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杭州龙湖紫荆天街项目考察报告目录一、基本概况 (2)二、项目构成 (3)三、购物中心 (3)1.主题文化 (3)2.商场体量 (3)3.目标客群 (4)4.主力业态 (4)5.首进品牌 (5)四、龙湖天街特色 (5)旅游研究院2020.1.20一、基本概况紫荆天街位于杭州市西湖区三墩板块核心位置，地铁2号线三墩站B出口直达。
项目用地面积约47公顷，建筑面积约13万平方米，总辐射人口超30万人。
并于2019年12月21日正式开业，开业双日客流破30万人次，总营业额破2200万元。
紫荆天街区位图二、项目构成紫荆天街项目是体量约30万㎡的TOD综合体，集购物中心、独栋商业、公寓产品和国际BLOCK商业街区于一体。
其中：·购物中心：面积约13万公平米，包括主力店、零售、餐饮、服务、娱乐、家居等。
·独栋商业：铂金岛，一座可售型独栋商业，用来引入奢侈品牌旗舰店。
·公寓产品：紫金上城，有5幢高层精品公寓。
·国际BLOCK商业街区：位于公寓底部，一条24h开放的国际商业街区。
三、购物中心1.主题文化紫荆天街以“院子文化”为主题，将江南庭院融入商场，打造“聚院、动院、静院、智院、宴院、静院”六院主题空间，独具江南水乡、白墙黑瓦的特色。
2.商场体量·项目体量：86000㎡；·楼层分布：B1-6F；·车位分布：超1500个。
六院空间分布图3.目标客群天街以亲子、家庭为核心目标群，以服务亲情欢聚，追求更有品质生活的成熟家庭为核心，让家的美好在紫荆天街得到延伸。
聚焦“细分社群”的精确性，致力于为三墩居民打造“第二个家”。
以“家庭”为核心客群定位，结合区域客群成熟、高校多、年轻人多的特点，将客户群划分为：萌宝家庭、文艺少女、运动狂人等个性鲜明的“细分群体”，针对不同群体，设计专属矩阵。
通过丰富业态组合，打造有偏好的共同体。
4.主力业态以健康休闲生活、健身运动、儿童游乐、影院等主力业态。
房企管理解析（五）: 从万科引出房企产品线思考兰德征询总裁: 宋延庆咱们先来看两个案例——万科在北京房山有两个楼盘, 一种是“中粮万科长阳半岛”, 一种是“京投万科新里程”。
长阳半岛是中粮地产和万科合伙开发百万平米大盘, 项目从7月面市以来, 销售额超过50亿。
“新里程”项目距长阳半岛很近, 是一种有1000余套房小项目。
如果你对照新里程项目户型, 你会发现几乎所有户型都能在毗邻长阳半岛中找到同样户型。
也就是说, 新里程户型几乎就是从长阳半岛项目“搬”过来。
同属“华南五虎”恒大, 实现合约销售额803.9亿元, 同比增长59.4%；实现营业收入619.2亿元, 同比增长35.2%；净利润117.8亿元, 同比增长46.9%。
更值得关注是, -四年间, 恒大销售额平均增长率高达133.6%。
但是, 如果你到长春、沈阳、石家庄等都市“恒大·绿洲”看看, 并认真对比一下各个项目楼书, 你会发现这些在全国都叫做“绿洲”项目, 无论是会所、售楼处, 还是户型、外立面, 几乎都是一模同样。
或许不同都市“绿洲”业主不懂得, 但许多业内人员也许懂得, 各个“绿洲”就是一套原则图建出来。
其实, 不只是万科和恒大。
据底中华人民共和国房地产业协会和兰德征询联合发布《房地产开发公司产品线研究绿皮书》报告显示, 当前房地产业界几乎所有一线房地产开发公司都已经形成了各种产品系列和多条产品线, 并在不同都市不同项目上进行着原则化连锁、复制开发。
例如:■万科都市花园系列, 四季花城系列, 金色系列、TOP系列；■恒大华府系列、绿洲系列、金碧天下系列；■保利花园系列、林语系列、山庄系列；■绿城玫瑰系列、丹桂系列、百合系列、御园系列；■万达广场系列、华府系列；■龙湖滟澜山系列、天街系列、大城小院系列, 等等。
并且, 不但是一线房企, 就连第二、第三梯队大中型房地产公司, 以及相对低调央企地产公司, 近年来也逐渐形成了自己产品系列, 也开始了原则化产品线连锁、复制开发。
华润案名系列：城市高端产品系九里系：外滩九里、公元九里、昆玉九里位于城市市区，交通便利、有较好的商业教育配套和景观资源,为满足高端置业家庭的居住需求所打造的顶级高层住宅产品，是公认的城市高档社区。
商业创新产品系万象系：万象府、万象汇、万象天地作为华润置地旗下国际化的商业购物中心，万象系商业倡导国际消费理念,彰显时尚品味与优雅格调，成为国际品牌进一步拓展中国市场的首选之地和优良载体。
万象汇和万象城是华润置地主力发展的两个系列。
城郊品质产品系橡树湾系：北京华润•橡树湾、上海华润•橡树湾、天津华润•橡树湾、成都华润•橡树湾以独有的学府、英伦、法式等优雅气质的风格化产品，为追求品质的家庭，提供城市近郊的舒适居住环境，为住户营造具有人文特质的心灵空间华润置地TOP系列一一悦府系代表：青岛华润中心悦府二期、郑州华润悦府、南京华润悦府、华润深圳湾悦府是华润实力与匠心的彰显，是城市人居代表作四大标准：择址观：城芯地脉，臻席资源地标观：万象共生，自成繁华艺术观：精工细作，人居美学尊享观：优质服务，臻享生活高端作品系列府系：紫云府、琨御府、上海华润静安府、昆仑域华润府系是华润在人居住宅打造实践中的巅峰之作，一向被视为华润品质的代表。
公园人居作品系列代表：公园九里、中央公园依托优越自然资源打造城市人居作品更新城市界面的城系作品城系：二十四城、华润城、理想城超大体量顶级城市综合体龙湖原有产品系：龙湖别壁系列——蓝湖系、渐澜系、原著系龙湖洋房系列——香醍系、大城小院系(风格型+标准型)龙湖高层系列——资源型系、规模型系龙湖超高层豪宅系列——天字系列龙湖〃山•海•湖”系列——山系、海系、湖系龙湖商业地产系列——天街系、星悦系、MOCO系龙湖地产产品线系列龙湖城市中心豪宅最高序级一一天宇TOP系作品唯不可复制的都会中心，方为天字系豪宅。
作为龙湖TOP级产品，龙湖天字系仅择址不可复制的都会中心，因为在龙湖看来，只有占据城市稀缺资源的产品才能匹配"天字系”的身份。
龙湖商业介绍从2003年龙湖地产旗下首个商业项目“重庆龙湖北城天街”开业，到2013年初11个已开业商场，龙湖在商业地产的道路上已走过整整10年。
龙湖用10年打造了“天街”、“星悦荟”、“家悦荟”三大商业产品线，完成11个项目开业，步伐不算快，但龙湖已初步完成人才、商家资源及管理经营的积累。
2013年，龙湖地产开启在商业地产全国化的扩张之路。
龙湖每年将销售回款的10%以内沉淀到商业地产扩张之中，并预计用10-15年左右的时间，使得持有物业的利润贡献比例从目前不到5%，提升至30%。
一、天街系列介绍1．龙湖天街——大型超区域及区域型购物中心通过为中国新型家庭，提供一站式消费场所，从而成为城市的时尚生活中心和休闲文化中心。
2.龙湖星悦荟——社区型时尚生活中心面向中产家庭及消费者，提供购物、美食、娱乐、休闲、家具等多样生活，从而让消费者发现和享受“生活之悦”。
3.龙湖MOCO——高端精品家居生活馆为中产及中产以上人群，提供了“与国际潮流同步”的生活方式和消费文化，并赋予其引领潮流、品位非凡的身份价值。
目前，龙湖凭借其上市公司的雄厚实力，已在北京、重庆、成都、沈阳、西安、杭州、无锡等城市，与多家金融机构、世界五百强，及国内众多品牌商如沃尔玛、百安居、远东百货、UME国际影院、法拉利、minicooper、劳力士、哈根达斯等合作，大手笔打造了十多个城市商业地标。
龙湖集团目前已经开发建成的商业项目已逾200万方体量，其中北京龙湖长楹天街、重庆龙湖北城天街、成都龙湖天街三千集堪称龙湖“天街”系列商业综合体代表。
龙湖.北城天街——重庆观音桥商圈的繁荣引擎“龙湖.北城天街”购物广场运用国际商业前沿理念建造而成，建筑面积约为14万平方米，是目前重庆规模最大、功能最完善的超大兴购物中心之一，集购物、休闲、餐饮、娱乐为一体。
北城天街拥有3座休闲景观广场、2家大型生活超市、1家主力百货，300余家国际一线潮流品牌专卖店、1个专业体育用品连锁卖场、1座全国放映厅最多的五星级电影院、近千个泊车位的大型停车场……是重庆时尚人群休闲、购物的首选之地。
龙湖区域商业总人力1+4区域平台商业总直管财务1+5招商1+2运营1+1推广1+1技术中心1+4技信息1+4租区域各城市项目项目总运营1+2n 推广1+3-4物业工程1+2工招商1+3客研1+1物业1+4工地产编龙湖、大悦城、华润、太古、凯德公司组织架构与人才培养体系调研报告对标公司情况介绍龙湖一、公司业务简介龙湖商业有3条产品线包含天街、星悦荟和家悦荟（已停止产品线的拓展）。
成都龙湖目前已开业天街项目5个包含：三千集、北城天街、时代天街A 馆（B 馆筹备）、金楠天街、西宸天街、滨江天街，筹备期天街项目2个上城天街、大丰天街，筹备社区商业星悦荟1个。
二、组织架构体系龙湖商业为集团强管控模式，集团-区域-项目组织架构模式，商业分为9个大区，区域管控区域内各城市项目。
集团通过标准制度建立、KPI 考核指标下发、区域地区商业总和职能总人员绩效考核等方式管控各个区域和项目。
大区分布：龙湖集团（商业）环渤海一区华西二区华西一区环渤海二区华东一区华东二区华中区华东三区华 南区区域及项目组织架构：备注：运营为每层楼1+2的配置标准。
区域：区域平台包含招商（项目开业招商支援、零售、餐饮和配套区域层级品牌的战略招商）、运营（承接集团运营标准的落地、多经资源拓展）、推广（项目大型推广活动制定、会员统筹管理）、客研（客户问卷调查与客户研究）、技术中心（工程、租户设计专业支持）、物业（维修、安全品控）、信息（IT系统运营管理、技术支持），财务、人力为地产编制常驻商业，项目规划与定位外包咨询公司。
区域各职能条线与集团各职能条线对接，承接集团指标下发至各项目，监督项目标准、制度落地执行和指标完成情况，同时给予项目专业支持。
人员招聘由区域平台统一实施，入职后分配至各项目，区域平台根据项目各阶段人员需求，与项目总达成一致后灵动调动项目人员。
项目：项目配置项目总、运营、招商、推广、物业工程（品控、工程维修）团队，项目二装由运营负责未单独设置，工程专业输出依靠区域平台技术中心，项目维修、保安、保洁为业务外包。
干货|那个让王石害怕的龙湖到底干嘛去了？从五大方面化解三大管理难题。
曾经的龙湖以其物业的精细化服务而闻名房地产行业，甚至连大佬王石都赞叹它的可怕。
曾经的龙湖规模发展迅速与碧桂园、世茂、华润等企业处于一个梯队，甚至超前于这些现在看来已经跟它拉开有些距离的企业。
图：近五年龙湖销售业绩走势（亿元）近两年，外界质疑之声不断，面对这样的情况，吴亚军曾这样回应“未来龙湖不会跟别人拼增长，拼速度，我们是有意把速度放缓，这也是我们清晰地对这个市场发出的信息。
”龙湖去干嘛了不拼规模，那龙湖到底干什么去了呢？在原来比肩的企业规模超过它的时候，龙湖开始放缓速度，加码商业持有，向新鸿基、恒隆等一批以商办持有为主即使在行业调控震动时期依然能稳速发展的企业看齐。
下面就来看看龙湖具体是怎么做商业地产的：龙湖从住宅逐步转型，从地方进入全国，在资金不足、发展困难的条件下，开始进军商业地产，这种发展模式对多数从住宅转型的开发企业来说，更具备可操作性。
因此，龙湖自称他们是中国商业地产行业的“关键玩家”。
住宅转型商业的难处在于几个重大困难和瓶颈：第一是资金。
资金是开发商业最重要的门槛。
有商业常识的人都知道，商业应该持有，作资产管理，不能销售。
但没有哪家企业天生就具备如此规模的资金实力，能够做一个就持有一个物业，龙湖也不例外。
第二是人才。
人才团队是影响商业地产企业最核心的资源。
恒隆地产掌门人陈启宗曾论述，做商业的高壁垒不在于高技术，而在于高经验。
股东能给一个总裁千万年薪，不是看重他的执行力，而是看中他们几十年的商业经验。
第三是应对快速的市场变局。
在商业地产领域做开发的一线人士都知道，玩商业就相当于刀锋上跳舞。
每年零售商业市场变化这么快，消费潮流变化迅速，且不说领先市场，能跟上当前时代的商业变革也是非常吃力的事情。
龙湖从产品线、金融模式、拓展战略、人才管理、企业组织结构管理和运营管理体系等五个方面逐步化解三大困难与瓶颈：一龙湖的商业产品线凡是成熟上市公司，都执迷于在做产品线，一是为了标准化产品开发，降低学习曲线，减少管理难度;二是增强产品品牌识别度，利于培养消费群体认知，获得稳定的粉丝群;三是可以跨区域联动，在客户资源、管理资源上进行同步复制。
CHINA REAL ESTATE地产案例TOD作为以公共交通为导向的开发模式，得益于近几年国内轨道交通业务的迅速增长，发展迅猛，越来越多的房企开始参与TOD项目的投资开发。
2020年中国城市公共交通协会与中国房地产协会共同组织编制发布首个TOD标准，龙湖是唯一参与编制的开发企业。
2020年以来，龙湖也加大了TOD的拿地力度，同时整理推出6条产品线，未来在行业竞争加剧的情况下，TOD发展模式将成为龙湖在土地市场拿地的制胜法宝。
1 TOD模式开发面积近千万平方米，形成六大产品线龙湖作为TOD项目开发的佼佼者，自2003年与重庆政府签订协议开发重庆北城天街起进行探索，经过17年的布局，目前龙湖的TOD项目已经覆盖城市20余座，持有TOD项目近70个，开发面积近千万平方米。
龙湖在多年探索的过程中，积累了丰富的TOD项目开发经验，2020年11月16日推出TOD 六大产品线，分别是：城市枢纽、城市商圈、区域中心、邻里中心、车辆段上盖、TOD新城。
小到社区邻里中心，大到高铁站片区、产业新城进行了全方位的覆盖，见表1。
其中城市枢纽的重庆光年项目，是国内首龙湖：TOD王牌的城市扩张布局摘要：2020年中国城市公共交通协会与中国房地产协会共同组织编制发布首个TOD标准，龙湖是唯一参与编制的开发企业。
今年以来，龙湖也加大了TOD的拿地力度，同时整理推出6条产品线，未来在行业竞争加剧的情况下，TOD发展模式将成为龙湖在土地市场拿地的制胜法宝。
得益于多年积累的TOD开发经验，TOD发展模式正成为龙湖商业扩张的王牌之一，也是龙湖进行城市扩张重要抓手。
关键词：TOD；城市扩张；多元化中图分类号：F293 文献标识码：B文章编号：1001-9138-（2021）01-0031-33 收稿日期：2020-12-14文章来源：本文由中房案例中心供稿。
表1：龙湖TOD模式六大产品线及代表项目数据来源：企业公布、CRIC整理3132CHINA REAL ESTATE地产案例个城市中心类高铁上盖TOD 项目，属于典型的商圈高铁TOD 项目，项目位于重庆沙坪坝区商圈，总建筑面积约48万平方米，通过高铁、地铁、图1：龙湖历年净负债率及平均融资成本数据来源：企业公布、CRIC 整理表2：龙湖部分已开业TOD商业项目数据来源：企业公布、CRIC 整理快轨、公交、客运五轨合一连通城区与城际，以“站城一体化”为理念，设计以解决城市功能为主的城市中心。
