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百强商业项目案例之五——深圳海岸城深圳海岸城——深圳唯一具有滨海风情特色的购物中心项目概况ν发展商：深圳市海岸房地产开发有限公司⌝⌝地理位置：南山区海德三道与文心五路交汇处项目规模：总建筑面积约30万平方米。
⌝其中：购物中心约12万平方米，高度30米，地上五层、地下二层；写字楼约14万平方米；商业街约4万平方米核心商户：以主力店、品牌旗舰店、综合概念店⌝为核心商户⌝商业形态：荟萃知名百货、特色美食、高级零售、潮流娱乐、高档影院、真冰溜冰场、个人护理、现代服务、美容康体、文化教育等十余种精彩业态，涵盖优质生活的众多方面。
海岸城购物中心经营状况ν业态比例：零售约占60%，餐饮约25%，休闲娱乐约15%，服装、首饰、家居、家电产品等一应俱全ϖ主力店ϖ吉之岛百货：标准旗舰店之一，面积达23000平方米嘉禾影院：影厅建筑面积达4000平方米，有6个影厅，共1050个座位，其中一个厅的屏幕长19米，宽8.5米，是目前深圳最大的屏幕世纪星真冰俱乐部：深圳西部第一家室内真冰溜冰场，冰面面积约1200平方米中森名菜：建筑面积达7000平方米商圈范围：ϖ核心商圈——后海、南油、南头、蛇口片区次级商圈——沙河、西丽、科技园、华侨城及宝安片区辐射商圈——以香港、福田、罗湖为主，由于项目的滨海特色，加之西部通道的直接利好，还将吸引更多国内外前来休闲、旅游、观光的顾客ν海岸城购物中心项目特色体现全新的滨海商业文明ϖ海岸城在规划设计上突出现代人文色彩，建筑和环境营造海洋文化风情，水体与建筑相互交融，充分考虑商务和商业、城市和湾区的联系。
海岸城倡导全新的滨海体验与时尚，不仅改善人们的购物环境和商务条件，也为深圳人提供了一种全新的消费模式和生活方式。
建筑特色鲜明ϖ双广场南北呼应：南广场与水景完美结合，通过简单的线条和朴素的材质，展现现代、动感的休闲主题；北广场面积约10000平方米，设有多功能大舞台和超大电子屏幕，为各类演出、聚会、商业活动和市民的公共休闲娱乐活动提供了广阔空间。
深圳海岸城购物中心海岸城购物中心区位图深圳海岸城位于南山商业文化中心区，紧邻滨海大道、南海大道、后海大道、后海滨路、创业路等南山区的五条城市主干道。
海岸城由东座写字楼、海岸城西座写字楼、海岸城购物中心和海岸风情街组成，是目前深圳西部规模最大的综合型商务、商业项目，也是迄今为止深圳市最大的室内购物、休闲、娱乐中心。
海岸城总投资约20亿元人民币，总建筑面积约30万平方米。
其中：购物中心约12万平方米；写字楼约14万平方米；商业街约4万平方米。
海岸城配备地下停车位约2000个。
海岸城的组成海岸城购物中心海岸城购物中心是目前深圳西部经营面积最大、功能最齐全、服务人群最广泛、最具代表性的集购物、休闲、娱乐、餐饮等为一体的大型购物中心，也是深圳唯一具有滨海风情特色的购物中心。
该项目由2003年和2004年世界商业零售建筑设计排名第一(《World Architecture》杂志提供)的美国凯里森建筑事务所负责方案设计，深圳市城脉建筑设计有限公司负责深化设计。
·占地面积：36908平方米·总高：30米，地上五层、地下二层·总建筑面积：约12万平方米·车位：约1500个海岸城写字楼海岸城写字楼包括海岸城东座和海岸城西座，办公部分建筑面积约14万平方米。
海岸城东座写字楼东侧紧邻凯宾斯基酒店，南侧是保利文化广场，项目总建筑面积约85700平方米，其中商业面积约20000平方米。
主体建筑包括24层高的主楼和14层高的附楼，主体建筑高度100米，由深圳市城脉建筑设计有限公司负责设计。
该项目已于2006年11月底入伙。
每层均设有约7米高空中花园，营造生态、健康的概念，具有独特的滨海气质。
海岸城西座写字楼为30层超高层写字楼，建筑高度155米，总建筑面积85000平方米。
该项目由美国凯里森建筑事务所负责方案设计，深圳市城脉建筑设计有限公司负责深化设计，计划2007年8月开盘。
写字楼面积约5万多㎡，标准层层高为3.75 m；13 m高、700㎡的超大豪华大堂；塔楼空间由130-300㎡,可灵活分割、组合，最大组合面积可达整层面积2000㎡，完善满足客户的空间需求；原创私家花园式阳光绿色办公空间，塔楼每层均设有2个私家花园；20层以上独备阔绰豪华候梯厅及总裁卫生间；区隔写字楼惯用的直线形象，独创“多维折线”的外立面，重塑深圳写字楼的时尚商务感。
百大标杆深圳海岸城深圳海岸城位于南山商业文化中心区,海岸城由东座写字楼、海岸城西座写字楼、海岸城购物中心和海岸风情街组成，是目前深圳西部规模最大的综合型商务、商业项目，也是迄今为止深圳市最大的室内购物、休闲、娱乐中心。
海岸城总投资约20亿元人民币，总建筑面积约30万平方米。
项目基本情况开发商海岸集团总建面30万平方米占地面积36908平方米总投资20亿停车位1500个开业时间2007.12.16项目定位综合体项目地址南山商业文化中心区项目动态·深圳海岸城三次升级如何将社区商业转身为轻奢市场？·日本潮牌MOUSSY进驻深圳海岸城进一步拓展中国市场·深圳海岸城人气最旺餐饮店“乐凯撒比萨” 今年将开至25家·Zoo coffee深圳海岸城店今日正式开业系深圳第三店·Forever 21华南首店在深圳海岸城开业内地第三家区位分析区位深圳海岸城位于南山商业文化中心区，商圈内有天利中央商务广场、凯宾斯基酒店、保利文化广场等高档商业，该商圈是深圳特区西部的商业中心、商务中心、文化中心。
交通地铁二号线后海站，公交线路9条，紧邻滨海大道、南海大道、后海大道等南山区的五条城市主干道，距离蛇口码头约4公里，距离机场约5公里。
配套以海岸城为中心的南山中心区包括了海雅百货、深圳书城、保利以及凯宾斯基酒店等商业配套，打造一站式集中商业。
围绕海岸城周围居住小区多达14个，海岸城为这些小区提供了一站式的商业配套。
楼层平面图与业态规划入驻品牌一览楼层入驻品牌L1JUSCO吉之岛、UNIQLO优衣库、TEENIE WEENIE、G2000、渣打自助银行、面包新语、汇丰自助银行、金燕庄、金茂眼镜、swatch、mikibana、GB、OASIS、TBF、TRENDIANO、rebecca、西铁城、广天藏品、La pargay、7-ELEVEN 、棒！约翰、麦当劳、眼镜88、UCLA、5+、大家乐、恒生银行、ESPRIT、MANGO 、motivi、DAZZLE、VERO MODA、ochirly、千味涮、面点王、金寿司、寿师傅、面牵一线、满记甜品、甜言物语、优之良品、韩流、东启品味、禾绿回转寿司、麻辣派对、味千拉面、CK watches&jewelry 、ELLE、SIDI、o.d.m/Levi's 、PH7、光大银行ATML2酷客吧、三度酒吧、FINITY、MY TENO、DANIEL HECHTER、KALTENDIN、sammy、PSALTER、INSUN、YINGER、PERICS、MUX、CAROLINE、Marisfrolg、钻石世家、yuan'i、MOISELLE、mia mia、ORIGIN、Mantolin、VVA、ELLASSAY、ELEGANT.PROSPER、Aimer、Byford、Body breathe、HIRST、Amass、VJC、FESDA、A.JESDANI、I WODE、K.S.BERE、Seasoul、JESSIE、A&G、STACCATO、SEPHORA、Bijoli、TOUGH&SALAD、GXG、、卡宾、adidas originals、Calvin Klein Jeans、MILLIE'S、HAZZYS、CASIO、意粉屋、gentle、KALTENDIN GOLF、泰元素、SUN GLASS SHOP、亨吉利世界名表中心、西可尼西、stellaluna、What For、JASS、Love&love gold、查理珠宝、周大福、DANIEL HECHTER、GALADAY、francinel&co、Samsonite、SKAP、Di Caro、DISSONA、LOVE&LOVE couple、思慕雪 smoothie、DELSEY、天使湾法式铁板烧、亚马逊巴西烤肉、星巴克、J.SPRING/Kenneth cole、琦凡、美伊、天鹅堡、ZSISKA、pilgrim、圣马可、HEY YO喜乳酪L3海岸影城、仙踪林、伊丽莎李美发沙龙、EVE'S TEMPTATION、FANDECIE、BUILDING BEAUTY、MAGIFIT、eifini、k.a.t、TITI、EIFINI、evaouxiu、TWELVE NYC、富翔、Westlink、JNBY、曼娅奴、达衣岩、火间土、ARTAO、asanfege、O'JACK、KRLLOBO、古兰图腾、倍轻松、银百合、LAVINNE、SUNNION、SONY、superfast、顺电、移客数码、江南厨子、ZOPIN、MY CHOICE、欧米勒琴行、BeLLE、M.G.S、NICE、许留山、汉拿山、viva voce、i+now、Doneed、BOSE、Snow bound、Ⅲ、谭木匠、e palza 、lovely lace、玫瑰人生、GK美、TOLORINIE、Sasa、奇奇礼品、ZIPPO、倍轻松、摩提工坊、TOROL4生活本色、英孚教育、玛花纤体、phiten、adidas（包）、OSIM、哥伦比亚、ADIDAS、必瘦站、Havaianas、NEW BALANCE、crocs、基本生活、美丽田园、全棉时代、Inverness、Paul Frank 大嘴猴、丁畅制造、反斗乐园、冰FUN海岸滑冰场、蓝玛赫扒房、bossini、PLORY、伏龙骡布本物、7HILO、Levi‘s、SANSE、ALT、佐丹奴GIORDANO、MENSEYE；MLB；岩陶；N'CASE、BANANA BABY、i.d.、SKECHERS、易天数码、麦当劳甜品站、大运纪念品L5渔米香、中森名菜、乐高活动中心、KAMINEY、RAG MART、BABY LAND、LUCK BABY、PEPCO、LES ENPHANTS、ANNIL、芝麻小王国、大饱口福、滋味堂民间瓦缸煨汤馆、太兴餐厅、鑫泰泰国料理、亲善公主、丑丑、易家品居、CHICKEEDUCK、玩具反斗城独家品牌巡礼Forever 21：华南首店在深圳海岸城开业2013年9月28日，美国大众时尚连锁品牌Forever 21在海岸城开设新店，这是Forever 21继北京、上海店之后，内地第三家店，也是其在华南的首家门店。
南山海岸城购物中心考察小结考察时间：2012年3月18日上午11：00—下午16：00考察小组：考察重点：南山海岸城购物中心采样点、南山海岸城顾客群体特征等一、南山海岸城购物中心规模大、业态全，潜力大南山海岸城硬件设施完善、动线清晰，环境整洁舒适，整体感觉空间宽敞，业态较齐全。
有流行时尚类百货，也有汇聚人气的特色美食及轻松休闲的娱乐设施等，有效满足了购物中心目标客群一站式购物的需要。
且海岸城整体品牌优势突出，但各业态组合的规模效应尚未充分体现。
从业态各自的规模效应看，餐饮娱乐业的影响力明显强于其他相关业态。
且与其他中心相比，海岸城并无什么差异化品牌，也没有独特的因素展示和凸显自己的形象。
二、南山海岸城购物中心人流不足，顾客多为附近居民考察期间，11:00-14:00人流明显不足，整个购物中心感觉较冷清，15:00以后购物中心人流才逐渐增多，16:00左右达到人流高峰，达到高峰时，人流总量也与购物中心规模不相匹配。
且顾客主要集中在三大区域，即餐饮娱乐区、功能体验区、特价折扣区，相对于这三处，中心的服装店人流非常至少。
另外我们发现顾客多数呈闲逛的心理，并没有明确的购物目的，购物中心通道上行走的人明显多于店铺内的人。
考察发现，南山海岸城顾客多数为家庭集体出行，其次为情侣出行，朋友及个人出行所占比例并不大，且顾客整体年龄并不年轻化。
可以看出，南山海岸城吸引的更多是附近的居民，对深圳市民的影响较有限。
三、主题活动较吸引人，促销折扣活动较为低调考察当天，南山海岸城一层正在举办小型车展，虽只有3辆车（捷豹、沃尔沃、路虎），却吸引了不少顾客前去观望，不少家庭集体入车体验，顾客整体较为兴奋。
然而南山海岸城却少有促销折扣活动，全然不同于百货，店铺商品摆放较为讲究，商品整体较为精致。
入店发现，部分商家也有相应的折扣活动（如秋款6.8折，新款7.8折等），但折扣活动并不抢眼，商家也没有大肆宣传其促销折扣活动。
对于特别折扣的商家，海岸城也供应了专门的临时区域。
海岸城调查报告调查时间：2009年9月25日调查对象：海岸城内容索引一、前言二、海岸城基本概况三、营运专题调查四、推广专题调查五、物管专题调查六、工程专题调查七、调查结论及对COCOPARK的改进建议八、相关图片参考一、前言海岸城于2007年12月26日开业，经过近2年的发展，已渐成气候。
随着后海商业文化中心区的成熟，周边住宅、写字楼林立，为海岸城的发展壮大提供了良好的市场环境。
目前，它是西部经营面积最大、功能最齐全，集购物、休闲、娱乐、餐饮为一体的购物中心。
是次调查力图通过对海岸城的调查和研究，引发自身的思考和沟通交流，学习并借鉴他们的成功经验，希望能够对公司购物中心项目的开发和运营提供一些启示。
本次针对海岸城的市场调研从推广的角度出发，主要围绕其现场形象包装及推广活动展开。
二、项目基本概况海岸城购物中心集知名百货、高级零售、特色餐饮、潮流娱乐、高档影院、真冰溜冰场等多功能休闲服务于一体，荟萃了购物、美食、娱乐、运动、文化、康体、观光等多种现代生活方式，云集了50家全球风行的特色美食，近300个规模不一、功能各异品牌店铺，是迄今为止深圳西部经营面积最大、功能最齐全、服务人群最广泛、最具代表性、时尚气息最浓郁的滨海风情多功能城市复合体。
地理位置：深圳南山后海，东南毗邻后海滨路、创业路，西北接壤滨海大道、后海大道开业时间：2007年12月16日建筑面积：约12万平方米占地面积：36908平方米层高：30米，地下层高5米，首层6.5米，F2-F5层高约6米楼层及停车位：地上五层、地下二层，1500余个主要业态组合：主力店铺13家；时尚女装46家、男装系列14家、流行便装20家、运动服饰/用品4家、鞋/包20家、时尚配饰22家、珠宝/钟表15家、礼品/精品11家、家庭生活/数码17家、个人护理/药品10家、童装/玩具13家、银行/其它服务11家定位语及推广语：快乐畅游，处处精彩三、营运专题调查1、组织架构：海岸城自开业一直采取“营采合一”的营运管理模式，对商户的管理由该品牌的招商人员自行负责，即与CCP开业之初的管理模式是一致的。
商业地产市场调研表格(海岸城)项目基本情况项目名称深圳海岸城开发商深圳市海岸房地产开发有限公司地理位置深圳海岸城位于南山商业文化中心区，紧邻滨海大道、南海大道、后海大道、后海滨路、创业路等南山区的五条城市主干道。
商业运营公司深圳市海岸商业管理有限公司开业时间2007年12月16日总建筑面积30万平方米零售商业面积购物中心12万平方米商业街4万平方米功能定位购物、休闲、娱乐中心深圳西部最大型购物中心，南山新的形象标志商户总数购物中心：234风情街：281总：515建筑形态地上5层，地下2层产品组合海岸城由东西两座写字楼、海岸城购物中心和海岸风情街组成。
海岸城购物中心与凯宾斯基酒店，保利文化广场、天利中央广场一起，构成了深圳南山商业文化中心区的核心。
双广场、双步行街、双首层的组合特色。
主力商户海岸城：JUSCO吉之岛、海岸影城、冰FUN海岸滑冰场、UNIQLO优衣库、ZARA、顺电、玩具“反”斗城、大饱口福自助餐；保利文化广场：深圳天虹百货、家乐福超级市场、保利影城天利中央广场：太平洋电影城停车位1500 目标消费群以20-45岁人群为主，定位中高档建筑指标建筑结构层高地下室5米，首层6.5米，二层至五层6米柱距8-13米通道宽度主通道：11-13米次通道：4-5米主通道宽6-8米，辅道宽4-4.5米赢利模式销售/租赁？零售业65%，餐饮20%，休闲娱乐15%配套设施手扶电梯B1层5部，L1、L2层8部，L3、L4层4部，L5层3部共20部观光梯垂直电梯3组（品牌：星玛）货梯业态分布及价格情况楼层单层建筑面积业态规划进驻品牌单店经营面积m2租赁价格租售率地下二层停车场地下一层停车场+商业街原潮吉之岛百货489吉之岛两层共一层名店吉之岛百货优衣库ZARA 23,000 752 1,445二层休闲海德广场10,000三层娱乐购物海岸影城顺电4,165 1,270四层休闲娱乐海岸影城海岸真冰场1,927 五层餐饮大饱口福2,356其他楼层购物中心管理费：20元备注海岸城采取”主力店+次主力店+专门店”的门店组合形式海岸风情街由海岸城东座写字楼和西座写字楼的裙楼商业组成，总面积约4万平方米，总长度约800米，包括主力店新桃园酒店在内的281间独立商铺，单间面积从20平方米至数千平方米不等，商铺全部对外出售。
