建筑工程损耗

建筑工程损耗一概述建筑物的损耗，是指建筑物在使用过程中，由于各种原因造成建筑物效用递减，从而引起的价值上的损失。

1.有形损耗由于使用和受自然力影响而引起的建筑物实体价值损失。

2.无形损耗由于功能上或经济上的因素而引起的建筑物无形价值损失。

造成建筑物损耗的原因（熟悉）1.物质因素因使用产生的破损；随时间或风雨侵蚀等自然作用而产生的自然老化；因风灾、水灾、地震等自然灾害而发生的损坏；人为造成的破坏。

2.功能因素技术更新，指科学理论上的重大突破，新技术、新工艺的推广运用；设计变化，含消费观念的变更。

3.经济因素周边地区经济的衰退：建筑物与周边环境不相适应；区域的优良性发生减退等。

第二节建筑物损耗的确定（掌握）一、使用年限法（一）建筑物的耐用年限N1.经济耐用年限（1）钢结构：生产用房70年，受腐蚀的生产用房50年，非生产用房80年；（2）钢筋混凝土结构（包括框架结构、剪力墙结构、筒体结构、框架一剪力墙结构等）：生产用房50年，受腐蚀的生产用房35年，非生产用房60年；（3）砖混结构一等：生产用房40年，受腐蚀的生产用房30年，非生产用房50年；（4）砖混结构二等：生产用房40年，受腐蚀的生产用房30年，非生产用房50年；（5）砖木结构一等：生产用房30年，受腐蚀的生产用房20年，非生产用房40年；（6）砖木结构二等：生产用房30年，受腐蚀的生产用房20年，非生产用房40年；（7）砖木结构三等：生产用房30年，受腐蚀的生产用房20年，非生产用房40年：（8）简易结构：10年。

例题（2008年真题）：根据《房地产估价规范》，钢结构的生产用房（未受腐蚀）和非生产用房的经济耐用年限的参考值分别是（）年。

A.40和50B.50和60C.60和70D.70和80[答疑编号2497100101]『正确答案』D『答案解析』参见教材P449例题（2009年真题）：根据《房地产估价规范》，一等砖木结构的生产用房（未受腐蚀）和非生产用房的经济耐用年限的参考值分别是（）。

A.20年和30年B.30年和40年C.40年和50年D.50年和60年[答疑编号2497100102]『正确答案』B『答案解析』参见教材P450例题（2010年真题）：根据《房地产估价规范》，钢结构的生产用房（未受腐蚀）和非生产用房的经济耐用年限的参考值分别是（）。

A.40年和50年B.50年和60年C.60年和70年D.70年和80年[答疑编号2497100103]『正确答案』D『答案解析』参见教材P4492.经济耐用年限与土地使用年限不一致的处理按短的计算；注意第4、5条，尤其是第5条。

（1）建筑物的建设期不计入耐用年限，即建筑物的耐用年限应从建筑物竣工验收合格之日起计；（2）建筑物耐用年限短于土地使用权限时，应按建筑物的耐用年限计算损耗；（3）建筑物耐用年限长于土地使用权年限时，应按土地使用权年限计算损耗；（4）建筑物出现于补办土地使用权出让手续前，其耐用年限早于土地使用权年限而结束时，应按建筑物耐用年限计算损耗；（5）建筑物出现于补办土地使用权出让手续之前，其耐用年限晚于土地使用权年限而结束时，应按建筑物已使用年限加土地使用剩余年限计算损耗。

（二）建筑物已使用年限当建筑物的维护保养正常时，有效使用年限和实际使用年限相当；当建筑物的维护保养更好或经过更新改造的，有效使用年限短于实际使用年限。

在评估中所指使用年限为有效使用年限。

（三）建筑物成新率1.成新率计算例题：砖混结构职工宿舍，建成于1990年底。

工程所占土地使用权于1998年底取得，使用权年限为40年。

评估基准日期为2002年12月31日。

求该建筑物的成新率。

该工程残值为零。

[答疑编号2497100104]『答案解析』砖混结构非生产用房耐用年限是50年，建筑物应于2040年结束，建筑物在评估基准日已使用12年。

土地1998年取得，应于2038年结束，早于建筑物先结束。

对应第5条。

土地在评估基准日已用4年，土地剩余年限为36年，建筑物耐用年限＝建筑物已使用年限＋土地剩余年限＝12＋36＝48。

2.综合损耗率计算在损耗率计算过程中，主体、附属设施、装饰部分的费用应分别计算，同时分别测算各部分的损耗值，加权系数分别是各部分价值占重置价的比值。

例如：某钢筋混凝土结构办公楼的主体建筑价值占75%，附属设备价值占25%，耐用年限分别为：主体建筑50年，附属设备15年。

至评估基准日，该办公楼已使用10年，则综合损耗率为：[答疑编号2497100105]『正确答案』10/50×75%＋10/15×25%＝15%＋16.7%＝31.7%例题（2010年真题）：某钢筋混凝土结构办公楼主体建筑价值和附属设备价值分别占总价值的80%和20%，耐用年限分别为50年和20年。

该办公楼到评估基准日已使用15年，则按使用年限法确定的损耗率为（）。

A.39%B.30%C.24%D.15%[答疑编号2497100106]『正确答案』A例题（2009年真题）：某钢结构建筑物的主体结构价值和附属设备价值分别占总价值的75%和25%，耐用年限分别为70年和15年。

该建筑物至评估基准日已使用10年，不计残值，则按使用年限法确定的损耗率为（）。

A.14.3%B.8.2%C.21.4%D.27.4%[答疑编号2497100107]『正确答案』D『答案解析』综合损耗率＝10/70×75%＋10/15×25%＝27.4%。

参见教材P451例题（2008年真题）：某住宅楼的主体结构价值和装饰装修价值分别占总价值的70%和30%，耐用年限分别为60年和15年，该住宅楼至评估基准日已使用9年，则按使用年限法确定的损耗率为（）。

A.90%B.10.5%C.19.4%D.28.5%[答疑编号2497100108]『正确答案』D『答案解析』综合损耗率＝9/60×70%＋9/15×30%＝28.5%。

参见教材P451参见教材P459、P460例题：某项目的评估基准日为2006年9月30日，A类建筑物中有一联合车间，2001年5月竣工交付使用，主体结构为钢屋架、大型屋面板的钢混结构厂房，跨度为18米，层高10米，钢门窗，水泥地面，并设有10吨吊车两台。

总建筑面积19600平方米，C类建筑中有简易库棚一座，1998年建成，已使用8年。

对上述房屋成新率的计算，是在调查自竣工以来维修保养情况，查看建筑物主体结构和内外装修并作必要查勘记录基础上，运用年限法计算的。

使用年限法（残值率为零时）用公式表达时，有以下三种形式：（1）建筑物损耗率＝已使用年限/建筑物耐用年限×100%（2）建筑物损耗率＝已使用年限/（已使用年限＋剩余使用年限）×100%（3）建筑物成新率＝1－建筑物损耗率公式（1）用于确定建造时间较短的建筑物，公式（2）用于确定已接近耐用年限或已超过耐用年限的建筑物。

联合车间已使用5年4个月，耐用年限为50年，则：联合车间损耗率＝5.3/50×100%＝10.6%联合车间成新率＝1－10.6%＝89.4%考虑到该车间维护状况良好，故取成新率为90%。

简易库棚的耐用年限为10年，已使用8年，接近耐用年限，经调查了解该厂于2003年进行了一次大修，实物状态基本完好，预期尚可使用6年，则：简易库棚损耗率＝8/（8＋6）×100%＝57%简易库棚成新率＝1－57%＝43%二、观察法（打分法）损耗率＝结构得分×G＋装修得分×S＋设备得分×B参见教材P460例题：某混合结构单层厂房经评估人员现场查勘后的打分情况如表10－2（教材P461）所示，损耗率评分修正系数G＝0.7，S＝0.2，B＝0.1。

则该厂房的损耗率为：类型评定分结构部分39装修部分45设备部分44[答疑编号2497100109]『答案解析』损耗率＝39%×0.7＋45%×0.2＋44%×0.1＝40.7%成新率＝1－损耗率＝1－40.7%＝59.3%根据上述计算结果，判定该厂房为六成新。

三、其他方法对于可弥补的损耗一般采用成本法，不可弥补的损耗采用收益法和市场法等。

（一）成本法D＝C1＋C2＋C3＋C4－C5＝拆除工程费用＋修缮＋恢复＋直接经济损失－被拆除物残值（1）直接经济损失包括：房屋使用人周转安置费用、房屋空置、使用面积、净高、采光面积、耐久性、邻近房屋、施工影响等；（2）房屋使用人周转安置费用＝每人多少钱×天数；（3）房屋空置的收益损失、使用面积减少、净高降低、采光面积减少、耐久性降低宜采用收益法计算；邻近房屋损坏采用成本法、收益法、市场法计算；（4）施工影响按标准或市场价补偿；（5）被拆除物残值按回收市场价格。

（二）收益法收益法是指通过估算建筑物由于损耗所引起的未来收益损失来确定建筑物损耗的方法。

未来净收益损失通常包括租金等收入减少和由于能源消耗等费用增加造成的损失。

（三）市场法（1）价差法：估算类似有损耗与类似无损耗之间市场价值之差作为建筑损耗。

D＝D 1－D2（2）比较法：建筑物与有类似损耗建筑物比较。

D＝P×F 1×F2×F3＝补偿金额×情况修正系数×日期修正系数×缺陷修正系数选三个及以上比较。

分别调整补偿金额为对应金额，再用简单算术平均。

四、损耗计算方法的综合各种方法计算的结果，再用给定的不同权数，综合确定损耗率。

注意：题给损耗率、成新率，计算要统一。

参见教材P462、P463例题：某房屋耐用年限为50年，现已使用6年，建成2年后才补办土地使用权手续，确定的土地使用权年限为40年。

经现场查勘鉴定，按照有关规定评出现状损耗总分，房屋损耗率打分详表参见下表。

三部分评分修正系数G、S、B分别取定为0.8、0.1、0.1 项目基本情况现状标准分损耗评估分地基基础灌注桩基础，独立杯形基础完好25 0承重构件钢筋混凝土梁、板、柱完好25 0 墙体370砖墙完好15 0屋面现浇砼屋面板较好20 4楼地面混凝土，水磨石较好15 5结构部分100 9 顶棚屋面板刷涂料完好0内粉饰803乳白色内墙涂料较好25 5外粉饰803乳白色内墙涂料较好25门窗木门、术窗较好30装饰部分16 水卫给水镀锌钢管基本完好 5电照防爆灯完好采暖圆翼型散热器基本完好30 5设备部分100 12 问题：计算损耗率（其中年限法权重40%，打分法60%）[答疑编号2497100110]『答案解析』（1）按使用年限法计算损耗率建筑物出现于补办土地使用权出让手续之前，其耐用年限晚于土地使用权年限而结束时，所以应按建筑物已使用年限加土地使用剩余年限计算损耗。