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CPA税法13个小税种深度总结版CPA税法13个小税种是指在我国税收体系中相对独立的13种税种，包括增值税、消费税、企业所得税、个人所得税、车辆购置税、房产税、城市维护建设税、资源税、土地增值税、印花税、关税、城镇土地使用税和耕地占用税。
下面将对这13个小税种进行深度总结。
首先是增值税。
增值税是我国最重要的税种之一，适用范围广泛，税率较高，征收较为复杂。
增值税是按照货物和劳务的增值额计征的一种消费税，分为一般纳税人和小规模纳税人。
纳税人需要按期申报纳税，并进行增值税的抵扣。
其次是消费税。
消费税是指对生产、进口和消费特定商品征收的一种税种。
我国主要征收的消费税项目包括烟草、酒类、汽车、高档化妆品等。
消费税的税额是按照商品的价格或数量计算的，征收依据严格，税率较高。
第三是企业所得税。
企业所得税是指我国针对企业利润所征收的一种税收。
企业所得税的税率分为15%和25%，适用于不同的纳税人类型。
纳税人需要按照季度或年度申报纳税，并扣除相关的费用和亏损。
第四是个人所得税。
个人所得税是指我国针对个人所得所征收的一种税收。
个人所得税的税率分为七个档次，适用于个人工资、劳务报酬、稿酬、特许权使用费等各类个人所得。
纳税人需要按照月度或年度申报纳税，并享受相应的个人所得税减免政策。
第五是车辆购置税。
车辆购置税是指我国针对购买和进口汽车所征收的一种税收。
车辆购置税的税额是按照购车价格的一定比例计算的，不同地区和不同类型的汽车有不同的税率。
纳税人需要在购车时缴纳车辆购置税。
第六是房产税。
房产税是指我国按照不动产的产权人或使用人对不动产征收的一种税收。
房产税的税额是按照不动产的评估价值计算的，税率较低。
房产税的征收是由地方政府负责的，目前仍在试点阶段。
第七是城市维护建设税。
城市维护建设税是指我国的一种地方税种，主要用于城市基础设施建设和社会保障支出。
城市维护建设税的征收对象主要是企业和个体工商户，税率较低。
第八是资源税。
资源税是指我国对矿产资源的开采和利用所征收的一种税收。
第十章房地产税收学习笔记一、税收特征：强制性、无偿性、固定性二、房产税：1、范围：城市、县城、城镇、工矿区（农村不收）2、依据：（考试答案一般成对出现，相差10倍，算的时候当心，一定要算清小数点）（1）依据余值收取1.2%：余值=原值*（1—10%-30%）原值包含各种附属设施或不单独计价的配套设施如暖气、管线、电梯等。
（2）依据租金收取12%3、地下建筑：（1）工业：原值=现价*50%-60%（2）商业或其他：原值=现价70%-80%三、土地使用税1、范围：城市、县城、城镇、工矿区（集体土地也要收、外商也收）3、按年缴纳四、耕地占用税3、批准占用后30天内必须交清。
五、土地增值税1、税率：增值部分未超过扣除部分的50%，按30%；50%-100%，按40%；100%-200%，按50%200%以上，按60%2、其他规定（1）1994年1月1日前签订转让合同的，免征。
（2）1994年1月1日前签订开发合同或已立项，按规定投入开发，5年内首次转让免征。
*（3）《财政部、国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》，2008年11月1日起，对个人销售住房暂免征收。
（4）普通标准住宅出售，增值未超过扣除部分的20%的，免征。
（5）签订合同7天内，税务申请。
六、契税1、税率：3%-5%2、2008年11月1日，90平方米以下的，按1%收取。
3、非法定继承人继承的，视同赠与，要征收契税。
七、其他相关税收1、固定资产调节税（1）五个档次：0%、5%、10%、15%、30%（2）2000年1月1日起，暂定征收。
2、营业税、城建税和教育费附加（1）城建税：7%、5%、1%（2）《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》2008年131号文件：普通住房：超过2年转让的，免征；2年以内的，按收入减原价差额征收营业税非普通住房：超过5年的，按收入减原价差额征收；2年以内的，按全额征收。
以上规定执行至2009年12月31日。
注册会计师《税法》考试基本⼝诀 注册会计师考试（也称CPA考试）是根据《中华⼈民共和国注册会计师法》设⽴的职业资格考试，是⽬前取得中国注册会计师执业资格的`必备条件。
那么注册会计师《税法》考试基本⼝诀是怎样的呢？以下仅供参考！ 税法记忆⼝诀1：税法原则 税法原则分两种，区分基本和适⽤; 法定公平和效率，实质课税基本聚; 适⽤原则有六项，法律优位不溯及既往， 实旧程新程优实，新旧特别普通⽐本事。
税法记忆⼝诀2：增值税征税范围 销售进⼝货物要征增值税，加⼯修理修配劳务来配对; 货物是指有形动产电热⽓，修理修配对象货物⼀起记; 营业税改征增值税要试点，交通邮电现代服务已改变。
税法记忆⼝诀3：增值税纳税⼈ 增值税纳税⼈要分类，分⼀般⼩规模这⼀对; 货物应税劳务主件，年销售额50万界限，其他情况80万分辨; 试点纳税过渡期，销售额500万单独记。
税法记忆⼝诀4：增值税税率 运输邮政⽤11%，有形动产租赁找17%。
电信⾏业单独记，增值选6%基础是11%。
其他现代服务业，6%很特别。
⼩规模纳税企业，3%很确切。
税法记忆⼝诀5：增值税进项税额抵扣 进项税额抵扣有条件，专⽤发票海关专⽤缴款，凭票抵扣最常见; 购进农产品抵扣要计算，收购销售买价30%，运输发票有改变。
税法记忆⼝诀6：增值税不得抵扣进项 免税⾮税集体个⼈消费，⼩规模管理不善没凭证不能扣税。
税法记忆⼝诀7：消费税税⽬ 三男两⼥带着⾼档⼿表开车去打球，乘游艇去吃饭，⽤⽊制⼀次性筷⼦坐实⽊地板。
三男：烟、酒、鞭炮焰⽕ 两⼥：化妆品、贵重⾸饰及珠宝⽟⽯ ⾼档⼿表：电池 开车：⼩汽车、摩托车、成品油 打球：⾼尔夫球及球具 游艇 ⽊制⼀次性筷⼦ 实⽊地板：素板、涂料地板 税法记忆⼝诀8：增值税、营业税、消费税附加 城建附加费与三税配对，同征同减共进退; ⾮税款项不计税，进⼝不征出⼝不退; 免抵税额要计税，三税退税附加不退。
税法记忆⼝诀9：⼟地增值税征税范围 ⼟增征税看权属，有偿转让才算数; 房产⽤来做投资，企业性质做标志; 合作建房来⾃⽤，暂免征收你要懂; 合作建房后转让，照实征税没商量。
2024注会税法精讲笔记一、税法总论。
1. 税法概念。
- 税收与税法的定义。
- 税收的特征（强制性、无偿性、固定性）- 税法的功能（财政收入功能、经济调节功能等）2. 税法原则。
- 税法基本原则。
- 税收法定原则（包括税收要件法定原则和税务合法性原则）- 税收公平原则（横向公平和纵向公平）- 税收效率原则（经济效率和行政效率）- 实质课税原则。
- 税法适用原则。
- 法律优位原则（法律＞行政法规＞规章）- 法律不溯及既往原则。
- 新法优于旧法原则。
- 特别法优于普通法原则。
- 实体从旧、程序从新原则。
- 程序优于实体原则。
3. 税法要素。
- 总则（立法目的、适用范围等）- 纳税义务人（自然人和法人等）- 征税对象（区分不同税种的标志）- 税目（对征税对象分类规定的具体征税项目）- 税率。
- 比例税率（如增值税基本税率）- 累进税率（超额累进税率如个人所得税综合所得；超率累进税率如土地增值税）- 定额税率（如车船税）- 纳税环节（生产、批发、零售等环节纳税）- 纳税期限（按日、月、季、年等）- 纳税地点（机构所在地、销售地等）- 减税免税（税基式减免、税率式减免、税额式减免）- 罚则（对违反税法行为的处罚规定）- 附则（解释权、生效时间等）4. 税收立法与我国税法体系。
- 税收立法机关。
- 全国人民代表大会及其常务委员会（制定税收法律）- 国务院（制定税收行政法规）- 地方人民代表大会及其常务委员会（制定地方税收法规，仅限部分地区）- 国务院税务主管部门（制定税收部门规章）- 地方政府（制定税收地方规章）- 我国现行税法体系。
- 税收实体法体系（按征税对象分类，如商品和劳务税类、所得税类等）5. 税收执法。
- 税务机构设置（国家税务总局及各级税务机关）- 税收征管范围划分（国税、地税征管范围，目前国地税合并后的调整情况）- 税收收入划分（中央税、地方税、中央与地方共享税的划分）6. 税务权利与义务。
CPA考试《税法》篇一、科目特点：单从学习上来说，税法相对于cpa其他五门来说，既要记忆理解相关法条，又要结合运用计算，不像经济法偏重记忆，财管偏重计算。
从考试命题的趋势来说，税法考试侧重全面考核、重点突出、综合性题目越来越实务化。
二、报考建议：最佳搭配：税法+会计+经济法理由：会计和税法知识互补，经济法难度不大。
时间问题(每门至少保证200小时学习时间)：时间充足——税法+会计+经济法，或者再加其他科目时间一般充足——税法+会计时间不多——税法+经济法税法科目适合报考人群：企业工作者或准备工作者(注：税法、会计、财管、风险四门适合企业工作方向;审计和会计组合适合事务所工作方向)三、学习方法：针对税法考试的特点，税法的学习应该从两方面着手。
整体上，精读教材，全面把握，突出重点。
所谓精读教材，即税法不提倡先泛泛通读一遍教材预习，而是一章一章的详细学习各个税种。
全面把握、突出重点，则是根据税法科目内容的特点，纵观全书，把学习的重心放在增、消、营、企业所得税、个人所得税几个主要的税种上，通常这几个税种在考试中占分值较多。
细节上，做大量习题。
税法必须要做大量的练习题目，光靠记忆和理解是远远不行的，通过做题掌握教材中的重点内容，总结考试的重点和规律，发现自身的薄弱环节，从而提高考试成绩。
我们做题一定要做典型和含金量高的题目，如梦想成真，但是资料不是越多越好，多了反而不利于学习，建议根据自身情况选择应试指南或者经典题解任意一本辅导书即可。
最后就是坚持，cpa考试难度大，没有坚持是绝对不行的，贵在坚持!四、重难点：第二章增值税法增值税征税范围（一般、视同销售、征免税规定、与营业税划分）；税率与征收率的使用；一般纳税人的应纳税额计算；小规模纳税人的应纳税额；计算进口货物应纳增值税；掌握出口货物的退免税的适用范围、免抵退税的应用。
第三章消费税法征税范围和征税环节；生产环节消费税计算，尤其是自产自用；委托加工环节消费税计算，特别是双方的处理；进口应税消费品消费税计算，重点是组价；消费税零售环节、批发环节应纳消费税计算；消费税的扣税的范围、方法、环节；消费税纳税义务发生时间、地点。
税法快乐记忆口诀2020CPA税法快乐记忆口诀01第一章税法总论1.税法基本原则：公基法效课。
（公鸡罚翘课）法定原则（核心）、公平原则、效率原则、实质课税原则税法适用原则：四“优于”二“溯及”法律优位原则、新法优于旧法、特别法优于普通法原则、程序优于实体原则、法律不溯及既往原则、实体从旧、程序从新原则2.目前我国税收立法程序主要包括以下几个阶段：提议阶段、审议阶段、通过和公布阶段。
提审过公第二章增值税法1.光干司令高出租。
光租、干租（有形动产租赁服务13%）与程租、期租、湿租（交通运输服务9%）2.增值税视同销售移代投分送非个福，外购：投分送，视同销售交税务，进项税额可扣除。
外购：非个福，不用做销售，进项要转出。
3.增值税征税范围与税率一般销货十三爷，生活必需品优惠。
开着跑车寄情书，打着电话修别墅，出售房屋和卖地，以上几项按九计。
各类服务百分六，出境运输和设计。
电影软件和信息，国家扶持零税率。
4.征收率5% 劳务人力和房地，桥闸公路一二级，个人租房一点五，其它都按5 来计。
归类法记忆，5%共有14 个，前12 项与不动产相关，第13、14项为人力资源类。
5.路桥税率：高三，桥闸一二五6.按差额确定销售额金融卖两房，成本扣除忙；经航运旅建派，代收扣出来谐音：经航运旅（客）建派（煎牛排），代收扣出来7.加计抵减邮电先（现）生可加抵，各类出口抛出去，出口兼营比例计8.不得抵扣项目居里（娱）夫（福）人简免贷餐费（非）9.转让不动产的税务处理自建好记无差额，全额预缴全额报；非自建来分两类，简易：差额预缴差额报一般：差额预缴全额报。
10.一般：建筑2%；出租3%；转让5%（建 2 租3 转5）。
简易：建筑3%；出租5%；转让5%（建 3 租5 转5）。
11.增值税即征即退租动软管超 3 退，谐音：猪动软管朝山退。
第三章消费税法1.零售环节征收消费税的首饰，金银铂钻零售征2.增值税征税范围与税率消费税目十五类，烟酒一向是大头，化妆不含卸妆油，1015 新征收，鞭炮不含发令枪，汽柴石溶航煤油，航空煤油暂缓收，电池涂料污环境，有限资源要征收，小车只在23 下，雪地卡丁都不加，素板实木和地板，木制一次性筷子，浪费木材要征收，游艇手表高尔夫，劫富济贫不含糊。
房产税法、契税法和土地增值税法本章考情分析本章组合的三个税种，涉及对房屋、土地等不动产取得、持有、转让中的财产征税或行为征税。
其中：房产税、契税以单选题、多选题命题为主，每个税分值2分左右；土地增值税每年有计算分析题，分值6-8分。
本章三税，预计分值在10分以上。
本章内容结构第一节房产税法第二节契税法（讲课中放在第一节）第三节土地增值税法本章变化：房产税：新增2项税收优惠；纳税申报表有变化。
第一节契税法【知识点1】征税对象【考情分析】重要考点契税是以在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。
一、征税对象一般规定在境内转移土地、房屋权属这种行为。
学习这部分内容，注意结合与不动产业务其他税种的关系。
纳税人不动产转让业务涉及税种：二、征税对象具体情况：（一）国有土地使用权出让（出让方不交土地增值税）对承受国有土地使用权支付的土地出让金，要计征契税。
不得因减免土地出让金而减免契税。
（二）国有土地使用权转让（转让方应交土地增值税）土地使用权的转让不包括农村集体土地承包经营权的转移。
（三）房屋买卖（符合条件的转让方需交土地增值税）几种特殊情况视同买卖房屋：1.以房产抵债或实物交换房屋：承受方按房产折价款（现值）缴纳契税2.以房产作投资或作股权转让：被投资方为契税的纳税人（房地产企业以自建商品房投资交土地增值税）【特殊】以自有房产作股投入本人独资经营的企业，免纳契税。
3.买房拆料或翻建新房：买房人为契税的纳税人。
（四）房屋赠与（非公益性赠与需交土地增值税）区分赠与和继承1.各种赠与不动产行为，都是契税征税范围，受赠方缴纳契税；2.继承要加以区分：（1）法定继承人继承土地、房屋权属，不征收契税；（2）非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属，属于赠与行为，应征收契税。
（五）房屋交换【提示】房屋等价交换不交契税；（六）其他：1.以获奖方式承受土地、房屋权属的行为，应缴纳契税。
CPA《税法》30页笔记第一章税法总论考点：税法原则1.税法基本原则项目具体规定税收法定原则税收法定原则是税法基本原则中的核心内容包括税收要件法定原则和税务合法性原则税收公平原则税收负担必须根据纳税人的负担能力分配，负担能力相等，税负相同;负担能力不等，税负不同禁止不平等对待，禁止对特定纳税人给予歧视性对待，禁止在没有正当理由的情况下对特定纳税人给予特别优惠税收效率原则包括经济效率和行政效率实质课税应根据客观事实确定是否符合课税要件，并根据纳税人的真实负担能力决定纳税人的税负，而不能仅考虑相关外观和形式2.税法适用原则项目含义目的和作用法律优位原则法律的效力高于行政立法的效力处理不同等级税法的关系效力低的税法与效力高的税法发生冲突,效力低的税法即是无效的法律不溯及既往原则一部新法实施后，对新法实施之前人们的行为不得适用新法，而只能沿用旧法目的在于维护税法的稳定性和可预测性新法优于旧法原则新法、旧法对同一事项有不同规定时，新法的效力优于旧法避免因法律修订带来新法、旧法对同一事项有不同的规定而引起法律适用的混乱特别法优于普通法原则对同一事项两部法律分别有一般和特别规定时，特别规定的效力高于一般规定的效力打破了税法效力等级的限制，居于特别法地位的级别较低的税法，其效力可以高于作为普通法的级别比较高的税法实体从旧，程序从新原则实体税法不具备溯及力，程序性税法在特定条件下具备一定的溯及力程序优于实体原则在诉讼发生时，税收程序法优于税收实体法确保国家课税权的实现，不因争议的发生而影响税款的及时、足额入库考点：税收收入划分收入归属具体税种中央政府固定收入消费税(含进口环节由海关代征的部分)、车辆购置税、关税、由海关代征的进口环节增值税等地方政府固定收入城镇土地使用税、耕地占用税、土地增值税、房产税、车船税、契税、环境保护税、烟叶税等中央地方共享收入1.增值税:国内增值税中央50%，地方50%。
进口环节由海关代征的增值税和铁路建设基金营业税改征增值税为中央收入。
2020年注册会计师考试《税法》知识点习题：房产税法、契税法和土地增值税法含答案一、单项选择题：【1】下列各项中，符合房产税纳税人规定的是( )。
A.房屋出典的由出典人纳税B.房屋出租的由承租人纳税C.房屋产权未确定的由代管人或使用人纳税D.个人无租使用纳税单位的房产，由纳税单位缴纳房产税【答案】C【解析】房屋出典的由承典人纳税;房屋出租的由出租人纳税;个人无租使用纳税单位的房产，由使用人代为缴纳房产税。
【2】某企业2017年有房屋12栋，其中10栋用于生产经营，房产原值共计12000万元，1栋(原值400万元)用作幼儿园和职工学校，1栋(原值600万元)出租给其他企业，不含税年租金80万元。
房产原值减除比例为30%。
该企业2017年应缴纳房产税( )万元。
A.100.80B.110.40C.113.76D.119.20【答案】B【解析】2017年应缴纳的房产税=12000×(1-30%)×1.2%+80×12%=110.4(万元)。
【3】下列关于房产原值的有关规定，不正确的是( )。
A.与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施要计入房产原值B.纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，要相应增加房屋的原值C.中央空调不计入房产原值D.对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值【答案】C【解析】凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税;对于附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值。
【4】某企业拥有原值为5000万元的房产，2017年4月1日将其中的40%用于对外投资联营，双方约定投资期限10年，不承担投资风险，当年取得固定利润分红200万元(不含增值税)。
已知当地省级人民政府规定计算房产余值的扣除比例为20%，该企业2017年度应纳房产税( )万元。
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1.城镇土地使用税由拥有土地使用权的
单位或个人缴纳。
2.土地使用权未确定或权属纠纷未解决
的，由实际使用人纳税。
3.土地使用权共有的，由共有各方分别纳
税。
4.对外商投资企业和外国企业暂不适用
城镇土地使用税。
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1、购置新建商品房，自房屋交付使用之
次日起计征城镇土地使用税。
2、购置存量房，自办理房屋权属转移、
变更登记手续，房地产权属登记机关签发
房屋权属证书之次月起计征城镇土地使
用税。
3、出租、出借房产，自交付出租、出借
房产之次月起计征城镇土地使用税。
4、房地产开发企业自用、出租、出借本
企业建造的商品房，自房屋使用或交付之
次月起计征城镇土地使用税。
5、纳税人新征用的耕地，自批准征用之
日起满一年时开始缴纳城镇土地作用税。
6、纳税人新征用的非耕地，自批准征用
次月起缴纳城镇土地作用税。
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1/ 310. 房产税+契税+土地增值税（10%）房产税（一）纳税人：房屋产权所有人 1.国有产权：经营管理单位2.集体和个人所有：集体单位和个人3.产权出典：房产承典人（对房屋有支配权）4.所有人、承典人不在，产权有纠纷：房产代管人或使用人5.无租使用：使用人代为缴纳房产税 （二）征税范围 1.征税对象：房产（有屋面、围护结构，生产生活娱乐储藏） 2.开征区域：城市、县城、建制镇、工矿区 ◆税率、计税依据和应纳税额计算 （一）税率——比例税率1.2%——自有房产用于生产经营 12%——出租非居住用房的租金4%——出租个人住房（不论以后用途） （二）计税依据与应纳税额计算 ●从价计征：（年税率1.2%,不满1年按比例计算） 1.房产原值一次减除10%-30%损耗后的余值 会计账簿中“固定资产”记载的房产原值2.独立地下建筑物原值调整后再减除10%-30%损耗 （1）工业用途：50%-60%作为原值（2）商业及其他用途：70%-80%作为原值3.房产原值，必须包含地价（土地使用权价款+开发成本）4.宗地容积率（建面÷占地）低于0.5的，按建筑面积2倍抵付租金的，按照当地同类房产租金水平确定；地下建筑：按照出租地上规定计税）（三）确定房产税计税依据的特殊规定 1.投资联营的房产的规定共担风险、共负盈亏——联营企业为纳税人，从价计征 固定收入、不担风险——产权所有人纳税人，从租计征 2.融资租赁房产的规定纳税人：承租人计税依据：房产余值； 起算时间：合同约定日次月；签订合同日次月 3.附属设备和配套设施的计税规定不能随意移动与房屋使用功能一体的：一律计入房屋原值 更换房屋配套附属设施：更新价值计入房屋原值 经常更换的零配件：不用更新计入房屋原值 4.居民住宅区内共有的经营性房产 自营：从价计征；出租：从租计征5.出租房屋双方签订合同约定的免租期间：所有人从价计征， 不视同销售，不缴纳增值税； 无租使用（需要缴税的）：由使用人代缴房产税，从价计征 三、税收优惠1.国家机关、人民团体、军队自用的房产（不含经营用房）2.财政拨付事业经费的单位自用房产3.宗教寺庙公园名胜古迹自用房产（不含其中经营场所）4.个人所有非营业用的房产（不含营业和对外出租）5.企业内办的可独立计价的学校、医院、幼儿园房产6.经财政部批准免税的其他房产（1）非盈利医疗、疾控、卫生、妇幼保健机构自用房产（2）按规定价格出租的公有住房、廉租住房 （3）经营公租房的租金收入 四、征收管理（一）纳税义务发生时间1.2.自建房用于生产经营的：建成的次月3.委托建房用于生产经营的：办理验收手续的次月4.购置新建商品房：交付使用的次月5.购置存量房：签发证书的次月6.出租出借房产：交付出租出借的次月7.房开企业将自建房用于自用、出租、出借，自使用或交付的次月8. （二）纳税期限2/ 310. 房产税+契税+土地增值税（10%）土地增值税◆纳税义务人和征税范围（一）纳税义务人：有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人 （二）征税范围 1.（1（2 （3）存量房地产买卖 2.特殊征税范围③存量房地产买卖④抵押期满以房地产抵债⑤单位之间交换房地产（有实物形态收入） ⑥房开企业的房地产投资、公司制改造、合并、分立中的房地产权属变化 ⑦合作建房后转让 （2）不征①房地产继承（无收入）②房地产赠与（公益性、无收入） ③房地产出租（权属未变） ④房地产抵押期内（权属未变） ⑤房地产的代建房行为（权属未变） ⑥房地产的评估增值⑦改制重组中，与房开企业没有关系的重组投资、合并、分立中的房地产权属变化 （3）免征①个人之间互换居住用房地产 ②合作建房按比例分房自用 ③因国家建设依法征收的房地产 ④建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的⑤企事业单位、社团及组织转让旧房作为公租房房源，且增值额未超过扣除项目金额20%的（一）应税收入转让房地产取得的全部价款及有关经济利益，包括货币收入、实物收入、其他收入，营改增后不含增值税。
土地增值税应税收入=营改增前转让房地产取得的收入+营改增后转让房地产取得的不含增值税收入 （二）扣除项目1.取得土地使用权所支付的金额A2.房地产开发成本B ：（新建房）包括土地征用款、拆迁补偿费、耕地占用费、前期工程费、建筑安装费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用 3.房地产开发费用C ：（新建房）房地产开发期间费用 （1）对应利息清楚：C=利息+（A+B ）×5%以内 （2）对应利息不清：C=（A+B ）×4.包括：印花税、城建税、教育费附加和地方教育附加 注意：没有增值税，房开企业新建房不能扣印花税 5.财政部规定的其他项目（房开企业的新建房）从事房地产开发纳税人可以加计扣除=（A+B ）×20% 取得土地使用权没有开发的，不得加计扣除 6.旧房及建筑物的评估价格（存量房） ①评估价=重置成本×成新度②评估价=发票金额（不含契税）×（1+N ×5%）每满12个月为1年，不足月份超过6个月视同1年； ③核定征收：没有评估价，也没有购房发票的 ◆土地增值税的计算 （一）增值额的确定 1.转让收入减除扣除项目 2.评估价格的使用隐瞒虚报、扣除不实、成交价低于评估价又无正当利用 （二）计算方法 1.计算步骤和公式 计算收入总额X 计算扣除项目Y 计算增值额Z=X-Y计算增值比例P=增值额÷扣除项目——找税率 应纳税额S=增值额×税率-扣除项目×速算系数 2.配比型（扣除项目与实际销售比例配比）开发比例×已开发的完工比例×已完工的出售比例 ◆房地产开发企业土地增值税的清算 （一）清算单位1.以经审批的项目为清算单位2.分期开发的，每一期为清算单位3.普通住宅与非普通住宅分别核算 （二）清算条件★★★★★★ 1.必须清算（1）全部竣工、完成销售 （2）整体转让未竣工的项目（3）直接转让土地使用权 （4）规定的其他情形 2.主管税务机关可以要求清算（1）销售比例超过85%，或者剩余面积已经出租或自用 （2）取得销售许可证满3年，还未售完 （3）申请注销税务登记，但还未清算的 （三）非直接销售和自用房地产的收入确认1.视同销售价格（职工福利、分红、换投抵、安置回迁户） （1）本企业同地同年同类平均价（2）税务机关参照当地同类市场价格或评估价格确定 2.自开自用或出租：不征收土地增值税，不扣除对应成本费用 （四）扣除项目的规定 1.可据实扣除的项目 （1）与项目配套的公共设施（业主所有、无偿、有偿转让） （2）装修费用 （3）质保金（有发票） （4）契税 （5）地产商给回迁户补差价，计入拆迁补偿费；回迁户给地产商补差价，抵减本项目拆迁补偿费 （6）货币安置拆迁，凭据计入拆迁补偿费2.可核定扣除的项目：前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用不实的3.不可扣除的项目：不能提供合法凭证的项目、预提费用、质保金（没发票）、逾期开发的土地闲置费 （五）土地增值税的核定征收（不低于预征率，不低于5%） （六）清算后再转让房产单位建筑面积成本费用=清算扣除总金额÷清算的总面积 ◆土地增值税优惠政策（一）建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的 同时满足①容积率1.0以上，②单套120以下，③实际成交价低于同级别土地平均交易价1.2倍。
各省上浮不超20%。
（二）因国家建设依法征收的房地产（三）因城市规划、国家建设需要而搬迁，自行转让的 （四）企事业单位、社团及组织转让旧房作为公租房房源，3/ 310. 房产税+契税+土地增值税（10%）且增值额未超过扣除项目金额20%的 ◆征收管理 （一）预征率下限：东部2%，中部、东北1.5%，西部1% （二）纳税申报及纳税地点转让合同签订后，7日内，向房地产所在地申报契 税◆纳税义务人转移土地房屋权属的承受方 （二）征税对象和范围对象：境内发生土地使用权、房屋所有权属转移的土地房屋 范围：国有土地使用权的出让，土地使用权的转让，房屋的买卖、赠与、交换●国有土地使用权的出让：承受方不因出让金减免而减免契税 ●自有房产投入自己独资经营的企业——不征契税●房、地之间的等价交换——不征契税（房房、房地、地地） 获奖取得：受奖人缴纳契税房屋赠与：受赠人缴纳契税，不含婚姻存续期间夫妻更名 房屋继承：法定继承 ——不征收契税非法定继承——征收契税（视同赠与） ◆税率、计税依据和应纳税额 （一）税率：比例税率3%-5% （二）计税依据：（不含增税）1.国有土地使用权出让——成交价：出让金减免不减免契税2.土地使用权转让 ——成交价3.房屋买卖 ——成交价4.赠与、非法定继承 ——参照市场价格核定5.缴的土地出让金或土地收益，补缴契税；承受方正常计税 ◆税收优惠（一）一般规定1.城镇职工第一次购买公有住房：免契税2.个人购买家庭唯一住房90以下：减按1%增税3.个人购买家庭唯一住房90以上：减按1.5%增税4.个人购买家庭第二套住房90以下：减按1%增税（不含北上广深）5.个人购买家庭第二套住房90以上：减按2%增税（不含北上广深） （二）优惠特殊规定1.企业改制，原主体存续，持股超过75%，承继权利义务：免税2.事业改制，原主体存续，持股超过50%，承继权利义务：免税3.企业合并，原主体存续：免税4.企业分立，成为与原主体相同的多个公司：免征5.企业破产，债权人承受土地房屋权属抵债：免征6.企业破产，非债权人承受土地房屋权属，100%，3年以上：免征7.企业破产，非债权人承受土地房屋权属，30%+，3年以上：减半8.资产划转，全资母子公司之间：免征9.资产划转，行政性调整、划转国有土地、房屋权属：免征 10.债转股，债权转股权后新设立公司：免征11.划拨用地出让或作价出资：不属于免税范围，承受方交税 12.公司股权转让，其土地、房屋权属未发生变化，不征税 ◆契税征收管理1.义务发生时间：签订权属转移合同当日2.纳税期限：纳税义务发生之日起10日内3.纳税地点：土地、房屋所在地 ◆★●。
