2013年6月宁波瑞丰国际商贸城营销策划方案

城市角色 镇海地处东海之滨，与宁波老城区有机融合，与上海、舟山等地紧 密关联的重要区域。本案所处的镇海新城更是未来区域重点规划发
展方向。 本案地理位置：处镇海骆驼街道老城区
镇海区地处东海之滨，位于中国大陆海岸线中段， 长江三角洲南冀，东屏舟山群岛，西连宁绍平原， 南接北仑港，北濒杭州湾，与上海一衣带水。自 古以来镇海就是我国对外交往的重要口岸，素有 “浙东门户”之称。随着杭州湾跨海大桥和舟山 连岛大桥的陆续建成，镇海将彻底改变交通末梢 的现状，成为西联宁波，北通上海，东邻舟山的 重要交通节点。 镇海新城规划总体目标：立足融入宁波大都 市，接轨大上海，是宁波中心城区北部商贸 商务中心，既体现商帮财智文化内涵，又体 现江南水乡特点的集商贸商务、教育科研、 行政办公、现代居住为一体的综合性新城区
30亿 80万方 甬北崛起一坐商业帝国
——宁波瑞丰国际商贸城营销策划斱案
企化部 2013年6月15日
Contents报告思路
第一部分 第二部分 镇海城市印象初识
镇海房地产发展现状 项目解读、项目定位
项目营销推广思路及执行策略 项目招商策略及商业运营建议
第三部分
第四部分 第五部分
PART 1
镇海城市印象初识
核心卖点
典型项目
公元丐家1期2012年5月保守开盘，去化较好，其中小户 型产品较为畅销。
公元丐家
发展商 建筑面积 建筑类型 项目位置 开盘时间 主力面积 均价 主力客群 客户特征
宁波市开投明海置业有限公司 51万M2 高层、联排 容积率 2.0
庄市街道清泉路南侧、宁波帮単物馆西侧 2012年5月15日 83-143㎡
〖现代服务业〗
优越的区位条件、明显的港口优势、发达的交通体系、雄厚的产业 基础，为镇海发展现代物流业提供了得天独厚的外部环境。现阶段， 镇海已经形成了以液体化工、金属园区、钢材、煤炭等一批在全国 有一定影响力的专业物流市场。
〖外经外贸〗
2008年外贸出口保持帄稳发展态势。全年镇海区出口发展帄稳，累 计出口20.50亿美元，保持了增长43.12%的增速。但镇海区主要以工 业经济为主导，信息产业和高新技术能力基础相对较为薄弱。
户型 2+1房 三房
套数 198 176 138 460 14 78 64 1128
已售 187 170 101 382 4 62 10 916
未售 11 6 37 78 10 16 54 212
销售率 94% 96% 73% 83% 28% 79% 15% 81%
小三房 100-105 大三房 130-139 高 层 三房 四房 五房
宁波帮博物馆
镇海中学
宁波大学
城市角色
从镇海常驻人口分布看，目前老城区本地人口比重占最多，而新 城未来人口增长将会是迁入人口为主。未来新城规划人口达40余 万，有待房地产开发的支持，也给住宅发展带来巨大的契机。
镇海新城规划面积46平方公里，规划人口40-45万。 镇海新城北区（骆驼片）： 总用地面积26.5平方公里，规划人口20-25万。 镇海新城南区（庄市片）：总用地面积19.5平方公里，规划人口20万。
城市角色
镇海始建于唐朝，自古是“宁波帮”发源地，如今成为高教园 区，凝聚特色化的人文底蕴。具宁波其他区域较难抗衡的人文 和文脉资源。
镇海人杰地灵，文化底蕴殷厚，素有 “浙东门户”、“海天雄镇”之称，是 海外“宁波帮”的重要发源地和中国的 “院士之乡”。镇海籍的港澳台同胞、 海外侨胞、外籍华人有5000余人，他们 之中涌现出“世界船王”包玉刚、“影 视世擎”邵逸夫等一批商贾巨子和文化 名人。在中国科学院和工程院就24位院 士。省首所一级重点中学镇海中学教育 质量一直保持全省领先，近年来重点上 线率在80％以上。新城区块内有保留完 整的包玉刚故居、邵逸夫故居、叶氏义 庄团桥民居等大批古迹。
宁波中心城北部商贸商务中心：全力做好箭湖星月广场、市民中 心东西两侧商务地块等招商工作，同时注重商业单体、商业街和 商业区一体化建设；目前银亿海尚广场、索菲克五星级大酒店、 陈倪路商贸商务中心等项目已落户。 宁波科技研发基地：充分发挥院士之乡的优势，集聚高等教育与 基础教育，让高科技产业和研究机构直接设置在大学城中或周边 地带，形成产、学、研一体化的发展模式。
〖工业经济〗
镇海经济开发区：以精密机械、电子信息、仓 储物流为主导产业；骆驼机电园区，以机电行 业为主导产业；
宁波化工区：以“炼油乙烯”项目为支撑，以烯烃、芳烃为主 要原料，发展三大合成材料及其深加工为特色的石油化工产业， 已经成为长三角举足轻重的重化工业基地。
新 城 核 心 区
〖都市农业〗
现代农牧产业带：以骆驼为中心的中部地区为现代农牧创业基 地。 高压走廊经济生态带：以蛟川、庄市、骆驼为中心的高压走廊 地带为经济生态长廊。 沿山环库林果带：以沿山路和四大水库为中心的西北地带为九 龙湖旅游风景区的有机组成部分。 近郊特色农业带：蟹浦、九龙湖镇为中心的近郊地带为特优新 农副产品供应的重要基地。
200万平米，一期26万平米，当期户数1809户
高层、综合体 容积率 2.2
镇海九龙大道东侧，九龙湖镇镇区南，山体西， 沿山大河北 预计2013年10月 45-135㎡，欧陆新古典注意风格 徃定（带1500元精装修） 1、位亍国家4A级九龙湖风景区 2、200万平米造城运劢，自建各项配套，有温 泉会所、商业街、度假主题酒庖等配套设斲 3、5200平米五星级会所 4、4.5米挑高大堂、合理的户型设计和面积段 5、实在的1500元/平米9A精装 恒大企业品牉
镇海城市建设按照“三带 三区”规划构想和加快三 片联动、协同发展的建设 思路 镇海老城区城关片围绕“甬江、城河、古塘、南街”四条轴线，着力于城区形象和居住环 境的改造提升。
本案
镇海新城庄市片以宁波大学为依托，致力于大学城的开发建设，规划区域面积23.4平方公里， 总投资109亿元，是浙江省2003—2007年的百亿工程之一。
宁波高等教育园区：作为宁波市实施科教兴市的重要基地，采用政府统筹、学校主体运行和社会各界参与的模式，集中兴建大学城， 同时采用多种形式发展各种特色配套教育，形成一条完整的教育产业链。 区级行政中心：镇海新城成为镇海区行政文化中心；以周边产业园为主要服务对象，形成智能化、公园化的市民中心 宁波中心城北部现代居住区：依托典型的江南水乡风貌，悠久的历史文化底蕴，强化居住的自然生态与人文生态功能，为 宁波中心城区、镇海及周边居民提供生态性、文化性、现代性家园
文化 休闲 性氛 围
城市角色
镇海新城规划蓝图清晰，规划起点高，功能完备，将在未来几年 成为区域发展的重要引擎，宁波城市发展的又一重要板块。
“十一五”期间，宁波市委、市政府确定了“东 扩、北联、南统筹、中提升”的区域性发展战略。 对于宁波六大中心城区之一的镇海，提出构筑 “两中心、一基地”，即建设以镇海新城为依托 的宁波中心城区北部商贸商务中心、以镇海老城 为依托的浙东生产性港口物流中心和以宁波化工 区为依托的国家级石化产业基地。
保利城
发展商 建筑面积 建筑类型 项目位置 开盘时间 主力面积 均价 主力客群 客户特征
宁波保利置业有限公司 98万M2 高层、综合体 容积率 2.2
镇海丐纨大道不永平西路交叉口 2012年5月25日 90㎡、105㎡、138㎡ 9795元/ ㎡（白坯） 客户多为骆驼及镇海老城客户，庄市客户较 少。 客户关注最多的是价格、交通和户型 39栋小高层建筑和约38万斱的沿湖商业街组 成。保利城住宅部分分三期开发，一期由6 栋11层和15栋18层建筑组成。住宅产品以 三房四房为主，户型面积在90-270㎡之间。 建筑分布上，以错落式排布斱式，注重楼间 距，保证了观景、通风、采先的最好效果。 在景观设计上将西斱景观和东斱园林清新交 融，近3万平米的中央国际园林。 物业 类型 面积 （㎡） 86-93 109-120 156-170 180-220 249-276
九龙湖镇
区域面积 区域面积 （帄方公） 蛟川街道 招宝山街道 骆驼街道 庄市街道 36.82 20.8 46.64 25.13 所占 比例 10% 5.7% 12.7% 6.8% 户籍人口 户籍人口 量（万人） 4.04 6.23 4.43 2.27 所占 比例 14.9% 22.9% 16.3% 8.4% 户籍人 口密度 （人/帄 方公里） 1097 2995 950 903
澥铺镇
骆驼街道 招宝山街道 蛟川街道 庄市街道
澥浦镇
九龙湖镇
25.44
65.3
6.9%
17.8%
3.Hale Waihona Puke 22.4912.6%
9.2%
1344
381
PART 2
镇海房地产发展现状
镇海住宅市场 镇海写字楼市场
镇海商业市场
镇海房产板块共分为镇海新城骆驼片区、镇海新成庄市片区、镇海老城及蛟川片区和 九龙湖片区。
城市 化商 务性 氛围
本案
新城南区 • 功能：高教园区北区组成部分、公建配套服务区及 高品质的城市居住新区。 • 规模：用地面积约922公顷，规划人口约15万人。 布局空间 • 一心：为片区绿化、公建中心。 • 一区：为庄市老街历叱文化保护区。 • 一廊：为联系生态带、片区绿化中心和甬江滨江绿 带的生态绿化、文化休闲廊道。 • 两轴：分别为沿西陆路和兆龙路两侧的公建发展轴。 主要设斲： • 大学科教区、科技孵化园、宁波帮単物馆、北部休 闲大本营、生态绿化区等。
规划发展
顷目所在镇海新城南区觃划成为文化休闲性氛围区，觃划居住 人口15万。
新城北区 • 功能：综合行政、商业、商务、居住等功能的综合 性城市北部中心，宁波中心城的北门户。 • 规模：用地面积约630公顷，规划人口约25万人。 布局空间 • 一心：镇海行政商务中心。 • 一区：为团桥历叱地段片区。 • 一廊：为行政中心和老镇居民点之间的南北向绿化 休闲廊道。 • 一轴：为沿镇新路的公建发展轴。 主要设斲 • 市民中心、核心商务区、北部客运枢纽、核心商务 区、文化艺术中心广场、软件园、总部基地等。
物业类 型
户型 三房
面积 （㎡）
套数 235 116 101 116 34 602
已售 229 110 91 40 5 475
未售 6 6 10 76 29 127
销售率 97% 95% 90% 34% 15% 79%
高层
核心卖点
81-84 109三房 119 129三房 136 137四房 143 159四房 160 小 计
核心卖点
小 计
顷目一期共推出1128套房源，去化率达85%， 整体销售均价9795元/㎡，市场接受度较高。 二期亍5月进行产品说明会。
典型项目
6月12日实景园林示范区、综合楼、样板房已盛大开放， 赠1500元/平米9A精装
恒大山水城
发展商
宁波恒大公司
建筑面积
建筑类型 项目位置 开盘时间 主力面积 均价
10765元/ ㎡（白坯）
客户多为骆驼及镇海老城客户，庄市客户较 少。 客户关注最多的是价格和户型，其次是项目 斳边的明珠公园，面积小，总价低。 一期推出住宅面积约 83-160㎡，全部两梯 两户，电梯厅私属感极强，户型间间采先， 户户通透，功能强大。其中约83㎡户型能做 到三房两厅，三间朝南，卫生间两面窗通风； 约139㎡户型做到四房两厅，三开间朝南， 三面观景，极为舒适。实为楼市一绝。
城市角色
依托镇海港，区域经济发展迅速，聚集众多有影响力的知名企业， 但工业经济为主导，第三产业经济相对薄弱，且化工类企业聚集 给区域居住带来较大负面影响，一定程度上制约了住宅市场的发 展。
镇海区位优势得天独厚，辖区内的镇海港是中国大陆 第二大港宁波舟山港重要组成，拥有5万吨级液体化 工专用泊位，是我国最大的液体化工码头之一。镇海 炼油厂、镇海发电厂等一批国家重点工程开始纷纷落 户镇海，如今，这里已聚集了40多家部、省、市属重 点企业，成为浙江省大工程单位最集中的国家大工业 基地。
直线3公里
本案
恒大城
直线3公里
锦绣江南
保亿丽景英郡
丐単花园
直线13.5公里
郁金香中心 红墅湾 保亿风景九园
皇家御都
翰林国际
骆驼片区
保利城
半晨雅苑
老城区及经济开 发区 广洋海尚国际
丐贸广场
直线7.5公里
拉菲庄园 合生国际城 万科城 开投公元丐家
庄市片区
典型项目
保利城，98万的大型城市综合体，住宅分三期开发，配有酒店、 购物广场、単物馆等文化商业设斲。