《房地产开发企业会计培训课件》
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房地产开发会计讲座(ppt 38张)
2019/2/18 6
三、房地产的主要特点
供给的稀缺性：土地面积一定且不可替代 位置的固定性：地理位置绝对固定 房地产的整体性：房产与地产密不可分 使用的耐久性：使用年限长达数十年 所有权的垄断性：不能无偿自由地使用 价值的级差性：所处位置不同价值悬殊 相互影响的辐射性：某处房地产的追加投资
2019/2/18 3
§1.1 房地产的种类与特点
一、房地产及其相关概念 房产：由各类房屋建筑物与其连带设施所 组成的财产整体及其相关权益。 地产：有价值的土地及其相关权益。 房地产：房产和地产的总称。因地产不可 移动，房产移动会丧失其原有价值，故房 地产亦称不动产。 物业：房地产的俗称，通常仅指个体。
2019/2/18 18
注：房地产开发企业与建设单位、 施工企业的联系与区别：
建设单位：属非赢利性经济组织，只负责本单
位项目建设，不经营管理；房地产开发企业既要 开发建设，又要经营。但在征地、拆迁、设计、 施工管理等方面，两者基本相同。
施工企业：一般只进行建筑安装施工活动，不
负责前期工作，工程竣工验收合格后交付发包单 位；房地产开发企业则可能具有开发、经营、服 务三重性质。但在工程预、决算控制与管理等方 面，两者基本相同。
2019/2/18 10
三、房地产开发企业的经营范围
3．城市基础设施和公共配套设施开发 根据城市建设总体规划，开发建设与项 目配套的各类设施，包括能源、给排水、 道路、通信、防灾等基础设施；以及小区 内市政公用设施和绿地等。 4．代建工程的开发：接受政府和其他单位委 托，代为开发有关工程项目。
2019/2/18
2019/2/18 30
4.核算周期的长期性
房地产开发项目建设周期长，往往要跨年 度进行，开发经营资金停留时间长。 要求会计核算注意应用权责发生制原则和 配比原则，正确处理跨年度收入和支出， 合理确定各会计期的损益。 因为开发周期长，有的企业采用一个项目 成立一个项目公司的开发模式，造成该项 目公司的非持续经营。
三、房地产的主要特点
供给的稀缺性：土地面积一定且不可替代 位置的固定性：地理位置绝对固定 房地产的整体性：房产与地产密不可分 使用的耐久性：使用年限长达数十年 所有权的垄断性：不能无偿自由地使用 价值的级差性：所处位置不同价值悬殊 相互影响的辐射性：某处房地产的追加投资
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§1.1 房地产的种类与特点
一、房地产及其相关概念 房产：由各类房屋建筑物与其连带设施所 组成的财产整体及其相关权益。 地产：有价值的土地及其相关权益。 房地产：房产和地产的总称。因地产不可 移动，房产移动会丧失其原有价值，故房 地产亦称不动产。 物业：房地产的俗称，通常仅指个体。
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注：房地产开发企业与建设单位、 施工企业的联系与区别：
建设单位：属非赢利性经济组织，只负责本单
位项目建设，不经营管理；房地产开发企业既要 开发建设，又要经营。但在征地、拆迁、设计、 施工管理等方面，两者基本相同。
施工企业：一般只进行建筑安装施工活动，不
负责前期工作，工程竣工验收合格后交付发包单 位；房地产开发企业则可能具有开发、经营、服 务三重性质。但在工程预、决算控制与管理等方 面，两者基本相同。
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三、房地产开发企业的经营范围
3．城市基础设施和公共配套设施开发 根据城市建设总体规划，开发建设与项 目配套的各类设施，包括能源、给排水、 道路、通信、防灾等基础设施；以及小区 内市政公用设施和绿地等。 4．代建工程的开发：接受政府和其他单位委 托，代为开发有关工程项目。
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4.核算周期的长期性
房地产开发项目建设周期长，往往要跨年 度进行，开发经营资金停留时间长。 要求会计核算注意应用权责发生制原则和 配比原则，正确处理跨年度收入和支出， 合理确定各会计期的损益。 因为开发周期长，有的企业采用一个项目 成立一个项目公司的开发模式，造成该项 目公司的非持续经营。
第十章 所有者权益《房地产开发企业会计》PPT课件
包括： （1）盈余公积：是指企业按照规定从净利润中提取的积累
资金。 （2）未分配利润：是指企业历年累积的，留待以后年度进
行分配的结存利润。
Restricted Information and Basic Personal Data
二、留存收益核算应设置的账户
房地产开发企业应设置“盈余公积”账户，并在该 账户下设置“法定盈余公积”、“任意盈余公积”、 “储备基金”、“企业发展基金”和“利润归还投 资”五个明细账户。
第十章 所有者权益
本章内容
第一节 所有者权益概述 第二节 投入资本的核算 第三节 资本公积的核算 第四节 留存收益的核算
Restricted Information and Basic Personal Data
第一节 所有者权益概述
• 定义：所有者权益指所有者在企业资产中享有的经济利 益，为资产减去负债后的余额，包括实收资本（或者股 本）、资本公积、留存收益等。
三、资本公积核算的会计处理
2、其他资本公积的会计处理
资本公积转增资本时 法定公积金（资本公积和盈余公积）转为资本时，所留存的该项公 积金不得少于转增前公司注册资本的25％。
借：资本公积 贷：实收资本（或股本）
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三、留存收益核算的会计处理
1、企业提取盈余公积时 借：利润分配—提取法定盈余公积 —提取任意盈余公积 贷：盈余公积—法定盈余公积 —任意盈余公积”
2、外商投资企业提取的储备基金、企业发展基金、职工奖 励及福利基金时 借：利润分配—提取储备基金 —提取企业发展基金 —提取职工奖励及福利基金 贷：盈余公积—储备基金 —企业发展基金 —应付职工薪酬
资金。 （2）未分配利润：是指企业历年累积的，留待以后年度进
行分配的结存利润。
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二、留存收益核算应设置的账户
房地产开发企业应设置“盈余公积”账户，并在该 账户下设置“法定盈余公积”、“任意盈余公积”、 “储备基金”、“企业发展基金”和“利润归还投 资”五个明细账户。
第十章 所有者权益
本章内容
第一节 所有者权益概述 第二节 投入资本的核算 第三节 资本公积的核算 第四节 留存收益的核算
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第一节 所有者权益概述
• 定义：所有者权益指所有者在企业资产中享有的经济利 益，为资产减去负债后的余额，包括实收资本（或者股 本）、资本公积、留存收益等。
三、资本公积核算的会计处理
2、其他资本公积的会计处理
资本公积转增资本时 法定公积金（资本公积和盈余公积）转为资本时，所留存的该项公 积金不得少于转增前公司注册资本的25％。
借：资本公积 贷：实收资本（或股本）
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三、留存收益核算的会计处理
1、企业提取盈余公积时 借：利润分配—提取法定盈余公积 —提取任意盈余公积 贷：盈余公积—法定盈余公积 —任意盈余公积”
2、外商投资企业提取的储备基金、企业发展基金、职工奖 励及福利基金时 借：利润分配—提取储备基金 —提取企业发展基金 —提取职工奖励及福利基金 贷：盈余公积—储备基金 —企业发展基金 —应付职工薪酬
【培训教材】房地产开发企业会计53页PPT
【培训教材】的 ，但是 为了生 存，我 们不得 不为自 己编织 一个笼 子，然 后把自 己关在 里面。 ——博 莱索
•
27、法律如果不讲道理，即使延续时 间再长 ，也还 是没有 制约力 的。— —爱·科 克
•
28、好法律是由坏风俗创造出来的。 ——马 克罗维 乌斯
•
29、在一切能够接受法律支配的人类 的状态 中，哪 里没有 法律， 那里就 没有自 由。— —洛克
•
30、风俗可以造就法律，也可以废除 法律。 ——塞·约翰逊
31、只有永远躺在泥坑里的人，才不会再掉进坑里。——黑格尔 32、希望的灯一旦熄灭，生活刹那间变成了一片黑暗。——普列姆昌德 33、希望是人生的乳母。——科策布 34、形成天才的决定因素应该是勤奋。——郭沫若 35、学到很多东西的诀窍，就是一下子不要学很多。——洛克
•
27、法律如果不讲道理，即使延续时 间再长 ，也还 是没有 制约力 的。— —爱·科 克
•
28、好法律是由坏风俗创造出来的。 ——马 克罗维 乌斯
•
29、在一切能够接受法律支配的人类 的状态 中，哪 里没有 法律， 那里就 没有自 由。— —洛克
•
30、风俗可以造就法律，也可以废除 法律。 ——塞·约翰逊
31、只有永远躺在泥坑里的人，才不会再掉进坑里。——黑格尔 32、希望的灯一旦熄灭，生活刹那间变成了一片黑暗。——普列姆昌德 33、希望是人生的乳母。——科策布 34、形成天才的决定因素应该是勤奋。——郭沫若 35、学到很多东西的诀窍，就是一下子不要学很多。——洛克
房地产开发企业会计培训讲义-全文可读
开发间接费用的核算
· 按采用的分配标准不同 ，开发间接费用可按预算间接费比例 法和直接费比例法进行分配。
· （1）预算间接费比例法 。这种分配方法是将实际发生的开 发间接费用 ，按各开发项目预算开发间接费用的比例进行分 配的一种方法 。其计算公式如下：
· 分配率=本月实际发生的开发间接费用/本月各开发项目预算 （计划）开发间接费用总和
· 某项开发项目应负担的开发间接费用=该开发项目预算（计 划） 开发间接费用*分配率
· 采用这种分配方法 ，要求开发企业有较为健全的开发成本预 算。
开发间接费用的核算
· （2）直接费比例法 。这种分配方法是将实际发生的开发间 接费用 ，按各开发项目直接费用的比例进行分配的一种方法。 其计算公式如下：
结转到“房屋开发成本 ”等账户的配套设施成本。
· 期末借方余额反映的是尚未完工的配套设施已发生
的成本。
·
还应设置“配套设施开发明细账 ”（三级账）
, 账内按每一开发项目开设账户 ， 以记录和反映不
同开发项目的实际开发成本。
· 如：
“开发成本——配套设施开发——某设施 ”
配套设施开发成本的核算
· 对能有偿转让大型配套设施分配的支出 ，记入“开 发成本——配套设施开发成本—— ×× ”。
开发产品成本概述
成本与费用
开发成本 期间费用
土地开发成本 房屋开发成本 配套设施开发成本 代建工程开发成本
开发产品成本概述
· 二 、开发产品成本的构成 · 开发产品成本包括以下六个成本项目： · （ 一 ）土地征用及拆迁补偿费或批租地价：是指因开发房地
产而征用土地所发生的各项费用 ，包括征地费、安置费以及 原有建筑物的拆迁补偿费 ，或采用批租方式取得土地的批租 地价。 · （二）前期工程费：是指土地、房屋开发前发生的规划、设 计、可行性研究以及水文地质勘察、测绘、场地平整等费用。 · （三）基础设施费：是指土地、房屋开发过程中发生的供水、 供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、绿化、环卫设施以 及道路等基础设施费用。
第五章投资《房地产开发企业会计》PPT课件
持有至到期投资 贷款和应收款项 可供出售金融资产
Restricted Information and Basic Personal Data
2
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产核算
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产核算内容： ❖交易性金融资产
❖直接指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金 融资产
Restricted Information and Basic Personal Data
3
持有至到期投资的核算
持有至到期投资的后续计量
采用实际利率法按摊余成本对持有至到期投资进行后续计量。 实际利率法是指按照金融资产或金融负债的实际利率计算其摊余成本及各期 利息收入或利息费用的方法。 摊余成本是指该金融资产的初始确认金额经下列调整后的结果： ①扣除已偿还的本金； ②加上或减去采用实际利率法将该初始确认金额与到期日金额之间的差额进 行摊销形成的累计摊销额； ③扣除已发生的减值损失。
投资
1 投资的分类
2
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产核算
3 持有至到期投资的核算
4 可供出售金融资产的核算
5 长期股权投资的核算
6
投资减值的核算及披露
Restricted Information and Basic Personal Data
1
投
投资的分类
性质
资
管理层持有意图
债权性投资 权益性投资 混合性投资 以公允价值计量且其变动 计入当期损益的金融资产
Restricted Information and Basic Personal Data
2
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产核算
Restricted Information and Basic Personal Data
2
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产核算
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产核算内容： ❖交易性金融资产
❖直接指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金 融资产
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3
持有至到期投资的核算
持有至到期投资的后续计量
采用实际利率法按摊余成本对持有至到期投资进行后续计量。 实际利率法是指按照金融资产或金融负债的实际利率计算其摊余成本及各期 利息收入或利息费用的方法。 摊余成本是指该金融资产的初始确认金额经下列调整后的结果： ①扣除已偿还的本金； ②加上或减去采用实际利率法将该初始确认金额与到期日金额之间的差额进 行摊销形成的累计摊销额； ③扣除已发生的减值损失。
投资
1 投资的分类
2
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产核算
3 持有至到期投资的核算
4 可供出售金融资产的核算
5 长期股权投资的核算
6
投资减值的核算及披露
Restricted Information and Basic Personal Data
1
投
投资的分类
性质
资
管理层持有意图
债权性投资 权益性投资 混合性投资 以公允价值计量且其变动 计入当期损益的金融资产
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2
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产核算
第一章 总论 《房地产开发企业会计》PPT课件
房地产开发企业会计
1
房地产的涵义
2
房地产开发企业的业务范围
3
房地产开发产品的特点
4
房地产开发企业会计的性质
1
房地产的涵义
1 广义：土地、建筑物以及自然资源
2 狭义：土地、建筑物和固着在土地、建筑物上不可
分离的部分及其衍生的权利与义务关系的总和。
3 房地产存在形态：
土地、建筑物和房地合一
2
房地产开发企业的业务范围
作为社会主义市场经济中的创造价值的一员，房地产开发企业会计 应采用权责发生制。
会计信息质量要求
可靠性 相关性 可比性 可理解性 实质重于形式 谨慎性 重要性 及时性
会计要素及确认与计量原则
资产的定义及其确认条件 负债的定义及其确认条件 所有者权益的定义及其确认条件 收入的定义及其确认条件 费用的定义及其确认条件 利润的定义及其确认条件 会计要素计量属性及其应用原则
6
利润的定义及其确认条件
定义：是指企业在一定会计期间的经营成果。 来源构成：包括收入减去费用后的净额、直接计入 当期利润的利得和损失等。 确认条件：利润的确认主要依赖于收入和费用以及 利得和损失的确认，其金额的确定也主要取决于收 入、费用、利得、损失金额的计量。
7
会计要素计量属性及其应用原则
会计要素的计量属性
现值 可变现净值 重置成本 历史成本 公允价值
7
会计要素计量属性及其应用原则
计量属性的应用原则
基本准则规定，一般应当采用历史成本，采用重置成本、可变现净值、现值、 公允价值计量的，应当保证所确定的会计要素金额能够取得并可靠计量。而 企业会计准则体系适度、谨慎地引入公允价值这一计量属性。 房地产商品具有生产周期长，资金占用量大且周转率低的特点，在经济大环 境不景气的条件下，房地产市场会受到很大的冲击，销售停滞、存货积压， 其开发的产品可能不存在活跃的市场同时公允价值也不好取得。而房地产开 发企业存在较多的债务重组业务时，需要使用公允价值对换出存货进行计量， 更应该适度、谨慎处理。
1
房地产的涵义
2
房地产开发企业的业务范围
3
房地产开发产品的特点
4
房地产开发企业会计的性质
1
房地产的涵义
1 广义：土地、建筑物以及自然资源
2 狭义：土地、建筑物和固着在土地、建筑物上不可
分离的部分及其衍生的权利与义务关系的总和。
3 房地产存在形态：
土地、建筑物和房地合一
2
房地产开发企业的业务范围
作为社会主义市场经济中的创造价值的一员，房地产开发企业会计 应采用权责发生制。
会计信息质量要求
可靠性 相关性 可比性 可理解性 实质重于形式 谨慎性 重要性 及时性
会计要素及确认与计量原则
资产的定义及其确认条件 负债的定义及其确认条件 所有者权益的定义及其确认条件 收入的定义及其确认条件 费用的定义及其确认条件 利润的定义及其确认条件 会计要素计量属性及其应用原则
6
利润的定义及其确认条件
定义：是指企业在一定会计期间的经营成果。 来源构成：包括收入减去费用后的净额、直接计入 当期利润的利得和损失等。 确认条件：利润的确认主要依赖于收入和费用以及 利得和损失的确认，其金额的确定也主要取决于收 入、费用、利得、损失金额的计量。
7
会计要素计量属性及其应用原则
会计要素的计量属性
现值 可变现净值 重置成本 历史成本 公允价值
7
会计要素计量属性及其应用原则
计量属性的应用原则
基本准则规定，一般应当采用历史成本，采用重置成本、可变现净值、现值、 公允价值计量的，应当保证所确定的会计要素金额能够取得并可靠计量。而 企业会计准则体系适度、谨慎地引入公允价值这一计量属性。 房地产商品具有生产周期长，资金占用量大且周转率低的特点，在经济大环 境不景气的条件下，房地产市场会受到很大的冲击，销售停滞、存货积压， 其开发的产品可能不存在活跃的市场同时公允价值也不好取得。而房地产开 发企业存在较多的债务重组业务时，需要使用公允价值对换出存货进行计量， 更应该适度、谨慎处理。
房地产开发企业会计PPT课件
×××
期末分配
×××
开发成本——土地开发
商品性
×××
完工
×××
余额
结转
自 用
开发成本——房屋开发
×××
17 2020/3/22
举例分析1
通发房地产开发公司开发土地（A）10000 平方米，发生下列业务：
（1）用银行存款支付土地折迁费200万元，耕 地占用税500万元，劳动力安置费50万元，出 售折迁地上农房回收材料款2万元，存入银行。
4 2020/3/22
（5）与其它单位联合开发，吸收其它单位投资； （6）发行股票，筹集股本。 2、资金占用形态的多元性： （1）表现为直线运动：
货币 资金
储备 资金
在建 资金
成品 资金
5 2020/3/22
（2）表现为多向平行运动：
土地开发项目在建资金
（ 储结 备算 资资 金金
）
商品房项目在建资金
房地产业与建筑业的区别
• 1、建筑业是建筑产品的生产部门， 在国民经济产业分类中属于第二 产业；房地产业是组织房地产开 发、为房地产流通和消费提供服 务性劳动的部门，在国民经济产 业分类中属于第三产业。
• 2、建筑业的基本职能是为生产、 流通、管理事业等单位和居民生 产多种多样的房屋建筑物；而房 地产业的基本职能是组织房地产 的开发、经营和服务。
接转完工 500000 成本
60000 8000000 40000 180000 12000 8792000
14 2020/3/22
2、开发成本的核算：
银行存款等
××× ×××
直接费用
开发成本
×××
完工
应付工资等
结转
余
第四章 存货 《房地产开发企业会计》PPT课件
企业开发产品领用一次转销的玻璃器皿一批，账
面 价值为15 000元。同时，报废一批玻璃器皿， 残料作价900元，作为原材料入库。企业作如下 会计分录：
(1)领用时：
借：生产成本
15 000
贷：周转材料
15 000
(2)报废时：
借：原材料
900
贷：生产成本
900
【例】分次摊销法的核算
企业开发经营项目领用分次摊销的工具一批，实际成本10 800元，分 6次摊销，实际使用5次时即报废，收回残料作价1 290元。企业作如 下会计分录：
贷：周转材料—周转材料摊销
➢ 周转材料应设置的账户
采用一 次转销 设置“周转材料”账户 法
在“周转材料”账户下设置“在库周转材料”、 “在用周转材料”和“周转材料摊销”三个明细 账户进行核算
通过“材料成本差异”账户，结转当月领用周转 材料应分摊的成本差异
会计处理：周转材料报废时
采用一次 转销法
核算
• （1）该存货的市场价格持续下跌，并且在可预见的未来 无回升的希望；
• （2）企业使用该项原材料生产的产品的成本大于产品的 销售价格；
• （3）企业因产品更新换代，原有库存材料已不适应新产 品的需要，而该原材料的市场价格又低于其账面成本；
• （4）因企业所提供的商品或劳务过时或消费者偏好改变 而使市场的需求发生变化，导致市场价格逐渐下跌；
开发 产品
周转 材料
出租开 发产品
周转房 在建开 发产品
分期收 款开发 产品
第二节 存货的计量
2．1 存货的初始计量 2．2 存货的计价方法 2．3 存货成本的结转
2．1 存货的初始计量
存货应当按照成本进行初始计量
第四章房地产企业会计.ppt
• 基本内容
• （一）进一步落实地方政府责任。地方政府要切 实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任。 2019年各城市人民政府要根据当地经济发展目 标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能 力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标， 并于一季度向社会公布。
2021/6/1
• （二）加大保障性安居工程建设力度。各 地要通过新建、改建、购买、长期租赁等 方式，多渠道筹集保障性住房房源，逐步 扩大住房保障制度覆盖面。加强保障性住 房管理，健全准入退出机制，切实做到公 开、公平、公正。有条件的地区，可以把 建制镇纳入住房保障工作范围。努力增加 公共租赁住房供应。
2021/6/1
• （五）严格住房用地供应管理。各地要增加土地有效 供应，落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型 普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的 70%的要求。在新增建设用地年度计划中，单列保障 性住房用地，做到应保尽保。今年的商品住房用地供 应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量。 大力推广以“限房价、竞地价”方式供应中低价位普 通商品住房用地。加强对企业土地市场准入资格和资 金来源的审查，参加土地竞买的单位或个人，必须说 明资金来源并提供相应证明。对擅自改变保障性住房 用地性质的，坚决纠正，严肃查处。对已供房地产用 地，超过两年没有取得施工许可证进行开工建设的， 及时收回土地使用权，并处以闲置一年以上罚款。依 法查处非法转让土地使用权行为。
第2招 完善差别化的住房信贷政策。各商业银行暂停发放第三套及以上 住房贷款；对非本地居民暂停发放购房贷款。对贷款购买商品住房，首付款 比例调整到30%及以上；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付比例 不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。各商业银行要加强对 消费性贷款管理，禁止用于购买住房。
房地产开发企业会计讲座
房地产开发企业会计讲座第一讲房地产开发企业会计的特点一、房地产开发企业经营活动的要紧业务房地产是房产与地产的总称。
房地产开发可将土地和房屋合在一起开发，也可将土地和房屋分开开发。
房地产开发企业确实是从事房地产开发和经营的企业，它既是房地产产品的生产者，又是房地产商品的经营者。
进行的要紧业务有：1．土地的开发与经营。
企业将有偿获得的土地开发完成后，既可有偿转让给其他单位使用，也可自行组织建筑房屋和其他设施，然后作为商品作价出售，还能够开展土地出租业务。
2．房屋的开发与经营。
房屋的开发指房屋的建筑。
房屋的经营指房屋的销售与出租。
企业能够在开发完成的土地上连续开发房屋，开发完成后，可作为商品作价出售或出租。
企业开发的房屋，按用途可分为商品房、出租房、周转房、安置房和代建房等。
3．都市基础设施和公共配套设施的开发。
4．代建工程的开发。
代建工程的开发是企业同意政府和其他单位托付，代为开发的工程。
二、房地产开发企业的经营特点房地产开发企业的生产经营与施工企业不同。
其经营特点要紧有以下几点：1．开发经营的打算性。
企业征用的土地、建设的房屋、基础设施以及其他设施都应严格操纵在国家打算范畴之内，按照规划、征地、设计、施工、配套、治理“六统一”原则和企业的建设打算、销售打算进行开发经营。
2．开发产品的商品性。
房地产开发企业的产品全部都作为商品进入市场，按照供需双方合同协议规定的价格或市场价格作价转让或销售。
3．开发经营业务的复杂性。
所谓复杂性包括两个方面：(1)经营业务内容复杂。
企业除了土地和房屋开发外，还要建设相应的基础设施和公共配套设施。
经营业务囊括了从征地、拆迁、勘察、设计、施工、销售到售后服务全过程。
(2)涉及面广，经济往来对象多。
企业不仅因购销关系与设备、材料物资供应单位等发生经济往来，而且因工程的发包和招标与勘察设计单位、施工单位发生经济往来，还会因受托代建开发产品、出租开发产品等与托付单位和承租单位发生经济往来。
房地产开发企业会计0809
• 室外采暖系统费：主要包括管道系统、热交换站、锅炉房 费用。
• 室外燃气系统费：主要包括管道系统、调压站
• 室外电气及高低压设备费：红线到配电房的高压线、高压 柜、变压器、低压柜及箱式变压设备费用；室外强电管道 及电缆敷设：室外强电总平线路部分费用；室外弱电管道 埋设：包括用于电视、电话、宽带网、智能化布线的管道 预埋、检查井等费用。
房地产开发企业会计0809
期间费用构成
PPT文档演模板
房地产开发企业会计0809
（一）开发成本构成
PPT文档演模板
房地产开发企业会计0809
（二）房地产开发成本项目
• 成本项目是指从生产费用的具体用途出发，将直接开 发费用和间接开发费用划分为若干项目或者类别即成 本项目，如一般工业企业的生产费用划分为直接材料、 直接人工、制造费用等。
房地产开发企业会计0809
前期工程费
• 前期工程费：指企业在前期准备阶段发生的各项费用主要包 括以下内容：
项目整体性批报建费 规划设计费 勘测丈量费 “三通一平” 费 临时设施费 预算编、审费 其他 • 前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地
质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。
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房地产开发企业会计0809
前期工程费明细说明
• 勘察设计费，具体包括：
• 勘测丈量费、规划设计费、其他。勘测丈量费： 包括初勘、详勘等。主要有：水文、地质、文物 和地基勘察费，沉降观测费，日照测试费、拨地 钉桩验线费、复线费、定线费、施工放线费、建 筑面积丈量费等。规划设计费：规划费：方案招 标费、规划设计模型制作费、方案评审费、效果 图设计费、总体规划设计费。设计费：施工图设 计费、修改设计费、环境景观设计费等。其他： 可行性研究费、制图、晒图、赶图费、样品制作 费等。
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目，所发生的各项费用支出。
•
(以上四类开发产品成本，在核算上将其费用分为如
下六个成本项目：1、土地征用及拆迁补偿费;2、前期工
程费;3、建筑安装工程费;4、基础设施费;5、公共配套设
施费;6、开发间接费用 )
•
（二）、成本核算的基本要求
1、合理确定成本核算对象
• 成本核算对象是指房地产产品开发过程中 为了归集和分配费用而确定的费用承担者.成 本核算对象可根据具体情况,按如下原则确定:
采购业务 予付、应付
供应单位
采购完成 结算
销售业务
房屋移交
建筑产品购买单位
予收定金等
结算
发 企 业
施工业务
计单位
根据工程 进度结算
完成
结算
予收保证金 租金等
房屋承租单位
• 4、开发产品的长期性导致核算周期的长期性：
•
由于开发产品往往会跨越一个或多个会计
年度，这就引起了开发企业会计核算从开工结
• （1）、一般的开发项目，可以每一独立编制 的设计概（预）算，或每一独立的施工图预算 所列的单项开发工程为成本核算对象；
• （2）、同一开发地点、结构类型相同的群体 开发建设项目，如果开工竣工时间相近，由同 一施工单位施工，可以合并为一个成本核算对 象；
（3）、对于个别规模较大、工期较长的开发项目， 可以结合经济责任制的需要，按开发项目的一定 区域或部分，划分成本核算对象。
货币 资金
储备 资金
在建 资金
成品 资金
• （2）表现为多向平行运动：
土地开发项目在建资金
（ 储结 备算 资资 金金
）
商品房项目在建资金
配套设施项目在建资金
成
品
代建工程项目在建资金
资
金
市政工程项目在建资金
经营房、周转项目在建资金
• 3、结算业务的频繁性和由此引起的财务关系的 复杂性：
房 地 产 开
2、严格遵守成本的开支范围 按照企业会计准则的规定，凡是与开发经营有
关的各种耗费均应记入成本费用，反之，不能。 3、正确划分各种成本费用的界限
划分如下几个界限： （1）正确划分应计人产品成本费用与不应计人 产品成本费用的界限
如与开发经营无关的：非常损失、公益救济 性捐赠、固定资产盘亏、毁损不能计人产品成本 （2）正确划分各个会计期间的成本费用界限 （3）正确划分开发产品成本与期间费用的界限
• 房地产开发企业的基本经营活动：是开发、 经营商品房等建筑产品。建筑产品的开发建设过 程是开发企业经营活动的中心环节。因此开发成 本的核算， 就显得非常重要。
•
•
第一节 开发成本的核算
• 一、房地产开发企业会计特点
• （一）房地产业的主要经营活动
• 包括：土地的开发与建设（包括新土地开发和旧城区改 造）、房屋的开发与经营、房地产的管理与售后服务工作。
算到竣工决算为止整个周期的长期性。
• 二、开发成本核算的内容及基本要求
• （一）开发成本核算的内容
土地开发成本
房屋开发成本
配套设施开发成本
代建工程开发成本
1、土地开发成本
•
指房地产开发企业开发土地（即建设场地）
所发生的各项费用支出。
• 2.房屋开发成本
•
指房地产开发企业开发各种房屋（包括商品房、出租
在：
• 1、资金筹集渠道的多源性：
• 资金来源的形式与渠道主要有：
• （1）予售购房定金或予收建设资金；
• （2）予收代建工程款；
• （3）土地开发及商品房贷款；
• （4）发行企业债券；
• （5）与其它单位联合开发，吸收其它单位投资； • （6）发行股票，筹集股本。 • 2、资金占用形态的多元性： • （1）表现为直线运动：
房、周转房、代建房等）所发生的各项费用支出。
• 3.配套设施开发成本。
•
指房地产开发企业根据城市建设规划的要求，或项目
建设设计规划的要求，为满足居住的需要而与开发项目配
套的各种服务性设施建设，所发生的各项费用支出。
• 4.代建工程开发成本
•
指开发企业接受有关单位的委托，代为开发建设的工
程，或参加委托单位招标，经过投标中标后承建的开发项
应该计入开发产品成本的成本项目：
•成 本 项 目
土地征用及折迁补偿费 前期工程费 建筑安装工程费 基础设施费 公共配套设施费 开发间接费
• a、土地征用及折迁补偿费
•
指房地产开发企业按照城市建设总体规划进行土地开
发所发生的各项费用，包括土地征用费、耕地占用税、劳
动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出
房地产开发跨越生产和流通两个领域，它的活动内容 用图示表示：
规划设 计
工程 验收
征地撤迁
土地 开发
各类房 屋建造
经营 销售 交付使用
售后管理维修 服务等
• （二）、房地产开发企业会计的特点：
•
由于房地产开发的产品是地产或房产，与一
般企业会计相比较，具有开发产品周期长，生产
经营方式多样，投资主体复杂等特点，具体表现
（即扣除拆迁旧建筑物回收的残值）、安置动迁用房支出 等
• b、前期工程费
•
它是指房地产开发项目前期工程所发生的各项费用，
包括规划、设计、项目可行性研究、水文、地质、勘察、
测绘、“三通一平支出”（即通水、通电、通道路和平整
场地）等支出。
C、建筑安装工程费
它是指房地产开发项目在开发过程中发生的各项建筑 安装费用，包括房地产开发企业以出包方式支付给承包单 位的建筑安装工程费，以自营方式发生的 例如开发项目 工程施工预算内的各项费用
第二章 房地产开发企业会计
• 本章介绍的内容：
• 第一节 开发成本的核算
• 第三节 开发产品的核算 • 第三节 出租开发产品和周转房的核算
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第二章 房地产开发企业会计
• 房地产开发企业：是从事土地、房屋、配套 设施等开发建设的经济实体。
• 房地产开发：是指按照城市建设总体规划和 社会经济发展的总体要求，对土地和地上建筑物、 构筑物进行开发建设和经营管理的一项综合性社 会经济活动。
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d、基础设施费 • 指房地产开发企业在开发过程中所发生的各项基础设
第二章 房地产开发企业会计
西南财大会计学院 何本芳
第二章 房地产开发企业会计
• 学习目的和要求 • 本章主要介绍房地产开发企业的开发产品成本
核算的特点，通过本章的学习应掌握以下几个方 面的内容： • 1、掌握房地产开发企业开发成本的核算的内容及 其核算； • 2、掌握开发产品增加、减少以及分期收款开发产 品的核算； • 3、 出租开发产品和周转房的特点及其核算；