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2017年中国房地产市场专题调研分析报告本调研分析报告数据来源主要包含欧立信研究中心，行业协会，上市公司年报，国家相关统计部门以及第三方研究机构等。
目录第一节新房代销行业分析 (5)一、中国新房代销行业历史回顾 (5)二、新房代销行业现状 (6)三、新房代销行业规模预测 (9)四、新房代销行业未来展望 (11)第二节存量房中介行业分析 (13)一、中国存量房中介行业潜力巨大 (13)二、规模企业跑马圈地正当时 (22)第三节地产营销O2O分析 (24)一、地产营销O2O的未来 (24)第四节物业管理发展情况分析 (35)一、中国物业管理行业发展现状 (35)二、物业管理行业未来趋势 (40)附录1：美国房地产中介行业介绍 (44)附录2：美国物业管理行业介绍 (51)图表目录图表1：中国新房代销行业发展史 (5)图表2：香港、台湾、中国三地新房代理行业比较 (6)图表3：代理行业集中度在逐步提升，十强市场占有率提升幅度明显好于行业 (7)图表4：代理佣金费率在逐步下行 (8)图表5：代理公司城市布局已趋于稳定 (8)图表6：十强代销企业的销售规模预测 (9)图表7：世邦魏理仕（CBRE）重大并购历程 (10)图表8：仲量联行（JLL）并购历程 (10)图表9：搜房网电商业务收入增速情况 (12)图表10：世联行电商业务收入增速情况 (12)图表11：搜房卡业务展示 (13)图表12：世联行房联宝团购业务展示 (13)图表13：美国二手房成交约是新房成交的10倍 (14)图表14：英格兰和威尔士区域二手房成交约是新房成交的9倍 (15)图表15：中国主要城市二手房成交面积占新房成交面积比例 (15)图表16：美国和英国存量房换手率一览 (16)图表17：中国一线城市的存量房换手率已超过2.5% (16)图表18：2020年全国二手房成交规模测算 (16)图表19：中介费率与交易信息透明度呈负相关 (18)图表20：各国二手房交易中介费率一览 (19)图表21：香港和英国的二手房套均价明显超过美国 (20)图表22：美国房价与中介费率存在此消彼长的关系 (20)图表23：美国、香港、英国、加拿大地产经纪收入与各国全行业平均收入基本持平 (20)图表24：美国、英国、香港地产中介行业进入门槛一览 (21)图表25：北京市主要二手房中介佣金费率一览 (21)图表26：2020年全国二手房交易佣金规模测算 (22)图表27：链家2015年通过并购实现快速异地扩张 (23)图表28：合富辉煌二手房经纪业务收入与利润情况 (23)图表29：世联行二手房经纪业务收入与利润情况 (23)图表30：易居二手房经纪业务收入与利润情况 (24)图表31：MLS运作模式 (25)图表32：Zestimate展示 (27)图表33：Zillow历年收入规模及增速情况 (27)图表34：公司2014年收入结构分拆 (28)图表35：公司目前仍属于“烧钱”阶段 (28)图表36：大量的市场营销开支占总收入的约50% (29)图表37：技术开发支出也占到总收入的约20% (29)图表38：公司主业房地产经纪订阅人数逐年提升 (30)图表39：Redfin发展轨迹 (31)图表40：Redfin房源搜索平台 (32)图表41：Redfin 3D Walkthrough技术 (32)图表42：经纪公司较线上媒体平台房源信息更完整 (33)图表43：经纪公司较线上媒体平台房源信息更及时 (33)图表44：经纪公司较线上媒体平台房源信息更准确 (34)图表45：Redfin经纪人团队分工明确 (34)图表46：全国物业管理面积规模 (35)图表47：全国物业管理公司数量 (36)图表48：百强企业在管物业面积规模 (36)图表49：百强企业市场份额占比情况 (37)图表50：20核心城市住宅平均物业管理费为2.1元/平米/月 (38)图表51：广州市商业物业管理收费标准 (38)图表52：百强企业各类型物业在管面积占比 (38)图表53：百强企业各类型物业服务收入比例 (39)图表54：2020年中国物管行业规模预测 (39)图表55：中国物业整体行业外包比例 (40)图表56：百强企业基础物业服务外包比例 (41)图表57：2014年百强企业多元经营服务类型收入占比情况 (42)图表58：百强企业多元经营收入增速超过传统业务 (42)图表59：多元经营业务拥有更高的利润率 (42)图表60：百强企业多元经营收入占比逐年提升 (43)图表61：物业服务领域“互联网+”平台 (43)图表62：美国中介行业规模 (44)图表63：美国中介行业规模 (44)图表64：美国存量房销售占比一直维持在80%以上 (45)图表65：美国住房拥有率在七十年代后维持稳定 (46)图表66：买房使用经纪人的比例高达88% (46)图表67：美国中介行业集中度呈现碎片化 (47)图表68：特许经营与直营连锁比较 (48)图表69：美国存量房交易佣金费率 (49)图表70：美国存量房交易佣金分配方式 (50)图表71：NAR会员数量在上世纪70年代激增30万人 (51)图表72：美国综合物业管理公司规模 (51)图表73：美国综合物业管理公司规模 (51)图表74：Service Master的旗下专业公司及收入分拆 (53)图表75：公司整体收入已趋于平稳，每年仅有4~5%增速 (53)图表76：公司主营业务的客户数量增速及续约率也已维持稳定 (53)图表77：各分部EBITDA利润率情况 (54)第一节新房代销行业分析一、中国新房代销行业历史回顾中国新房代理销售行业发展历程总共可以分为四个阶段，分别为 1992～1996 年的形成期，1997～1999 年的发育期，2000～2007 年的成长期和2008 年至今的成熟期：1）形成期（1992～1996 年）： 1992 年，国务院发布《关于发展房地产业若干问题的通知》，要求建立与房地产市场配套的服务体系，并建立房地产中介服务机构；1996年住建部发布《城市房地产中介服务管理规定》，对中介行业开始进行规范管理。
２０１７年房地产行业信用状况研究报告2016年以来房地产行业回顾及展望从房地产行业的整体表现看，2016年可以概括为“屡创新高、跌宕起伏、马太效应、强者愈强”。
2016年销售面积和销售金额的绝对值及增速双双创下2010年以来的新高，增速前高后低。
进入2017年，在市场环境收紧，预期转向以及成交量前期高基数等因素的影响下，销售增速进一步放缓。
2016年销售的火爆并没有带来投资增速的大幅上行，房地产投资增速虽然较15年有所提升，但仍处于低位，全年同比增长6.9%。
价格方面，16年在销售额不断攀升的背景下，住宅销售价格节节走高。
但4季度在调控政策影响下，涨幅明显收窄，在一二线城市尤为明显。
此外，2016年以来，城市和开发商之间的市场集中度持续上升，具体表现为核心城市的销售金额和销售面积占比的提升，以及领先房企市场占有率的迅速提升，同时房企之间的并购整合渐成主流。
政策方面，2016年房地产政策经历了从宽松到紧缩的过程。
3月份的两会提出因城施策去库存，但随着某些一二线城市房价和地价快速上涨，政策分化进一步显现。
一方面，过热城市不断加码调控政策，限购限贷及各项监管措施层出不穷，遏制投资投机性需求，防范市场风险；另一方面，非热点城市仍坚持去库存策略，从供需两端改善市场环境。
同时，中央加强房地产长效机制建设，房地产税、新型城镇化、农民工市民化以及其他创新政策等被陆续推进和落实，为行业长期发展积极构建良好环境。
在目前极为严苛的调控环境以及2016年高基数的作用下，2017年销售增速预计会有所回落。
投资方面，考虑到房企当前补库存意愿强烈，年内房地产投资增速预计较16年会保持稳定甚至进一步小幅增长。
在此过程中，在产业及人口流动的驱动下，城市之间的分化会越发明显。
同时，房企之间的并购也会更为频繁，行业集中度会进一步提升，大型房企的地位将进一步被巩固，而中小房企或难逃被整合的命运。
房地产行业发行人财务状况跟踪整体看，房地产行业债券发行人财务报表反映的盈利、现金流和偿债指标与行业景气度一致。
2017年房地产调研报告企业房地产概念开始在中国加快发展，2017将是值得关注的一年。
，中国公司的国内和海外扩张计划是影响其企业房地产战略制定的重要因素之一。
下面是店铺给大家带来的2017年房地产调研报告，欢迎阅读!2017年房地产调研报告篇1当前，随着我国经济的高速增长，居民生活水平日益提高，教育、住宅、汽车、通信已成为新的消费热点，尤其是住宅消费更为民众首选。
近年来，以住宅为主的房地产业，在住宅商品化新体制基本确立，房地产市场体系逐步建立，群众消费热情高涨的环境下，保持了持续快速的发展势头，已经成为国民经济的支柱产业。
XX年，全国房地产开发投资7736.4亿元，占固定资产投资的17.9%，占gdp的7.6%。
房地产业关联度高，对几十个相关产业都有带动作用，与建筑业发展以及扩大社会就业更为密切相关。
房地产业作为一种重要的经济杠杆，在城市建设、改善人民生活、促进经济发展等方面发挥了巨大作用。
我县的房地产业从1998年开始，受住房体制改革的刺激，市场消费得到实质性的启动。
XX年以来，房地产开发投资保持旺盛的势头，XX年全县房地产投资2.0376亿元，比上年增长162.7%，占当年固定资产投资的24.7%。
房地产业已成为推动我县经济增长和发展的重要力量。
为进一步促进我县房地产市场持续健康地发展，现对我县房地产市场现状、发展前景、存在的问题及相关建议分析如下：一、房地产市场现状(一)房地产市场供给状况1、房地产开发企业蓬勃发展，民营企业迅速崛起。
由于我县的房地产市场启动较晚，发展较慢，加之房地产行业的平均利润较其它行业高，因此吸引了民营经济和股份制经济的大举进入。
XX年，全县只有6家房地产开发企业，其中国有企业2家，民营企业4家。
到了XX年底已发展成有17家开发企业，其中拥有三级开发资质企业2家，三级资质以下的企业15家;国有企业仅有1家，民营企业16家。
XX年，民营房地产开发企业的开发投资额占开发总投资额的96%。
2017年中国房地产行业市场分析报告目录第一节房地产周期决定因素 (5)一、房地产市场的短期影响因素 (5)二、房地产市场的长期影响因素 (5)第二节主要发达经济体房地产市场演进 (6)一、美国房地产发展：已完成城市化，税收政策较完善，货币属性较强 (6)二、日本房地产发展：完成城市化之后，房价一直低迷 (9)三、德国房地产市场发展：行稳致远 (12)第三节中国房地产市场的影响因素和未来演绎 (13)一、影响中国房地产市场的因素 (13)1.1中国经济增长与收入水平 (13)1.2城市化进程 (14)1.3中国人口数量与结构 (15)1.4中国土地政策 (17)1.5中国的城市分层与资源分配的不平衡 (19)1.6宽松的流动性 (23)1.7居民投资渠道的缺乏——“资产荒”大背景下的房地产市场 (25)二、中国房地产市场的未来走势 (25)2.1中国房价名义价值水平及国际比较： (25)2.2房价相对水平： (27)2.3房地产杠杆水平 (31)2.4货币信贷政策 (32)2.5城镇化的推进与土地财政改革的艰难 (33)第四节小结与政策建议 (34)图表目录图表1：美国城市化率 (7)图表2：2001年后美国房价迅速上涨 (8)图表3：美联储上调联邦基金目标利率 (8)图表4：2006年后美国房价大跌 (9)图表5：日本城市化进程（城镇化率） (10)图表6：日本城市土地价格指数走势 (11)图表7：东京圈城市土地价格指数走势 (11)图表8：中国GDP总量及增速 (13)图表9：中国城镇居民家庭人均可支配收入及增速 (14)图表10：中国城镇总人口及比重 (14)图表11：中国城镇化率 (15)图表12：中国人口总量及增长率 (15)图表13：劳动年龄人口比重 (16)图表14：劳动年龄人口比重及新开工房屋面积 (16)图表15：219家地王中溢价超过50%的地块占大比例 (17)图表16：房地产市场发展与土地出让金增长高度同步 (18)图表17：土地出让金收入占政府基金收入超过八成 (18)图表18：与土地相关的收入来源渠道丰富 (19)图表19：流动人口占比不断升高 (20)图表20：常住人口与户籍人口比例 (20)图表21：三甲医院资源聚集于发达区域 (21)图表22：研究型人才数量分布 (21)图表23：城市商品房存销比出现分化 (22)图表24：一线城市土地供应增长仍然较少 (22)图表25：热门二线城市2016年的土地财政依赖度均超过50% (23)图表26：中国M2/GDP及其同比增速 (24)图表27：房地产融资占社融规模不断扩大 (24)图表28：中国城市住宅总市值与GDP (25)图表29：中国城市住宅总市值对GDP的比值 (26)图表30：中国主要城市房屋价格水平 (26)图表31：世界主要城市房价水平 (27)图表32：中国主要城市及国际同类城市房屋价格波动 (28)图表33：中国各线城市房价收入比 (28)图表34：中国各线代表城市房价收入比 (28)图表35；中国35个大中城市2015年房价收入比 (29)图表36：中国六大城市租金回报率 (29)图表37：中国十大一二线城市商品房存销比 (30)图表38：历年商品房销售面积及新开工面积 (31)图表39：新增居民中长期贷款及一二线城市住宅价格 (32)图表40：房地产开发商资产负债率 (32)第一节房地产周期决定因素众所周知，房地产具有双重属性，既是企业、居民生产生活所需要的重要实物资产，同时也具有虚拟资产的属性，因而房地产市场受到宏观经济、货币政策、土地政策、人口结构、城市化进程等多重因素影响。
Ⅰ 基础数据一、全国房地产开发投资情况单位：亿元，%二、各地区房地产开发投资情况单位：亿元，%2016年房地产行业分析报告三、全国房地产土地开发与销售情况单位：万平方米，亿元四、各地区土地开发与购置增长情况单位：亿元，万平方米，%五、各地区房地产开发规模与开、竣工面积增长情况单位：万平方米，%六、各地区商品房住宅销售增长情况单位:万平方米，亿元，%数据来源：以上数据来源于国家统计局Ⅱ市场运行状况今年以来，全社会固定资产投资呈高速增长势头。
一季度全社会固定资产投资同比增长43%，增幅比去年同期提高了15.2个百分点；钢铁、水泥投资增长一倍以上；其中房地产开发投资增长41.1%，增幅比去年同期提高6.2个百分点。
针对这种情况，中央采取了一系列宏观调控措施，连续出台与房地产市场相关的多项重大政策，如对房地产项目坚持适度从紧的供地政策、紧缩房地产开发信贷政策等，旨在从房地产开发的源头——土地和金融两方面来对行业进行调控。
上半年房地产市场运行情况显示，这一系列宏观调控措施已经取得初步成效：房地产开发投资增长幅度逐月降低，1-6月份全国累计完成房地产开发投资增幅比去年同期回落5.3个百分点，比今年一季度回落12.4个百分点；房地产开发贷款增速放缓，资金来源偏紧；土地开发面积和商品房竣工面积增速也持续回落。
但这种态势导致了房地产市场供需矛盾可能进一步加剧的预期，并推动了房地产价格的上涨，二季度房屋销售价格比去年同期上涨10.4%，土地交易价格上涨11.5%，房屋租赁价格上涨1.0%。
一、上半年房地产市场综合景气指数呈回落态势国家统计局最新测算的全国房地产开发景气指数表明：6月份“国房景气指数”为105.18点，比5月份回落0.74点，比去年同月回落1.86点，今年以来，全国房地产开发市场呈现明显的“高开低走”态势。
1月份“国房景气指数”达到107.75点，高于2003年末的水平，此后指数略有回落，特别是3月份以后，由于国家加大了对重点行业投资的宏观调控力度对房地产开发市场的影响十分显着。
2017年房地产行业碧桂园分析报告2017年9月目录一、业绩增长确定性强，销量毛利率持续回升 (4)1、盈利能力快速提升 (5)2、负债结构全面优化 (6)3、销量稳居国内榜首 (8)4、同心共享计划显成效 (9)二、行业呈纵深化发展趋势，公司布局契合城市群 (12)1、国家级城市群带动产业布局 (12)2、三四线价量齐升，业绩有保障 (13)三、存货充足兼具弹性，战略前景明朗 (16)1、土地充足，拿地不手软 (16)2、战略优化，前景广阔 (18)业绩增长确定性强，销量毛利率持续回升：2016年公司净利润为115.2亿元，同比增长24.2%，2017年上半年净利润同比增长39%，盈利状况持续改善。
上半年由于结算单价的提升和结算费率的降低，公司销售毛利率和净利率较16年底分别提升0.9和1.8个百分点至22%和10.7%。
今年1-8月公司共实现合同销售金额约3807亿元，同比增长112%，超过去年全年3088亿的销售总额。
净负债率进一步降低，上半年公司净负债率37.8%，同比下降24.8个百分点。
随着有息债券的全面偿还，净负债率有望维持在较低水平。
行业呈纵深化发展趋势，公司契合城市群：全国商品住宅库存从2016年二季度开始降低，都市圈内房地产呈现纵深化发展趋势。
三四线城市的房屋存量逐年下降，成交均价也从2010年的每平方米2794.56元稳步上升到2016年9月的7614.82元/平方米，过去六年的房价复合增长率达到272.5%，三四线城市呈现价格上涨，库存降低的态势。
根据国务院划分的六大城市群中的三四线城市为代表，本文得到重点三四线城市的销售面积增长率除2015年外都明显高于其他三四线城市的销售面积增长率。
截止2017H1，碧桂园拿地遍布国内56个三四线城市，与我们看好的重点三四线城市重合率达80%，说明公司的战略布局具有前瞻性，有望受益于城市群的发展。
存货充裕弹性十足，战略前景明朗：2017年上半年，碧桂园积极补仓，获取292个项目，预计建面5084万平米，总体存货量达1143亿元。
2017年房地产企业竞争力分析报告
2017年9月
目录
一、重造：探究房地产企业的ROE与核心竞争力 (6)
1、商业模式之变，决定房企估值体系须以ROE为核心 (6)
2、核心竞争力，为何要谈ROE而不是NAV (8)
3、杜邦分析，ROE反映房企的3项综合能力 (10)
（1）三个分项，分别反映房企的经营能力、融资能力与运营能力 (10)
（2）再拆分，构建以ROE为核心的指标体系 (12)
二、回顾历史：时代变迁，核心竞争力在ROE中切换 (15)
1、1.0土地为王时代：论出身，享受级差地租下的高毛利 (15)
（1）时代特点：蛮荒时代，土地为王，出身决定 (16)
①市场初期具备很强的区域性，土地实际上以协议出让方式为主 (16)
②高通胀时代，土地坐享升值，行业畅享高毛利 (17)
③土增税管理尚不严格，房企畅享土地升值收益 (18)
（2）核心指标：高存货、高毛利，赚土地储备的钱 (19)
（3）战术打法：协议拿地赚取级差地租Ⅰ，囤积土地赚取级差地租Ⅱ (20)
2、2.0杠杆为王时代：拼融资，徜徉高杠杆与地价重估 (23)
（1）时代特点：招拍挂的变革，推动核心竞争力由土地向融资转移 (23)
①招拍挂，既推动市场化，又推动地价重估 (23)
②土地供应规模化，处于相对较为宽松的环境 (25)
③房企向金融化发展，资金环境呈现宽松状态 (25)
（2）核心指标：高杠杆，关注有息负债率、无息负债率、资本金扩容率等指标 (26)
（3）战术打法：多渠道举债提升杠杆，坐享地价重估 (27)
3、3.0周转为王时代：看运营，尽享高周转与合作开发 (30)
（1）时代特点：限价政策压制毛利，融资受限土地宽松 (31)
①限价令压制房价，毛利率进入下滑通道 (31)
②资金环境收紧，地产融资受限 (32)
③土地供应维持宽松，拿地向更适宜快周转的三线下沉 (32)
（2）核心指标：高周转，关注开盘周期、资产周转率、存货周转率 (33)
（4）战术打法：高周转、合作开发，加快存量资源去化 (33)
三、总结规律：顺势而为，核心竞争力是时代与发展的写照 (36)
1、核心竞争力是各阶段时代特点的深刻写照 (37)
（1）1.0时代的土地为王，由市场试点期的时代特点所决定 (37)
（2）2.0时代的杠杆为王，由市场加速期的时代特点所决定 (38)
（3）3.0时代的周转为王，由市场调整期的时代特点所决定 (38)
2、前阶段为后阶段做铺垫，各阶段竞争力不可跨越 (39)
（1）1.0时代为2.0时代提供经验，2.0时代为3.0时代打下基础 (39)
（2）前时代竞争力的照搬注定失效，后时代竞争力的提前无用武之地 (41)
4、越往后越考察综合能力，最后变为全面直接比拼 (41)
（1）1.0时代看土储，2.0时代看融资/拿地，3.0时代看融资/拿地/周转 (42)
（2）追赶者须更积极方能逆袭，因而也更加困难 (42)
四、探求未来：步步为营，稳步畅享ROE的成长力量 (43)
1、4.0ROE为王时代：行业进入新纪元，ROE的全面直接比拼开启 (44)
（1）时代特点：竞争将直接而且激烈，核心竞争力向产品与管理回归 (44)
①土地出让向需求周期靠拢，土地价值重估也将走向末路 (44)
②行业进入优胜劣汰阶段，但仍处于具备空间的“白银时代” (45)
③市场需求升级化、房企规模巨大化，核心竞争力将回归产品和管理 (46)
④不容忽视的市场风险，房企生存发展面临更大挑战 (47)
（2）核心指标：3大指标全面比拼，未来仍需比拼杠杆与周转 (48)
（3）战术打法：高效的管理模式，推动绩效全面提升 (49)
3、三步走：稳步畅享ROE带来的成长力量 (50)
（1）第一步：出身优质，领先的利润率驱动ROE (50)
（2）第二步：规模筑基，资金的三高运转驱动ROE (50)
（3）第三步：全面赶超，高效的管理机制驱动ROE (51)
五、看好第一梯队与努力的追赶者 (52)
1、第一梯队：万保金招 (52)
2、第二、第三梯队的积极突破者：新城、阳光城、泰禾、蓝光 (52)
不可否认的是，中国房地产市场的线性外推正在经受考验。
可能的集体建设用地入市和房产税影响地方财政、租购同权潜在影响户籍和土地制度，都可能使未来的房地产市场发生变革，导致周期的轮动规律微调、线性外推受阻。
国内的房地产市场在很多方面向国外借鉴，特别是香港。
从宏观背景来看，就是在城乡二元结构之下，学习了香港的土地招拍挂制度，我们后面会分析，这可能是中国经济快速发展史上最重要、也是最出彩的方法，直接带来了中国长期以来的高速发展。
对于股票市场来说，就是引入了RNAV 估值（国内常常缩减为NAV 估值），但是直到现在，对于为什么采用RNAV 估值仍然没有合理的解释，以使得
P/RNAV 折价估值法并没有清晰的呈现出买卖关系。
试想，如果房价持续上涨，对于居民来说就是越早买房越好，而且是越多越好。
同样的逻辑在开发商也会出现，如果地价持续上涨，而且涨幅在持续扩大，那么也是越早买越好，越多买越好，只要融资成本低于价格涨幅就应如此。
那么，对开发商来说，出身论就会大行其道，例如，同样是房地产企业家，但是一个出身在一线城市，一个出身在三线城市，天然就不在同一个起跑线，而且能够实现弯道超车的概率也并不是很大。
这样对开发商的能力培养是在往金融业培养（融资拿地），而非是向制造业（建房运营）培养。
重造：核心竞争力，从金融业的NAV 到制造业的ROE。
在当前地产内外部均在变革的时代，我们将在这个系列报告当中展开对地产前沿问题的讨论，首当其冲的，就是企业竞争力。
NAV 的观点使得
房企类比于金融业，ROE的观点使得房企类比于制造业，在过去的历史当中更是直接写照。
然而在建房[2017]80号文件推动下，NAV 所看重的土地获取能力将被弱化，未来估值体系需要以反映核心竞争力的ROE为核心进行重塑。
回顾历史：时代变迁，探求核心竞争力在ROE中的切换。
没有成功的企业，只有时代的企业。
时代变迁，房企核心竞争力不断切换。
1.0是土地为王时代，房企核心竞争力是出身，通过协议拿地、囤地赚取两类级差地租，享受天然的高利润率。
2.0是杠杆为王时代，房企核心竞争力是融资能力，通过多渠道融资并囤积土地，追求高杠杆并享受地价重估的高毛利。
3.0是周转为王时代，房企核心竞争力是运营能力，通过产品标准化、运营标准化，推动周转率提升。
总结规律：顺势而为，核心竞争力是时代与发展的写照。
各阶段竞争力不可跨越，前阶段为后阶段做铺垫。
1.0时代的磨炼为2.0时代积累经验、铸就大本营，2.0时代、3.0时代为未来奠定生存发展基础，但前一时代的竞争力照搬至后一时代将失效。
而且，越往后越考察综合能力，最后变为全面比拼。
1.0时代，土地为王，开发不如囤地；
2.0时代，杠杆为王，既要开发能力，又要融资能力；
3.0时代要求更加全面，追赶者逆袭难度更大。
探求未来：享受第一梯队的成长，后面梯队的房企则跟随周期。
由于任何企业都不能跨越之前的3个阶段进行成长，因此新进入者或者追赶者在行业又将进入新篇章时期，将面临准备时间不足的问题，难以给第一梯队的企业形成压力。
相比于当前第一梯队被认可为周期。
