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深圳市前海深港现代服务业合作区管理局关于印发《深圳前海深港现代服务业合作区土地储备管理办法》的通知文章属性•【制定机关】深圳市前海深港现代服务业合作区管理局•【公布日期】2023.12.24•【字号】深前海规〔2023〕13号•【施行日期】2024.01.03•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】服务贸易正文深圳市前海深港现代服务业合作区管理局关于印发《深圳前海深港现代服务业合作区土地储备管理办法》的通知各有关单位：《深圳前海深港现代服务业合作区土地储备管理办法》现予印发，请遵照执行。
深圳市前海深港现代服务业合作区管理局2023年12月24日目录第一章总则第二章入库和出库管理第三章日常管理第四章附则深圳前海深港现代服务业合作区土地储备管理办法第一章总则第一条为了加强前海深港现代服务业合作区（以下简称前海合作区）土地储备管理，合理配置土地资源，根据《深圳经济特区前海深港现代服务业合作区条例》《深圳市人民政府关于将一批市（区）级行政职权事项调整由深圳市前海深港现代服务业合作区管理局在前海深港现代服务业合作区实施的决定》（深圳市人民政府令第357号）等规定，结合前海合作区实际，制定本办法。
第二条前海合作区范围内的土地储备管理，适用本办法。
宝中片区约7平方公里范围内的储备土地，由储备土地管理部门按照深圳市土地储备有关规定管理。
第三条本办法所称土地储备，是指深圳市前海深港现代服务业合作区管理局（以下简称市前海管理局）依照本办法的规定，将前海合作区范围内依法取得的土地予以储存，并进行必要的整理和日常管理，再按照年度建设用地供应计划交付供地的行为。
第四条前海合作区储备土地实行统一储备、分类管理。
土地储备管理应当遵循守土有责、合理利用、规范公开的原则。
第五条市前海管理局负责前海合作区土地储备管理，主要职责包括：（一）组织开展土地供需状况调查，编制土地储备计划；（二）统筹储备单元的划分、调整及管理主体确认；（三）储备土地入库、出库管理工作，登记并更新储备土地信息；（四）负责移交区管以外储备土地的日常管理和整治工作；（五）其他与土地储备相关的工作。
深圳市前海深港现代服务业合作区土地储备管理办法(征求意见稿)第一条为加强前海深港现代服务业合作区（以下简称前海合作区)土地管理,合理配置土地资源,增强对土地市场的宏观调控,依照《深圳经济特区前海深港现代服务业合作区条例》、《深圳市土地储备管理办法》等有关法律、法规和规章规定，结合前海合作区实际，制订本办法。
第二条前海合作区范围内土地储备管理，适用本办法。
第三条本办法所称土地储备，是指前海深港现代服务业合作区管理局（以下简称前海管理局）依照本办法的规定，将政府依法通过征收、收回、收购、置换等方式取得的土地予以储存，并进行必要的整理和日常管理,再按照年度土地供应计划交付供地的行为.第四条前海合作区储备土地实行统一储备、统一管理。
土地储备管理应遵循守土有责、合理利用、规范公开的原则.储备土地应建立档案和台帐，严格实行储备土地入出库制度，进行动态管理.第五条前海管理局是前海合作区土地储备工作的主管部门。
前海管理局负责储备土地的整理和日常管理,也可以通过招标的方式确定委托管理单位。
前海管理局应制定招投标规则并对招投标实行监督管理。
第六条前海管理局履行以下职责：（一)根据前海合作区社会发展规划、城市近期建设规划，组织对前海合作区土地供需状况的调查,编制土地储备计划及中长期土地储备计划，经前海管理局审核后，报市政府批准；年度土地储备计划及中长期土地储备计划需要进行调整的，应当报市政府批准。
(二）根据土地储备计划制定土地收购方案,经批准后组织实施。
(三）负责对政府依法通过征收、收回、收购、置换等方式取得的土地进行储备管理,按照年度土地供应计划交付供地。
（四)其他与土地储备相关的工作。
第七条受托单位履行以下职责：（一)对储备土地的位置、面积、来源、土地用途、地上建（构)筑物和其他附着物情况等进行调查，建立储备土地档案和台帐，并定期将储备土地档案和台帐报送前海管理局。
(二) 对储备土地设立界桩、标志牌、围网,进行必要的简易绿化；(三)开展日常巡逻，及时发现并制止非法侵占、破坏储备土地的行为；(四）管理和保护储备土地上的市政设施、基础设施以及其他已补偿的经济作物、构筑物等；（五)对危险地块采取安全防护措施,设置警示牌；(六）负责储备土地出入库的现场管理。
深圳前海1.5级土地开发模式探索摘要：随着综合国力和经济水平的稳步提升，做好土地开发建设工作非常重要且关键。
先要深入解读土地开发概念，其指的是政府或其它授权委托的企业在土地出让之前开展的一系列活动和行为，以实事求是为原则建立健全完善的开发方案。
以理论指导实践的方式积极探索土地开发模式。
本文以深圳前海1.5级土地开发为例，从现状中发现、分析和解决问题，从真实数据和实际情况出发探索具体模式和方法。
关键词：1.5级土地；土地开发；开发模式引言土地开发模式包括很多种类型，在具体开发过程中要依据实际情况进行思考分析，不能将思想局限在某一框架内。
要综合考虑多方面因素制定切实可行的开发方案。
本文以立足企业经营发展现状为切入点，针对招商、合作等模式展开讨论，以深圳前海模式为例，深入探索1.5级土地的开发模式，以此实现理想效果。
1深圳前海建投控股1.1企业介绍对于1.5级土地开发模式的探索，此次案例位于深圳前海片区，以深圳市前海建设投资控股集团有限公司（以下简称前海控股公司）作为土地开发承接方。
为保证开发计划的顺利实施与高效开展，在正式开启之前做好了一系列准备工作，该公司目前注册资金916.6亿元，股东为深圳市前海深港现代服务业合作区管理局100%控股。
此次1.5级土地开发模式及计划的落实得到了国家大力支持，国务院在2010年8月26日颁布了《前海深港现代服务业合作区总体发展规划》的文件，其中对深圳前海有关土地开发的相关工作予以了明确规定，在具体要求指导下实现了较为理想的效果，有效保障了后续开发计划的落实。
前海控股公司依托前海政策创新优势、区位优势、人才优势、全球资源整合平台优势，创新探索前海模式输出，公司成立以来，全面开展前海房屋建筑、地下空间、主次干道、街坊支路、景观桥、区域供冷、水廊道及水环境治理的建设工作，打造了一批精品工程，包括习近平总书记两次驻足的前海石公园、开发开放事业成就的窗口——前海展示厅、帮助粤港青年实现创业梦想的国际化服务平台——深港青年梦工场、国内体量最大的办公类模块化建筑——前海深港创新中心、前海合作区首个完成整栋出租（引进平安智慧城市公司）并交付使用的超甲级写字楼——自贸大厦、前海践行绿色发展理念以及多次迎接国家和省、市领导考察的区域供冷示范样板——二单元冷站等。
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CHINA HOUSING FACILITIES
也比较高。
除了对申报的门槛进行规定以及对公共设施用地补偿原则和贡献率有一定的要求之外，并没有具体规定补偿行为，导致在实际工作之中，还普遍存在违法建筑等比例补偿[3]。
而土地整备与其相比，在补偿类型与补偿标准方面就存在偏低和刚性等特点。
以土地房屋征收为例，深圳市的房价在最近几年一直上涨，而且上涨的幅度也比较大，但是深圳市房屋征收的补偿方式却非常单一，而且补偿标准要远远低于周边的一些城市，
. 2016(05)：32-35.
[2]岳隽,戴小平,赖伟胜,罗超英,仝兆远.整村统筹土地整备中规划土地政策互动——基于深圳的研究[J]. 城市规划. 2015(08)：20-22.
[3]刘芳,张宇,姜仁荣.深圳市存量土地二次开发模式路径比较与选择[J].规划师.2015(07)：19-23.
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2017.05 |。
《深圳市前海深港现代服务业合作区立体复合用地管理若干规定（试行）》的政策解读答：《深圳市前海深港现代服务业合作区立体复合用地管理若干规定（试行）》（以下简称《若干规定》）的起草背景主要有：（一）贯彻落实国家关于推动产权制度改革的必然要求2019年4月4日，中共中央办公厅、国务院办公厅《关于统筹推进自然资源资产产权制度改革的指导意见》提出：“加快推进建设用地地上、地表和地下分别设定建设用地使用权，促进空间合理开发利用”“重点开展…空间开发权利等重大理论和实践问题研究。
”2020年10月11日，中共中央办公厅、国务院办公厅印发了《深圳建设中国特色社会主义先行示范区综合改革试点实施方案（2020－2025年）》提出：“支持推动在建设用地地上、地表和地下分别设立使用权，探索按照海域的水面、水体、海床、底土分别设立使用权，促进空间合理开发利用。
”作为国家改革试验的前沿窗口，前海合作区承担着粤港澳大湾区发展引擎、“一带一路”倡议支点、创新产业引领和城市科学发展等重要使命。
改革是其完成重要使命的强劲支撑力与生长力。
以党中央、国务院鼓励探索分别设立建设用地使用权为契机，在全面深化改革关键时期制定本规定，以制度化、规范化、程序化推进土地管理改革，对于落实立法与改革相衔接、以法治思维和法治方式保障改革行稳致远意义重大。
（二）落实前海综合规划，促进前海土地立体复合、节约集约利用的现实需要前海综合规划提出鼓励土地空间多元功能混合使用，提倡建筑空间高度复合，坚持产业引进与城市建设同步推进。
地下空间规划明确地下空间具有网络化、立体化、复合化和集约化四大特色。
完善立体复合开发用地空间管理，旨在落实前海法定规划。
其中，设立三维宗地、立体空间一级开发、立体复合开发用地空间的供应等，对于实现产城融合具有重要意义。
（三）探索前海土地立体化管理和三维地籍管理技术应用的创新举措前海立体、复合、互联互通、单元开发的规划理念对前海的土地规划、供应、开发建设和运营等提出新的要求与挑战，二维土地管理与开发模式不能精细化描述、界定与管理三维产权空间，导致潜在的产权纠纷与社会风险。
前海深港现代服务业合作区土地管理改革创新要点前海深港现代服务业合作区土地管理改革创新要点一、背景介绍前海深港现代服务业合作区是中国深圳和香港两地合作建设的重点项目之一，旨在打造成为世界级的现代服务业合作区。
作为中国改革开放的新窗口和引领世界经济发展的示范区，前海深港现代服务业合作区具有重要的战略地位和潜力。
为了推动合作区建设，土地管理改革创新是至关重要的一项任务。
二、土地管理改革的意义土地作为生产要素之一，对于现代服务业合作区的发展至关重要。
土地管理改革创新可以为合作区提供更加灵活和高效的土地利用方式，促进资源的合理配置和经济的可持续发展。
，土地管理改革也可以提高投资环境和吸引投资，推动合作区的产业升级和创新发展。
三、土地管理改革创新要点1. 探索灵活的土地使用方式- 制定灵活的土地使用政策，允许不同类型的经济主体在合作区内买卖、租赁土地，促进资源的有效配置和流动。
- 推行不同类型土地使用权的创新模式，如划拨制度、租赁制度等，以满足不同企业的需求。
2. 引入市场机制进行土地供应- 引入市场机制来供应土地，推动土地供应的透明化和竞争性，提高土地供应效率。
- 设立土地交易市场，确保土地交易程序的公开和公平，鼓励更多的企业参与。
3. 加强土地使用者的权益保护- 完善土地使用权的登记和备案制度，确保土地使用者的权益得到法律保护。
- 加强对土地使用权的维权和合法性审查，提高土地使用者的信心和安全感。
4. 促进土地资源节约利用和保护- 制定土地资源节约利用和保护的政策，鼓励企业采用先进的技术和设备，减少土地的使用面积和资源消耗。
- 加强对土地污染和环境影响的监管，保护土地资源的可持续利用。
5. 支持创新与科技发展- 鼓励土地管理部门与科研院所、高校等机构进行合作，推动土地管理科技的研发和推广。
- 支持土地管理创新企业的孵化和发展，提供政策和资金等支持，促进土地管理创新的落地。
四、前海深港现代服务业合作区土地管理改革创新是推动合作区发展的重要任务。
深圳前海热中的冷思考：对前海开发建设的几点建议图为深圳前海蛇口自贸片区内的建设工地在确定前海开发建设的方向和目标上，我们建议将前海开发建设的方向、目标、任务大体确定为三个层次：第一个层次的目标，或者叫最基础、最低目标是建设深圳西部以承载服务业总部为主的现代化新城区。
深圳特区内中心区土地已基本开发完毕，前海15平方公里左右的土地，是十年前市委、市政府用以规划建设国际物流园区的方式，经过几年填海造地，并用特别的手段，历尽艰辛保护下来的原特区内最大的可成片开发的土地，是深圳中心城区内最大、最后一块宝地。
从地理位置、交通疏导、区域开发环境等条件来看，前海虽然作为现代新区建设的条件不如福田中心区，但如果经过精心规划、建设和保护，基本上还是可以满足未来若干年深圳重要的服务业总部基地建设的需要，这是前几届市委、市政府班子为新的市委、市政府班子留下的最大的宝贵财富之一，新的班子和前海管理局应该倍加珍惜。
因此，在前海的开发过程中，一定要高标准规划、高质量建设、高水平管理，使之成为未来若干年容纳、承载深圳服务业总部经济的现代化新区，这是前海开发建设最基础、最低的定位目标。
实现这个建设目标，要科学规划，从容建设，在建设过程中，要遵循城市开发建设的规律，千万不能有大的硬伤，不能有大的失误，不能留大的后遗症。
在开发建设进度上，“好”比“快”重要，不要追求2020年全部建成，更不要提3-5年建成。
我们认为，按2020年初步形成新区的基本框架，再经过五年的努力，到2025年建设比较成熟的现代化新区的目标，可能较为现实可行。
第二个层次的目标，或者叫中等目标是建设深港服务业合作和双城融合的先导示范区。
过去几十年，深港经济合作的基本方式是“前店后厂”的格局，未来的深港合作方式，要从“前店后厂”的合作方式向高端服务业合作融合（通俗一点讲叫“店店合作”）战略转移。
深港之间的“店店合作”的功能和方向，除了为香港服务业的发展提供市场，为提升深圳服务业水平，以及共同为珠三角、内地提供高端的服务外，从战略方向上，应该是通过深港之间的“店店合作”，优势互补，全面融合，共同形成主要为中国资本、产品、技术走向世界服务的全球最大的金融服务中心、贸易服务中心、物流供应链中心，共同为国家发展的长远大战略服务。
深圳市前海深港现代服务业合作区管理局关于印发《深圳前海深港现代服务业合作区土地租赁管理办法》的通知文章属性•【制定机关】深圳市前海深港现代服务业合作区管理局•【公布日期】2023.12.24•【字号】深前海规〔2023〕12号•【施行日期】2024.01.03•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】服务贸易正文深圳市前海深港现代服务业合作区管理局关于印发《深圳前海深港现代服务业合作区土地租赁管理办法》的通知各有关单位：《深圳前海深港现代服务业合作区土地租赁管理办法》现予印发，请遵照执行。
深圳市前海深港现代服务业合作区管理局2023年12月24日目录第一章总则第二章短期租赁第三章长期租赁第四章监督管理第五章附则深圳前海深港现代服务业合作区土地租赁管理办法第一章总则第一条为了完善深圳前海深港现代服务业合作区（以下简称前海合作区）土地有偿使用制度，规范国有土地租赁活动，加快要素集聚，根据《深圳经济特区前海深港现代服务业合作区条例》（以下简称《条例》）等规定，结合前海合作区实际，制定本办法。
第二条前海合作区范围内的国有土地租赁及其监督管理适用本办法。
宝中片区约7平方公里内用地以及区政府投资建设的公共管理与服务设施项目用地、公用设施项目用地，实行国有土地租赁的，按照深圳市国有土地租赁管理相关规定执行。
第三条本办法所称国有土地租赁，是指深圳市前海深港现代服务业合作区管理局（以下简称市前海管理局）将国有土地出租给承租人使用，由承租人与市前海管理局签订一定年期的国有建设用地使用权租赁合同，并支付租金的行为。
国有土地租赁包括租赁期限在五年以内的短期租赁和租赁期限在五年以上二十年以下的长期租赁。
市前海管理局应当严格控制国有土地租赁的规模，以短期租赁为主，审慎进行长期租赁。
土地在租赁期间不得纳入城市更新单元计划和土地整备计划。
第四条前海合作区的国有土地租赁应当坚持发展引领、深港合作、公共利益优先和节约集约用地的原则。
深圳前海土地管理制度的创新及评析作者：何冻民李平来源：《法制与社会》2013年第28期摘要前海是深圳特区中的特区，其土地管理制度在制度上作出了极大的创新，这些创新主要包括土地租赁制度创新、差别化土地供应创新、“勾地制度”创新、优先回购制度创新以及公告出让制度创新五个方面。
前海的土地管理创新，为土地管理创造了一种新的管理体制。
但是在目前的土地管理体制下，也存在法律地位不明、操作性不足等问题。
关键词前海特区土地管理创新不足作者简介：何冻民、李平，深圳大学法学院研究生，研究方向：宪法与行政法。
中图分类号：D922.3文献标识码：A文章编号：1009-0592（2013）10-219-02一、《土地供应暂行办法》的基本介绍2013年6月25日，深圳公布了《深圳市前海深港现代服务业合作区土地供应暂行办法》（以下简称《办法》），这基本上确立了前海的土地管理制度。
《办法》发布及制定主体是深圳市前海深港现代服务合作区管理局（以下简称“前海管理局”）。
《办法》共四十八条，八个部分，主要涉及土地供应和地价政策、供应计划、招拍挂出让、作价出资或者入股、土地租赁、监管等六个板块的内容。
二、前海管理局及《土地供应暂行办法》的法律地位（一）具体内容关于前海管理局的法律地位，按照《深圳经济特区前海深港现代服务业合作区条例》（第35号）第七条的规定，“前海管理局是实行企业化管理但不以营利为目的的履行相应行政管理和公共服務职责的法定机构”，所以，前海管理局的法律性质是法定机构。
但是，事实上，前海管理局管理权限相对于通常意义的法定机构却要大的多，在实际运行上，前海管理局扮演着“前海政府”的角色，而且其权力范围比一般的行政体系的政府机关还要大。
前海作为深圳特区深化改革的突破口，虽然《办法》是由前海管理局自己出台的，但是其法律效力不可以常规的法学理论分析，应当借助规范法学的理论进行分析。
从规范上分析，《办法》具有规范效力是毫无疑问的，其效力层次目前在法理上不明确的，但是在实际操作中，根据深圳特区的法律体系，其效力层次最高可以上升到“法律”的层次（运用特区立法权），在低层次上也可以作为一般的规范性文件处理。
（二）评析前海管理局和《办法》的最大不足在于，法律地位的不明确，或者说法律地位与事实上地位的不一致。
前海目前还是处于制度构建期间，其法律地位与事实地位的不一致很可能产生法律纠纷。
虽然，前海管理局与市政府、以及市规划国土委之间内部有分工，如前海管理局和市规划国土委之间签署备忘录，但这种政府部门间内部的文件在诉讼中的对外效力还有待确认。
在目前这种情形下，按照上位法优于下位法的基本法理，必须对《土地供应暂行办法》以极其审慎的态度将《土地供应暂行办法》放在土地法律体系内考察。
三、《办法》在现行土地管理制度中的创新及评析（一）土地租赁制度创新1.内容创新《办法》第三条第五款规定，“前海深港合作区滨海休闲带和水廊道公园内的短期商业服务设施用地以及其他不适宜以出让方式供地的项目，可以租赁土地”，这个条款确立了前海的土地租赁制度。
关于土地租赁制度，1998年发布的《土地管理法实施条例》第二十九条将国有土地租赁明确规定为国有土地有偿使用的方式之一。
1999年，国土资源部发布了《规范国有土地租赁若干意见》，就国有土地租赁的范围、方式、租金标准、租赁期限、租赁合同以及登记和流转等事项作了规范，一些省市如上海、浙江、江苏、山东等地都陆续出台了国有土地租赁的相关规章或者规范性文件。
然而，作为国内最早推行土地有偿出让的城市，深圳一直尚未开展国有土地租赁的相关实践，也未出台过关于国有土地租赁的地方规章或者规范性文件。
此次，《办法》正式确立了深圳的土地租赁制度。
2.评析《办法》确立了土地租赁制度，其第六章中第三十五、三十六条确定了租赁年限、租金确定方式等，但是对租赁的范围、方式、租金标准、租赁合同等未作出具体的规定。
对于前海是依照《规范国有土地租赁若干意见》中的具体内容，还是自己另外创造一套新的操作模式还有待观察。
（二）差别化土地供应创新1.内容创新《办法》第五条规定，“前海管理局应当适应前海深港合作区开发建设和现代服务业发展要求，综合运用弹性年期、集约奖励、需求管制等调节工具，实施差别化土地供应和地价政策”，确立了土地差别化供应制度，这是我国第一次在规范性文件中确立差别化土地供应。
在《深圳市前海深港现代服务业合作区土地管理改革创新要点》中已经提出了土地差别化供应的概念，这次《土地暂行供应办法》进一步明确，这表明了土地差别化供应原则是深圳市以后土地管理政策的发展趋势。
2.评析《办法》确立了差别化土地供应制度，但是对“差别化”的实施缺乏具体的配套方案，对调节工具的选择也缺乏具体的选择标准。
这些制度上的缺失，产生的最大的法律风险就是，它无形中赋予了政府干预土地流转市场的权力。
从好的方面讲，政府干预土地市场可以起到“地尽人用”；但坏处是，我们无法确定政府的行为是对的，政府可以以实现“地尽人用”的名义干扰土地市场的运行。
前海目前还处于政府主导计划设计的阶段，其土地市场也会呈现出明显的政府主导流转特点，以及呈现出满足前海经济和政治定位的计划色彩。
在法律风险控制上，可以等前海差别化土地政策实施具体化以后，针对性的提出风险控制对策。
（三）“勾地制度”创新1.内容创新《办法》第十八条规定，“试行用地预申请制度。
有用地意向的单位和个人，可以向前海管理局提出用地预申请，并承诺愿意支付的土地价格”，这个条款确立了前海的勾地制度。
这里的“预申请制度”其本质和勾地制度是一致的，只不过表述不同，其本质都是针对用地方的需求提供更有针对性的土地供应。
勾地制度在香港已经发展多年，并且已经形成一套具体的操作规则，《办法》所规定的“预申请制度”在条文上只确立了“购地制度”的基本模式，但是在勾地制度的具体操作程序上并未作出具体的规定。
对其是否采用香港地区勾地制度的具体程序进行操作，还需要进一步观察其后续推行的相关配套实施方案。
2.评析前海是深圳和香港的合作区，也是两地法律政策融合的实验区，最关键的是，深圳和香港的发展相似，都面临土地供应不足的状态，勾地政策借鉴到大陆来也是大势所趋。
这里的不足是，前海采用了勾地制度，但是其在条文表述上却采取了极其谨慎的态度，一方面用“试行”限制，另一方面用“预申請制度”区别于勾地制度。
也就是说，前海给自己实施勾地制度容留了很大的操作空间，它可以按照香港的勾地制度的具体程序进行操作，也可以不采用香港的程序操作，在理论上，这种不同的程序操作很可能形成一种决然不同于勾地制度的其他制度。
（四）物业优先回购制度创新1.内容创新《办法》第二十八条第一款规定了，“前海管理局可以根据市场发展和产业需求情况，对前海深港合作区拟转让的物业，行使优先回购权”，这个条款赋予了前海管理局优先回购权。
其第二款则规定，“前海管理局要加强监管，及时清退经营状况较差的企业或项目，其物业可由前海管理局参照市场价格优先回购”，这个条款则将优先回购权与前海管理局的行政监管职能结合了起来，也就是说，前海管理局可以将优先回购权作为行政管理的方式。
2.评析在法律关系设置上，将优先回购权和行政机关的行政管理职能结合，与只设立了优先回购权制度，其法律后果是决然不同的。
如果只设立物业优先回购权制度，物业优先回购权性质是民法上的优先权。
但是优先回购权和前海的行政监管职能结合以后，优先回购不同于民法的优先权，它可以作为行政权的延伸。
对于企业而言，从法律风险上分析，由于对“市场发展和产业需求情况”、“清退”、“经营状况较差”等的理解缺乏具体的指引，很容易造成理解上的误差，这导致前海管理局很容易以“优先回购权”的形式滥用权力。
（五）“公告出让”制度创新1.内容创新《办法》第三条第八款规定，“产业带动性强、项目辐射面广、事关前海发展全局的特别重大高端项目用地，试行公告出让”，这确立了涉及公共利益的土地公告出让制度。
第四十条规定了公告出让的具体程序，“确需公告出让的，前海管理局编制出让方案报市政府批准后发布出让公告，公告期内无其他符合条件的意向用地者的，办理用地出让手续”。
从这两个规定可以看出，所谓公告出让，类似于邀标，前海管理局和市政府一起事先确定了土地受让者，在程序上经公示后，即可向事先确定的受让者办理土地出让手续。
可以说，公示出让的性质和招拍挂的性质完全相反的，但是这种方式却可以最大限度满足前海管理局和市政府对受让者的目的性需求。
2.评析按照第三条第八款、第四十条的规定，前海的公告出让程序是经过前海管理局和市政府两层机关后的一个附加措施。
由于已经事先确定了受让者，很可能出现针对受让者量身设计出让方案的情形，这样容易出现公告的程序徒具形式。
对于公告受让中的事先确定的受让者而言，由于受到公告程序的限制，理论上很有可能出现其他符合条件的受让者，导致公告出让中断。
三、总结《办法》在现行深圳市的土地管理体制上作出了很多创新，这些创新包括预申请制度、土地租赁、土地差别化供应、公告出让等很多方面，这些创新有的借鉴了香港地区土地管理制度，有的借鉴了其他城市的成熟做法，这些创新对于探索新的土地管理政策的影响是巨大的。
但是总体而言，《办法》大部分的内容和现行土地管理制度是一致的，在供应方式、流转方式等各个方面并没有出现变化。
《办法》作出了很多创新，但是也存在以下三个方面的不足：第一，立法体系上的不足。
《办法》的法律地位不明确，其效力如何规定，还有待观察。
第二，《办法》自身的不足。
《办法》总共四十二条，涉及了土地流转的各个方面，这就显得《办法》的操作性不足，相关的配套实施方案何时出台，还有待确定。
第三，《办法》赋予了前海管理局在土地流转中主导性权力，可能导致前海管理局过于介入土地流转市场。
在整个土地流转中，土地流转服务于前海经济与政治定位的工具属性很明显，这种目的性的、工具性的土地供应方式是否符合科学规律，还需要时间证明。
参考文献：[1]国家发展和改革委员会.国家及各地区国民经济和社会发展“十二五”规划纲要.北京：人民出版社.2011.[2]刘志刚.中国行政法专题.上海：复旦大学出版社.2011.[3]顾建亚.行政法律规范冲突的适用规则研究.杭州：杭州大学出版社.2010.[4]刘露军.土地招拍挂与竞买.北京：清华大学出版社.2008.。
