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龙湖是怎样炼成的？目录公司概况发展战略企业文化龙湖管控模式公司简介●龙湖地产创建于1995年，成长于重庆，发展于全国，是一家追求卓越、专注品质和细节的专业地产公司。
于2004年向重庆以外开拓，开始由区域性的公司向全国性的公司转变，2006年集团总部改设为北京。
●截至2009年底，龙湖地产下设重庆、成都、北京、上海、西安、无锡、沈阳、常州、杭州和青岛十个地区公司，业务领域涉及地产开发、商业运营和物业服务三大板块。
●连续多年被评为“全国房地产开发百强企业”，三次荣获“全国住宅用户满意度调查”第一名，连续10年摘冠重庆“十佳住宅小区”第一名。
●2008年被国家工商行政总局认定为“中国驰名商标”。
●2009年龙湖集团则以超过183亿元的销售收入首次问鼎重庆市民营重点成长型企业销售榜冠军宝座。
发展历程●起步阶段（1995-2002），单项目、单业态起步。
✓1995年设立于重庆。
✓1997年4月龙湖第一个项目龙湖花园动土奠基。
✓2002年1月中央精神文明办、民政部授予龙湖花园“全国创建文明社区示范点”称号。
●发展阶段（2003-2005），单业态多项目、多业态尝试。
✓2003年8月，“龙湖”被认定为重庆市著名商标。
✓2003年12月，重庆龙湖地产发展有限公司商业经营管理分公司成立。
✓2004年11月，成都龙湖地产发展有限公司成立。
发展历程●扩展阶段（2006-2009），多项目、多业态，多区域发展。
✓2005年12月，北京龙湖置业有限公司成立✓2007年8月，上海龙湖置业发展有限公司成立。
✓2007年11月，西安龙湖地产发展有限公司成立。
✓2008-2009年，随着无锡、沈阳、常州、杭州、青岛等地多块优质土地的获取，龙湖全国业务布局的城市数量增至10个。
历年销售情况●2000年总销售额３亿元。
从200３年-2007年，龙湖的销售业绩经历了一个快速发展的跨越阶段。
●2003年，龙湖聚焦于重庆开发销售收入为6.2亿元。
前言自从1978年我们国家改革开放40年以来，国内经济形势逐渐大好，各行各业发展迅速，发地产业也在期内蒸蒸日上，人民的生活质量和幸福水平也有了质的提升。
人民对住房品质要求也在不断的提升，房地产企业因此在我国如火如荼的发展并逐步崛起，大型房地产公司有着不凡的知名度和行业代表性，本文选择龙湖地产作为营运分析的对象，原因有二，一是房地产企业是我国经济发展的一个重要见证行业，与国家经济发展史有着一定共同性；二是龙湖地产作为国内大型民营企业之一，在同行业之中属于标杆型企业，具有一定的代表性。
房地产行业竞争激烈，市场环境变化无常，稍有不慎公司就可能走上不归路，兢兢业业的经营，和细致入微的管理都离不开对财务报告的分析、总结，以至于能随时应对环境变化，制定相应的措施、战略。
房地产公司作为社会上的企业种类之一，和大多数公司一样都以营利为目的，企业只有营利才能继续进一步的发展下去，而为了更好地获得利润，对企业的财务状况的分析是必不可缺的。
有一个良好的财务分析，一是能及时反映出企业自身所产生的问题所在，二是能从整体财务状况中了解到企业今后发展的目标，以及今后企业所应该发展的方向。
而对一家企业营运能力分析也便可以从具体反映企业资金周转的有关指标等，分析这家企业资产利用的效率，这是对一家企业管理者的管理策略、水平和资产运用能力的全方位评定、分析。
第一章对企业营运能力分析的理论概述第一节企业营运能力的定义企业的营运能力是指该在日常的生产中管理者对资产经营的控制能力，也就是说企业为了将产出的产品销售出去而赚取利润的过程中，所需要运用到的企业资产的管理能力。
对于“营运能力”的理解，这项指标的本来含义可以说是一种关于企业的经营、管理和运作所呈现的能力。
营运能力也是社会大生产在企业里的一个缩影，从宏观上讲，营运能力是企业所有经济要素通过一定资源配置，能够发挥出最大的营运作用。
而从微观上讲，营运能力也是指企业在运用资源上，具体能够产出的营运效率。
龙湖地产经营发展分析报告2021年8月一、估值对比：龙湖显著高于其他房企1.1 龙湖PE（2021E）在20 家主流房企中排名首位从估值水平看，龙湖集团PE（2021E）在20家主流房企中排名首位。
根据Wind 一致预期，截至2021 年6月7日，龙湖PE（2021E）为8.8倍，高于恒大（7.0倍）、万科A（6.7倍）、华润（6.6 倍）、招蛇（6.1 倍）等其他19 家主流房企。
图表1 龙湖集团PE（2021E）高于其他主流房企（截至2021/6/7）总市值（亿元，左轴）PE（2021E）350030002500200015001000500 10 9 8 7 6 5 4 3 2 1 0龙湖集团中国恒大万科华润置地招商蛇口新城控股旭辉控股保利地产华侨城世茂集团中国金茂绿地控股金地集团碧桂园金科股份中海发展阳光城中梁控股融创中国中南建设资料来源：Wind，市场研究部注：PE（2021E）来自Wind 一致预期1.2 龙湖过去3 年股价涨幅在20 家主流房企中排名首位从股价表现看，龙湖集团过去3年股价涨幅在20家主流房企中排名首位。
截至2021年6 月7日，龙湖集团过去一年股价涨幅为24.8%，20 家主流房企平均涨幅为-5.7%，龙湖集团排名第3 位；过去三年股价涨幅为103.2%，20 家主流房企平均涨幅为5.6%，龙湖集团排名第1 位。
图表2 龙湖集团过去1年股价涨幅在20家主流房企中排名第3（截至2021/6/7）604020过去1年股价涨幅（%）华新城控股龙湖集团旭辉控股华润置地绿地控股万科碧桂园中梁控股保利地产中南建设金地集团阳光城融创中国中海发展金科股份招商蛇口中国恒大世茂集团中国金茂侨城-20-40-60资料来源：Wind，市场研究部图表3 龙湖集团过去3年股价涨幅在20家主流房企中排名第1（截至2021/6/7）120 100 80 60 40 203过去年股价涨幅（%）龙新城控股金科股份华侨城华润置地旭辉控股金地集团保利地产万科世茂集团绿地控股融创中国中梁控股中南建设阳光城中国金茂中海发展碧桂园中国恒大招商蛇口-20 -40 -60 湖集团资料来源：Wind，市场研究部为分析龙湖集团股价持续稳健、估值水平高企之因，我们选取万科A、保利地产、招商蛇口、金科股份这四家主流房企与龙湖集团进行对比，剖析后者在地产开发、多元化等方面优势，继而解答龙湖高估值之谜。
龙湖地产，可怕的企业——外人的龙湖印象龙湖地产，十年前，人们对这个房地产的名字还感到陌生，十年后，龙湖地产已经从一个区域龙头顺利的进入了全国一线梯队。
龙湖地产究竟是一个怎样的企业，令万科的王石称之为“可怕”？它内部又有怎么样的不为人知的管理制度？下文是一个外人眼中的龙湖地产。
龙湖地产他的确令人尊敬，就像著名博客人物骆驼1977在其博客中写道：“龙湖到欧洲路演，其中有一场，我一个朋友恰逢其会后来他回重庆给我说，会前所有龙湖地产高管自己做英文PPT，会上全英文讲解及交流，言简意赅，气势如虹，会场上很多欧洲人都惊诧于一个中国西部企业，竟然有如此的素养”。
这确实是一个很少见的公司关于她的传说，我从媒体上印象很深的是：万科说龙湖地产是一个很“可怕”的企业；绿城一把手宋卫平说不要让龙湖超越了我们；著名策划人王志刚说龙湖地产不一定是个最大的企业，但是一定是个最好的公司至于他的“服务”故事，在江湖中更是广为传颂，举不甚举。
以下算是龙湖地产弯道的“爆料”。
--、没有秘书、助理的董事长据传：全国，乃至全世界的企业中，龙湖地产董事长没有助理，没有秘书，是先例、也是独例这样的“风气”不仅仅使龙湖所有高管的动脑能力、及动手能力无其左右没有司机、没有秘书、没有助理，这“三无领导”据说是龙湖地产强调“领导力”的首要标准。
有非江湖言传某次境外某财团当家的在机场看见一女人自己大包小包地在过安检，似曾相识，疑问随从答说：“那是龙湖地产的董事长！”财团当家人感慨：这样的企业令人尊敬，这样的CEO更令人尊敬。
有时候，我从某些龙湖地产的“定义”上，甚至感受到这个企业有着让人无法理解的理想主义色彩比如“无论谁的办公室，不能够超过20平方米”；“不给领导提包”；“对事不对人，亲密有间”；“同路人”；“有企业家精神的职业经理人+操心员工”这些语句很容易从我龙湖地产的朋友中听到……我有一媒体朋友，曾在龙湖地产看到挂着董事长办公室的房间，大约12平方米左右，配套甚至没有他通常看到一般地产公司经理的宽敞或豪华虽然很整洁。
龙湖地产有限公司公司简介龙湖地产有限公司，创建于1994年，成长于重庆，现发展于全国，是一家追求卓越、专注品质和细节的专业地产公司。
集团总部设在北京，现有员工4000多人，业务领域涉及地产开发、商业运营和物业服务三大板块。
公司于2009年11月19日在香港联交所主板挂牌上市。
经过十几年的潜心发展，龙湖地产形成了集投资规划、开发建设、商业管理和物业服务为一体的全过程运作能力和系统、高效的多业态综合开发能力，产品覆盖了普通住宅、写字楼、高层公寓、花园洋房、别墅、综合商业及大型城市综合体等多种业态，每一种业态都拥有城市标杆性的代表作品。
从2004年起，通过实施“区域聚焦、多业态”战略，龙湖地产进入全国化扩张的发展阶段——即由北向南、从沿海经济圈、中心城市辐射到周边城市，利用业态和区域的双重平衡来实现可持续的发展。
在每个城市，龙湖地产都坚持进行多项目、多业态的开发思路，目标是争取在每一个进入的城市都成为业内领先的企业。
截至2010年6月，公司业务已拓展至重庆、成都、北京、上海、西安、无锡、常州、沈阳、杭州、青岛、大连等11个城市。
公司理念凭借“志存高远、坚韧踏实”的独特气质，重庆龙湖地产成立16年来赢得了客户、合作伙伴、业内同行、政府的信任、尊重和赞誉。
2006年，龙湖地产被建设部和中国房地产业协会评为“中国房地产百强开发企业”。
2003、2005、2006、2009年，龙湖四次荣获“全国住宅用户满意度指数测评”第一名。
2007年，龙湖入选国家税务总局评选的“中国房地产行业纳税百强”。
2008年，“龙湖”被国家工商行政管理总局认定为“中国驰名商标”。
2008、2009年，龙湖被国务院发展研究中心等权威机构评选为“中国房地产公司品牌价值TOP10”、“中国优秀物业服务企业服务质量TOP10”。
发展历程6月，龙湖地产创建于重庆。
1997年4月，龙湖第一个项目——龙湖花园南苑动土奠基。
1998年10月，龙湖花园物业管理公司通过了香港品质保证局(HKQAA)的物业管理ISO9002国际质量体系认证审核。
龙湖的成功秘诀之经典分析提到龙湖，普通百姓说“龙湖房子卖得好，名气大。
”龙湖业主说，“住过才知道，确实霸道”。
业内人士说，“值得大家学习。
”但是，这些都显得泛泛，谁都可以说，但谁都没有说清楚。
那么，龙湖，这个多少有些神秘色彩的企业，能有今天，到底用了哪些招？一、从龙湖集团的企业战略说起1）立足重庆，布局全国由北向南从沿海经济圈中心城市辐射周边城市群。
用10年左右时间完成全国基本布局2007年进入上海，基本完成长三角区域中心城市布局。
2008年进入天津，完成环渤海区中心城市布局。
2010年、2011年从中心城市向板块内其它重要城市渗透。
区域聚焦，城市占比优于区域规模运用业态与区域的双重平衡实现持续稳步发展，分散产品结构不均衡和区域不均衡带来的风险。
在少于竞争对手城市布点的情况下，运用多业态布局实现领先业务规模。
在城市领先与新城市进入产生冲突时，城市领先优先于新城市进入。
2）业务布局，住宅集中于中高端市场（不做首置产品，只做再改和豪宅客户）在每一个进入的城市成为NO.1或NO.2集中于中高端市场，在城市内进行多业态布局可售物业数量维持在高水平并快速周转适时发展具高升值潜力的地标性投资物业（产品形态包括：独立别墅、联排别墅、花园洋房、高层公寓、商业物业）3）公司理念：善待您一生为客户提供优质的产品与服务，倡导优质生活——秉承对建筑规划设计、施工质量的精益求精，对环境营造的精雕细刻。
在此基础上，更推出高品质的物业管理，为业主创造了健康、和睦、文明、尊贵的社区生活。
企业产品观——不卖我们能造的，要卖客户需要的；忘掉自己想要的，想想客户愿付的！二、为什么卖得好？强大的品牌号召力，众口称赞的产品，一流的客户体验，人性化的物业服务，铸就龙湖在所进入城市领先的市场地位。
三、龙湖的核心技能1）资源成长地块/大规模快节奏集中城市主要发展区域、城市中心、优质资源区域的高成长性、稀缺性土地，分享区域发展和升值的红利，是龙湖的投资重点。
