辽宁省营口市鲅鱼圈房地产市场投资分析 ppt课件

（沈阳、大连、鞍山、锦州、抚顺、盘锦、本溪、辽 阳、丹东、铁岭、朝阳、葫芦岛、阜新）。 ➢ 高铁沿线3小时左右可覆盖除辽宁省外2638万人（长 春、四平、吉林、哈尔滨、扶余）
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旅游市场——渤海湾旅游市场
从整个渤海湾旅游城市年游客量来看，营口位于第三梯队。 从消费比例来看，营口仅次于青岛、天津、大连，位列第四，营口旅游市场消费能力较强。
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2013年营口人均可支配收入为26600元，增长率为10.9%。 营口历年人均可支配收入增长较为迅速，增长幅度均为 10%以上，五年来平均增长率达到13.16%。
城市经济——全省经济总量排名
营口市GDP在2013年位于全省第四位，人均GDP位于全省第七位。
数据来源于统计年鉴
2013年辽宁省GDP排名中营口位于第四位，仅次于大连、沈阳、鞍山。人均GDP排名第七位，位于大连、盘锦、沈阳、鞍 山、本溪、抚顺之后。
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城市经济——GDP、人均可支配收入
营口市近年来经济总量持续上升发展迅速，增长率逐渐趋于稳定。 营口人均可支配收入增长较迅速，五年来平均增长率达到13%。
数据来源于统计年鉴
2013年营口GDP为1513.1亿元，增长率为9.6%。从历年
GDP总量来看营口经济近五年发展较为迅速，增长情况较
逐渐趋于稳定。
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城市概况——发展格局
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营口市发展规划：城市发展战略规划：实施 “南进”、“东拓”、 近期重点发展“一带五区”（以工业经济发展为主）。
南进：老城区的“南进”，是 将营口盐场营盖公路以西至滨海大道之间的部 分用地作为制造业新区；新城区的“南进”，是将熊岳河以南的部分用地作为 仙人岛能源化工区；
东拓：从营口高新技术产业开发区，经北部城区至大石桥城区，连接海花工业 区、冶金工业区和大石桥镁质材料基地，沿东西向营大铁路、营大公路和营柳 公路发展的横向经济带。
数据来源于统计年鉴
从营口市房地产投资情况来看呈历年增长状态，而增长率呈 历年下降趋势。
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渤海周边城市房地产投资额及增长率来看，大连、葫芦岛、 秦皇岛、东营增长率均达到20%以上，营口市为15.4%，烟 台、威海均低于10%。
房地产市场——新开工、价格走势
新开工面积从12年开始下降，增长率11年同比下降47.1%，12年同比下降59.2% 营口商品房价格从今年3月份开始下降，截止7月份下跌273元，同3月份相比下降6%
城市经济——人口
营口市常住人口为249万（2012）排名辽宁省第九位。常住人口从2000年至2012年增长近20 万人，年均增长0.07%，对外人口吸纳能力有限。
数据来源于统计年鉴
2012年营口市常住人口为249万，从2000年全国第五次人
口普查数据229.6万来看，12年来常住人口增加12万人，增
营口房地产政策：营口房地产不限购，鲅鱼圈区域购房送户口、政府给予就业、医疗、教育等优先支持。
商品房契税补贴政策：2012年3 月23日，营口市春季房展会为购 房者提供契税全额返还政策。
契税全反、行政事业性收费减免： 2014年春季房展会，购房者契税 全反，办理房屋所有权费用减免。
2012年
2013年
营口旅游游客主要来自东三省及内蒙东部城市： ➢ 辽宁省：沈阳、朝阳、阜新、鞍山、辽阳、铁岭。 ➢ 吉林省：长春、吉林、 ➢ 黑龙江：哈尔滨、大庆、齐齐哈尔。 游客来此旅游有三个共同点： 没有海资源、无温泉资源、居住自然环境较差 覆盖人口： ➢ 3小时左右车程交通可覆盖辽宁省主要城市4400万人
旅游市场——人数、收入
营口历年旅游人数逐年递增，增长比例逐年减缓，预计未来将比较稳定。 旅游业收入占第三产业、GDP比重逐渐加大，截止2013年占GDP15%，占第三产业38%
单位：亿元
营口市历年旅游人数逐年递增2013年达到1709万人，但增
长比例却呈逐年递减趋势，到2013年下降为9%。可见营口
“三带”：是指城市的三条旅游发展带，即西部海滨 8 旅游带、中部城市旅游带、东部特色旅游带。
鲅鱼圈——产业发展
营口港 沿海产业基地
鞍钢 华能 营口机场 哈大公路/沈大公路 长大铁路/哈大高铁 营口城市轻轨
鲅鱼圈城市产业发展格局
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发展策略：港口、工业、 旅游
三大产业区：北部为临港 工业区，东部滨海工业区， 西南部仙人岛能源化工区 （隶属盖州市）。
长率8.45%，年均增长率为0.07%。
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营口市人口在辽宁省十四个地级市中，排名第九位。排在 抚顺、盘锦、本溪、辽阳、阜新之前。
城市经济——消费
营口社会消费品零售总额增长迅速，五年来平均增长率达到17%。营口2011年居住类消费价格 涨幅达7.1%，随后两年内趋于稳定。
2013年营口社会消费品零售总额为389.2亿元，增长率为
旅游数量已达到短期内高峰，预计未来增长将相对平稳。
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数据来源于统计年鉴
营口旅游业收入逐年递增，2013年旅游业收入占比第三产 业达到37.3%，5年上涨5.9%。2013年旅游业收入占比 GDP2013年达到15%，5年上涨3.75%。
旅游市场——旅游资源
一线海岸、温泉、滑雪、高尔夫、历史人文景观。一年四季、高中低端旅游全覆盖。
14%。五年来营口市社会消费品零售总额增长迅速，年均
达17%。
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数据来源于统计年鉴
营口历年居民消费价格涨幅来看，2011年涨幅最大达7.1%， 2012、2013年均不足1%。
房地产市场——地产投资
营口房地产投资最初为爆发式增长，随着投资额不断加大逐渐趋于稳定。 从整个渤海湾城市房地产投资及增长率来看，传统旅游度假市场呈现过度投资增长放缓现象。
单位：万平米
来源：中国指数研究院
从目前掌握的数据来看，营口市在2012年商品房新开工面
积呈-35%的增长率。且三年内由2010年最高的70%逐年下
降，降幅比例较大。
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营口市商品房价格从今年3月份开始下滑（与国内多数城市 房价走势相同），7月份价格为4656元/平米，环比上月涨 幅0.021%。
辽宁省鲅鱼圈项目投资 区域市场研究
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1 城市投资分析
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城市概况——区位
地理区位：营口市位于辽东半岛西北部。南临大连，直线距离约200公里；北距沈阳直线距离160公里。 城市人口：营口市常住人口249万，市辖区人口120.6万。（截止2012年） 行政区划：营口市辖四区、两县级市：鲅鱼圈区、站前区、西市区、老边区、大石桥市、盖州市。 鲅鱼圈区：为营口经济技术开发区，为国家级经济技术开发区，常住人口43.1万人（截止2012年）。
公路：营口陆路运输四通八达，东北铁路、电气化高速铁路，公路、高速公路交通网络纵贯营口 全境。
铁路：2012年底哈大高铁运营，客运专线南起辽宁省大连市，经营口、鞍山、辽阳、沈阳、铁岭 、四平、长春、松原，终到黑龙江省哈尔滨市。
航空运输：近期规划营口机场位于盖州西海，按民航机场4C级适航标准建设。
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城市经济——三产业发展
营口市近五年来第三产业占比逐步增加，截止13年第三产业占比达40%，较09年增加4%。
数据来源于统计年鉴
从营口市历年三产业数量来看，第一产业增长幅度较慢，第
二产业及地三产业增长幅度较大。
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从营口市2009年、2013年三产业占比图中可以看到，五年 来营口第三产业占比增长4%，第二产业占比减少3%，第 一产业占比减少1%。
秦皇岛
葫芦岛
营口市
天津市
大连市
东营市
烟台市
威海市
青岛市
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旅游市场——鲅鱼圈旅游资源
北海浴场
墩台山公园
青龙山公园
海滨+温泉+度假
世纪广场 天沐海滨温泉城
仙人岛植物公园
白沙湾浴场
古城文化区
熊岳植物标本园
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双台子温泉旅游度假区 馒头山 望儿山风景旅游区 何家沟旅游区 熊岳温泉度假区
2014年
契税补贴、团购优惠：2012年7 月26日，营口市夏季房展会提供 补贴政策、5人团购免1平米价格
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5000万补贴公务员购房：2012 年底，营口1000余名公务员拿到 5万元购房“红包”补贴。
政府牵头房企在多地搞房地产项 目巡展、销售活动：分别在齐齐 哈尔、大庆、牡丹江、佳木斯、 通辽、赤峰、北京等地
年增长率下降至15%，2012年增长率下降至4.7%。
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渤海湾主要旅游城市2012年房地产成交量来看，均下滑严 重（跟全国大势有关），其中青岛、大连为限购城市，营口 市在其中表现尚可。
房地产市场——施工、竣工面积
营口房屋施工面积、竣工面积从2010年开始增幅均下降，营口五年来竣工量只占到施工量的 23.5%。8919万平米的施工量，按照2012年销售641.8万平米计算去完全化需要13.9年时间。
强化核心、主轴、两翼之间的有机联系，形 成“一核、一轴、两翼”的总体布局框架。 强化大连—营口—盘锦主轴，壮大渤海翼(盘 锦—锦州—葫芦岛渤海沿岸)和黄海翼(大 连—丹东黄海沿岸及主要岛屿)。
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“五点一线”辽宁沿海经济发展带
辽河特大桥 沿海产业基地
城市概况——交通
营口市位于辽宁省中部，3小时左右车程可以覆盖辽宁大部分地级市。哈大高铁途径营口、鲅鱼 圈，3小时左右可达长春、哈尔滨等东北重要城市。目前营口机场正在建设中。
房地产市场——销售面积
商品房销售面积逐年递增12年达到641.8万平米，增长率从11年开始下滑，市场呈现饱和态势。 渤海湾主要游城市2012年房地产成交量下滑严重，其中青岛和大连主要受限购影响。
单位：万平米
数据来源于统计年鉴
营口市商品房销售面积2012年为641.8平米，从增长率来
看，2009年、2010年分别达到57%和49%，随后在2011