ． 1．3．1 宗旨...... 5 1．3．2 原则...... 6 1．3．3 方法...... 6 1．3．4 内容摘要...... 6 1．3．5 几点说明 (6)
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企业概述 (6)
2．1 富房置换的创立及发展．富房置换的创立及发展...... 6 2．1．1 公司创立 (7)
2．1．2 公司发展...... 7 2．2 企业现状及其评价．企业现状及其评价...... 7 2．2．1．综述...... 7 2．2．2 管理体制...... 8 2．2．3 组织结构...... 8 2．2．4 业务品种、流程及其管理...... 11 2．2．5 人力资源管理...... 15 2．2．6 财务管理及监督...... 16 2．2．7 企业文化建设与企业营销策划...... 16 2．2．8 经营管理综合评价 (17)
3．企业发展战略设计…… 17 3．1 房地产中介市场及其发展．房地产中介市场及其发展…… 17 3．1．1 房地产特性及其市场特征…… 17 3．1．2 房地产中介及其特征……
18 3．1．3 我国房地产中介行业发展现状及发展趋势…… 19 3．2 成都市房地产市场发展状况．成都市房地产市场发展状况…… 20 3．2．1 自然特点…… 20 3．2．2 人文特征……
20 3．2．3 成都房地产中介市场概述...... 20 3．3 企业发展战略目标的制定．企业发展战略目标的制定...... 20 3．3．1 战略目标的制定原则...... 20 3．3．2 企业发展长期战略目标： (21)
3．3．3 企业发展阶段性战略目标：…… 21 3．4 企业发展战略实施．企业发展战略实施…… 22 3．4．1 战略实施原则…… 22 3．4．2 战略实施步骤…… 22 3．5 企业发展战略内容．企业发展战略内容…… 22 3．5．1 业务拓展战略…… 22 3．5．2 组织结构模式设计…… 26 3．5．3 人才战略…… 28 3．5．4 营销战略…… 32 3．5．5 资本运营战略…… 35 4．企业内部管理建设…… 35 4．1 适宜不同业务领域经营模式的建立……
35 ． 4．1．1 机构营销模式...... 35 4．1．2 店铺式经营模式...... 36 4．2 组织结构的优化．组织结构的优化...... 37 4．3 业务流程的优化设计．业务流程的优化设计 (39)
4．3．1 业务流程优化设计出发点…… 39 4．3．2 业务流程优化…… 41 4．3．3 业务管理…… 43 4．4 内部管理制度的完善．内部管理制度的完善…… 44 4．4．1 职务说明书…… 44 4．4．2 人力资源管理制度…… 45 4．4．3 考核奖惩制度…… 45 4．4．4 业务管理制度…… 46 4．4．5 财务管理制度…… 46 4．4．6 行政办公管理…… 46 4．4 信息系统的应用．信息系统的应用…… 47 4．5 考核及监督机制．考核及监督机制……
47 4．6 激励机制...... 48 ． 4．7 财务管理与资金监管．财务管理与资金监管...... 48 4．8 企业文化与对外宣传．企业文化与对外宣传...... 49 4．9 市场研究与企业发展研究．市场研究与企业发展研究 (50)
前言随着房地产市场化进程的加快，国内房地产中介企业已经从小规模、作坊式的个体运营模式向规模化、品牌化的大型现代企业方向发展。发达地区出现了一些拥有上百家分店的巨型房地产中介企业，而国外的大牌房地产经纪公司也开始纷纷抢滩中国市场。作
为成都市大型房地产中介龙头企业的成都富力房屋置换有限公司（以下简称“富房置换”，面对巨大的）市场发展潜力和激烈的竞争态势，如何抓住机遇、应对挑战？如何解决企业自身在迅速发展过程出现的问题？ MLS 网络科技（中国）公司在深入调查、研究当地市场及企业状况的基础上，结合自身所积累的大量国际、国内房地产经纪企业发展研究经验，对富房置换的经营状况作以诊断，为富房置换企业管理提出一整套发展建设方案，并将在此基础上为富房置换量身定作一套具有较强开放性和扩展性的企业信息管理系统，为企业的顺利发展和全国性扩展提供基本工具和保障。
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项目概述
1．1 项目内容．
本项目包含以下内容 1．企业经营管理状况调查 2．企业信息化需求调研 3．企业经营管理状态分析 4．企业管理咨询及信息化解决方案 5．企业信息化系统建设
1．2 项目实施目的、方法和过程．项目实施目的、 1．2．1 实施目的．．分析富房置换经营状况及存在的问题，根据市场发展要求及行业经验提出有效的发展策略和实施办法，为企业实现信息化管理提供稳定的基础，为企业顺利实现信息化管理提供保障，加深合作双方彼此之间的了解，增强企业间的联系与合作，优势互补，为企业发展提供有效的帮助。
1．2．2 实施方法．．
项目整体实施采用调研――分析――总结――实践――修改――正式运行的实施思路。对企业的调研主要采用访谈法、观察法、比较法和类比法，分析过程利用综合分析法、比较分析法、图表分析法等，对调研情况进行综合对比分析，最终形成《管理咨询报告》和《信息化需求报告》。富房置换的企业信息化过程将在提交之后，根据企业调整情况进行分步实施。
1．2．3 调研过程．．
MLS 科技（中国）公司富房项目小组于 2001 年 11 月 6 日至 11 月 13 日对成都富丽房屋置换公司进行了一周时间的走访调研，与富房总部所有职能部门经理，包括经营一、二部，大宗业务一、二部，客户服务中心，财务部，发展研究部，总经理办公室，以及房屋银行部、加盟店管理等十个部门和权证中心、信贷科、房源科等三个二级业务管理部门主管等公司各中、高层管理者进行了全面、深入的接触和座谈，走访了三个直营分店和一个加盟店，具体了解了各分店的经营情况和存在的细节问题。经过一周的访谈，在富房置换特派协调人员陈斌及全体富房管理成员的大力配合下，小组成员顺利完成了调研工作，搜集了大量的企业经营管理资料和信息，了解了企业业务流程和基本运营，并在企业发展等问题上与富房置换高层管理者达成了共识。
1．3 报告综述． 1．3．1 宗旨．．
本报告旨在理清企业经营状况，分析企业运营管理机制，为企业制定适宜的发展战略，为企业管理提供建设性意见，使企业能够尽快解决目前经营中存在的问题，走向顺畅的规模化发展道路。
1．3．2 原则．．
本报告本着尊重现实、严谨规范、科学发展的原则，依据管理学的基本原理和房地产的专业特性，为企业内部调整和改善治理结构提供方向性建议和操作模型，仅供企业管理层参考。在企业管理模式设计上，本报告紧密结合地方市场状况及国内市场发展趋势，紧密结合企业实际情况，使管理体系具有可操作性、前瞻性和自我完善性
1．3．3 方法．．
本报告主要使用说明、列举和图表等方法进行阐述。
1．3．4 内容摘要．．
报告正文共分四部分，第一部分是对项目的简要说明；第二部分对企业经营管理状况进行概括描述和评价，提出目前企业经营管理中所存在的主要问题；第三部分从战略的角度对企业发展提出建议，设计企业发展战略模型；第四部分从战术的角度对企业经营管理的各个方面提出具体建议，设计企业阶段性管理模式。
1．3．5 几点说明．．
一、本报告仅对企业管理提出战略指导性思想，阐明企业管理提升方法，提供相对于现状的改进原则，不涉及企业的具体经营、人员素质鉴定、人事安排建议等具体问题。二、本报告不涉及企业股本构成分析和设计，在企业投、融资策略方面只进行方向性评述和建议。三、由于无法了解企业的财务报表，因此本报告在财务方面只进行定性的阐述，而无法进行定量分析。
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企业概述
2．1 富房置换的创立及发展．
2．1．1 公司创立．．
成都富力房屋置换有限公司原为富力产业股份有限公司下属的经营部门，于 1999 年底开始开展二手房买卖和房屋租赁等房地产中介业务。随着业务量的不断增加和市场形势的发展，于 2000 年正式注册为富力房屋置换有限公司。主要经营内容包括房屋租赁、二手房买卖、整盘包装、策划及代理等。
2．1．2 公司发展．．
富房置换在成立后的短短一年时间里由仅有一家店几个人的小公司，发展成为拥有十四家直营门店、四家加盟店，业务涉及二手房交易、租赁、商品房代理和大宗业务经营的多品种、多门店的地区性中大型房地产中介企业。目前企业拥有员工名，经纪人名，年营业额名，其中管理人员
万元的，位居成都市场中介企业的前列。
业务的迅猛发展和市场占有率的提高虽然为企业带来了较好的声誉和效益，但发展过快也使企业在经营管理中存在的问题迅速暴露出来，并随着分店数量的增加而愈加明显。主要表现在：由于自身信息化程度低，信息系统建设滞后而使企业在信息处理、传递和管理等方面不能满足业务需要，严重制约了企业的发展；由于企业发展时间短、发展速度过快，企业管理层从业务经验和管理经验上准备不够充分，企业管理没有整体思路，管理制度建设极不完善，使企业管理者成为“救火者”，穷于应付日常的管理问题而无法自拔；由于信息不畅和细节管理不当使企业市场反应速度减慢，工作效率降低；由于机构的重复设置使企业内耗增加，员工之间、部门之间矛盾增加。企业内部管理和企业信息化建设程度严重制约着企业自身的发展。
2．2 企业现状及其评价． 2．2．1．综述．．．
富房置换由富力产业股份有限公司的一个部门发展为一个独立运营的有限责任制企业，虽然成立的时间较短，但是由于企业建立之初即应用了现代企业管理制度理念，使企业在法人治理结构安排上较为科学、合理，企业管理起点较高，管理体制先进，企业文化建设好，管理队伍年青化程度高，企业前期发展较为顺畅。
富房置换在发展过程中逐步探索适合于企业自身特点和地方市场特点的经营道路，初步建立起了一整套业务管理流程和企业管理组织架构，建立了相应的业务和行政管理制度，并根据市场发展作出过几次调整。目前富房置换实行总经理负责制，由两位副总经理分管不同部门，协助总经理完成企业的全面管理工作。下设经营一部、经营二部、大宗业务一部、大宗业务二部、房屋银行建设部、加盟店建设部、客户服务中心、发展研究部、网络部、财
务部、总经理办公室等十一个职能部门。对各分店采取两层管理，分部门指导的管理方式。以下分别从管理机制、组织架构、人员管理、激励机制及财务管理等几方面分别进行对企业经营管理作出整理和评价。
2．2．2 管理体制．．管理体制
管理体制在这里指的是企业制度安排的基本依据，即企业所有权、决策权、经营权和监督权的表现形式。它是企业组织机构建设的根本依据和出发点，也是决定企业管理模式和发展前途的关键点。目前富房置换实行的是董事会领导下的总经理负责制。总经理负责公司的全面管理和日常决策，重大决策由总经理提议，董事会执行。日常执行由两位副总协同总经理共同完成。经营层的决策基本采用民主集中的形式，由经理层共同讨论形成决议。由于本次调研不涉及富房置换的股本结构和股东构成，因此无法对其法人治理结构进行更深入的了解和分析。从了解到的情况来看，目前的管理体制基本适应于企业创立期和发展初期情况，但是从长远发展方向上看它还不符合现代企业管理的要求，非科学、非规范的决策体系，薄弱的监督体系以及狭隘的分配机制将最终成为企业发展的严重障碍。
2．2．3 组织结构．．
企业的组织结构是企业全体员工为实现企业目标而进行分工协作，在职务范围、责任、权力方面所形成的结构体系，从表现形式上来说，就是企业的部门设置及其相互之间的管理层级关系和联系。
2．2．3．1 组织机构．．．
以下是富房置换目前的组织结构图：
总经理
副总经理
副总经理
房屋银行部部研究展
发网络部
客户服务中心二部务业宗
大加盟店建
经营一部部设二营
经宗业务一部
大务部
财总经理办公室
中心市店场建设琐
连。。。
连琐店心证中
权贷科
信房源科
律师公证
2．2．3．2 各部门主要职能：．．．各部门主要职能：
总经理：总经理：负责企业的全面管理、发展计划和企业级拓展。同时直接领导大宗业务一部、财务和办公室三个部门。副总经理：副总经理：两名副总经理分别负责八个职能部门，同时形成对十七家分店的管理、指导和监督。其中吴总主要负责常规业务管理，孙总负责新业务品种的开发、业务拓展以及售后服务等。经营一部：经营一部：十四家直营分店的常规业务管理。经营二部：经营二部：下设权证中心、房源科和信贷科三个二级管理部门，分别负责房源管理、权证办理、按揭手续办理及其它与业务相关的事务性工作。同时在各分店中设置管理员职位，直接由房源科和部门经理领导，以实现对分店的房源统一管理
和监督。加盟店建设：加盟店建设：负责四家加盟店的常规业务管理和加盟店拓展。房屋银行部：负责管理全部分店中开展的房屋银行业务。目前主要工作内容集中在售后、房屋银行部：统计和宣传方面。发展研究部：发展研究部：企业策划和房地产项目策划，市场研究和营销策划等。此外还负责业务统计和合同管理。大宗业务一部：主要负责投资顾问及大宗业务手续代办等实施难度较大、专业性要求较大宗业务一部：
高的业务。大宗业务二部：大宗业务二部：负责大宗业务开拓、项目策划、营销策划及个案地盘销售代理等大宗业务的拓展及执行。客户服务中心：客户服务中心：刚刚成立，主要负责员工培训、服务质量检查等工作。总经理办公室：总经理办公室：负责行政办公事务、人员的招聘、企业文化建设及企业资产管理等工作财务部：财务部：全面负责企业的业务结算和企业内部财务管理工作。
2．2．3．3 评价．．．
从以上组织结构图及对各部门职能的描述中不难看出，目前公司的组织结构基本上属于直线职能制形式。这种组织结构形式在一定程度上减轻了上级主管的负担，并且发挥了一部分权力制衡作用，但是这种结构形式最大问题是妨碍了组织必要的集中领导和统一指挥，容易形成多头管理，造成一定程度上的管理混乱。业务多部门指导，政出多门，管理部门之间存在较多内耗。比如经营一部、经营二部、加盟店建设和房屋银行，其工作性质大致相同，所管理的对象也基本相同，使得管理制度难以推行，业务执行困难重重。这种组织结构在设计之初显然是为了加强对基层店的控制，减少管理层次，但从实施结果来看它在实际上弱化了对各分店的业务管理和总体协调，降低了规模优势的发挥。这里根据我们的调查将其实际执行情况画出：
总经理
副总经理
副总经理
房屋银行部部研究展
发网络部
客户服务中心二部务业宗
大加盟店建
经营一部部设二营
经宗业务一部
大务部
财总经理办公室
连琐店。。。
连琐店中心证
权贷科
信房源科
律师公证
2．2．4 业务品种、流程及其管理．．业务品种、
目前富房置换主营业务包括：房产租赁、二手房买卖和大宗业务代理。
2．2．4．1 业务品种．．．
在租赁业务中在常规租赁业务之外，开展了房屋银行业务；在二手房买卖中有一般代理、权证代办、包销（差价房）等业务内容；大宗业务主要是尾盘、烂尾楼和大业主的整盘包装和代销；此外大宗业务还涉及一部分土地及开发项目的投资、转让策划和代理执行等。 2．2．4．2 业务流程．．．
这里我们将其日常业务（不包括大宗业务）目前所执行的业务流程以流程图的形式表
示如下： 2．2．4．2．1 租赁业务．．．．
租赁业务（包括一般租赁和房屋银行）租赁业务（包括一般租赁和房屋银行）流程图分店
客户业主
房源信息上传至经营二部房源科整理和同步
总部
物业需求
房源登记
房源科
分店管理员
承租委托书
出租授权委托书
分店业务员
看房记录
确认书及合同交发展研究部、房
承租委托书确认书
出租授权委托确认书
屋银行、财务部登记和房源科撤单
房屋租赁合同
房屋租赁合同
存房合同交接钥匙
发展研究部房屋银行部房源科财务部
房屋银行部定期将应付、应收情况报财务部执行
银行开户房屋租金划款授权书
银行开户
房屋银行部财务部
定期交纳房租
收款
定期支付房租
租赁业务是房地产中介业务中产生最早、交易过程最清晰、最简单的业务品种。在这项业务的日常管理中关键要解决的问题有三个：一是企业资源的独占性；二是如何防止客户的私下交易；三是对业务人员个人行为的管理。
由于受地方市场状况和企业发展时间较短的影响，富房目前并未把租赁业务作为经营重点，其经营占整体经营额的比例较低，相对管理力度较弱。在开展常规租赁业务的基础上，富房积极引进了“房屋银行”经营模式，对企业经营进行了积极的创新。但是目前此项业务开展的不够顺利，这主要源于以下几个方面的制约：第一，市场成熟度不高，客户群体对此项业务认知度较低；第二，企业经营管理经验不足，业务人员缺乏相关的培训，阻碍了业务的广泛拓展；第三，分层次市场存在供需不平衡，在供小于求的情况，业务生存空间较小；第四，信息来源渠道不畅，信息内部交流和传递受到严重制约，无法发挥规模效应。在房屋银行业务管理方面，由于经验不足和信息管理瓶颈已经造成了管理程序复杂、表单冗长，管理人员工作效率低下、财务监管缺乏力度，极大地影响了相关人员的情绪和业务的拓展。2．2．4．2．2 买卖业务．．．．
二手房买卖业务流程图
买方
房源信房源科同行
物业需求
房源登记
房源科
分店管理员
房屋购买委托书
实勘
分店业务员
房屋出售委托书
看房
看房
确认书部
合同
发展研究财务部登记房源科房屋预定协议
房屋出售授权委托确认书
房源科发展研究部财务部
定金
信贷科定按揭合同
房屋购买委托确认书
按揭
正式购买合同
一次性付款
理理
手
权证中心
银行按揭合同
付款
手
财务部理
信贷科权证中心
银行按揭手
理权证理
财务部合理行财务
财务部
银行贷款银行款
财务
同手
行
银行款
款付
财务部
款付
二手房买卖交易在国内开始时间并不长，由于我国商品房市场起步较晚，目前二手房交易涉及到比较复杂的产权关系问题。因此目前二手房交易业务管理的重点主要是业务人员业务技能的培训和企业与政府相关管理部门以及银行之间的关系理顺。新生的交易品种由于存在着较大的法规管理空白和较大的市场需求空间，因而这项业务已经成为所有大型中介企业的经营重点。其交易过程中产生的大量资金流和相关代办业务产生的附加价值已经成为中介企业营业收入的重要来源。企业对二手房买卖业务的管理难点在于企业经营者由于对交易过程中的细节问题不甚了解，因而难以制定有效的业务监管制度，容易产生“飞单”现象，此外企业还面临着由高收益率的非正常业务操作而产生的财务风险和法律风险。富房置换在此项业务管理方面投入了较多的精力，制定了相对严密的业务流程，设置了相对业务分散执行和权力制衡的管理机构，并配合了相应的报酬体系，在一定程度上防止了“飞单”的产生，使企业收益得到了提高。目前存在的问题是：一方面由总部集中对各分店进行直接的业务管理，使管理人员、财务人员经常面对大量的事务性工作，管理力度实际上被削弱，并且使整体办事效率降低；另一方面，由于在权证和按揭办理过程以及财务管理等业务关键点上管理不够严密，使得二手房合同执行管理方面存在着较为明显的漏洞，企业整体效益仍难以得到最大程度的保证。尤其是对于现金流的控制缺乏深度研究和挖掘，使企业丧失了大量的开源增效机会。 2．2．4．2．3 大宗业务：．．．．大宗业务：由于企业的历史渊源和背景关系，富房在大宗业务方面开展的比较有力。大宗业务部在接到项目之后，经过有效的策划和包装，再充分利用企业内部资源和外部渠道推销出去。从企业长远发展来看，大宗业务将始终是企业一个高利润增长区，因此应积极利用企业各方资源开拓此项业务。目前大宗业务方面存在主要问题是机构的重复设置和人才的匮乏。这部分业务由于涉及较多企业高级机密，因此在这里不作过多评论。
2．2．5 人力资源管理．．
人企业经营中最重要、最宝贵的资源。房地产中介业务最终是靠经纪人来完成的。因此房地产中介企业管理的核心问题是对经纪人的管理。人力资源管理包括对人员招聘、培训、激励和考核等方面的制度安排，它渗透在企业的各个方面，贯穿企业的整个经营过程。富房置换目前并未设立专门的人力资源管理部门，人员的招聘、日常考勤及人员档案管理工作由总经理办公室负责，人员培训则由客户服务中心负责。公司目前还没有建立完整的考核和激励制度，只是由一些零散地与业务紧密结合的管理规定代替。显然富房在人力资源的管理上存在比较大的缺陷。
2．2．6 财务管理及监督．．
由于本次调研对财务部门的了解仅限于财务部门与业务部门的衔接，以及财务对业务方面的要求和管理，因此这里只就对财务管理中涉及业务管理的部分进行评述，不涉及企业的财务运营状况分析和资本构成分析。目前富房财务部对所有分店所发生的财务事项进行直接管理。由于业务需要，目前各分店都有收款权，财务部门为各分店在银行开立存折，分店只能存入不能取出。这也是大部分中介公司在创立之初的一种常规作法。目前财务管理所面临的问题是由于信息传递不畅所造成的财务与业务的严重脱节。财务监管无法实现。此外财务人员还不得不面对日常大量的业务核算和统计工作。
2．2．7 企业文化建设与企业营销策划．．
企业文化建设是富房经营的一大特色，统一的企业形象设计已经体现到了企业的各个方面，包括统一的色彩、统一的标识、统一的店面布置，以及统一的业务用语、统一的公文形式等等。企业领导层对于企业文化的建设极为重视，自上而下、规范化的企业文化倡导是企业文化建设的有力保障。面对日益成熟的房地产市场，企业的文化建设无疑是企业品牌推广的一个重要手段。但是应该看到的是企业文化建设并非只是体现在 VI 方面，形象的统一只
是企业文化表现的一个方面，真正的企业文化是渗透在企业管理的每一个毛孔中的，是企业内在品质和企业作风的综合体现。深入人心、形成习惯的企业文化将被企业成员传播到各个角落，会使企业的发展过程变得更加顺畅和自然。深层次的企业文化建设是一个长期的过程，需要精心的设计和逐步导入。企业文化建设将有力地推动企业自我营销过程。目前富房还缺乏对市场的整体营销概念和实施策略，还没有正式开展企业营销过程。真正的市场营销行为应当是建立在对企业和市场情况的准确把握和科学分析基础之上的。在企业的信息系统建立之后，此项工作应该能够更加顺利地开展。
2．2．8 经营管理综合评价．．
从总体上来说，富房置换的经营管理存在以下问题：一、企业发展思路和脉络不够清晰，业务重点不够明确，使企业管理缺乏条理性；企业扩张没有经过细致的市场分析，缺乏科学性和计划性，在一定程度上影响了经营收益。二、企业内部管理制度和业务管理制度不够健全，调整过于频繁，使企业经营状况不十分稳定，受人员素质约束较大。三、企业组织结构设计不够合理，企业办事效率不高，增加了内部矛盾和管理成本。四、薪酬体系过于复杂，表面上很严密，实际执行比较困难，在一定程度上影响了部分员工的工作积极性。五、人才机制尚待建立，人才的引进、培养、考核和流动都带有较大的随意性，对企业长期发展影响较大。六、乏完整的企业岗位责任制度，使考核和监督缺乏明确的依据。七、业务流程安排及管理不够严密，缺乏高效的信息管理系统和传递通道，资源利用率较低。八、市场营销没有整体思路，企业宣传力度较弱，难以形成品牌较应。
3．企业发展战略设计．
3．1 房地产中介市场及其发展． 3．1．1 房地产特性及其市场特征．．房地产即房产和地产的统称，是房屋与土地及其相应权属的通称。房地产商品交易，除了实物和货币物质上的交换之外，同时还伴随着其是权属的转移。固定性、差异性、耐久性和保值性是房地产独具的特性，房地产产品涉及自然科学、社会科学诸多领域和学科，其产品本身的复杂性使其生产和销售过程都体现出周期长、流程繁杂、费用高的特点。在房地产的交易中房地产商品具有所有权和使用权可以分离的特征。因此通常将房地产市场分为三级市场，即以土地使用权为交易对象的一级市场，以房地产开发经营为核心的二级市场和以房地产的二次转让、出租为核心的三级市场。
房地产市场可以从狭义、广义两个层面来理解：狭义的房地产市场是指房地产产品市场；广义的房地产市场是指房地产再生产过程中所有交换关系的总和，它不仅包括房地产产品市场，而且包括房地产再生产过程中涉及的土地、资金、劳动力、信息、技术等要素市场。即它不是一个单一商品的市场，而是一个经营多种商品的市场体系，除了房地产产品本身之外，它还涉及生产资料市场、消费资料市场、金融市场以及劳动力市场等。
生产资料市场
劳动力市场
房地产市场中介市场一、二、三级市场中介市场
金融市场
消费资料市场
3．1．2 房地产中介及其特征．．
房地产中介实质上应称为房地产市场中介，它是房地产市场运作的介质体系，是一系列中介介引等活动的集合和系统。狭义的房地产中介单指房地产经纪行为，即在房地产交易过程中从事居间、经纪、代理等有偿服务活动；广义的房地产中介是指房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动的总称。我国《城市房地产管理法》规定：“房地产中介服务机构应包括房地产咨询机构、房地产价格评估机构、房地产经纪机构等。”从以上对广义房地产市场的分析，我们可以看出，与房地产交易相关的事务还有房地产公证、房地
产融资服务、房地产担保、房地产保险、房地产信托、房地产纠纷和仲裁等。这些活动所属的专职机构一般是财务公司、典当行、拍卖行、担保公司、公证处、保险公司、律师融会所以及资产评估事务所等。房地产中介作为一种专门的行业，在其自身行为活动和机构运作等方面都表现出明显的行业特性。一、经营对象的信息性。房地产中介企业运作的对象或资本是信息，或者是固化了信息的专业知识等。信息是房地产企业生存的根本，正是由于房地产交易过程涉及大量的信息传递和专业知识传递，才使得房地产中介行为蓬勃发展，经久不衰。二、以“服务”为企业行为的核心内容。房地产中介企业的“商品”就服务，服务质量是企业竞争力的重要衡量标准。以信息为工具不断开发新的服务品种是房地产中介企业进行企业创新的核心内容。三、目的的报酬性，即房地产中介服务是有价值的，是以营利为目的的服务。四、范围的广延性。由于中介服务本身作为一种居间活动就具有广泛的适应性，而房地产交易特性使房地产中介企业具有广泛的生存空间。五、活动的非连续性。即房地产中介活动是针对某项交易而发生的，项目结束即意味着一次中介活动的终结。因此中介企业必须面对不断开拓市场的问题。
3．1．3 我国房地产中介行业发展现状及发展趋势．．
作为房地产商品流通过程的重要环节，随着我国市场经济的不断发展，我国房地产中介企业对于促进房地产市场的发展，提高专业水平，加速流通过程起着越来越重要的作用。我国房地产中介企业的发展，从二十世纪八十年代后期到现在，已经从最初不被人们认可的小规模企业、个人行为占主要地位的模式，逐步发展为规范的市场运作，以品牌效应和规模效应为企业生存根本的市场竞争时代。现在房地产市场一片景气，房价节节攀升，市场需求旺盛，为房地产中介企业带来了巨大的发展空间，但同时也对房地产企业的经营和管理提出了更高的要求。主要表现在以下几方面：第一，新技术、新观念不断涌现，要求房地产中介企业开辟全方位的信息渠道，对信息全面、快速把握，并能及时进行信息处理，以对市场形势作出快速反应，引领时尚、把握商机；第二，消费者素质不断提高，消费心理越来越成熟，加之信息通道较以往已大大改变，人们对中介服务质量要求越来越高，已不仅仅满足于信息的提供，而要求更多的专业化服务
和增值服务。这使一些原始的中介服务手段无法奏效，某些规模小、靠钻法律空子为生的中介公司已无生存空间，而一些资金、品牌为背景支持的新型中介企业开始迅速占领市场；第三，市场规模的扩大要求中介企业不断扩大规模，增加门店数量，保持市场占有率，而公司规模的扩大与原始的管理手段和信息传递方式之间存在着严重冲突，管理模式和信息技术应用成为制约企业扩大规模的重要因素；第四，房地产中介目前的经营方式使企业的发展过分依赖销售人员的个人能力。人员的流动经常会造成的客户流失，而由工作性质决定的大部分从业人员个人素质不高的状况也影响了企业在消费者心中的形象。因此如何规范和管理销售过程、监督销售人员行为就成为企业的重要工作内容；第五，房地产二级市场持续升温，而三级市场由于国家相关政策法规不够健全，政府相关部门的管理手段落后，严重影响了市场供给量，使得二手房市场一直处在蓄势待发的状态；巨大的市场潜力是人所共见的，随着国家房改制度进一步贯彻执行，中介企业必将面临巨大的商机。在这种情况下，房地产中介企业面临着行业调整、重新洗牌的形势，谁能在大潮来临之前作好充分准备，谁就成为新一轮市场竞争的赢家，因此占领市场，实行连琐经营和市场垄断将成为下一阶段中介企业的主要竞争形式。
3．2 成都市房地产市场发展状况． 3．2．1 自然特点．． 3．2．2 人文特征．． 3．2．3 成都房地产中介市场概述．． 3．3 企业发展战略目标的制定．
企业发展战略是从全局的角度，以发展的观点对企业未来所进行的全面规划，它具有全局性、长远性、对搞性和纲领性等特征，企业发展战略目标的制定是企业长期、稳定发展的起点和根本保证。
3．3．1 战略目标的制定原则．．
企业发展战略目标的制定应该遵循以下原则：一、从实际出发的原则。企业制定战略目标应该首先对自身竞争优、劣势有清晰的了解和把握，同时透彻分析企业所处的宏观经济环境和微观市场环境。二、系统性原则。战略目标应该站在企业全面发展的角度，对企业管理中涉及的各个方面进行系统规划。伴随着企业整个发展过程的是企业管理模式的不断改进，而企业管理本身就是一个完整的系统，牵一发而动全身。因此在制定战略目标的时候，除了要考虑业务模式的改进，同时必须考虑与之相适应的管理制度和人力安排，使整个系统协调发展。三、阶段性原则。企业发展战略应该是分阶段进行的，应该是长远目标与近期目标的协调和统一。市场发展程度不同、企业成熟度不同，与之相应的战略也应该是不同的。阶段性战略应该具有阶段适应性和一定程度的前瞻性，使企业在适宜的目标驱动下，稳步提升。
四、开放性原则。即企业发展战略目标应该能充分适应环境变化、具有较强的扩展性，并应根据实际情况进行及时修正。
3．3．2 企业发展长期战略目标：．．企业发展长期战略目标：
任何企业都应把发展成为国际型、多元化经营的跨国企业集团作为企业发展的最终目标，房地产企业也不例外。富房置换作为以房地产中介业务为主营业务内容的房地产经纪公司应把发展成为国际知名品牌的房地产经纪公司作为企业发展的长期目标。在此提了“企业差异性服务”特色经营的总体发展战略。“差异性”并非指业务范围和品种上的差异，而是带有企业自身文化特色增值性服务内容，是竞争对手无法效仿和实现的人性化服务创新。以此为核心思想来设计企业不同阶段、不同侧面的阶段性战略和专项战略。
3．3．3 企业发展阶段性战略目标：．．企业发展阶段性战略目标：企业的长远目标只能是企业发展的最高理想，企业要实现理想目标就必须制定现实可行的阶段性发展目标。根据企业发展战略目标的制定原则以及我们对房地产市场的分析，这里为企业设计如下的阶段性发展战略：一、巩固地方市场，逐步提高地方市场占有率，力争达到地方性垄断经营；二、巩固强势业务，逐步拓展相关业务领域，大力发展高利润率区业务；三、逐步进行企业多元化发展，将业务领域扩大到贸易、文化以及金融等其它领域。
这里对企业阶段性发展战略进行定性的描述，富房可以根据自身的情况进行进一步的定量目标设计。战略目标的量化设计有利于企业对自身发展作出清晰的、科学的评价和改进。 3．4 企业发展战略实施．
企业发展战略目标就象一幅设计蓝图，要把一张图纸真正变成摩天大厦还是需要一砖一瓦的累积。这就需要企业根据不同阶段的战略目标制定相应的分策略，并采取有效的行动措施，使各项策略得到贯彻。
3．4．1 战略实施原则．．
企业发展战略的实施应当遵循：先整体后局部，先计划后行动，先制度后推广，自上而下，贯彻坚决，及时检验，及时调整的原则。
3．4．2 战略实施步骤．．
分析战略要素－制定战略目标－明确战略重点－分解战略环节－设计战略过程－完善基本管理体系－选聘合适人才－计划执行－行动检验－信息反馈
3．5 企业发展战略内容．
企业发展战略包括：业务拓展战略、内部组织结构模式设计、人才战略、市场战略和资本运营战略等。
3．5．1 业务拓展战略．．
企业的业务拓展战略是企业发展战略规划的起点。企业必须根据市场情况作出正确的市场定位，发现企业的竞争优势和盈利点。业务创新是企业生存和发展的基础，没有市场前景的企业战略只能是空谈，同时，业务战略需要相应各方面的战略作为保障，才能真正实现。上
面已经对房地产市场和房地产中介市场特性进行了分析，根据“差异性服务”的总体战略目标，我们将富房的业务拓展战略设计为：“全程核心能力营销模式”。即将房地产交易所涉及的整个过程与企业自身各个组成部分充分结合，将各个组成部分全部培育成企业独特的核心竞争能力，在营销服务的同时营销企业的核心能力，从卖服务到卖企业。 3．5．1．1．业务拓展战略设计思路．．．．
下面以盒状图将可能产生的房地产中介业务点列出：
建筑设施计工筑
建筑装修
建材料设备
家居用品务事律
法金融事务
政府事务
房地产产品
相关部门
业用物业办公用物业居住用物业
土建地交施易工售房销租赁让筑品商房产次转二
者
发
业主
流通过程
交易主体
注：1 业主在这里指的是地产或房产的所有者； 2 在房地产产品中只列出了流动性较强，交易较多的三种类型，其它还应包括：工业用物业、行政物业、文化物业等类型。
如上图所示，中介业务作为种居间业务将可能发生在盒状线的各个节点上，即会产生从资产评估、项目投资策划、营销策划、代理销售、权证代办、置业担保…直至贸易代理、文化传播等不同业务领域，以及不同领域中因不同产品对象和客户群体而产生的企业定位的不同层次，即有专门以办公用物业为主要服务对象或以居住用物业为主要服务对象的不同档次服务内容。
中介企业有两大基本生存基础：一是掌握大量信息资源，一是专业性。任何一个中介企业都不可能覆盖全部业务领域。企业必须根据自身情况确定一个相对比较擅长的、专业的经营领域，并以此为核心向外逐渐拓展。
3．5．1．2．业务拓展战略内容．．．．
根据富房置换的实际情况，这里为其设计如下阶段性业务拓展模式：第一阶段：现有业务领域的巩固和新业务品种挖掘第一阶段：富房目前所涉及的业务领域主要集中在普通居住用物业的租赁和买卖代理上。在这一阶段内，企业需要将当前的主营业务流程设计的更加严密、科学，使其具有较强的适应市场变化能力和开放性特点；建立、建全相关的业务管理制度，使其具有较强的可移植性，便于企业的规模化发展和提高市场占有率。在原有业务可以独立、平稳运行之后，可以首先考虑该业务领域内的业务品种创新和业务的纵深发展。这一阶段需要特别注意两个问题：一、租售业务的平衡发展问题。这个问题在很多大型企业发展的过程中都没能得到良好的解决。从企业的长远发展来看这两项业务内容应该是紧密关联的，租赁代理是中介业务中最平稳的业务内容之一，它可以为企业带来长期、稳定的收入，且会随着企业的存在和发展而不断增长。租赁市场状况也是买卖交易的晴雨表，是房地产市场发展趋势预测的基本判断依据。而买卖交易则是中介业务中容易获得高利润的业务，但其交易稳定性较差，风险性也较高。二、不同业务层面的不同策略问题。
不同层面的中介业务由于其客户群体、交易对象之间存在较大的差异性，因此对企业运营和管理方式要求也不同。高档物业，包括高档公寓、别墅和写字楼等对从业人员的专业性和个人素质要求较高，要求较高的服务质量；而中低档物业则更强调公司的实力和服务的实用性。本阶段企业的目标应该是本地市场的拓展和稳固，使企业可以自如地应对分店数量的大量增加。第二阶段新业务领域的开发。第二阶段新业务领域的开发。在常规业务步入正常发展轨道之后，企业应当逐步拓展新的业务领域，比如更多地涉猎商品房项目代理、投资项目策划及整盘的代租、代售，甚至可以考虑涉足物业管理领域和文化传播领域。
这一阶段需要企业领导者积极拓展社会关系，并且具有足够的商业眼光，能够捕捉一切商业机会。本阶段需要注意的问题是企业的人才储备和资金储备问题。业务领域的拓展需要大量具有不同专业素质的人才将商业计划付诸现实，而且在非专业业务领域开拓的初期往往需要足够的资金来支持市场导入过程。第三阶段是企业向异地市场的拓展这一阶段要以企业内部管理的规范化为前提。在向异地拓展之前，必须有明确的市场目标和清晰的管理模式，同时要有深厚的企业文化积累作后盾。异地市场的管理是企业自身管理模式的移植过程，如果自身的管理模式不够先进、管理制度不够健全而强行进入异地市场，就可能因“供血不足”而早衰。另外异地市场的拓展必须要建立在深入的市场调查基础之上。没有数据支持的市场定位就象没有航向的船，会使企业面临较大的经营风险，极易造成前期投入过大而进退两难的境地。第四阶段是企业的资本运作。第四阶段是企业的资本运作。资本运作作为企业发展的一种手段可以应用在企业发展的任何阶段。但是由于资本运作是企业级运作，对企业自身发展程度和操作人的要求都相对较高，在企业及其领导者没有充分准备之前，此项运作是无法真正进行的。过早的进行资本运作对于一个处于幼年期的企业来说可能会是一剂猛药，事与愿违。资本运作可以使成熟的企业迅速扩张，是企业向集团化、国际化发展的必经之路。这一阶段需要企业领导者具有超前的经营意识和宽广的胸怀，能够舍小利而成大事。
3．5．1．3 业务拓展战略实施计划的制定及执行．．．
在业务拓展战略内容确定之后，企业应根据自身实际情况制定相应的战略实施计划，一般业务拓展战略实施计划包括以下几部分内容：一、实施目标。将业务拓展战备内容进行分解和量化，明确行动目的。二、任务内容及标准。罗列实现不同阶段的行动目标所需要完成的具体工作内容和完成标准。三、实施步骤。分析各任务之间的关系，理清实施方法和步骤，作到有条不紊。四、实施条件和资源配备。要考虑实施计划和不同阶段可能出现的问题和相应的防范措施，同时要理清计划实施所需要的资源准备，包括人员、资金、市场等方面的协调和准备。
五、计划执行及检验。在战略实施计划之中即应列明相应的组织机构、管理和监督办法，以及检查的周期和标准，使计划既能较好地贯彻执行又不会陷于教条。计划的贯彻执行需要企业建立一套有效的保障体系，企业领导者应当成为计划执行的负责人，使战略意图能够得到自上而下的灌输；应当开辟方便的信息传递和反馈通道，以便于计划执行情况的及时检查和异常情况的及时发现。
3．5．2 组织结构模式设计．．
企业内部组织结构模式设计是企业发展战略的重要组成部分，是在企业建立初始就必须解决的问题。虽然不同行业的运作模式和管理思想不尽相同，但是基于权力安排和人力安排的组织结构模式有其共同的基本形式。这里将不同发展阶段的企业组织结构模式及其优缺点一一列出。
3．5．2．1．直线制．．．．
是最早出现的企业组织结构形式。它是以产品为导向，以完成工作任务为目标的一种组织结构。这种形式的特点是权力集中、责任分明、命令统一、控制严密。其缺点是层次较
多、灵活性较差，整体运作效率较低。它仅适用于企业组织与外部环境没有更多交流的劳动密集型企业。一般在企业初创时期、业务品种发展单一的情况下较为适用。目前，它更多应用在企业内部管理单元的日常管理中。
3．5．2．2．直线职能制．．．．
它是在直线制的基础上，设立了职能参谋机构。这些职能机构有权在自己的业务范围内向下级单位下达命令和指示。它的优点是在一定程度上提高了企业的运作效率，但是这种结构形式存在的明显缺点就是多头指挥。实行这种组织结构的关键在于职能部门职责权限的明确划分。目前大多数中小型企业都是应用了此种组织结构。
3．5．2．3．事业部制．．．．
是在总公司的领导下设立多个事业部，各事业部有各自独立的初级产品和市场，实行独立核算。其经营原则是“集中决策、分散经营”。当公司具有一定规模并从事不同行业时可以考虑实行事业部制。它的优点是使组织高层摆脱了具体的日常管理事务，提高了管理的灵
活性和适应性，缺点是机构重复、人员臃肿、独立经营、各自为政、重视局部利益而忽视整体利益。实行此种组织模式应注意的问题是尽量避免“本位主义”和机构重叠。
3．5．2．4．知阵制．．．．
又称“规划－目标结构”。是把按职能划分的部门和按产品（或项目、服务等）划分的部门结合起来，使同一员工既同原来职能部门保持组织与业务上的联系，又参加产品或项目小组的工作。每个项目小组都设负责人，由组织的最高主管直接领导。它的优点是：加强了各职能部门的横向联系，具有较大的机动性和适应性，实现了集权和分权的优化结合，有利于发挥专业人员的潜力，有利于各类人才的培养。缺点是：纵向和横向双重领导，极易产生意见分歧，造成工作扯皮和管理矛盾；同时组织关系比较复杂，对项目负责人要求较高。这种组织具有临时性的特点。这种模式适合于企业业务试探性拓展阶段和大规模项目实施。 3．5．2．5．网络结构．．．．网络结构
随着市场和技术的进一步发展，企业生产经营中的知识含量逐渐加大，企业的技术权力逐渐向第一线和基层转移。这样，企业逐渐演变为以各个作业点作为决策单元。在现代电子技术的催化下，这种演变的趋势更加明显，从而形成了在电子计算机联接下，以每个作业点为终端的网络组织结构。网络组织结构是在以人为本的前提下进行的。它对环境的适应性和对战略的充分理解是其最大的特征。战略资源决定企业的发展方向，核心稀缺资源决定企业组织结构的形式。在以信息化为主要特征的知识经济时代，网络结构是企业必须面对的一种组织结构战略选择。网络组织结构强调协调，它使得职位权威逐渐过渡到知识权威，使得序列活动逐渐过渡到同步活动，使得纵向交流逐渐过渡到横向交流，使得团队成员在严格的等级制度中的不信任和服从过渡到信任和诚实，使得管理边界由精确严格过渡到模糊柔软。网络组织结构强调建立学习型组织、强调团队协作、知识能力、虚拟任务。
3．5．2．6．虚拟客户式网络组织结构模式．．．．
虚拟客户式的网络组织结构模式：即在企业内部将各部门视为对方的客户，这样，部门之间即以服务客户方式服务对方。将部门之间的职能关系发展成互为客户式的服务关系是管理思想的重大突破。
以上六种组织结构模式是企业组织结构设计的基本模型。企业根据自身的实际情况和业务管理需要，可以选择其中适合的一种模式或几种模式所形成的组合模式。其目标一是使企业的所有信息能够尽大程度被企业管理者掌握以尽快作出决策，一是企业管理者所作出的决策能够最大程度的得到执行，也就是使企业管理效率更高，具有较快的市场反应能力。企业的组织有生命周期，容易老化，只有与市场环境和企业自身业务发展状况相匹配的组织模式才能成为企业发展的催化剂。企业在确定了业务发展方向之后要根据业务发展需要
对原有的组织结构模式进行相应的优化和调整。（插入组织结构模式示意图）
3．5．3 人才战略．．
人才是企业发展的灵魂。企业发展战略的制定和实施都需要有相应的人才来执行，如何吸引人才、选拔人才、留住人才，如何正确使用人才，使人力资本发挥最大的效应是企业必须不断研究的课题。以服务为核心产品的房地产中介企业，其管理的核心内容就是对经纪人的管理。
3．5．3．1．人才战略的基本出发点．．．．
企业人才战略的基本原则是：尊重人性、换位思考和利益共享。尊重人性是企业管理的基本前提，换位思考可以使管理者设计的管理模式可易推行，可以使管理制度更易接受，利益共享则是对前两项原则的一个具体体现，是人的物质性的根本体现。利益共享不单指财务的分享，它有如下几方面的含义：一、财富分享：员工从工资、奖金、股份分红，获得企业创造的财富。二、福利分享：为员工办理医疗、养老等保险；提供免费午餐、住宿补贴、私车补贴、通讯补贴等多项福利，使员工获得企业创造的财富。三、荣誉分享：企业品牌形象的提升，员工具有荣誉感，使员工获得企业创造的无形财富。四、精神分享：社会人的需要使企业员工需要一个良好的团队环境，优良的团队精神可以使员工获得极大的精神财富，是企业文化的最大作用。五、知识分享：员工从企业创造的新知识和企业运作的成功经验中获得企业创造的知识
财富。六、成功分享：员工从企业迅速发展中分享给每个人提供的发展空间和机会
3．5．3．2．人才战略基本内容．．．．
3．5．3．2．1 建立科学合理的报酬体系。．．．．建立科学合理的报酬体系。报酬包括员工的基本工资、奖金、分红、福利等。报酬体系是企业人员管理的基础和核心，它的设计应当尽量使管理者与被管理者更加关注工作业绩而非报酬本身，使报酬建立在贡献的基础上。企业的报酬体系应当相对清晰、稳定，复杂、易变的报酬体系使管理者和被管理者都必须随时准备耗尽心智应付各种报酬体系本身的不确定因素，使管理者疲于应付而被管理者会慢慢失去对企业的信心。房地产中介企业的报酬体系应该包含两方面的内容，一是薪资标准，一是业务提成制度。这里建议企业实行“单薪考评制度”薪酬体系，即将报酬与职位等级标准一一对应。它的实现基础是固定的职位和固定的考评体系。员工是可以变动的，而薪金并不因人的变动而变动，薪金的变动标准是员工业绩的考评结果，即职位等级的提升。职位等级的确定涉及两方面内容：一是职务，一是考评等级。用下面的表格可以使企业的薪酬计算标准一目了然。薪酬计算标准表职位等级一级二级三级…总经理副总经理部门经理主管业务员文秘
房地产中介公司报酬体系之中的另一项内容重要就是业务提成制度（commission system）。同薪资标准一样，业务提成制度也必须明确，并且相对固定，使之有利于业务管理的连续性和业务人员的稳定性。与薪资标准不同的地方在于它实际上体现了一种企业激励机制，与员工实际工作业绩紧密联系。
提成的计提方式一般有如下几种：一、定额提成：即只按业务量计算提成而即不涉及成交额。此种提成办法适合于难度小且发生较为频繁的业务，比如单纯的信息提供、简单的代办行为等。二、定比例提成；即按业务发生额固定的比例计算提成，提成比例不变而绝对数额增加。三、变动比例提成：即提成比例随着业务发生额度的不同也相应变化的提成办法。目前大多数中介企业都采用变动比例提成的办法，藉此刺激业务增长，提高成本效益，平衡业务关系。这种提成方式的缺点是可能增加管理成本。它的心理暗示作用可能会使业务人员过于忽视比例较低的业务而影响企业的整体收益。企业可以根据不同业务的发生特点采取不同的提成计算办法。提成比例制定的依据是业务难度及参与人的贡献（这里的参与人指的是企业本身及所有参与业务过程的人员），而不因部门或人员的变动而改变。提
成制度要相对稳定，具有公平性和公开性，要协调集体协作与个人英雄主义的关系，使之即能发挥企业的团队效应和规模效应，又不会滋养业务人员的怠惰心理，产生吃大锅饭的现象。可以采用下面的表格来确定提成计算标准。手续代办定额信息提供定额非专职业务员业务主管业务经理业务总监其他人员――――――――――――比例专职比例收入租赁业务比例收入比例收入比例收入买卖业务比例收入比例收入 3．5．3．2．2 资深职位制．．．．企业管理经常会陷入这样两难的困境：能够提供给员工晋升的位置过少，而希望晋升的人数过多导致的管理矛盾。因此，管理要承担由晋升期望和晋升实际不均衡而产生内耗的风险。常规管理在人事走向上选择“唯一升迁路径”，对员工业绩的肯定除了提高薪金外，大多采用升职的办法，这种做法可能会使大量技术人才在升到管理岗位以后无法胜任工作，造成人力资源的极大浪费，形成“升职黑洞”。房地产中介企业管理中这样的矛盾更为突出，
业务强手往往不具备相应的管理能力，提职有时反而会降低这些人员的工作热情，造成企业资源的浪费。资深职位制度是一种职位升迁制度，这里的职位并不单指行政职位，还包括以专业技能为评定标准的技术职位――“专业资深职位”。专业资深职位的设定使技术人才在自己的专业领域有职有权（对业务的建议权和业务决策的否决权），有利于提升工作业绩。这一制度的建立基础是企业具有完善的岗位职责考核体系。岗位职责考核体系包括如下四部分内容：一、职务说明书。职务说明书是对工作岗位的具体描述，包括岗位描述、工作内容、行政关系、人员素质要求等项内容。它会让企业管理者轻松完成人员的招聘和培训等工作。二、岗位职责标准。即对每一岗位人员执行状况的评价标准，即工作完成的程度。三、岗位考证标准。是企业在一定期间内对各个岗位的员工工作成果及过程的评价和信息反馈办法。它是对企业员工进行考核的直接依据，其制定基础是职务说明书和岗位职责标准的建立。四、利益分享标准。也即企业的奖惩标准。
3．5．3．2．3 激励机制．．．．企业应该设计出一整套使每位员工都得到激励的机制。这种机制是一个固定的制度框架，而这种制度的稳定性是企业保持活力的基本条件之一。现代企业管理中普遍流行以下一些管理激励方法：－目标管理（MBO）。其核心是强调组织群体共同参与制定具体的、可以完成的且能够客观衡量效果的目标。由四个方面的要素构成：目标具体化、决策参与、限期完成和绩效反馈。－组织行为矫正法（OB MOD）。即以尊重人性为出发点，改变组织的行为方式，用
领导的赞赏和同事的认同来激发员工的工作积极性和主动性。－参与管理（PM）。就是让下属实际上分享上级的决策权。－绩效薪金制（PBC）。就是把报酬同绩效相结合。－弹性福利制（FB）。是指允许员工在各种可能的福利方案中按自己的实际需要进行选择。－双轨薪金制（TTPS）。是指对同样内容的工作，新员工的薪水远低于老员工。－弹性工作制（AWS）。是指在固定工作时间长度的前提下，灵活地选择工作的具体时间和方式。－职业生涯计划（JD）。即员工对自我发展的一种主动设计过程。显然，企业的激励机制并不是一项单一的管理制度，它是一种管理思想的体现，是企业制度的综合体现。
3．5．3．2．4 稳定机制。．．．．稳定机制。企业人员的稳定是企业稳定的基础和前提，尤其是企业管理人员的稳定，对于企业的良性发展起着至关重要的作用。对于企业管理人员，特别是中高层管理人员的选拔和任用机制，以及与之相应的利益分配体系都决定着企业的发展道路和发展前途。企业管理者应充分发挥员工的自主性，创造良好的企业内部创业环境，使员工有主人翁的意识。建立在相互信任基础上的企业稳定机制将积极推动企业向前稳步发展。
3．5．3．2．5 人员流动机制．．．．人员的流动是企业吸收新生力量，保持创新活力的重要前提。人员的合理流动是管理的必要手段，也是企业创新基础。人员流动机
制是建立在企业稳定机制基础之上的，它包括企业在人员更新、人员提升、人员调动等方面的方法和制度。企业应当经常分析人员流动状况，画出人员流动曲线图，借以分析企业发展的稳定程度和效果。对人员流动的分析有利于企业制定相应的人力资源计划，实施有计划的人员招募和培养，有利于防止企业人力的短缺或者浪费。对于中高层管理岗位，可以适当地采用关键岗位轮换制度，以能培养管理人员的全面素质，防止关键岗位的断档。
3．5．4 营销战略．．
营销是企业管理最活跃的领域，是企业管理的主要战场之一。现代市场营销不只是产品与服务的竞争，它更是一种文化理念的竞争。营销是一项综合性活动，在实施营销策略过程中必须充分考虑“道、天、地、将、法”，即目标、时机、环境、人力、方式等因素，综合利用各方面的资源，是成功营销的关键。
前面提到的“全程核心能力营销”概念即是企业营销战略的核心思想。营销战略的实施基础是市场细分、目标市场的确定和营销定位，正所谓“谋定而后动”。市场细分就是要对客户需求特点进行深入分析，从而找出所有可能的市场机会点。在市场细分的基础上，企业要根据自身特点和内外部环境进行市场定位。市场定位的主要任务就是集中自身优势，使自己在市场中显著起来。营销定位是指企业在确定市场定位之后，选取什么样营销策略以实现市场目标。企业的营销战略包括进攻战略、防御战略、营销组合战略等。
3．5．4．1 进攻战略．．．
进攻战略往往是行业第二号或第三号的企业向市场的领导企业发起的挑战型战略。它分为侧翼进攻、正面进攻和游击进攻几种。正面进攻战略的实施要求企业足够强大，可以抵抗持久的拉锯战，是实力和智慧的较量。使用这样的战略企业必须有较强的创新能力和资金储备，适合于在企业稳定发展时期。侧翼进攻战略是市场中最有新意的战略方式。它包括：低价侧翼战、高价侧翼战、产品侧翼战、品牌侧翼战、捆绑侧翼战等。它不一定是要推出与众不同的新产品，但它必须有创新和独到之处，使潜在的顾客会将其归入新产品系统中。它的实施关键在于战略的高度保密性和实施的坚持性。游击进攻战略是相对较小的公司采用的一种在大公司的市场上获得一分份额的战略。它的实施方法是在市场中寻找一小块足以防御的市场份额。“小”这种可以是地理意义上的，也可以是数量上的，一般是被大公司忽视或无法顾及的地方。目标确定后要集中发挥小公司的优势，集中精英人力，并建立快速反应机制，也就是要有快速的决策过程。这种战略意图一旦被对方发现或在市场上引起重视，就要准备撤退。游击战的类型主要有：地域游击战、顾客游击战、行业游击战、建立同盟军等。
3．5．4．2 防御战略．．．
防御战略是为了巩固已有的市场占有率，对市场挑战者必须进行的防御措施。防御战略实施的原则首先是清醒认识进攻者的进攻战略，提出整体的防御战略。最好的防御战略就是自我的不断更新，所以在被动的防御之前应该首先考虑攻击自己，即不断引入新的经营理念和业务品种。一旦企业陷入了竞争之中，虽然可以通过竞争活动来守住阵地，但是过度竞争行动会带
来资源浪费，给企业造成不必要的损失。在防御之中要注意发挥自身的规模优势，减少零散出击和盲目应对导致的精力分散和弱势竞争。
3．5．4．3 营销组合战略．．．
这里提出 6PS 营销组合战略。6PS 即 4PS＋2PS＝（产品＋价格＋促销＋区域）＋（公共关系＋政府帮助）
促销广告人员推销销售促进公关宣传
价格标价折扣折让付款方式信用条件
公共关系企业形象危机处理内部协调互惠互利特殊渠道
产质特品包品服保效
品量色种装牌务证率
营销组合区域渠道覆盖位置传输便利
政府帮助政策税收特别市场
产品营销是要把营销思想贯穿于产品设计、试验、推广和售后的全过程。它有两重含义，一是指产品的设计要符合市场需求，另一方面是指对产品设计、销售及售后过程本身的包装和宣传。比如市场调查，市场调查是产品（服务）设计的基础，而市场调查过程当中即会涉及相关的目标客户，因此带有营销目的的市场调查会起到倍加的实施效果。区域就是营销的市场目标。营销策略的设计要有针对性和目的性，要确定市场覆盖率、市场占有率和新产品上市率，不断开拓新渠道和各种可能的传播方式。促销策略不仅限于有形的媒体广告。硬广告要注意企业形象的一贯性和新闻点的开发。人员推销对于客户范围相对确定、成交金额较大、较为专业的业务内容来说更为有效。而公关宣传更是对企业品牌一种事半功倍的有效宣传方式。
公共关系营销的核心是企业品牌目标。企业的品牌目标是企业战略的重要方面。企业特有的形象设计构成了品牌价值。优质的品牌可以为企业创造良好的形象，可以使企业迅速养大，形成强大的竞争能力。在中介企业中，品牌也是企业文化的一种体现。
3．5．5 资本运营战略．．
资本运营战略是企业合理运用可以控制的余资或游资进行企业级运营的扩张性战略。它包括金融活动、股权重组、企业并购等形式。企业资本运营是促进企业发展的有效手段。企业要走规模化的发展到路，单靠自身的资本积累是无法实现的。资本运营战略是企业发展战略中的最高形式。它是一把双刃剑，用的好可以使企业迅速发展状大，用的不好也可能使企业陷入危机。因此对资本运营模式的研究应该是企业领导者的一项重要工作内容。资本运营的基础是企业自身产权关系的清晰和现代企业制度的建立。资本运营要求企业经理者具有开阔的胸怀和先进的思想意识，有足够的知识积累和魄力。
4．企业内部管理建设．
企业发展战略是对企业长期发展的指导性建议。而千里之行始于足下，企业发展首先要着眼于现状的改善。企业内部管理建设必须符合企业长远目标和阶段性目标的要求，要从发展的角度进行制度健全和优化。
4．1 适宜不同业务领域经营模式的建立．
中介企业有两种基本的经营模式，一种是机构营销模式，一种是店铺式经营模式。
4．1．1 机构营销模式．．
以机构营销模式进行经营的房地产中介企业，它的经营领域一般是房地产的一级市场和二级市场，其客体对象一般是土地、房地产开发项目或者高档物业。它的客户定位是开发商、投资商或大型的企业机构。这种中介企业一般人员较少、业务领域单一。其内部管理比较简单，不必设较多的管理
层次和管理人员，而以业务人员为主，业务人员的比例一般占企业人员总数的 90%以上，甚至企业管理者本身就是业务员。目前大多数以投资咨询公司、策划公司和销售代理公司多半采用这种管理模式。建议富房在涉足相应的业务领域之初采用此种管理模式，以有效节约成本，迅速打入市场。
4．1．2 店铺式经营模式．．
以房地产三级市场为要经营领域，客户定位于广大个体消费者的中介企业，一般要采用店铺式的经营模式。这种经营模式又因其对门店管理方式的不同分为直营式店铺经营模式和特许经营模式。直营式店铺经营模式是指中介企业以完全所有人的身份直接经营门店业务的管理模式。特许经营模式是指中介企业采用品牌输出的方式进行门店建设，将门店
日用品类市场调研报告 日用品类市场调研报告 一、调查目的和意义 随着经济的发展，人民的生活水平不断上升，居民消费结构得到大幅改善，人们越来越注重生活的质量，而我们大学生的生活结构也是其中不可或缺的一部分。我们都是在校大学生，对学校及学生联系密切。我们就在校大学生的生活结构及日用品消费情况做了调查。 二、调查过程 1、调研背景。为了聚集有效资源，选择聚集战略，即只对班里的同学进行调查。 2、调研任务。抽十位同学并对她们所用的日用品进行对比、调查，最后得出相关结论。 3、调研方法。采用定量和定性相结合的方法。定性调研采用深度访问法，定量调研采用问卷调查。 三、调研目的 本次调研的目标有： （1）她们基本月消费项目是什么 （2）购买日用品时您最注重的是什么 (3) 哪些因素对您的日用品消费影响较大 四、基本情况与分析 (一) 购买的主要依据 调查显示，注重日用品使用效果（51.4%）注重品牌效应（20.8%）是人们购买的主要影响因素，两者受访人群的72.2%；朋友介绍和折扣优惠占受访人群的17.4%，也是不容忽视的影响因素；而广告宣传、精美的包装等其它因素只占10.4%。以上数据说明，人们在购买日用品的时候更看重它的效果和品牌，而包装和宣传等附加因素已经不再是影响消费的主导因素。
(二) 最喜欢的日用品品种 (三) 调查显示，佳洁士，高露洁，六神，雕牌，纳爱斯，等受欢迎人数占25.8%，可能与其容易接受的价格有关；强生，相宜本草，大宝，等受欢迎人数基本相同在10%左右；黑人，海飞丝等高档品牌受欢迎的人数明显减少占5%左右，与其不匪的价格有着密切的`关系，很多人宁可选择价位容易接受的普通日用品；这些日用平的共同点是能满足消费者的最基本需求，价格适中。 五、结论 在普通日用品市场中，商家的竞争规律基本按传统的人无我有、人有我优、人优我廉。这个定律来做，因为普通日用品消耗快更新快，所以大家更注重的是产品本身的使用价值。 一个日用品品种要想成功，就得为顾客提供不一样的独特感觉，它包括从产品销售的模式、外包装以及与之相关的各类广告宣传和促销活动，只有对产品进行全方位的革新与创造才能在众多的日用品品种中独树一帜。 (一) 开发设计产品 企业要创名牌，必须开发设计出具有名牌特质的产品。这种开发设计与名牌产品必须具备两大特点：卓越的质量和完美的设计。产品质量是名牌的生命源泉，在创名牌过程中发挥着巨大的作用。优制产品能够给顾客带来更大的利益和满足，能够减少顾客的购买风险和代价。因此，人们通常倾向于购买优质产品，使用之后感到满意，还会不断重复购买，并向亲朋好友推荐。相反，消费者不但不会再购买而且会劝阻周围人购买。因此，卓越的产品质量是敲开市场大门，顺利进入市场并不断扩大和维护市场占有率的最根本的手段。随着科学技术和经济的发展，产品同质化的趋势越来越明显，企业单靠提高产品质量难以获得明显的竞争优势。另一方面，消费者收入水平不断提高，消费观念由产品的经济实用转向产品的美观大方和新颖别致。在这种情况下，传统的竞争手 段很难打动消费者，所以，产品设计已成为企业创名牌，提高竞
X公司ERP项目 系统测试报告 文档作者: 创建日期: 确认日期: 控制编码: 当前版本: 审批签字: X公司项目经理： A公司项目经理： 拷贝数量:
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目录 文档控制 (ii) 更改记录 (ii) 目录 (iii) 计划测试概览 (1) 计划测试概述 (2) 测试说明 (2) 测试围 (2) 计划测试方法 (3) 测试业务 (3) 计划测试顺序 (4) 计划-Test Script 1 - 主计划名称的定义 (5) 计划-Test Script 2 - 主计划条目的录入 (6) 计划-Test Script 3 - 从销售定单载入主计划 (7) 计划-Test Script 4 - 从预测载入主计划 (8) 计划-Test Script 5 - MRP计划名称的定义 (9) 计划-Test Script 7 - MRP计划的运行 (10) 计划-Test Script 8 - 车间任务的下达 (11) 计划-Test Script 9 - 请购的下达 (12) 计划-Test Script 10 - 请购单和车间任务的自动维护 (13) 计划-Test Script 11 –计划查询 (14) 计划-Test Script 12 –标准报表运行 (15) 采购测试概览 (16) 测试说明 (16) 采购测试顺序 (17) 采购-Test Script 1 –供应商输入和维护 (18) 采购-Test Script 2 –报价单输入和维护 (19) 采购-Test Script 3 –请购单输入和维护 (20)
采购-Test Script 4 - 标准采购订单输入和维护 (21) 采购-Test Script 5 - 计划采购订单及发放的输入和维护 (22) 采购-Test Script 6 –一揽子协议及发放的输入和维护 (24) 采购-Test Script 7 - 自动生成采购订单 (26) 采购-Test Script 8 - 采购订单的控制 (27) 采购-Test Script 9 - 接收 (28) 采购-Test Script 10 - 采购文档的批准流程 (30) 库存管理系统测试概览 (31) 测试容 (32) 库存管理系统测试总结 (34) 测试说明 (34) 测试围 (34) 库存管理系统 -测试序号 (35) 库存管理系统 - Test Script 1 - 录入和维护库存物资 (36) 库存管理系统- Test Script 2- 库存会计期段管理 (39) 库存管理系统 - Test Script 3 - 库存日常事务处理 (40) 库存管理系统 - Test Script 4 - 仓库之间物资调拨 (42) 库存管理系统 - Test Script 5 - 实际库存盘点 (43) 库存管理系统- Test Script 6 - ABC分类管理 (48) 库存管理系统 - Test Script 7 - 循环盘点 (50) 库存管理系统 - Test Script 8- 库存计划 (52) 库存管理系统 - Test Script 9- 运行报表 (53) 库存管理系统 - Test Script 10 - 查询管理 (56) WIP系统测试概览 (57) 测试业务 (57) 测试方法 (57) WIP测试总结 (58) 测试说明 (58) 测试围 (58)
品牌咨询公司运营状况调研报告战略报告管理咨询相关资料 文稿归稿存档编号：[KKUY-KKIO69-OTM243-OLUI129-G00I-FDQS58-
【最新资料,Word版，可自由编辑！】 前言 咨询业在我国属新兴的高智产业，近几年发展速度较快，已在我国经济领域引起了普遍的关注。 笔者此次重点调研了其中四家品牌管理咨询公司，它们包括最大的战略咨询公司----麦肯锡（中国）公司，国内目前最大的管理咨询公司----汉普管理咨询有限公司以及罗兰·贝格国际管理咨询（中国）公司和远卓管理顾问公司。 由于调研的一些内容涉及到调研对象的商业秘密，故一些调研只能从侧面展开，并通过查询和搜集有关间接资料，从中提炼出所需信息。这也就使得调研的信息难免不够完整和全面，但本文仍力求通过多个角度对四家品牌公司进行描述。 窥一斑，而观全貌。本文旨在通过四家品牌管理咨询公司的调研和描述，给读者形成一个较为完整和系统的咨询公司的运营模式和运营状况，并在此基础上进行评价和提出对普兰公司的借鉴意义。 目录 一．调研概况 （一）我国咨询业概况 (3) （二）麦肯锡（中国）公司 (7) （三）罗兰.贝格国际管理咨询（中国）公司 (11) （四）汉普管理咨询（中国）有限公司 (14) （五）远卓管理顾问公司 (16) 二．评价 （一）行业总体评价 (23) （二）外资、内资品牌咨询公司对比评价 (24) 三．借鉴 (26) 附录 (28) 品牌咨询公司运营状况调研报告
一．调研概况 （一）我国咨询业概况 1．发展历程 咨询业在国外已有百年历史，随着我国改革开放进程的发展，八十年代初，我国咨询业应运而生。综观我国咨询业近二十年的发展历程，主要可以划分为以下几个阶段。 （1）八十年代的官办咨询业 我国咨询业的发展首先起源于政府创办咨询企业，主要集中在投资、科技和财务咨询领域。 为了有效地调整国家产业结构，解决瓶颈产业和建立合理的价格体系，原国家计划委员会系统在全国创立了“投资咨询”和建设“工程咨询”公司，以期实现国家投资决策的科学化和工程建设的合理化；为了推动科技成果转化，原国家科委和中国科协系统在全国创办和扶持了一批“科技咨询”企业；为推动企业财务会计咨询的社会化，会计、审计、评估工作的社会中介化，国家财政系统在各地创立了“财务会计咨询”公司和“会计师事务所”。 （2）九十年代前半期的信息咨询业 随着九十年代，我国经济开始向市场化方向发展，一批外资和国内私营“信息咨询”公司和“市场调查”公司开始在市场经济进程中涌现，并为企业提供规范化咨询服务。早期对信息咨询业的需求主要来自外资企业和部分合资企业。经过五年左右时间的发展，一部分按市场规律运作的信息咨询公司脱颖而出，如“零点调查”、“盖洛普（中国）咨询”、“华南国际市场研究”等。这些信息咨询与市场调查公司以其高质量的专业化服务赢得市场，并在竞争中站稳了脚跟。 （3）九十年代后半期的管理咨询业 九十年代初期，我国管理咨询业仍处在初级发展阶段。最典型的就是早期的“点子公司”、“策划公司”。
《家居饰品市场的可行性分析报告》 1、市场分析 ● 据权威机构统计：全国33个省会城市，393个地级城市，近3000个县级城市，家居饰品的年消费能 力高达2000～3000亿元；一个10万人口的小县城，家居饰品年消费能力不低于1000万元。 ● 据流行色协会预测：2004年国内装饰设计力求返朴归真，强调古朴典雅、具有中国传统的文化底蕴。 ● 在关于未来家居用品、礼品潮流研讨会上，专家提出未来家居生活新潮流是：寻找一种生活的感受，营 造一种古朴雅致的生活空间。 ● 中国社会调查事务所（SSIC）在北京、天津、武汉、上海、广州五地做的家居装修、装饰的专项问卷调查显示，在新千年中，中国公众家庭家居装修、装饰将会涌现新的潮流：1、"装饰性"投资将逐步加大。专家认为：居室陈设将成为家装的重要组成部分，要超过整个设计含量的1／3；调查显示：更多的人准备将装修费省下来，用以购买能够让家充满个性和情趣的装饰品。 2、在关于家居装饰的调查中：81％的被调查者指出，居室装修不能保值，只能随着时间的推移贬值、落伍、淘汰，守着几十年前的装修不放，只能降低自己的居住质量和生活品质；70％以上的被调查者表示将会加大自己居室装饰方面的投入；其中，74％的被调查者认为装饰居室要体现个人风格、品位；55％的被调查者表示，通过居室中装饰品的摆放和点缀可以达到营造家居情趣的目的。 3、在关于装修风格的调查中：中式装修占40%，欧式装修占30%，时尚装修占30%，大多数家装设计师 认为：中式装势修风格的比例近期呈上升趋。 所有家饰市场引导性资料均显示： ● 大众消费水准的不断提高，直接诱发了人们对生活情趣更高层次的追求； ● 时尚、品质、个性，越来越成为个人家居生活中不可或缺的重要主题； ● 家饰重要性的突显使得馈赠家居饰品已成为单位、个人赠送的时髦方式。 国内家饰市场的需求空间在强劲的消费拉动下变得空前宽广。 与强大需求空间相对中国家饰市场现状是：绝大多数中、小城市家饰类专营店几乎完全空白，为数极少的商场专柜，又存在品种单一，产品陈旧落后，价格昂贵等种种弊端： 1、从设计角度看：饰品设计开发属高风险高投入； 2、从生产角度看：进口产品占据了大型商场，价格昂贵，令消费者望而却步； 3、从流通角度看：家居饰品行业处于初级阶段，市场流通受传统营销方式束缚； 4、从经营角度看：由于流通环节和经营方式的局限性，产品价位居高不下。 综上，中国家居饰品市场还处于"品种少、质量差、流通慢、价格高、无品牌、市场乱" 的初级发展阶段，急需一个品牌化、专卖化、规范化、产业化的品牌来引领中国家居饰品市场。
管理咨询行业分析展望 管理咨询行业分析及展望 分类: ?管理咨询 — albertxu @ 12:43 □演绎咨询产业 对管理思想产业链的分析可以借用"渠道"这个热门词汇，管理思想之流从高到低，高处是先进的经验、非凡的智慧、优秀的技巧或者"先知的预言"，低处是成千上万等待经验、智慧、技巧和预言的企业。 全球范围内，这种势差成就了麦肯锡、安盛、德勤、毕马威、安永、普华永道、波士顿、罗兰贝格等国际知名管理顾问公司，如今这些公司大都在中国建立了分公司或办事处，他们认为中国的管理咨询市场就要打开，因为中国企业管理的势差更大，市场空间十分广阔。伴随着我国经济市场化的不断深入，管理咨询作为未来的朝阳产业在我国已落地生根了。然而，从各方面看，管理咨询业的发展将会有很大发展机遇。 我国企业整体经营管理水平不高，管理资源匮乏，这已是不争的事实。这种状况客观上为管理咨询业的发展带来了广阔发展前景及市场潜力。 尽管有一些不利因素，但管理咨询近年来还是获得了长足的发展，产生了些有能力向企业提供高层次管理咨询服务的管理咨询公司。这些公司数目不多，且聚集在北京、上海、深圳人才汇集的三地。其咨询人员一般来自企业的管理层，具有很高的素质，对现代企业管理有深入的研究和丰富的经验，他们的咨询建议相对于国际管理机构来说更切合中国企业的实际情况，因而受到了企业界的欢迎，树立了良好的口碑。 回顾历史，我国咨询产业已经探索近20年。 80年代初，政府开始创办咨询企业，它们主要集中在投资、科技和财务咨询领域。比如，国家计委在全国创立"投资咨询"和建设"工程咨询"公司，那时信息咨询业是非规范和非市场化的，但其出现也让人们领悟到了信息的价值。 90年代初一批外资和私营"信息咨询"、"市场调查"公司开始涌现，并为企业提供规范化咨询服务。经过5年左右的发展，如"零点调查"、"盖洛普(中国)咨询"、"华南国际市场研究"、"慧聪信息"、"浩辰商务"等脱颖而出。时至90年代中期，国外管理咨询公司大批进入中国，从此管理咨询业告别了"点子"时代，进入专业化发展阶段。到了21世纪，一些国内管理公司开始在市场上崭露头角，出现了"汉普管理咨询"、"博峰营销"、"派力营销"、"远卓管理顾问"、"沃尔福管理咨询"等一批咨询企业。 在中国，管理咨询业的发展完全是与改革开放的进程相伴的。我国咨询业于80年代初
人力资源管理系统用户 需求分析报告 目录 1引言 (2) 1.1编写目的： (2) 1.2 项目背景： (2) 1.3参考资料： (2) 2总体要求 (2) 2.1目标： (2) 2.2软件开发平台要求 (3) 3 模型功能 (4) 3.1用例： (4) 3.2管理员概念模型： (5) 3.3员工概念模型： (5) 3.4E-R图 (6) 3.5数据流程图 (6) 3.5.1招聘管理： (6) 3.5.2考勤管理： (7) 3.5.3工资管理： (7) 3.5.4培训管理： (8) 3.5.5员工管理： (6) 4数据字典 (8)
1引言 1.1编写目的：通过人力资源管理系统，能够提高公司人才利用率，提高公司的核心竞争力，还能提升企业的管理能力，使得企业能够快速适应信息时代的网络化管理要求。 增进员工之间的沟通，协调员工之间的协作管理。在该系统中包括对员工考勤和薪酬的管理，这样能够使得员工更方便和快捷的了解与自己密切相关的信息。 1.2 项目背景： 本项目的名称：人力资源管理系统 本项目的应用范围：中小型公司 开发者：人力资源管理系统软件公司 用户：开发人员 1.3参考资料： 《软件工程导论》张海藩牟永敏清华大学出版社 2总体要求 2.1目标： 1.招聘管理功能： 发布职位需求信息职位招聘申请提交并通过超级管理员审批后，系统在网上发布招聘信息，进行招聘，将受到的简历同意管理，并显示给相关招聘负责人。面试结束后，管理员在线输入是否同意录用，然后系统产生审批表，办理入职手续。 2.员工管理功能 员工信息涉及所属部门，职位，个人信息员工级别。并且可以提供综合查询功能和数据分析功能（部门人数统计，员工年龄分析等） 3.工资管理模块： 薪资福利解决薪资计算，四金处理，假期管理具体业务，并提供相关的分析和报表（薪资变动，部门薪资汇总） 4.培训管理模块： 设计培训需求，汇总成培训计划，计划内容包括培训的时间、地点、参与人、预算等。由培训计划生成培训的实施方案，详细记录培训实施情况。培训评价管理，记录员工在每次
大学生生活日用品调查报告 一、调查目的和意义 随着经济的发展，人民的生活水平不断上升，居民消费结构得到大幅改善，人们越来越注重生活的质量，而我们大学生的生活结构也是其中不可或缺的一部分。我们都是在校大学生，对学校及学生联系密切。我们就在校大学生的生活结构及日用品消费情况做了调查。 二、调查过程 1、调研背景。为了聚集有效资源，选择聚集战略，即只 对班里的同学进行调查。 2、调研任务。抽十位同学并对她们所用的日用品进行对 比、调查，最后得出相关结论。 3、调研方法。采用定量和定性相结合的方法。定性调研 采用深度访问法，定量调研采用问卷调查。 三、调研目的 本次调研的目标有： （1）她们基本月消费项目是什么 （2）购买日用品时您最注重的是什么 (3) 哪些因素对您的日用品消费影响较大
四、基本情况与分析 (一)购买的主要依据 调查显示，注重日用品使用效果（51.4%）注重品牌效应（20.8%）是人们购买的主要影响因素，两者受访人群的72.2%；朋友介绍和折扣优惠占受访人群的17.4%，也是不容忽视的影响因素；而广告宣传、精美的包装等其它因素只占10.4%。以上数据说明，人们在购买日用品的时候更看重它的效果和品牌，而包装和宣传等附加因素已经不再是影响消费的主导因素。 (二)最喜欢的日用品品种 (三)调查显示，佳洁士，高露洁，六神，雕牌，纳爱斯，等受欢迎人数占25.8%，可能与其容易接受的价格有关；强生，相宜本草，大宝，等受欢迎人数基本相同在10%左右；黑人，海飞丝等高档品牌受欢迎的人数明显减少占5%左右，与其不匪的价格有着密切的关系，很多人宁可选择价位容易接受的普通日用品；这些日用平的共同点是能满足消费者的最基本需求，价格适中。 四、结论 在普通日用品市场中，商家的竞争规律基本按传统的人无我有、人有我优、人
咨询行业分析报告 一、咨询的概念： 咨询（consultation ）是通过专业人士所储备的知识经验和通过对各种信息资料的综合加工 而进行的综合性研究开发。咨询产生智力劳动的综合效益，起着为决策者充当顾问、参谋和 外脑的作用。 二、分类 1、传统分类 传统的企业咨询划分为两个类别：第一类是企业管理咨询，第二类是人力资源咨询。 2、纵向分类 咨询产业在纵向可以划分为三个层次，即信息咨询业、管理咨询业和战略咨询业。 3、横向分类 （1）战略咨询 战略是企业的根本。在今天的商业社会中，企业为了适应外部环境的变化，必须及时准确的 掌握市场动态，迅速采取与之相适应的有效措施。企业做出这种选择就是战略决策。现代企业管理的重心已转向经营，经营的重心转向为战略决策。因此，企业战略咨询在现代管理咨 询中具有头等重要的地位。 企业战略所需要回答的问题往往是包括：我们将如何进行市场竞争，保持优势？我们将如何找出新的利润增长点？我们将如何不断地为客户增加价值？ 特点：」 1.战略的咨询项目是探索性的，提出的方案是有风险的。 2.必须有独创性。咨询顾问提出的方案，必须剖析影响企业发展的关键问题，分析其实质，真正提出即有远见性，又有实际意义的新理念。 3.制定战略时要充分考虑客户的战略实施能力，使得战略能够付诸实施。 4.战略的形成和检验必须是不断前进的过程。因此，咨询师不仅要保证咨询方案在一定程度 上的顺利实施，还要帮助培养客户对新机会和压力的战略适应能力。—| （2）财务咨询 公司财务咨询，是指相关财务管理专家，深入企业现场进行调查研究，从综合反映公司财务 管理的经济指标分析着手，寻找薄弱环节，深入分析影响这些指标的财务因素和管理因素，并找出关键的影响因素。然后，根据公司战略对财务管理的要求和公司的实际情况，提出具体改进措施并指导其实施的一系列活动。 特点：1?财务咨询注重收集资料，通过财务咨询可以对企业的生产经营成果和财务状况进行客观正确的评价，以了解本企业在同行业市场竞争中的地位。 2?财务咨询的结果将为企业经营管理其他方面的咨询提供正确的方向和目标。 3?财务咨询，可以为企业从不同角度引进财务管理的新观点，技术方法，从而不断提高企业的理财能力和财务管理的水平。 （3）市场营销咨询 市场营销咨询是咨询顾问运用市场营销的理论与方法，深入调查和分析企业的市场营销环境 与市场营销活动的现状，从而发现企业面临的风险、威胁、衰退危机和企业发展的市场机会，帮助企业解决现存问题，改善和创新企业的市场营销活动，使企业能够更好的躲避风险，迎接挑战，战胜衰退危机，抓住并创造市场机会，促进企业获得快速、持续繁荣发展而进行的咨询。特点：1.不同行业里，企业的市场营销会有较大差异。 2.市场营销咨询还在一定程度上涉及到企业的竞争战略及策略。 （4）人力资源咨询
《人力资源管理信息 系统》 上机实践报告
目录 1．系统分析报告 ------------------------------------------------------------------------------------------------- 3 1.1系统详细调查 ------------------------------------------------------------------------------------------- 3 1.1.1系统开发背景 ---------------------------------------------------------------------------------- 3 1.1.2信息系统范围 ---------------------------------------------------------------------------------- 4 1.1.3项目开发方法概述 ---------------------------------------------------------------------------- 4 1.1.4组织结构图-------------------------------------------------------------------------------------- 4 1.2业务流程图 ---------------------------------------------------------------------------------------------- 5 1.2.1业务流程分析 ---------------------------------------------------------------------------------- 5 1.2.2业务流程图的绘制 ---------------------------------------------------------------------------- 6 1.3数据流程图 ---------------------------------------------------------------------------------------------- 9 1.3.1高层数据流程图 ------------------------------------------------------------------------------- 9 1.3.2底层数据流程图 ------------------------------------------------------------------------------ 11 1.4数据字典 ------------------------------------------------------------------------------------------------ 15 1.4.1 数据项 ------------------------------------------------------------------------------------------ 15 1.4.2 数据流 ------------------------------------------------------------------------------------------ 15 1.4.3 数据处理 --------------------------------------------------------------------------------------- 19 1.4.4 数据存储 --------------------------------------------------------------------------------------- 21 1.4.5 外部实体 --------------------------------------------------------------------------------------- 22 1.5数据库的概念设计和逻辑设计 -------------------------------------------------------------------- 23 1.5.1数据库概念设计 ------------------------------------------------------------------------------ 23 1.5.2数据库逻辑设计 ------------------------------------------------------------------------------ 26
中国各类家居用品行业分析报告 研究背景 研究方法 各类家居用品行业界定和分类 1．行业定义、基本概念 2．行业基本特点 3．细分行业介绍 第一章各类家居用品行业发展现状分析 核心内容：首先对各类家居用品行业全球市场进行总体概述，进而介绍国内市场的发展历程和现状，并指出国内各类家居用品行业发展中的不足之处。 一、国际市场发展概况 1．全球各类家居用品市场总体发展状况 2．主要国家和地区概况 3．全球各类家居用品行业发展趋势 二、中国市场发展概况 1．中国各类家居用品行业发展历程及现状 2．国内市场发展中存在的问题 第二章各类家居用品行业经济运行环境分析 核心内容：行业经济运行环境是行业的发展基础，本章主要从四个角度进行分析，即：政治环境、经济环境、社会环境和技术环境等。 一、政策环境分析 二、经济环境分析 三、社会环境分析 四、技术环境分析 第三章各类家居用品行业市场需求分析 核心内容：2007- 2016年国内市场需求规模、各类家居用品产品出口规模；市场饱和度分析；市场结构分析（完全竞争/垄断竞争/寡头垄断/完全垄断）；各类家居用品行业子行业的规模、增速及占比；各区域市场分析；各类家居用品行业所处生命周期（幼稚期/成长期/成熟期/衰退期） 一、国内市场规模 1．2007- 2011年中国各类家居用品市场规模及增速 2．中国各类家居用品市场饱和度 3．影响各类家居用品市场规模的因素 4．2012- 2016年中国各类家居用品市场规模及增速预测 二、出口规模 1．2007- 2011年各类家居用品产品出口量值及增长情况 2．中国各类家居用品出口产品在国内生产的占比 3．各类家居用品产品出口国家和地区分布情况
XX公司企业管理咨询报告
本文由erythr你fomn64贡献 doc文档可能在WAP端浏览体验不佳。建议您优先选择TXT，或下载源文件到本机查看。 XX 公司企业管理咨询报告 XX 公司 2001 年 12 月 前言 (4) 1 项目概述 (4) 1．1 项目内容...... 4 ． 1．2 项目实施目的、方法和过程．项目实施目的、方法和过程...... 4 1．2．1 实施目的...... 4 1．2．2 实施方法...... 5 1．2．3 调研过程...... 5 1．3 报告综述...... 5 ． 1．3．1 宗旨...... 5 1．3．2 原则...... 6 1．3．3 方法...... 6 1．3．4 内容摘要...... 6 1．3．5 几点说明 (6) 2 企业概述 (6) 2．1 富房置换的创立及发展．富房置换的创立及发展...... 6 2．1．1 公司创立 (7) 2．1．2 公司发展…… 7 2．2 企业现状及其评价．企业现状及其评价…… 7 2．2．1．综述……
7 2．2．2 管理体制…… 8 2．2．3 组织结构…… 8 2．2．4 业务品种、流程及其管理 (11) 2．2．5 人力资源管理...... 15 2．2．6 财务管理及监督...... 16 2．2．7 企业文化建设与企业营销策划...... 16 2．2．8 经营管理综合评价 (17) 3．企业发展战略设计…… 17 3．1 房地产中介市场及其发展．房地产中介市场及其发展…… 17 3．1．1 房地产特性及其市场特征…… 17 3．1．2 房地产中介及其特征…… 18 3．1．3 我国房地产中介行业发展现状及发展趋势...... 19 3．2 成都市房地产市场发展状况．成都市房地产市场发展状况...... 20 3．2．1 自然特点...... 20 3．2．2 人文特征 (20) 3．2．3 成都房地产中介市场概述...... 20 3．3 企业发展战略目标的制定．企业发展战略目标的制定...... 20 3．3．1 战略目标的制定原则......20 3．3．2 企业发展长期战略目标： (21) 3．3．3 企业发展阶段性战略目标： (21) 3．4 企业发展战略实施．企业发展战略实施…… 22 3．4．1 战略实施原则…… 22 3．4．2
系统上线运行分析报告文稿归稿存档编号：[KKUY-KKIO69-OTM243-OLUI129-G00I-FDQS58-
X X X X系统 上线报告 xxxxx公司xxxxx系统项目组 2010年11月 目录
1.引言 1.1.编写目的 按照xx公司信息建设的要求，在我辽宁省电力有限公司（以下简称“公司”）领导层的关心支持下，在公司项目管理办公室、财，XXXX系统在公司的实施推广工作于2010年3月15日正式启动；于2010年4月5日前完成生产运行环境的安装部署、数据初始化、以及xxxx公司三家试点单位的培训工作；于2010年3月19日前完成对其他公司两个批次的用户集中培训工作。 XXXX系统于2010年3月8日在公司三家试点单位开展试运行工作；于2010年3月22日在全公司覆盖范围内，共计23家单位开展全面推广上线及运行工作。提前完成xx公司制定的推广任务。 现对XXXX系统的运行情况进行详细阐述。 1.2.背景 随着信息时代的不断发展，人们无不对信息化的高速发展为之惊叹。随着xx公司财务集约化建设工作的逐步深入，为加强财务精细化管理，按照公司信息化建设原则，xxxxx公司统一组织进行了xxxx系统的典型设计、集中开发及公司总部试点工作，目前已有三家单位成功上线员工xxxx系统，并已开展全面推广工作。 按照xxxx公司的部署要求，在2010年3月30日前完成推广工作。 2.实施策略 对于xx公司这样的大型企业，XXXX系统是一项非常复杂、非常谨慎的高难度工作，它牵涉到XXXX系统对公司以及下属各子公司多个利润中心所有业务类型的匹配性、适应性、稳定性和高效性。如有稍稍的不慎，其后果将是不堪设想的。因此，XXXX系统实施推广项目，需要我们非常的慎重和仔细。
管理咨询师前景分析 对管理思想产业链的分析可以借用“渠道”这个热门词汇，管理思想之流从高到低，高处是先进的经验、非凡的智慧、优秀的技巧或者“先知的预言”，低处是成千上万等待经验、智慧、技巧和预言的企业。 全球范围内，这种势差成就了麦肯锡、安盛、德勤、毕马威、安永、普华永道、波士顿、罗兰贝格等国际知名管理顾问公司，如今这些公司大都在中国建立了分公司或办事处，他们认为中国的管理咨询市场就要打开，因为中国企业管理的势差更大，市场空间十分广阔。伴随着我国经济市场化的不断深入，管理咨询作为未来的朝阳产业在我国已落地生根了。然而，从各方面看，管理咨询业的发展将会有很大发展机遇。 我国企业整体经营管理水平不高，管理资源匮乏，这已是不争的事实。这种状况客观上为管理咨询业的发展带来了广阔发展前景及市场潜力。 尽管有一些不利因素，但管理咨询近年来还是获得了长足的发展，产生了些有能力向企业提供高层次管理咨询服务的管理咨询公司。这些公司数目不多，且聚集在北京、上海、深圳人才汇集的三地。其咨询人员一般来自企业的管理层，具有很高的素质，对现代企业管理有深入的研究和丰富的经验，他们的咨询建议相对于国际管理机构来说更切合中国企业的实际情况，因而受到了企业界的欢迎，树立了良好的口碑。 回顾历史，我国咨询产业已经探索近20年。 80年代初，政府开始创办咨询企业，它们主要集中在投资、科技和财务咨询领域。比如，国家计委在全国创立“投资咨询”和建设"工程咨询"公司，那时信息咨询业是非规范和非市场化的，但其出现也让人们领悟到了信息的价值。 90年代初一批外资和私营"信息咨询"、"市场调查"公司开始涌现，并为企业提供规范化咨询服务。经过5年左右的发展，如"零点调查"、"盖洛普（中国）咨询"、"华南国际市场研究"、"慧聪信息"、"浩辰商务"等脱颖而出。时至90
上海理光传真机有限公司 信息系统分析报告 策划设计：专家组 上海三元企业管理有限公司 目录 第一部分：各系统的现状分析.................................... 一、信息系统现状分析 ............................................. 二、EDP系统的现状与问题分析...................................... 应用情况........................................................ 存在问题........................................................ 三、销售系统分析 ................................................. 应用现状........................................................ 存在问题........................................................ 四、财务系统分析 .................................................
应用现状........................................................ 存在问题........................................................ 五、N OTES办公系统分析............................................. 应用现状........................................................ 存在问题........................................................第二部分：现存问题的原因分析.................................. 一、各子系统内部的缺陷（详见现状分析）............................ 二、企业缺乏一个比较前瞻性的战略，导致信息系统的定位与 规划不明确 ....................................................... 三、子系统之间无法实现信息共享 ................................... 四、缺少一个统一负责信息系统规划和管理的部门，而是分散 在各部门，各司其职，缺乏总体协调 .................................第三部分：上海理光信息系统规划的对策建议...................... 一、信息系统规划的目标 ........................................... 二、信息系统应用系统分析 ......................................... （一）信息系统愿景.............................................. （二）信息系统应用总体结构...................................... （三）订单获取与完成流程........................................ （四）制造与物料流程应用系统.................................... （五）新产品研究与开发流程...................................... （六）售后服务流程应用系统...................................... (七)财务流程应用系统............................................
年度中国管理咨询市场发展状况研究报告（全文） 第一部分中国管理咨询行业现状分析 2004年，中国管理咨询行业又长大了一岁。与去年一样，“发展”仍是2004年咨询市场的主旋律。但在发展的背后，管理咨询业有待加快专业化脚步。本部分从四个角度探讨了2004年中国管理咨询行业发展情况，并针对管理咨询行业的区域分布、服务行业、业务种类、咨询公司类型等方面表现出来的特点逐一进行了分析。 第一章中国管理咨询行业市场发展状况 第一节2004年中国管理咨询行业市场发展状况概述 一、2004年管理咨询行业市场覆盖程度 2004年，管理咨询行业的客户数量和市场渗透率在2003年的基础上又有了大幅增长，30.7%的公司在当年采购了管理咨询服务。与2003年相比，管理咨询行业客户比例增长3.9%。截至2004年底，已有50.9%的上市公司接受过管理咨询服务。 经过十余年的发展，管理咨询行业在国内已经初具规模。管理咨询行业能够拥有50%以上的客户群体，有以下三个方面的原因： 1、市场需求 激烈的市场竞争，企业的经营者要带领企业面向复杂多变的市场，往往会束手无策，众多的企业亏损严重，效率低下，就是明证。让管理咨询公司来充当企业经营的高参和“外脑”，这是市场的需要。 2、管理咨询行业给企业转型、重组与兼并予以指导 市场上不断演绎着企业的转型、重组与兼并活动的新闻，对于企业家而言，如何计算分析风险成本，就要借助于管理咨询行业的指导，这样可以起到事半功倍的效果。 企业必须做到更有效的吸收新知识，学习制定更合理的战略和采取更明确的行动，遇到市场变化能够灵活处理，做到考虑周全，但不优柔寡断，这其中，管理咨询起到必不可少的作用。 3、管理咨询行业推动企业不断追求效率最大化 管理咨询是生产力，它能够产生效益。管理咨询公司利用自己的智慧，获得报酬，在这项管理咨询活动中，咨询公司必然要为客户着想，想客户之所想，急客户之所急，服务第一，想方设法为企业寻找发展中的问题，提供解决方案，并力求见效。这就是管理咨询能够成为一个行业，并且得以生存和发展的一个前提。 二、上市公司管理咨询服务次数概述
组员为：姚晓芸、姚玲莉、周旻、钱蔚岚、陆晓蓉、许艳萍X金属公司系统分析报告 一、现行系统调查与分析报告 （1）现行系统组织概况 现行系统组织介绍： X金属材料有限公司是原x市物资局下属的金属公司于2001年底转制成立的。公司目前的注册资金3000万人民币，其中90%为国有资产，10%为经营者群体持股。 公司继承了原公司的大部分经营业务，主要任务是对x市及周边地区的所需钢材、有色金属等原材料进行采购、进货，销售及存储管理，并且还负责把客户定购的货运送到目的地。公司性质属于流通企业，业务范围主要是通常所说的进销存管理。公司改制后，实行一体化管理和非独立核算，有效降低了经营成本，业务量稳步扩大。成立的五年多来，经营品种已达250多个大类、数千种规格，现有职工237人，，进货客户及销货客户总共达到2000多家。 现行系统组织机构与业务功能： x金属材料公司设有办公室、业务部、市场部、物流部、财务部和信息中心等部门。每个部下还设有若干职能部门或职能岗位。公司的组织机构如图15.4所示。 图15.4 x金属材料公司组织机构图 各部室的业务范围如下： a.办公室 负责处理公司日常办公事务（如文件管理，会议安排），行政考核，后勤管理等。 b.业务部 是x公司经营钢材的核心部门，负责金属材料的进销存业务，具体职责有: ①采购员6人，他们的职责是根据市场需求和库存情况，负责钢材的现货和期货的采购，包括提出采购申请、与供应商签订进货合同，与供应商保持业务联系，进行合同督催等。
②合同员2人，其职责是负责登记采购员送来的进货合同,并完成每月的合同统计与分析。 ③核价员1人，其职责是负责金属材料到货后的进价核价及入库单处理。 ④销售员4人，负责金属材料的销售管理，如销售开票，保持与客户的业务联系等。 ⑤统计员2人，负责全公司的物资进销存统计报表的制作与上报工作。 c.市场部 负责各地区的市场开发工作。 d.物流部 负责钢材的运输和仓储工作，如钢材仓库负责钢材的验收、入库、存放、保管、保养及物资出库工作，车队负责送货和取货。 e.财务部 负责全公司经营活动中的收款、付款、开票和各种帐务及资金管理，进行财务分析，编制财务报表等。 f.信息中心 是以财务部的机房管理人员为基础新成立的部门，负责公司的信息化规划和信息系统的建设。 现行系统的业务功能，可以用分层描述的现行系统功能图进行抽象，建立现行系统的功能模型。以业务部为例，如果把业务部的工作用功能图抽象出来，可建立如图15.5的业务部现行系统功能模型。 图15.5 金属材料公司业务部功能图 （2）现行系统工作目标 x金属公司的性质属于流通企业，业务范围主要是通常所说的进销存管理。现行系统的主要目标有： ●对各种单据、合同进行管理； ●对库存、进销货情况进行管理； ●对合同和各种单据进行统计和查询； ●实现人员合理分工，保证业务流程顺畅完善； ●进一步提高人员的工作效率，提高业务量；