出让评估规范20号文件

阳西县城区国有建设用地基准地价标准及实施办法第一条为加强土地市场管理，规范地产市场交易行为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》《中华人民共和国物权法》等法律法规的规定和国土资源部办公厅《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范（试行）》（国土资厅发〔2013〕20号）的精神，结合本县实际，制定本实施办法。

第二条基准地价适用的区域范围本次公布的基准地价适用于阳西县城建成区及规划区约24.5平方公里的城镇国有土地。

县城规划区的定级区域范围外的国有土地，与定级区域相连的，参照相连基准地价级别执行；不相连的，参照定级区域基准地价末级执行，暂不实行商业路线价。

其中沙扒镇参照定级区域末级的上一级执行，其他镇参照定级区域末级执行。

第三条基准地价主要作用1．政府宏观调控地价水平和制定地价政策的依据；2．进一步评估宗地价格和确定国有土地出让底价的依据；3．企业改制、清算和政府征收土地税赋的依据；4．反映土地市场地价变化趋势，为土地使用者投资与开发决策提供依据；5．防止国有资产流失，规范土地交易行为，维护土地市场稳定。

第四条基准地价的内涵和价格构成基准地价是指在城镇建成区和规划区范围内，对现状利用条件下不同级别和区段的土地，按照商服、住宅、工矿仓储等用途，分别评估确定的“五通一平”（宗地红线内场地平整，宗地红线外通路、通水、排水、通电、通信）的开发程度条件下，评估基准日为2017年3月1日，法定最高出让年期（商服用地40年、住宅用地70年、工矿仓储用地50年）国有土地使用权区域平均价格。

基准地价由土地取得费、“五通一平”开发费、相关税费、利息、利润和土地所有权收益等构成。

地面价与楼面地价的换算关系为：楼面地价=地面价/容积率。

第五条基准地价的表现形式基准地价表现形式分为级别价和路线价两种。

1．级别价是根据土地级别所划分的区域评估出的，能反映同一级别区域的宏观平均地价，以级别平均价表示。

全面解读《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》为规范国有建设用地使用权出让地价评估行为，20GG年4月8日，国土资源部制订并公布了《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范（试行）》（以下简称“旧版《规范》”），文件有效期5年。

在过去5年里，该文件有效规范了国有建设用地使用权出让地价评估以及补缴地价款的评估活动。

鉴于旧版《规范》将于今年4月8日失效，加之旧版《规范》在执行过程中遇到的诸多问题，2018年3月9日，国土资源部制定并印发了《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》（以下简称“新版《规范》”）。

新版《规范》自2018年4月9日起施行，但并未明确文件的有效期。

本文就新旧两版《规范》的内容进行对比，以期为大家在该文件的理解和应用上提供帮助。

一、出台背景在地价管理层面。

为加强国有土地资产管理，优化土地资源配置，完善国有土地使用权出让制度，规范国有土地使用权出让程序，国土资源部相继发布了《协议出让国有土地使用权规定》（中华人民共和国国土资源部令第21号）、《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（中华人民共和国国土资源部令第39号）等一系列文件。

这些文件明确了国有土地招标拍卖挂牌和协议出让的范围，规范了招标拍卖挂牌和协议出让的程序，确立了经营性土地招标拍卖挂牌出让制度，通过实行地价评估、出让底价集体决策和出让结果公开等制度，促进决策的民主化、科学化和规范化，保证土地市场的健康发展。

但是，国有土地出让过程中仍然存在着一些问题，其中主要是少数地方政府国有土地出让信息公开程度较低，操作行为和操作程序不够规范，存在诸如行政部门按已有文件确定底价或直接自定底价的情况。

这不但有悖于制度的公平、公正性原则，而且也不利于国有土地出让制度的真正落实，不利于更大程度地发挥由市场配置土地资源的基础性作用。

在地价评估层面。

在实际地价评估过程中，土地估价机构也面临由于相关评估规定不够具体，地价评估缺乏相关技术指引的难题；同时，存在评估地价时受到行政干预，以及市场不断出现新情况等问题。

昆明市人民政府关于印发进一步规范和加强土地出让管理规定的通知文章属性•【制定机关】昆明市人民政府•【公布日期】2019.02.14•【字号】昆政发﹝2019﹞8号•【施行日期】2019.02.14•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】土地资源正文昆明市人民政府关于印发进一步规范和加强土地出让管理规定的通知各县（市）、区人民政府，市政府各委办局，各国家级、省级开发（度假）园区管委会，各直属机构：现将《昆明市人民政府关于进一步规范和加强土地出让管理的规定》印发给你们，请结合实际，认真贯彻执行。

昆明市人民政府2019年2月14日昆明市人民政府关于进一步规范和加强土地出让管理的规定为进一步规范土地出让行为，预防土地出让廉政风险，根据《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（国土资源部令第39号）、《云南省人民政府印发关于进一步加强土地出让管理规定和进一步加强矿产资源开发管理规定的通知》（云政发〔2015〕58号）等文件精神，现就进一步规范和加强土地出让管理规定如下：一、规范土地出让前期工作（一）拟出让地块必须达到“净地”出让标准。

属地政府（管委会）负责审查确认拟出让地块征收（拆迁）补偿安置落实到位、无法律纠纷、土地权属清晰、取得农用地征转用批文、完成原土地证注销、完成勘测定界审核、完成不动产权籍调查审核、建设用地规划条件明确、具备动工开发基本条件等“净地”条件，并出具“净地”说明文件。

不具备“净地”条件的宗地，一律不得出让。

（二）拟出让地块必须具备建设用地规划条件。

规划部门依据经批准的控制性详细规划和节约集约用地要求核发建设用地规划条件，明确总用地范围、净用地范围、规划用途、容积率、建筑密度、绿地率等规划指标及建设项目用地范围内须实施的公共服务设施配建要求。

涉及兼容一种以上用途的，建设用地规划条件须明确各种规划用途的范围或兼容比例。

建设用地规划条件作为国有建设用地使用权招标拍卖挂牌出让文件，应在发布土地出让公告时向社会公开，并作为土地出让合同的组成部分。

国土资源部办公厅关于发布《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范（试行）》的通知（国土资厅发〔2013〕20号）各省、自治区、直辖市国土资源主管部门，解放军土地管理局，新疆生产建设兵团国土资源局:为规范国有建设用地使用权出让地价评估行为，部制订了《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范（试行）》（见附件，以下简称“《规范》”），现予发布。

请转发至辖区内各级国土资源主管部门、相关行业协会和土地估价中介机构，结合本地实际遵照执行。

同时，为进一步完善国有土地出让底价确定程序，加强出让地价评估管理，促进土地市场平稳健康运行，现就有关问题通知如下：一、要进一步健全国有建设用地使用权出让的定价程序，地价需经专业评估，底价应由集体决策。

在国有建设用地使用权出让前，市、县国土资源主管部门应当组织对拟出让宗地的地价进行评估，为确定出让底价提供参考依据。

委托给土地估价中介机构的，应采用公开方式。

因改变土地使用条件、发生土地增值等情况，需要补缴地价款的，市、县国土资源主管部门在确定补缴金额之前，也应按照上述要求组织评估。

二、出让土地估价报告应由土地估价师完成，并且符合《城镇土地估价规程》和《规范》。

市、县国土资源主管部门不应干预评估活动，由被委托方客观、独立、公正地出具土地估价报告。

三、出让土地估价报告，一律按照《关于实行电子化备案完善土地估价报告备案制度的通知》（国土资厅发〔2012〕35号）要求，由报告出具方履行电子备案程序，取得电子备案号。

报告出具方无法登录“土地估价报告备案系统”的，市、县国土资源主管部门应将单位名称、单位性质、土地估价师姓名和资格证书号等情况，经省级国土资源主管部门核实汇总后，报部土地利用管理司，按规定登录。

四、市、县国土资源主管部门或国有建设用地使用权出让协调决策机构，应以土地估价报告的估价结果为重要参考依据，并统筹考虑产业政策、土地供应政策和土地市场运行情况，集体决策确定土地出让底价。

从土地出让收入或土地出让收益中计提的各类专项资金，不得计入出让底价。

出让评估规范20号文件近年来，土地出让在城市发展中扮演着重要的角色。

为了确保土地开发的公平、公正、透明，并提高土地出让效率和质量，我国不断完善土地出让管理制度与相关规范文件。

其中，最为重要的便是《出让评估规范20号文件》。

《出让评估规范20号文件》是由国家土地资源管理部门制定的，旨在统一土地出让评估的标准，并规范评估过程。

该文件共分为以下几个方面：一、评估目的与原则《出让评估规范20号文件》明确了土地出让评估的目的是为了保护土地资源，确保土地出让的公平、公正、透明。

同时，评估要坚持科学、客观、独立、公正的原则，充分考虑市场需求、土地价值及土地特征等因素。

二、评估过程与要求该规范文件详细规定了土地出让评估的过程和要求，包括评估主体的资质要求、评估师的职责与义务、评估方法与模型等。

对于评估报告的编制也做了明确规定，要求评估报告应当真实准确，数据来源清晰可查，并对评估结论作出明确说明。

三、评估内容与指标《出让评估规范20号文件》对土地出让评估的内容与指标进行了细致划定。

包括土地开发适用性评估、土地使用现状评估、土地使用权价值评估、土地市场交易价格评估等。

这些评估内容与指标的确立，为土地出让提供了有力的依据，避免了过度行政干预和主观判断。

四、评估结果的应用该文件明确了评估结果的应用方式与范围，规定评估结果应用于土地出让的核定、交易与竞价过程，并置于公示阶段。

评估结果可以作为土地出让价格的依据，实现出让价格与土地实际价值的契合。

总而言之，《出让评估规范20号文件》对于土地出让的科学评价具有重要意义。

通过规范土地出让评估的标准和过程，可以保证土地出让的公平性和公正性，提高土地出让的效率和质量。

此外，该文件的实施还可以减少政府的过度行政干预，增加市场的参与度，为土地市场的健康发展提供有力支持。

然而，我们也应该看到，《出让评估规范20号文件》还存在一些问题和挑战。

首先，评估标准和模型的制定需要与市场和实际情况相结合，不能过于僵化。

阳西县城区国有建设用地基准地价标准及实施办法第一条为加强土地市场管理，规范地产市场交易行为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》《中华人民共和国物权法》等法律法规的规定和国土资源部办公厅《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范（试行）》（国土资厅发〔2013〕20号）的精神，结合本县实际，制定本实施办法。

第二条基准地价适用的区域范围本次公布的基准地价适用于阳西县城建成区及规划区约24.5平方公里的城镇国有土地。

县城规划区的定级区域范围外的国有土地，与定级区域相连的，参照相连基准地价级别执行；不相连的，参照定级区域基准地价末级执行，暂不实行商业路线价。

其中沙扒镇参照定级区域末级的上一级执行，其他镇参照定级区域末级执行。

第三条基准地价主要作用1．政府宏观调控地价水平和制定地价政策的依据；2．进一步评估宗地价格和确定国有土地出让底价的依据；3．企业改制、清算和政府征收土地税赋的依据；4．反映土地市场地价变化趋势，为土地使用者投资与开发决策提供依据；5．防止国有资产流失，规范土地交易行为，维护土地市场稳定。

第四条基准地价的内涵和价格构成基准地价是指在城镇建成区和规划区范围内，对现状利用条件下不同级别和区段的土地，按照商服、住宅、工矿仓储等用途，分别评估确定的“五通一平”（宗地红线内场地平整，宗地红线外通路、通水、排水、通电、通信）的开发程度条件下，评估基准日为2017年3月1日，法定最高出让年期（商服用地40年、住宅用地70年、工矿仓储用地50年）国有土地使用权区域平均价格。

基准地价由土地取得费、“五通一平”开发费、相关税费、利息、利润和土地所有权收益等构成。

地面价与楼面地价的换算关系为：楼面地价=地面价/容积率。

第五条基准地价的表现形式基准地价表现形式分为级别价和路线价两种。

1．级别价是根据土地级别所划分的区域评估出的，能反映同一级别区域的宏观平均地价，以级别平均价表示。

义乌市农村集体经营性建设用地出让地价管理规定（试行）第一条为规范农村集体经营性建设用地使用权出让地价评估行为，加强农村集体经营性建设用地使用权出让地价评估管理，促进农村集体经营性建设用地市场健康运行，根据《义乌市农村集体经营性建设用地入市管理办法(试行)》，并参考国土资源部办公厅《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范（试行）》（国土资厅发〔2013〕20号）（以下简称《规范》）等文件，结合我市实际，制定本规定。

第二条农村集体经营性建设用地使用权出让，应实行价格评估，作为集体决策的依据。

第三条农村集体经济组织应委托有资质的土地估价机构评估，也可经由市国土资源局委托土地估价机构评估，土地估价机构原则上应选择二家（含）以上。

第四条土地估价机构必须客观、独立、公正，按照同权同价的原则进行土地估价，并且符合《城镇土地估价规程》和《规范》要求。

土地估价应出具《土地估价报告》。

第五条《土地估价报告》按照国土资源部《关于实行电子化备案完善土地估价报告备案制度的通知》（国土资厅发〔2012〕35号）要求，取得备案号后方可提交给委托方。

第六条农村集体经营性建设用地使用权出让起始价和底价，应在评估结果的基础上由集体决策确定。

（一)集体经济组织可根据评估结果确定起始价，但最低不得低于评估价的80%。

(二）农村集体经营性建设用地使用权出让需设置底价的，集体经济组织可邀请相关专家和成员代表等组成议价小组（不少于5人的单数），于交易活动开始前30分钟内由议价小组确定底价，并在交易活动结束前严格保密。

第七条集体经济组织对估价结果有异议的，可申请省级土地估价师协会或中国土地估价师协会进行技术审裁，也可以另行组织评估。

第八条农村集体经营性建设用地使用权租赁、作价出资（入股）、转让、抵押涉及的价格评估，参照本规定执行。

第九条本规定由义乌市农村土地制度改革试点工作领导小组办公室负责解释。

第十条本规定自发布之日起施行。

附件：义乌市农村集体经营性建设用地使用权出让地价评估指导方案（试行）附件义乌市农村集体经营性建设用地使用权出让地价评估指导方案（试行）为规范农村集体经营性建设用地使用权出让地价评估行为，根据《义乌市农村集体经营性建设用地入市管理办法(试行)》，并参考国土资源部《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范（试行）》（国土资厅发〔2013〕20号）（以下简称《规范》）等规定和土地估价的相关标准，结合我市实际，制定本方案。

雅安市人民政府关于进一步加强土地出让管理的通知文章属性•【制定机关】雅安市人民政府•【公布日期】2015.05.27•【字号】雅府发〔2015〕20号•【施行日期】2015.05.27•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】土地资源正文雅安市人民政府关于进一步加强土地出让管理的通知雅府发〔2015〕20号各县（区）人民政府，飞地园区（经开区），市政府各部门、各直属机构：为深入贯彻落实《四川省人民政府印发关于进一步加强土地出让管理规定的通知》（川府发〔2014〕58号，以下简称《规定》）、《四川省国土资源厅关于贯彻四川省人民政府进一步加强土地出让管理规定的实施意见》（川国土资发〔2015〕12号，以下简称《实施意见》）精神，进一步强化全市国有建设用地使用权出让（以下简称“土地出让”）管理，规范土地出让行为，健全土地出让管理长效机制，从源头上防治腐败，现就进一步加强土地出让管理有关事项通知如下。

一、严格规范土地出让方式严格执行国土资源部《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（国土资源部令第39号）、《协议出让国有土地使用权规定》（国土资源部令第21号）等规定。

工业、商业、旅游、娱乐、商品住宅等经营性用地及同一宗地有两个或者两个以上意向用地者的，应采取招标、拍卖或者挂牌方式出让；商品住宅及含商品住宅的用地必须以拍卖方式出让。

独立开发利用的经营性地下空间建设用地应当采取招标拍卖挂牌方式出让。

符合城市规划并经规划部门核实不能单独成宗开发建设，确需整合毗邻零星的土地，经市、县（区）人民政府或飞地园区（经开区）管委会土地决策机构集体研究同意后可由相邻土地使用者整合使用，按市场价缴纳土地出让价款，确保土地收益不流失。

二、严格规范土地出让前期工作（一）坚持规划先行。

各地要加快实现拟出让地块控制性详细规划编制工作，在控制性详细规划未覆盖的区域，不得出让房地产开发用地。

出让土地必须明确规划条件，涉及兼容一种以上用途的，规划条件必须明确各用途范围；对不同用途高度关联、需整体规划建设、确不能明确各用途范围的，必须明确各用途的建筑面积比例。