最新世联-培训-怎样进行房地产市场分析课件ppt

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房地产市场分析教材(PPT 43页)

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• 2、两个方面 • 供给 • 需求
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• 3、三个时段 • 过去 • 现在 • 未来
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• 4、五个影响因素 • 经济 • 人口 • 区位环境 • 自然条件 • 人文条件
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• 二、房地产市场分析的内容 • 1、地区经济分析 • （1）地区经济的基本趋势分析； • （2）地区基础产业的发展趋势分析。 • 房地产市场分析可采用计划部门等机构对
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• 7、项目自身研究
• SWOT分析方法
• SWOT：优势（Strength）、劣势（Weakness）、机会（Opportunity）、威胁（Threat）。
• 从整体上看，SWOT可以分为两部分：
• 第一部分为SW，主要用来分析内部条件；
• 第二部分为OT，主要用来分析外部条件。
• 这种方法可以找出对自己有利的和不利的因素，发现存在的问题，找出解决问题的办法，并明确以后的发展方向。
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• （2）2011年，海口将举办泛珠三角区域合作与发展论坛，其中海口国际会展中心及会展酒店、会展中心市政路网工程、长流起步区路网、长流起步区景观带、长流起步区公共服务设施、丘海大道延长线的建设将对西海岸房地产的发展起到极大的帮助。
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• （3）长流创意产业园的建设，将为西海岸的房地产发展提供另一个契机。
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• SWOT分析法的一般步骤 • 一、分析环境因素 • 运用各种调查研究方法，分析项目所处的各
种环境因素，即内部环境因素和外部环境因素。 • 内部环境因素包括优势因素和弱点因素，它们是项目在其发展中自身存在的积极和消极因素，属主动因素；
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• 外部环境因素包括机会因素和威胁因素，它们是外部环境对项目的发展直接有影响的有利和不利因素，属于客观因素。

世联地产中国城市更新的房地产市场化之路102PPT

开发商
超出预期的利润
叫好又叫座
股份公司改造效果
村民
沙嘴酒店、关外厂房、城市大厦酒店、写字楼物业获
20%的利润分成
持续的经营回报
1:1拆赔、商品房购买打折、配套提升（幼儿园、小学）、产权洗白
政府主导阶段
政策主导阶段
市场主导阶段
开发商
居（村）民
特点
学习改变命运,知识创造未来
世联地产中国城市更新的房地产市场化之路102PPT
以深圳为例
在我国高速城市化过程中，一些城市的城市更新已经显现出与西方国家相似的历程
政府主导阶段
开发商主导阶段
三方伙伴关系阶段
深圳渔民村
学习改变命运,知识创造未来
世联地产中国城市更新的房地产市场化之路 102PPT
学习改变命运,知识创造未来
2021年3月1日星期一
分享内容
一、城市更新的市场化之路趋势和方向？
二、当今中国城市更新市场化之路的主要模式？
城市更新的市场化之路
三、城市更新的市场化之路该如何走？
四、世联实践及服务客户的价值点？
学习改变命So运ur,c知e: Roland Berger & Partners 识创造未来
总占地面积35万平方米，总建筑面积约52万平方米，分A、B两区
改造目标将该区域建成具有旅游观光、休闲、特色餐饮、游艇俱乐部等多功能的综合区
产品
高层住宅、别墅、酒店式公寓、超豪华酒店、休闲健康城、游艇会、名车俱乐部、高档写字楼、大型购物广场、特色酒吧餐饮街
改造效果
•政府完全行政手段的拆迁方式遇到严重的阻力，项目最终只完成了A区， B区由于拆迁无法推动被无限期搁置

房地产投资环境与市场分析PPT课件

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【例】不同物业类型的市场区域
居住物业
与就业点、配套设施之间的距离，物业内部环境和配套
商业物业
与（不同等级）商业物业之间的（时间）距离
办公呈集群或节点状分物业布
调查了解通勤类型、时间和费用
按照步行时间10~15分钟，划分为核心、次级和边缘商圈
普通办公物业多集中于某一节点，中大型或特定主题办公物业则在整个城市形成竞争
房地产投资宏观环境与市场分析
1
主要内容：
1. 宏观环境与市场分析概述； 2. 宏观环境分析的内容； 3. 市场分析的内容； 4. 市场分析报告纲要。
2
一、宏观环境与市场分析概述
1. 宏观环境与市场分析的含义以宏观环境与房地产市场为对象，从各种因素入手，采用定性与定量相结合的方法，综合系统地分析宏观环境和房地产市场的变化规律，及其与企业、拟投资项目之间的相互作用，从而对环境的发展水平以及协调发展等方面作出客观的评价，确立投资机会以及拟投资项目的价值。
17
基地附近市场环境
供给具有竞争性和替代性，充分了解情况基地附近已推出楼盘，可以作为（含土地）本身是否开发之参考依据
需求情况
市场需求预测、市场趋势分析
销售已售数量/可售数量；住宅自有率、率空屋率等
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缺口
某种需求已经存在；观察到吸纳量在增加，存量增加在放缓；为新的需求提供供给；将需求量较小的供给转变（升级）为需求量较大的其他类型的房地产。
环境
（含片区）
城市设施和资源
人口及家庭结构
文化教育
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3. 环境分析的步骤与方法
制定对策评估营销环境调查投资环境

世联策划部培训资料房地产定价.ppt

事实上，在对发展商施加任何影响之前，我们首先要掌握的是—— “这个楼盘客观公正地讲，到底应该值多少钱？”
这是我们心里的“底”，没底就没法干。
这一点很难，尤其对于在一线战斗的经理，大家是有压力的，特别是销售速度、销售率，往往容易走压价路线。
其实，发展商提出的价格往往会基于对代理公司的顾虑，基于自己的孩子就是“漂亮”的心理，是需要压一压，使之往理性上回归的。但是在压之前，心里一定要找准“底”。想找准“底”也不难，就是多找案例，多分析、多比较——
2、关注同层最高价、最低价的差距，在某一方向有特别景观时尤为重要。
例如：
海华居、创展、翠拥华庭
总结高层、多层、小高层、写字楼案例，
真正实收核心价并不容易被掌握，客户往往凭感觉。举个例子：超市里头往往拿出几个品种（人们常买、常看的），把价定低。如果你以为这家店整个定价便宜，你肯定买单时会吃一惊.
例如：星河明居
二、价目表制作六大步骤
核心实收均价
着重市场把握
正式开售后，随时总结销售成果，及时进行调整。
分栋／分功能／分期实收均价
差距特小时（＜1500元/高层，？/小高层，？/多层要总结），一般从高层开动。
选择竞争对手的薄弱处，制定有竞争力的价格，不论是1—5还是10—15还是25—30，通过层差的反复试算，可以达成。
2、层差一定不是均匀的，可以是0，可以是1000，甚
至更高，完全取决于销售需要，层差大幅跳动的可能点是：
价格的高低就像量变到质变一样，在一个范围内，呈现比例关系，低到临界点会爆棚，高到临界点会死得惨。
2、只有真正客观地掌握了市场，才有可能制定一份优秀的价目表——
应坚持运用市场比较法，广泛选择竞争项目

房地产市场调研培训课件世联地产内部

调研准备阶段
实地调研阶段
报告写作阶段
调研准备阶段
---成立市场调研小组
根据工作量及紧迫性，设立市场调研小组，选出调研组长，并确定小组人数。
调研准备阶段
---为本次调研定向
认识本次调研的目的、需取得的成果，确定调研方法及明确分工。并拟定调研计划，报部门经理审批。
调研准备阶段
---相关物料准备
实地调研阶段
---服务内部
调研过程中应留意地块信息和发展商信息，为市场拓展人员提供相关资料。
实地调研阶段
---周期性工作
对于普查调研，应进行周期性工作。具体周期根据城市不同而定（如半个月、一个月、一个季度等），调研所获得信息应及时输入数据库，予以信息更新。
无声之处听惊雷
——耳听为虚，眼见为实。报告写作阶段。
房地产调研报告撰写
一切经济行为都是建立在市场之上，房地产也不例外。我们可以了解一下，房地产开发的流程为：地块的招排挂——开发商拿地——产品规划设计——项目开工建设——项目销（预）售——房屋交付——物业管理。
任何一个环节都无法脱离市场，因为市场信息能对我们的决策指引方向。从市场现状分析市场目前的供求关系、客户偏好了解产品的发展方向、再通过综合分析判断市场走向。
内容包括：调查的目的，调查的组织及具体实施方案。
**城市概况
主要内容
概况概述行政划分（附区划图）
人文教育交通架构（附主要路线图）小结
**城市概况
1、概况概述 •位置、面积、环境、气候、地形、地貌特点等要素，描述城市的显著特点。 2、行政划分（附区划图） •尽可能要包括各行政区域的基本情况。 3、人文 •人口数量、外来人口数量、人口密度…… 4、教育 •教育系统构成；大、中、小学校数量及分布；整体或人均教育水平等。

房地产市场分析最新课件

城市基础设施建设在同期固定资产投资中占重要比重：
其他固定资产投资：76%
城市基础设施建设投资：24%
数据来源：上海统计
上海的魅力
1.2、城市建设－交通目标：建设国际大都市一体化交通，创造国际一流的人性化、捷运化、信息化和生态化的巨型交通空间
2004年将投资200亿元，大手笔完善道路网络，争取大大改善道路状况
人均可支配收入的不断增长是上海房地产市场保持稳定和上升状态的有
利保证
数据来源：上海统计局及市政府网站
上海的魅力
一、城市建设 1.1、基础设施建设投入对城市基础设施实施高强度投入、大规模推进和高质量建设，极大地提升了上海的城市功能，改善了投资环境
1991-2002年，全市用于城市基础设施建设的投资累计超过 4100亿元，平均每年增长28.8%
LOGO
（4）社会文化社会文化，是指一个地区在社会与文化等
方面所具有的基本条件。主要包括民族语言、文字、宗教信仰、风俗习惯、文化传统、价值观念、道德标准、教育水平及人口素质等。（5）政治环境
政治环境是指拟投资地区的政治制度、政局的稳定性、政策的连续性以及是否存在战争风险。政治制度是国家政权的组织形式及其有关的管理制度。政治局势有国内局势和国外局势两类。政策法规即国家或政党为实现一定历史时期的路线而制定的行动准则。
交易过程只有货币的单方面的“商流”，而没有物质实体的“物流”。房地产市场是不动产市场，在交换中转移的只是房地产权属，每一次交换行为都是对房地产权利的重新界定，
从这个意义上说，房地产市场是房地产权益的交易市场，是权益的让渡市场。
LOGO
❖房房地地产产市市场场的对一商般品问短题期供求变化反映不灵敏当市场上出现某种房地产商品供过于求时，

房地产市场分析(24ppt)

• 2.项目SWOT分析
– 2.1项目优势分析 – 2.2项目劣势分析 – 2.3项目机会分析 – 2.4项目威胁分析
• 3.项目定位方案
– 3.1项目产品方案 – 3.2主要功能建筑规模 – 3.3主要技术经济指标
• 市场细分
幻灯片 6
市场细分
• 以消费者为核心,以消费者的表象需求和潜在需求为导向
• 2）品质定位
– 一哄而上的 INTERNET网络、闭路电视、管道热水与你的楼盘的品质是否相匹配？
– 高品质按盘带来高价位又是否能被客户所接受？
– 目前市场上，一些品质适中的楼盘在市场上取得了比高档接盘更好的销售业绩
• 一个楼盘的销售成功与否，并不在于其品质的高低，而在于其品质档次能否适合市场的实际需求
市场分析
• 政策分析研究 • 供给分析 • 需求分析 • 消费者研究 • 竞争对手研究 • 对未来市场的预测
目标市场确定、产品定位
1、市场细分，确定子市场（一个或若干个）
细分的依据主要有:购买决策和购买过程的参与者特点、供应商与客户的关系方面的特征等
2、项目定位 3、产品规划设计 4、销售推广方案
• 8、家庭成员
– 1人、 2人、 3人、 4、 5人、 6人、 7入、 7人以上……等。
• 9、家庭生命循环
– 可区分为年轻单身、年轻已婚无子女、年轻已婚最小小孩6岁以下，年轻已婚最小小孩6岁以上，年老已婚有小孩，年老已婚无18岁以下小孩，年老单身……等。
• 10、职业
策略B：根据地理因素细分定位
• 3.市场价格
– 3.1所在区域内商业用房销售价格情况调查 – 3.2所在区域内商业用房租赁价格情况调查
市场研究
• 4.市场预测

2024版房地产市场营销ppt课件

房地产市场相关政策法规
土地政策
房产税收政策
土地供应、土地利用规划、土地出让方式等政策对房地产市场具有重要影响。
房产税、土地增值税等税收政策对房地产市场调控具有重要作用。
金融政策
住房保障政策
货币政策、信贷政策等金融政策对房地产市场的资金供求和价格波动具有显著影响。
保障性住房建设、住房租赁市场发展等政策旨在满足中低收入家庭的住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。
渠道拓展与维护
积极开拓新的销售渠道，维护与渠道商的良好合作关系，提高销售渗透率。
线上线下融合
充分利用线上线下资源，打造多元化的销售渠道，提高客户覆盖率和销售效率。
促销策略
广告宣传
通过广告、媒体宣传等方式提高项目知名度和品牌形象。
营销活动
举办各类营销活动如开盘仪式、房产讲座、社区活动等吸引潜在客户关注。
价格策略
市场定价
01
根据市场供需关系、竞争对手定价和客户心理预期等因素，制
定合理的市场价格。
价格调整
02
根据市场变化和项目销售情况，灵活调整价格策略，包括折扣、
优惠等。
价格与产品定位匹配
03
确保产品价格与产品定位相符合，避免价格过高或过低对项目
形象和销售造成负面影响。
渠道策略
销售渠道选择
根据项目特点和目标市场，选择合适的销售渠道，如直销、代理商、电商平台等。
年龄分布
以25-50岁为主，具备一定购房能力和意愿。
收入水平
中高收入群体，关注房屋品质和居住环境。
教育背景
普遍受过良好教育，对房地产有一定了解和认
知。
家庭状况
多为已婚家庭，有子女教育、养老等需求。

《房地产市场分析》PPT课件 (2)_OK

8
1、房地产投资宏观市场调查 1）政策、法律环境调查 2）项目区域经济环境调查 3）房地产市场需求和消费行为调查 4）房地产产品调查 5）房地产价格调查
2、意向项目投资环境与投资方案调查 1）社区经济环境调查 2）房地产项目市场竞争情况调查。 3）房地产项目设计方案调查
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3.3.2房地产市场调查的方法与技术
2
3.1.2房地产市场的非规范性
从房地产的性质来看，房地产是缺乏供给弹性和替代弹性的资产。房地产价格形成具有个别性。任意两个房地产产品的价格总有不同，不存在规范价格。从房地产价格的影响因素来看，房地产能够产生的现金流量受多种因素的影响，因此，房地产的基本价值难以确定，尤其对于房地产存量更是如此。
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3.4.2房地产市场预测的方法
在房地产市场的预测中，常用的预测方法主要有：经验判断法；预测调查预测法；数学外推预测法；季节变动趋势预测法；相关因素预测法；此外，还有商品生命周期曲线预测法、概率模型预测法等等。
3.4.3房地产市场预测的程序
1、目标测定房地产市场预测的目的、房地产商品类型、地域范围及时间 2、资料整理一是企业积累的历来的市场信息资料；二是调查收集市场动态的原始材料
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3.3房地产市场调查的方法和程序
3.3.1房地产市场调查的目的和内容
对于房地产市场的市场调查，有狭义和广义之分。狭义的市场调查就是公开的个案现场做调查，并收集资料进行销售及售后情况的总结和分析。从广义而言，房地产市场调查并不拘泥与房地产项目本身，还包括房地产宏观经济环境、房地产政策、法律环境，以及房地产市场的整体供求趋势的调查分析等等。房地产市场调查的内容可划分为以下两大部分：房地产投资宏观环境调查与意向项目投资环境调查。

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•在建或者正在筹建、拟建的项目
•租金或者售价，以及不同位置和品质的物业租金或售价的波动
•现有和拟建项目的特点、功能和优劣势分析（核心竞争力）
本报告是严格保密的。
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STEP３:市场分析的落脚点－－必须回答的三个核心问题
1. 本项目的目标客户是谁？ 2. 目标客户的置业需求和偏好是怎样的？ 3. 本项目面对竞争市场的机会点在哪里？是跟随、
世联-培训-怎样进行房地产市场分析
课程目标
理论联系实际，以实用为原则，指导新人做正确的事，使之能够尽快融入工作团队。
本报告是严格保密的。
正确地做事还需在实战项目的传、帮、带中更多的活学活用。 2
学习内容
¶ 理论部分 ¶ 案例学习
为什么要进行房地产市场分析？什么是房地产市场分析？房地产市场分析的思路、步骤和方法
本报告是严格保密的。
3
本报告是严格保密的。
本报告是严格保密的。
本报告是严格保密的。
STEP2:供给市场分析－竞争项目市场分析
通过城市年鉴和房地产年鉴、房地产统计数据及市场调研数据获取。
供给分析主要考虑以下关键因素： •现有物业的供应类型和各供应面积
•空置率和空置物业的特点
•近期物业的吸纳情况，包括购买和出租的情况
3。方法
（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
中国当前几种主要的房地产指数
本报告是严格保密的。
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第二步
区域经济环境和市场分析
房地产市场分析的思路、步骤和方法
3。方法
（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标
恩格尔系数与住房支出比重的国际衡量标准
与国际上其他国家相比，在相同的收入水平下，我国城市居民的住房支出占总消费支出的比重仍然偏低
本报告是严格保密的。
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第二步
区域经济环境和市场分析
房地产市场分析的思路、步骤和方法
3。方法
（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标
GDP增速与房地产发展关系
人均GDP与房地产发展关系
本报告是严格保密的。
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判断因素：
➢GDP增速 ➢人均GDP增速 ➢房地产发展程度
房地产发展周期理论，判断区域市场发展阶段
第三步：专业市场分析
按物业类型进行市场细分，对各专业市场的供给和需求进行对比预测，从而揭示各专业市场的需求潜力及分布状况。
第四步：项目市场分析
根据对市场潜力、竞争对手及目标客户的分析找到项目的机会点、预估项目的市场占有率。
本报告是严格保密的。
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房地产市场分析的思路、步骤和方法
3。方法
第二步
区域经济环境和市场分析
恩格尔系数＝食物支出金额/总支出金额
2004年我国各主要城市的恩格尔系数
本报告是严格保密的。
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房价收入比——衡量城市住房可支付能力高低、
反映房地产市场总体状况的指标
同一城市的房价收入比会随时间发生波动
同一国家中不同城市的房价收入比存在差异
在世界范围内，特别是低收入国家，房价收入比波动较大，暂时还没有一个理想的目标值。 “4～6倍” 是从市场经济国家归纳得出的结论，不能不加修改的应用到我国。
房价收入比＝平均房价/平均家庭年收入平均房价＝面积单价×面积指标平均家庭年收入＝平均个人年收入×计算人口数
各指标的取值不同，算出的房价收入比结果相差是非常大的面积单价：经济适用房面积单价、商品房面积单价、新旧房折合单价面积指标：60平方米、80平方米、人均建筑面积×平均家庭人口平均个人年收入：工资收入、工资收入及修正、可支配收入计算人口数：双职工假设、平均家庭人口
（一）基本内容区域经济环境分析 + 区域房地产市场分析
对当地经济环境中决定所有类型房地产供给和需求的基本因素进行分析，对过去变化趋势进行判断，预测未来的发展前景。
本报告是严格保密的。
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房地产市场分析的思路、步骤和方法
3。方法
第二步
（二）基本资料的获得
区域经济环境和市场分析
• 区域经济环境分析
房地产周期理论
价格
阶段：复苏
本报告是严格保密的。
发展危机萧条
阶段 14
第二步
区域经济环境和市场分析
房地产市场分析的思路、步骤和方法
3。方法
（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标
房地产市场预警预报指标体系
本报告是严格保密的。
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第二步
区域经济环境和市场分析
房地产市场分析的思路、步骤和方法
超越、还是差异化竞争？
本报告是严格保密的。
后面与案例结合讲解
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房地产市场分析的思路、步骤和方法
1。思路
三个层次
区域市场、专业物业市场、项目物业市场
两个方面
供给、需求
三个时段
过去、现在、未来
区域房地产发展处于何种阶段？项目市场处于何种竞争格局？
区域市场分析
专业市场分析
项目市场分析
竞争供给分析客户需求分析
3、水平指标：人均收入水平、消费水平、人均居住面积、住宅消费支出水平
4、城市经济发展计划、产业规划、城市总体规划
• 区域房地产市场分析
1、投资：开发投资额 2、土地开发：土地开发投资、开发面积、土地出让金 3、商品房开发：施工面积、竣工面积、年开发量 4、销售：销售额、销售面积、价格、空置量、吸纳量 5、房地产景气指数、价格指数
1、总量指标
GDP、人口、人均GDP、固定资产投资、新批三资企业人数、接待入境旅游人数……
2、结构指标：产业结构及布局、就业人口结构
数据来源
•各地方统计年鉴、统计公报、经济发展月报、地方经济信息网、地方政府网站、中房指数、国房指数、地方房地产年鉴 •土地、规划部门的政府官员访谈 •规划、房地产等专业人士访谈
例如：
青岛房地产市场
青岛住宅市场
青岛高端住宅市场
本报告是严格保密的。
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房地产市场分析的思路、步骤和方法
2。步骤
第一步：市场区域界定
这里所指的区域是中观房地产市场分析的基本单位，具有完整的房地产市场特征的范围，一般以行政区划来划分。
第二步：区域经济环境和市场分析
考察整个区域经济环境，判断区域房地产市场处于何种发展阶段，找到影响房地产市场变化的主要因素，对区域房地产发展前景进行预测。
定义
某个住宅市场上某个指定时期内销售的住宅的自由市场价格中位数（或平均数）和该市场上家庭年收入中位数（或平均数）的比值。国际上的大多数组织使用中位数定义，而我国的房价收入比定义属于平均数定义。
来源：综合联合国可持续发展委员会、联合国人类住区（生境）中心、世界银行对房价收入比的定义
计算方法及缺陷