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2019年中国房地产总结与展望| 行业篇1/ 72019年楼市在下行压力中韧性前行，虽部分城市购房需求尚未充实，但在核心城市新房销售稳定、三四线城市体量犹存的支撑下，整体行业规模仍较2018年微增；在土地购置面积增速持续回升下，房企开发投资额增速维持两位数高增速，并具有一定韧性。
然而新开工面积增速保持低位，办公类库存不降反升，这一系列现象都表示着楼市依旧处于下行阶段。
预判2020年，我们认为，“房住不炒，稳字当头”的主基调还将延续，一方面居民购房行为将逐步趋于理性，全年销售面积有望小幅微降，基于房价上涨，预期销售金额有增无减；另一方面房地产开发投资额保持稳中微降的趋势，施工、竣工加速将为其提供稳固支撑。
此外，新开工面积累计增速逐步回落，受资金面趋紧和基数较低的影响，土地购置面积增速或将持续回升，但增幅相对有限。
01三四线强韧性支撑行业销售面积增速转正，料全年销售规模将再创新高2019年商品房销售面积、金额的体量与增速自年初以来经历了先升后降的趋势变化。
具体而言，“金三银四”中基于部分二线城市及少数环核心三四线城市尚存轮动需求，各能级城市均出现了短暂的小阳春行情，新房销售面积及金额均出现了同比小增。
但随后需求的空缺使得整体新房销售体量增速自年中起持续下降，至11月单月销售面积同比仅增1.1%。
分区域来看，各区域销售也表现出一定乏力感。
中西部维持新房销售主战场地位，至11月中西部销售面积占比扩大至56%，但中部地区和西部地区1-11月销售面积累计同比分别下跌0.3%和上升3.8%，较2018年已略显无力。
此外东部、东北地区销售面积增速降幅依旧处于负区间。
目前来看，核心一二线城市依旧维持较高销售水平。
一二线城市中部分城市销售表现较2018年确有一定回调，在各个销售节点零散出现了打折促销、精装改毛坯、特价房等以价换量的营销模式。
但从一二线城市销售体量来看，6月、9月、10月等销售节点均有新高表现，可见整体一二线城市需广大三四线城市市场确有降温，前11月累计销售增速均低于2018年同期。
中国房地产行业发展回顾及中国房地产行业发展趋势分析（一）2019年全国房地产行业发展回顾一、房地产开发投资完成情况2019年1—12月份，全国房地产开发投资132194亿元，比上年增长9.9%，增速比1—11月份回落0.3个百分点，比上年加快0.4个百分点。
其中，住宅投资97071亿元，增长13.9%，增速比1—11月份回落0.5个百分点，比上年加快0.5个百分点。
2019年，东部地区房地产开发投资69313亿元，比上年增长7.7%，增速比1—11月份回落0.6个百分点；中部地区投资27588亿元，增长9.6%，增速回落0.1个百分点；西部地区投资30186亿元，增长16.1%，增速加快0.8个百分点；东北地区投资5107亿元，增长8.2%，增速回落0.7个百分点。
2019年，房地产开发企业房屋施工面积893821万平方米，比上年增长8.7%，增速与1—11月份持平，比上年加快3.5个百分点。
其中，住宅施工面积627673万平方米，增长10.1%。
房屋新开工面积227154万平方米，增长8.5%，增速比1—11月份回落0.1个百分点，比上年回落8.7个百分点。
其中，住宅新开工面积167463万平方米，增长9.2%。
房屋竣工面积95942万平方米，增长2.6%，1—11月份为下降4.5%，上年为下降7.8%。
其中，住宅竣工面积68011万平方米，增长3.0%。
2019年，房地产开发企业土地购置面积25822万平方米，比上年下降11.4%，降幅比1—11月份收窄2.8个百分点，上年为增长14.2%；土地成交价款14709亿元，下降8.7%，降幅比1—11月份收窄4.3个百分点，上年为增长18.0%。
二、商品房销售和待售情况《2020-2026年中国写字楼行业市场现状调研及市场发展前景报告》数据显示：2019年，商品房销售面积171558万平方米，比上年下降0.1%，1—11月份为增长0.2%，上年为增长 1.3%。
1. 总体情况：各线城市供应量环比走高，整体成交量较上月降近两成指标推出面积(万平方米)成交面积(万平方米)出让金(亿元)楼面均价(元/平方米)溢价率绝对量114006964364126788%环比8%-17%8%25%下降0.3个百分点同比-7%-19%11%29%上升1个百分点数据来源：CREIS中指数据，供应情况：整体供应环比小幅上涨，较去年同期下滑，各线城市供应均有增加。
2019年11月，全国300个城市共推出土地2994宗，环比增加8%，同比减少2%；推出土地面积11400万平方米，环比增加8%，同比减少7%。
其中，住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）1076宗，环比增加3%，同比增加5%；推出土地面积5128万平方米，环比增加10%，同比增加13%。
成交情况：总体成交量同环比减少近两成，仅一线城市成交上涨，宅地成交总体微增。
2019年11月，全国300个城市共成交土地1908宗，环比减少14%，同比减少11%；成交土地面积6964万平方米，环比减少17%，同比减少19%。
其中，住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）717宗，环比减少1%，同比增加10%；成交面积3221万平方米，环比增加2%，同比增加8%。
出让金：出让金总额同环比走高，一线城市收金增长近半，深圳揽金近237亿元领衔。
2019年11月，全国300个城市土地出让金总额为3641亿元，环比增加8%，同比增加11%。
其中，住宅用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）出让金总额为3049亿元，环比增加14%，同比增加21%。
楼面均价：成交均价上涨逾两成，除一线城市外其余各城均有走高，宅地均价环比上扬。
2019年11月，全国300个城市成交楼面均价为2678元/平方米，环比增加25%，同比增加29%；其中住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）成交楼面均价为4189元/平方米，环比增加13%，同比增加13%。
分化与聚集2019年土地市场回顾与展望中指研究院中国房地产指数系统微信公众号知识星球（前100名免费）在中央“房住不炒”的整体理念下，2019年中国土地市场进入新常态，房企拿地回归理性，市场进入精细化竞争阶段。
未来土地市场将如何发展？中指研究院基于2019年土地市场发展状况，使用科学的数据分析方法对2020年土地市场做出合理预判。
整体市场：稳中向好，土地流拍明显下降2019年土地市场供求齐升，稳中向好2019年的中国土地市场理性发展，2019年全国300城住宅用地推出和成交规划建筑面积分别为12.17亿平方米、9.39亿平方米，同比增长 4.56%、 2.7%；成交总金额41060亿元，同比增加19.53%；成交楼面均价4372.48元/平方米，同比上涨16.41%，整体土地市场稳中向好。
50010001500200025003000350040004500500002000040000600008000010000012000014000016000018000020102011201220132014201520162017201820192010-2019年推出成交规划建筑面积及成交楼面均价成交规划建筑面积(万㎡)推出规划建筑面积(万㎡)成交楼面均价(元/㎡)从2019年全国住宅用地流拍情况来看，流拍面积明显下降。
2019年住宅用地共流拍654宗，同比下降了32%，流拍规划建筑面积2295万平方米，同比下降73.6%。
随着房地产市场的理性回归，地方政府不理性推地明显减少，同时部分龙头开发商积极参与土地市场招拍挂，土地流拍减少，市场供求更加平衡。
土地市场流拍面积明显下降，市场供求更加平衡171627592343364290122298968654267%-6%-42%6%-20%-58%144%225%-32%-100%-50%0%50%100%150%200%250%300%0200400600800100012002010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年流拍宗数增长率流拍宗数2010年以来全国流拍土地宗数从成交金额排行榜排行榜来看，杭州、苏州等长三角区域城市名列前茅，从成交规划建筑面积排行榜来看，昆明、武汉等中西部城市优势明显。
导读：一、2019年中国房地产市场整体情况1、2007年的投资过热，导致2008年整体市场供给压力大2、2008年商品房销售量理性回归，但仍处上行区间，自住型需求增长尤其强劲3、供求关系发生变化，房价高位小幅回落，但各城市表现有涨有跌4、国家和地方政府的“保增长”政策稳定了交易量，“这个冬天不太冷”二、2019年中国房地产市场热点问题1、销售额低于投资额7000多亿元，开发商资金链紧张，市场资金缺口大2、流拍、退地频现，地方政府“土地财政”模式出现危机3、保障性住房增长，但限价房处境尴尬4、退房、断供成为开发商和金融机构的隐患三、2009年中国房地产市场预测四、2008广州房地产市场年终回顾与2009年预测正文：一、2019年中国房地产市场整体情况2019年，在国际金融危机的形势下，中国政府以审慎灵活的宏观调控政策，基本上保持了中国经济的平稳发展，而对于房地产市场的调控则更体现了这种审慎灵活性。
2019年上半年，在国家调控政策主导下，中国房地产市场逐渐由2019年的过热转向理性回归，各项指标高位调整，过度需求泡沫得到有效的抑制；但2019年第三季度，市场开始快速下行，并显现出加速下滑的趋势。
在国家“保增长”政策的主导以及各方面努力下，第四季度房地产市场进一步恶化的趋势得到遏制，整体市场基本保持了理性回归并稳定发展的态势。
1、 2019年的投资过热，导致2019年整体市场供给压力大1.1、房地产开发投资增幅上半年在30%上高位运行，下半年涨幅出现回调受2019年房地产投资过热的影响，上半年全国房地产开发投资额延续了去年略高于30%的同比增长幅度，而整体市场处于理性回归的态势，宏观调控起到了明显成效。
下半年，国际上受金融危机的影响，国内由于“抑制过热”政策叠加、住房保障制度的推进，以及经济进入调整期等因素的影响，出现涨幅下降的趋势。
全国房地产开发投资额同比增长从1-6月的33.5%一路下滑到1-11月的22.72%。
克而瑞：2019年三季度中国房地产市场总结与展望2019-10-24核心观点一览：1、政策：四季度资金宽松，但涉房信贷仍紧张，调控政策"维稳"与"有收有放"并举2、行业：土地购置与新开工拖累开发投资高位回落，全年销售规模有望持平3、土地：地市延续低热度运行，2019年成交规模预计小幅回落10%4、房企业绩：四季度房企供应量将会加码，将加大推案与营销力度抢收业绩5、房企融资：四季度融资环境料将保持收紧，建议多元渠道融资以应对6、房企拿地：聚焦、分化是投资主旋律，四季度拿地仍将趋谨7、新房供应：一线将小幅回升，二线将迎来供应高点，三四线趋于平稳8、城市成交：整体成交同比持平或略涨，一线、三四线回调、二线稳中微增9、城市房价：重点城市房价稳中趋降，调控或将由“止涨”转为“止跌”10、项目营销：把握节点、营销更加多样化，营销规模扩张但整体折扣力度有限1 政策：调控预期放松而实际加码涉房信贷仍将继续收紧三季度，调控政策层面，政治局会议明确提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，意即“四限”调控仍将从紧执行，“房住不炒、因城施策”政策主基调未变，热点城市调控政策再升级，大连、洛阳等加码调控；信贷资金层面，央行降准释放长期资金9000亿元，信贷环境整体趋向宽松，但涉房信贷将适度收紧。
央行发布贷款利率定价新机制——LPR，贷款利率中枢将下移，但房贷利率却恐将易涨难跌。
其他制度性建设方面也有创新，如上海自贸区新片区规划落地、深圳上升为“先行示范区”。
财政支持北京、上海、长春等16城发展住房租赁市场。
新《土地管理法》规定集体建设用地入市，有望成为未来供地潜在增量，其对发展租赁、商业大有裨益。
2 行业：资金收紧影响开发投资回落全年销售料将持平三季度，楼市调控依旧从紧，热点城市调控政策再升级，多城商品房销售热度继续减退，7-8月市场维稳，中西部已然成为目前主要的成交支撑。
房企投资开发热情依旧高涨，累计增速依然维持在10%以上，土地购置面积累计增速回升了3.8个百分点。
市场方面：刚需预期改善，需求结构性复苏新房销售：全国城市表现继续分化，一、二三、四线城市如期有所改善。
2019年以来，一方面可以看到房贷利率在连续上涨近两年后终于在2018年末拐头，另一方面核心一二线城市在经历了一定周期的调整之后迎来修复。
2019年以来全国房地产市场整体销售面积增速逐步放缓，1-3月全国商品房销售面积为2.98亿平，同比下跌0.9%，但是一二线城市的表现更为亮眼。
从重点城市来看：一线城市从1月增长4.87%回升4月的56.05%，二线城市从1月的下跌7.07%持续回升至4月的增长51.94%，1-4月一、二线城市销售累计同比增速分别为40.74%、22.59%，迎来2019年的小阳春。
而三四线城市虽然也出现一定改善，但整体依然较弱，当月同比看，跟踪的三四线城市从2019年1月的下跌17.60%回升至4月的增长8.41%，增幅低于一二线城市。
全国商品房销售面积累计值不断增加年初以来成交修复的动力主要来自于集中推货叠加去化回暖3月核心城市的小阳春更多体现为结构性现象。
需求回温的城市大多是在此前经历较长调整周期后逐步修复的城市，如上海、北京、厦门等，本轮复苏的特点还是在于预期改善叠加低位修复，北京、上海、南宁、宁波、济南、厦门等一二线城市2018年市场出现不同程度调整，2019Q1反弹力度领先。
今年以来相对较好的三四线城市主要集中于东部的长三角、珠三角等，但多数三四线城市市场表现还是比较疲软。
供给侧层面来看：推货意愿的提升是一二线城市销售改善的重要动力，尤其在春节后，随着房企推货意愿的提升，叠加部分城市政策的边际改善，跟踪的16城3、4月批准上市面积和套数持续改善。
2019年4月16城批准上市面积同比增长16.38%。
批售比方面，2019年以来，批售比2月份以来持续提升，4月16城整体批售比为1.08，目前已回升至2018年上半年水平，反映出开发商推盘更加积极。
去化率层面来看：2018年三季度重点城市的去化率曾经出现明显回落，但随着春节假期结束后，重点城市的去化率又出现了明显的修复，这跟调研以及部分龙头房企的到访量变化一致，分城市能级来看，一线城市开盘去化率率先改善，二线城市开盘去化率稳步提升，接近2018年高位水平。
