凯德置地新REITs模式

凯德收购上海浦发大厦，首单REITs市场化退出！01-08 07:301月7日，新加坡大型房地产集团凯德集团宣布，与一家非关联第三方公司成立50:50的合资公司，斥资27.52亿元收购位于陆家嘴核心商圈的上海浦发大厦约70%面积，包含办公楼8－19层和21－32层，地上总建筑面积为41773平方米。

凯德集团将把浦发大厦作为种子资产投入凯德即将成立的增值型私募房地产基金，该基金将关注亚洲重要城市的商务房地产项目。

根据国金ABS云资料显示，海航浦发大厦REITs项目曾是上海证券交易所第一单类REITs项目，也是国内首单以单一写字楼物业为标的资产的类REITs项目。

本次交易，是全国首单市场化退出的资产支持专项计划，对于整个房地产大宗交易市场以及国内房地产证券化的发展都具重大意义。

上海浦发大厦建成日期为2022年7月，使用年限剩余28年，占地面积6280平方米，建筑面积为46379.65平方米，项目总层数36层，地上为办公写字楼、商业，地下为停车场。

在经营方面，该项目2017年收入1.47亿元，预估2018年营业收入为1.8亿元。

海航在推介资料上称，该项目的评估值为25.24亿元。

浦发大厦原属于上海国盛集团名下，国盛是上海市政府重大产业项目的投融资平台，房地产业务非其主营。

在2008年始，国盛开始着手剥离旗下房地产板块，浦发大厦也在2008年被第一次在产交所公开挂牌，不幸在经济背景下市场寡淡，起始价格14亿无人问津。

2009年，该项目再次挂牌，起始价格降至12亿，海航置业以14.75亿代价，竞得浦发大厦项目公司“上海浦发大厦置业有限公司”100%的股权及7.21亿的债权。

此次的买家凯德集团的官网资料显示，该公司是一家大型房地产集团，总部设在新加坡，并在新加坡上市。

截至2018年9月30日，凯德集团在全球拥有及管理资产总值超过920亿新币。

集团的全球房地产业务多元化，包括商业综合体、购物商场、服务公寓、酒店、长租公寓、办公楼、住宅、房地产投资信托及基金业务，业务遍及全球30多个国家的160多个城市。

从“越秀ＲＥＩＴｓ”和“凯德ＲＥＩＴｓ”看中国ＲＥＩＴｓ海外上市作者：汪建新舒红来源：《商场现代化》2008年第10期[摘要] “越秀REITs“和”凯德REITs“代表着实践中两种中国REITs海外上市的路径。

本文试图通过对这两个企业海外上市案例分析，来为中国REITs的海外上市提供一些借鉴。

[关键词] REITs 越秀模式凯德模式海外上市风险房地产信托投资基金（Real Estate Investment Trust，REITs）最早源于20世纪60年代的美国，当时美国政府允许民营机构成立该类信托基金，而且该基金单位可以上市交易，这就解决了传统的产业投资基金的流动性问题。

REITs可以为投资者带来很多的好处：第一，REITs收益和通货膨胀之间存在着负相关关系，房地产是很好的通货膨胀的抵御物，因而作为依附在房地产标的上的REITs也被认为可以抵御通货膨胀。

第二，REITs具有低风险（低Beta系数）特点。

John L. Glascock，David Michayluk，Karyn Neuhauser（2004）经过对1997年10月美国股市大跌的研究发现，在1997年10月27日美国股市大跌中，REITs证券下跌的幅度仅是其他证券下跌幅度的一半。

在当日由于市场的不确定性的存在，所有证券的买卖价差的幅度都增加了，但是在接下来的一天，在市场的下降趋势发生部分逆转时，其他的非REITs证券的买卖价差幅度继续放大，只有REIT的买卖价差在缩小。

以上这些说明，REITs会为整个投资资产组合带来收益。

实践中，中国REITs海外上市有两种代表性的模式：一种是将内地物业直接由境外的公司持有，这是“越秀REITs”（越秀房地产投资信托基金）的路径;另一种则是将物业由境内的公司持有，再由一层境外的公司持有境内公司，这是“凯德REITs”（凯德中国零售房地产信托基金）的路径。

一、案例介绍：“越秀REITs”与“凯德REITs”1.“越秀REITs”。

【杭州】房企不同开发模式全程税务问题解析培训（5月24日）房地产培训：房企不同开发模式全程税务问题解析培训【课程背景】房地产培训：房企不同开发模式全程税务问题解析培训；不同盈利模式在现有财税金融政策体制下，会产生什么问题，如何优化处理，以减少财税风险，提高盈利能力，是当下地产界从业人员必须认真思考之问题。

好的盈利模式，销售不是问题，资金也不是问题，人才的引进也不是问题…本课题以不同类型地产开发。

项目开发为线索，深入分析其内在的融资。

会计和税务问题，反观不同模式的内在财税脉络，为企业家和财务人员，创新商业模式提供必要的智力准备。

【课程对象】各房地产企业领导、投资部、主管财务工作人员和税务师、会计师事务所人员。

【讲师介绍】王老师：中房商学院房地产培训高级顾问；教授、武汉大学在读博士。

注册税务师、会计师、注册内部审计师。

资本运作高手，地产私募专家，全国房地产经理人联合会研究员，国内知名房地产行业实战派财税专家、纳税筹划专家；《新会计准则与税法差异分析》主编，中国财务总监资格认证税收筹划课程首席讲师，多家上市公司独立董事，某会计师事务所、税务师事务所主任会计师，多家银行和多家证券公司的财税顾问，多家房地产开发企业（上市和非上市企业），国有企业集团的税务顾问。

具有十多年财务税收管理工作经验，具有丰富的资本运作经验，主导参与多个地产私募基金的设立和运作，参与部分企业的境内外上市运作。

在多年的财税咨询实践中，对各类企业的投融资运作管理有非常深入的研究。

先后在全国各大城市主讲《税收筹划》、《房地产企业融资之道》、《税收政策深度解析》、《房地产开发企业财税管理要点及节税方案设计》、《如何应对税务稽查》、《房地产企业资本运作与税务规划》、《兼并收购》等课题500余场，受训企业负责人、财务人员多达上万人。

培训风格以实务见长，知识渊博、理论功底深厚。

采用互动教学，内容充实新颖、气氛活跃、案例经典、分析深刻，深受学员好评，在业内享有良好声誉，被誉为“财税通”。

六大产业园开发盈利模式产业园核心开发盈利模式，一般而言分为六类：传统地产开发模式、产业综合开发模式、专业服务运营模式、“产业+投资”运作模式、“并购+退出”运作模式、产业运营服务模式。

以下分别对六类产业园开发盈利模式进行详细分析。

1、传统地产开发模式传统地产开发模式是指开发商以二级开发为主，建设标准化或定制化的园区物业，以租赁、出售或合资等方式进行经营和管理，最后获取开发利润的模式。

从本质上讲，传统地产开发模式与住宅开发并无太大差别，因此成为众多资本进入产业地产主要选择的商业模式。

此类运作模式的典型代表为联东U谷。

联东U谷专注园区产业运营、服务中小制造企业，以产业综合体和总部基地为主，涵盖独栋办公、研发中试、标准厂房等产品形态。

这些物业产品小而精，更多为中小企业量身定制，具有较高的实用性。

已在全国40多个城市投资运营产业园区超过210个，引进制造业企业和科技型企业超过11000家。

在传统地产开发模式下，开发商可通过以下三种方式盈利：(1)物业出售获取销售利润。

由于产业地产前期开发投资巨大，而我国缺乏通畅的产业地产融资渠道，地产开发商必须提高物业出售比例以迅速回笼资金，与国际产业地产开发商相比，我国的地产开发商物业出售比例偏高。

(2)物业出租获取租金收益。

由于我国工业用地政策有很强的区域性，很多地方规定，工业用地上的物业产权不能分单元、分层或分栋出让，从而限制住了物业出售的获利通道，开发商不得不持有并出租物业，以获取稳定的租金，持有物业虽然资金回收较慢，但能使开发商获得物业增值收益。

(3)提供增值服务获利。

在专业分工越来越细化的时代，企业对人力资源、金融投资、科技信息等专业化、增值型服务的需求越来越多，基础性物业服务已经不能满足企业的需求。

为入驻企业提供所需的基础配套服务和增值服务，有助于提升园区招商能力的同时，也蕴藏着较大利润空间。

2、产业综合开发模式产业综合开发模式是指开发商除一二级开发外，更多为政府提供以产业规划、服务与导入等方面的服务。

凱德置地案例分析一、簡介1. 基本資料：總部：新加坡成立時間：1994總裁：廖茸桐資產總值：99 億美元（截至2010年底）凱德中國是新加坡嘉德置地集團在華投資業務の統稱。

它包括凱德置地（中國）投資有限公司、凱德惠居（中國）、凱德商用中國和雅詩閣中國四大業務單位以及其所涉及の房地產金融業務，由凱德中國常務委員會協調管理。

凱德中國是中國領先の房地產外企，是中國最大の商場擁有者和經營者，是中國最大の服務公寓業主和運營商，是業界領先の房地產基金和信託基金經理。

凱德置地是新加坡嘉德置地集團在華の全資子公司。

凱德置地自1994 年來一直致力於全國高品質住宅、寫字樓及綜合商業專案の投資、開發與管理。

凱德置地在中國開發高品質住宅、商業專案，規模逾1,000萬平方米，管理資產約500億人民幣。

其中標誌性の綜合商業專案品牌來福士由凱德置地自行開發管理，集住宅、商場、辦公樓、服務公寓、酒店等多種業態，在城市交通樞紐區域打造“城中之城”。

2. 發展歷程2000 年，新加坡政府控制の淡馬錫財團將旗下の發展置地和百騰置地合併為嘉德置地，其在華業務也更名為凱德置地。

☐1994年進入中國☐1999年底、2000年初進入北京☐2002年獲得“外商獨資投資有限公司”資質☐2002年結束虧損，實現盈利☐2004年4月正式宣佈進入北京☐2005 年4 月進入寧波☐2005 年11 月進入廣州☐2006 年4 月全面啟動華南房地產業務☐2006 年5 月進入成都☐2006 年5 月進入杭州☐2007 年10 月成立天津分公司☐2008 年10 月27 日，首都第一座來福士在新加坡國務資政李光耀の見證下正式揭幕3. 業務分佈凱德中國在中國40多個城市運營著120餘個專案。

凱德中國於1994年進入中國。

以上海為起點，在中國40個城市擁有約5000名員工和運營約110 個專案，核心業務涵蓋住宅、綜合商務房產、商場、服務公寓、房地產金融，已建立起一條從投資、開發、運營、物業管理、財務諮詢到房地產金融の整合性房地產價值鏈。

商业地产投资运营模式研究报告一、基本概念及特征 (4)（一）商业地产定义 (4)（二）商业地产与住宅地产的区别 (4)（三）项目分类 (5)二、商业地产投资开发体系 (6)（一）开发流程及三大决策体系 (6)（二）专业化投资开发体系 (8)三、资本运营 (10)（一）持有商业加大资金压力 (10)（二）不同租售模式及资本运营 (11)（三）资本运营案例分析 (12)四、商业运营 (14)（一）专业化运营 (14)（二）商业运营案例分析 (16)五、商业地产市场回报 (17)（一）盈利方式 (17)（二）市场回报行业观点 (18)（三）市场回报统计数据 (18)（四）市场回报案例分析 (19)一、基本概念及特征通过了解商业地产的基本概念和分类情况，能够对中心商业项目的基本分类、定位和招商业态提供决策依据。

（一）商业地产定义狭义商业地产是我们平常说的商业交易场所，范畴包括各种零售、餐饮、娱乐、休闲等生活服务类经营方式的不动产，包括商场、店铺、购物中心、商业步行街以及社区商业等。

广义商业地产则包括城市综合体、购物中心、商业街、社区商业、专业市场、酒店、写字楼、酒店式公寓等。

（二）商业地产与住宅地产的区别类别商业地产住宅地产资金要求大型商业地产需要一次性投资建成才能形成浓厚的商业气氛，沉淀资金较多，且大多采用只租不售模式，持有商业物业经营必须有长线的充足的资金支持住宅地产开发部分采用滚动开发、滚动销售的分期模式，自有资金的要求不是很高，资金大部分来源于银行贷款经营模式只租不售或只销售部分面积，绝大多数物业为开发商长期持有开发商多数采取销售模式，模式相对简单资金回收相对慢，3-5年或更长的培育期，只租不售时间更长资金回收速度快开发环节商铺租赁或销售只是起点，后续运营管理更重要，只有让大部分合作商户赚到钱，才能获取长期、稳定租金收益开发商只要将房子卖出去，将物业管理做好，就基本大功告成，无后续运营环节投资回报形式持有商业通过经营收益和物业升值获取中长期回报只通过销售来实现回报（三）项目分类1.行业类别零售功能百货商场、商业街、超市、家居建材，以及将上述多种功能集于一身的大型购物中心和SHOPPING MALL娱乐功能电影城、娱乐城、KTV餐饮功能大型酒楼、中西餐饮、快餐小吃、冷饮店健身、休闲功能健身中心、美容院、SPA专业地产专业批发市场、商贸城，如义务小商铺批发市场居住以及办公用写字楼、酒店式公寓、产权式酒店、老年公寓2. 市场辐射范围邻里型辐射范围≤1千米，总建筑面积≤2万平方米，商圈内人口≤5万人，主力店为中型超市或标超或餐饮主力店社区型辐射范围≤3千米，总建筑面积≤5万平方米，商圈人口5万-10万人，主力店为标超或大型超市，根据情况也可能包含影院、电器卖场、体育用品卖场、儿童主题等多个次主力店区域型辐射范围3-6千米，在交通便捷、距离商业中心较远的区域，辐射范围可达8千米，总建筑面积5万-10万平方米，商圈人口在10万-25万人，主力店为大型超市或百货店，至少包括4-5个次主力店超区域型辐射范围达10千米以上，超出本地“片区”或“区域”：总建筑面积10万-15万平方米，主力店如大型百货公司、大型超市或批发店1-3家，多个次主力店，商圈人口>50万人超级型建筑面积通常在20万-50万平方米，至少3-5家大型主力店，如百货、超市、家居等，商圈人口辐射几百万甚至几千万人不等，辐射范围通常包括本城市全部以及周边城市目的地型依赖目的性消费业态如旅游、娱乐、休闲等吸引客流，辐射范围难以具体界定，主力客群大都在项目所属区域之外，甚至是外地，呈现“飞地”特征二、商业地产投资开发体系通过对商业地产开发基本流程、专业化运作体系进行阐述，再结合实际案例进行介绍总结，对中心商业项目的决策提供依据。

凯德商业运营模式凯德商用项目简介凯德商用中国在35个大中城市拥有并管理着总物值541亿人民币的56个商业地产项目，总建筑面积576万平方米.2012年将开业7个项目，计划在3至5年内，内地的购物中心由现时56家增至100家，相应资产值达至160亿美元。

标志性项目包括：北京的凯德MALL•西直门（原北京嘉茂购物中心•西直门）、凯德MALL•望京（原北京嘉茂购物中心•望京）、北京来福士中心、上海来福士广场等。

凯德商业项目产品线凯德商业项目分布1、凯德商业的项目主要分布在环渤海区域、长三角区域、珠三角区域、成渝区域、中部区域，其中在北京、上海就拥有10个商业项目。

2、凯德商用的商业项目体量主要为4—8万平方米，定位中端，经营情况良好。

3、凯德广场和来福士广场在项目定位和项目体量上并无显著差异，其中凯德广场为纯商业项目，来福士广场为城市综合体中的商业项目。

4、凯德商业持有的商业项目总建筑面积约260万平方米。

^营模式如果说万象城像个资本家在做商业地产、万达像工厂在做商业地产、大古就像艺术家在做商业地产、凯德就像金融家在做商业地产、红星美凯龙就如农民在做、瑞安则如诗人在做文鹏鑫则是山寨厂。

凯德模式：地产开发+资本运作（基金模式）基金模式的产生背景1.持有物业占据大量现金流，公司面临租售两类业务现金流争斗的局面；2.亚洲金融危机凸显了公司高负债、低回报的经营问题。

这两方面促进了基金模式的形成凯德在中国的主要基金凯德置地中国住宅基金，凯德置地中国发展基金,嘉德商用产业中国发展基金，嘉德商用产业中国发展基金II,嘉德商用产业中国孵化基金，嘉茂零售中国信托，来福土中国基金，中信-凯德科技园区投资基金。

资金来源凯德运作模式凯德置地主要通过嘉德商业中国发展基金以及嘉德商用中国孵化基金进行资产收购，再让嘉茂零售中国信托（简称CRCT ）使用优先认购权的形式收购嘉德在内地控股的商业物业。

对于这些基金投资的物业，嘉茂零售中国（CRCT）拥有优先购买权。

2019年新加坡REITs模式分析报告2019年6月目录一、新加坡的龙头房企：凯德集团 (4)二、新加坡龙头房企发展历程 (5)1、2002年以前：重资产模式，角色为开发商 (5)（1）时代背景：房地产市场走出亚洲金融危机阴霾 (5)（2）公司战略：整合资源、酝酿转型 (6)2、2002年以后：轻资产模式，角色为开发商+基金经理 (8)（1）时代背景：新加坡大力发展REITs市场 (8)（2）公司战略：发起5只公募REITs，完成轻资产转型 (9)三、新加坡房企业务模式：全产业链、双基金运作 (11)1、全产业链，开发和自持混合经营、房地产和金融双轮驱动 (11)（1）开发和自持混合经营 (12)（2）自持业务混业态经营 (13)（3）房地产和金融双轮驱动 (13)2、轻资产，双基金模式轻盈扩张 (14)（1）私募基金：为项目开发提供资金支持，孵化和培育商业物业。

(15)（2）REITs：持有成熟期物业 (16)3、擅运营，通过物业提升计划增厚收益 (17)轻资产扩张是新加坡房企主要特点。

“私募基金+REITs”的双基金模式是凯德轻资产扩张的关键，通过私募基金孵化早期项目，成熟后向REITs注入，实现低杠杆的稳健增长。

本文从发展历程、业务模式、经营特点全方面解析轻装上阵的新加坡龙头房企。

发展历程：由重到轻，由开发商到基金管理人。

新加坡最具代表性的房企是凯德集团，以2002年为转折点，其发展可以分为两个阶段：①2002年前，重资产运营，角色为开发商。

公司成立初期，从事房地产开发及投资业务，债务沉重，利润不佳。

2001年有息负债率达到87%，ROA仅为1.6%；②2002年后，轻资产转型，角色晋级基金管理人。

公司轻资产转型主要通过REITs实现，凯德先后发行5只公募REITs，并开启大规模物业收购。

2002年至今资产规模增长3倍，净负债率下降56%。

业务模式：全产业链，兼任开发商、运营商和管理人。

房地产黄金时代已经结束，迎接我们的到底是白银时代，还是钻石时代？中国房地产开发企业未来将走向何方？本文从规模、业务结构、营运能力、杠杆水平和成长性5个维度出发，全方面解构中美新港4个经济体的12家龙头房企，探索中国房地产开发企业的三种未来。

美国住宅开发领域的三巨头是霍顿（D.RHorton）、莱纳（Lennar）和帕尔迪（PulteGroup），商业地产领域的领头羊是西蒙地产（Simon Property）；新加坡规模最大的房企是凯德集团（Capitaland）；中国香港四大龙头房企是新鸿基、长实、新世界和恒基；中国过去3年市占率稳居前三的龙头房企是恒大、万科和碧桂园。

从规模上来看，中国房企处于第一梯队。

一是资产规模，中国房企平均规模是中国香港、新加坡房企的4倍，美国的10倍。

二是营业收入，中国房企处于第一梯队，美国第二，中国香港、新加坡最低。

在业务结构上，主要有开发类、自持类和混合类。

中国龙头房企、美国住宅开发龙头为开发类房企。

美国商业地产龙头为自持类房企，西蒙地产自持物业的租金收入占总营业收入的95%。

新加坡和中国香港龙头房企为混合类房企。

从营运能力上看，美国住宅开发龙头周转速度最快。

2018年，美国三大住宅开发商霍顿、帕尔迪、莱纳总资产周转次数为1.2、1.0、0.9，远高于其他经济体龙头。

高周转主要来自三方面：一是缩短项目建设周期，美国新建住房以独户住宅（Singlefamily house）为主，每个住宅单位独立销售、施工和交房，从出售到交房只需4~6个月，基本可实现当年销售、当年回款、当年结算，与中国2~3年的开发周期相比，存货周转速度大幅提升；二是加大期权土地储备，只需交地价10%~20%的期权费，即可锁定土地，保证充足土地储备的同时，无需在土地上沉淀过多资金，大幅提高周转率；三是主打中低端住宅，2017年霍顿、帕尔迪向首置及首改出售的住宅占比达95%、75%。

从杠杆水平来看，中国香港房企负债率最低。

商业的轻资产运营模式与案例“给我⼀个⽀点，我可以撬起地球。

”轻资产运营⽅式“重资产”重资产——传统的商业地产运营⼀般都是以“售”养“租”，开发商在建设⼤型的商业购物中⼼前，先在旁边配套建设⼀些写字楼、商铺、住宅等，把配套物业进⾏销售，⽤销售产⽣的现⾦流投资待建的商业购物中⼼，在其建成后持有运营，并获得后期全部的租⾦收⼊。

“轻资产”轻资产是相对于重资产⽽⾔的，⼤部分通过资产证券化⽅式来盘活存量资产以及品牌输出的⽅式将⾃⾝资产变轻，利⽤相对较⼩的成本撬动⼤型商业。

这种⽅式在我国⼆、三线城市尤为需要。

⽽开发类型主要有⼀下⼏个类型和⽅式：长期租赁型、资⾦持有型、联合开发型和品牌输出型。

——长期租赁型：把旧的资产进⾏改造装修，提⾼增值服务，主要根据差价和增值服务收费来实现盈利。

——资⾦持有型：资产由基⾦持有。

通过改造装修进⾏租赁管理，盈利模式是资产增值和基⾦管理费。

——联合开发型：资产⽅与资⾦⽅合作成为资⾦公司。

通过资源整合，运营机构发挥经营管理增值的能⼒。

盈利模式主要是股权经营、资产运营和运营管理费。

——品牌输出型的运作⽅式则多种多样，其管理模式是通过品牌化的输出实现增值，盈利模式是收取品牌管理费。

案例研究-凯德运营模式集运营与投资为⼀体，运营机构同时作为投资管理⼈，打通投资建设、运营管理与投资退出整条产业链凯德的模式是，将投资开发或收购的项⽬，打包装⼊私募基⾦或者信托基⾦，⾃⼰持有该基⾦部分股权，另⼀部分股权则由诸如养⽼基⾦、保险基⾦等海外机构投资者持有。

待项⽬运营稳定并实现资产增值后，以REITs的⽅式退出，从⽽进⾏循环投资。

国内标杆房企中，万科商业地产轻资产运营模式被认为是凯德模式的典型代表。

盈利模式：基础费⽤额外收⼊在凯德模式中，以地产⾦融平台为动⼒的全产业链是其盈利模式的核⼼构架（如图1）。

通过投资管理房地产⾦融平台招商运营，成功实现以⾦融资本（私募基⾦与信托基⾦REITs）为主导，以商业地产开发收购、管理运营为载体，既实现稳定的租⾦收益和持有项⽬增值收益，⼜实现⾦融业务发展带来的“跳跃性⾼收益”。

凯德地产细处求变作者：吴其伦来源：《商界评论》2015年第10期今年9月，李嘉诚在内地抛售物业的事情又被热炒。

而另外一家有相似背景的地产商，新加坡凯德置地，则可能还要继续坚守。

这或许是因为，它的盘子更大，抽身不易。

从1994年的一隅、一楼、寥寥数十人，到如今48个城市的近160个项目，凯德的发展速度不可谓不快。

2015年6月，筹备了三年的凯德MALL天宫院项目被爆停工、撤资。

而在此之前，凯德最广为人知的是其“轻资产模式”，这不仅被很多商业地产研究机构引为经典案例，也被众多商业地产企业仿效。

一向以“私募基金+REITs”模式蜚声商业地产市场的凯德似乎遇到了瓶颈。

过去的十多年里，凯德在中国房地产尤其是商业地产的发展中扮演了极其重要的角色，而面对如今的房产红海和凯德自身的瓶颈，凯德能经受住考验吗？1994年，新加坡企业嘉德置地将目光瞅准中国，在上海百腾大厦租了一层楼后，凯德置地（中国）便开始在中国安家落户。

从一间小小的办公室发展到如今的布局全亚洲，凯德在成长的同时，也找准了自己的定位：发力商业地产。

虽然入华之初也是以住宅和公寓开道，但随着近年来对市场的探索与洞察，商业综合体已成为凯德在中国发展的重心。

2013年1月1日，执掌凯德中国9年（2000～2009年）的林明彦出任新加坡嘉德置地总裁。

10天后，嘉德置地宣布公司中文名称正式改为凯德集团，“凯德”品牌成为集团统一的中文标识，适用于原嘉德置地全球业务范围。

之后，凯德集团撤出印度、伦敦业务，将主要注意力投向中国，凯德中国成为其旗下四大核心业务单位（凯德新加坡、凯德中国、凯德商用和雅诗阁）之一。

“未来，凯德集团也将以综合体作为在中国发展的主要方向。

”如此看来，林明彦依然将商业综合体作为重点发力对象。

20年来，凯德中国在嘉德置地的发展中发挥的作用可谓是相当重要的。

如今，凯德已将触角延伸到了全亚洲，在新加坡、中国、马来西亚、日本以及印度的54个城市拥有及管理着105家购物中心。

从铁狮门、凯德、万科、大悦城看通过资本运作开拓轻资产模式思路背景：重资产开发是房地产的传统开发模式，需要前期投入大量资金购地建设。

“轻资产”是与重资产相对的，广义来讲，又称轻资产运营模式，其指房地产开发从“投资—建设—建成后的资产（物业）管理”是一个完整链条，其间各个环节都有专业的团队完成。

因为商业地产的退出难题，目前国内商业地产的轻资产更侧重企业的品牌管理输出。

随着消费基础设施纳入公募REITS支持范围，以及不动产私募投资基金（私募REITS）办法发布，持有型资产的退出难题有望得以解决，以规模和速度的地产增长模式开始转向持有和经营。

同时，因为多年的快速开发商业地产开始进入存量时代，加之三年的疫情冲击，大量经营不善或业主难以负担改造成本的老旧项目或业主缺乏资金新开发项目难以入市，盘活并在盘活后顺利退出的路径实践可能成为现阶段一个发展机会；综观国内外商业地产轻资产运营模式，其核心在于专业化和金融化，但不同的操作模式对应不同的核心能力。

轻资产化运营的门槛很高，在外部条件具备的前提下，仍需要足够专业的资管能力和强大的资源整合能力，对企业来说挑战很大。

目前大体上主要分为3类：一是美国地产巨头铁狮门的基金模式、二是新加坡凯德集团的资产管理模式、三是国内轻资产践行者大悦城、万科等所做的尝试。

一、铁狮门——以投资机构为核心的“高杠杆”基金模式铁狮门（TISHMAN SPEYER）成立于1978年。

是世界一流的房地产业开发商、运营商及基金管理公司。

“垂直一体化，重运营、轻资产运营管理”是铁狮门的核心竞争力。

在铁狮门的发展过程中，逐渐形成了“纵向一体化+小股操盘”的重运营轻资产模式。

前者使铁狮门拓展了产业链的纵深，而后者则最大限度提高了资金的使用效率。

这种对全价值链的覆盖，使得铁狮门拥有了专业的房地产开发和运营能力，同时借助基金以及由此带来的财务杠杆，获得超额的收益。

二者相互推动，形成双轮驱动之势。

重运营：纵向一体化的发展模式作为世界一流的地产商，铁狮门将自己的产业链延伸至行业的各个领域，包括投资与开发、设计与工程、物业租赁、物业管理、投资管理和可持续发展。