2015年全国房地产开发投资和销售情况

我国近3年房地产调控政策、效果分析摘要: 十一届三中全会以后，我国开始鼓励房地产行业发展，时至今日房地产行业已经成为我国经济发展的支柱性产业，被社会各界广泛关注。

房地产行业的快速发展不仅关系着人们的住房等民生问题、也关系着相关产业的发展，更是推动国民经济发展的重要动力。

随着房地产行业发展速度的日益加快，房地产行业也暴露出了许多弊端和问题，从土地资源管理制度的不完善、房地产市场监管不严格到投机性购房数量的猛增和房地产价格的非理性上涨等，这一系列问题对国家的经济发展、社会的和谐稳定都有着非常大的负面影响。

为保证房地产行业的持续、健康发展，中央政府出台了一系列宏观调控政策对房地产行业进行调整，由于国内外众多因素的影响，我国房地产行业宏观政策的方向也随着房地产行业的不断变化而调整，表现出不同时期房地产调控政策的目标和特点也有所不同{1}。

基于以上这些特点，本文主要以我国近三年房地产市场调控政策为研究对象，通过整理归纳相关数据，运用定量分析的方法分析国家近三年调控政策对房地产行业影响的效果。

近几年来房地产开发投资一直呈现快速增长趋势，房屋价格连年高涨、居高不下，在相当程度上超出了民众承受能力；房地产信贷规模迅速膨胀，房地产抵押贷款在信贷资产中的比重也在日益上升。

由于房地产抵押贷款本身是一种风险较高的贷款，随着其规模和比重的大，其风险程度总体在不断上升，这种风险一旦爆发，对金融机构和金融体系造成打击的严重程度也在上升。

这些问题引起了政府和人们对房地产市场能否健康发展的担忧。

为促进国民经济协调稳定增长，引导房地产行业健康发展，我国政府相继出台一系列地房地产宏观调控政策。

我国目前主要运用行政手段和经济手段对两种手段房地产业进行管理，用经济手段时经常依靠行政权力，因此，很多文件主要是以国务院或者国家部委办的名义发布的{2}。

因此我们开始查找资料分析我国近三年房地产调控政策，其分析结果如下：2015年央行降息5次、降准备金3次、营业税5年改2年、二套房首付比例下调4成、公积金新政、房贷6.15%直降至4.9%……2016年前半年降准、降息、降税、降首付促进楼市成交;后半年以调控为主，限购、限地，有效控制房价过快上涨，避免房地产泡沫。

2015年全国房地产开发投资和销售情况来源：国家统计局发布时间：2016-01-19 10:00一、房地产开发投资完成情况2015年，全国房地产开发投资95979亿元，比上年名义增长1.0%（扣除价格因素实际增长2.8%），增速比1-11月份回落0.3个百分点。

其中，住宅投资64595亿元，增长0.4%，增速回落0.3个百分点。

住宅投资占房地产开发投资的比重为67.3%。

2015年，东部地区[1]房地产开发投资49673亿元，比上年增长4.3%，增速比1-11月份回落0.8个百分点；中部地区投资19122亿元，增长4.4%，增速回落0.2个百分点；西部地区投资21709亿元，增长1.3%，增速提高0.2个百分点；东北地区投资5475亿元，下降28.5%，降幅扩大0.6个百分点。

（注[1]：地区划分标准首次变动，据此对1-11月份东、中、西部增速进行了调整，下文同。

）2015年，房地产开发企业房屋施工面积735693万平方米，比上年增长1.3%，增速比1-11月份回落0.5个百分点。

其中，住宅施工面积511570万平方米，下降0.7%。

房屋新开工面积154454万平方米，下降14.0%，降幅收窄0.7个百分点。

其中，住宅新开工面积106651万平方米，下降14.6%。

房屋竣工面积100039万平方米，下降6.9%，降幅扩大3.4个百分点。

其中，住宅竣工面积73777万平方米，下降8.8%。

2015年，房地产开发企业土地购置面积22811万平方米，比上年下降31.7%，降幅比1-11月份收窄1.4个百分点；土地成交价款7622亿元，下降23.9%，降幅收窄2.1个百分点。

二、商品房销售和待售情况2015年，商品房销售面积128495万平方米，比上年增长6.5%，增速比1-11月份回落0.9个百分点。

其中，住宅销售面积增长6.9%，办公楼销售面积增长16.2%，商业营业用房销售面积增长1.9%。

商品房销售额87281亿元，增长14.4%，增速回落1.2个百分点。

中国房地产发展历程：1949年新中国建立至1978年改革开放前这一段时期，随着传统社会主义公有制的建立，房地产作为商品被严格禁止，绝大部分房产通过计划配置，无偿使用。

房地产业也因此而基本上处于极度萎缩和萧条的状态。

1978年改革开放后，中国房地产业开始逐渐复苏并得到发展繁荣，总的来看，以1998年停止福利分房制度为界，可以分为两个发展阶段。

1第一阶段:房地产制度改革阶段(1978-1997年)1.1理论突破和试点时期（1978年-1991年）1978年提出了住房商品化，土地产权等观点。

1980年9月北京市住房统建办公室挂牌，成立了北京市城市开发总公司。

1981年，再深圳、广州开始搞商品房试点。

1982年国务院在四个城市进行售房试点。

1984年广东，重庆开始征收土地使用费。

1987年11月26日，深圳市政府首次公开招标出让住房用地。

1990年上海市房改方案出台，开始建立住房公积金制度。

1991年，国务院先后批复了24个省市的房改总体方案。

1.2全面实施住房制度及调整改革时期(1992年-1997年)1992年邓小平同志南巡视察后认为深圳市的房地产市场开发值得全国推广，吹响了中国房地产开发的总号角，沿海城市最先开始开发房地产。

房改全面启动，住房公积金呢制度全面推行。

1993年“安居工程”开始启动。

同年朱镕基总理到海南视察，发现海南的房地产市场失控，土地市场出现泡沫。

政府开始第一轮紧缩性宏观调控，泡沫破裂，造成了大量的烂尾楼和银行坏账。

1997年8月，国务院办公厅转发了国务院房改领导小组《关于加强住房公积金管理的意见》，明确了住房公积金是职工个人住房基金，规范了住房公积金的管理体制，从而进一步推动了住房公积金制度的发展。

2第二阶段:房地产全面市场化阶段((1998年至今)2.1平稳发展时期(1998-2003年)1998年对中国房地产业来说是关键之年，很多开发商在1998年上半年都熬不下去了，把土地纷纷卖掉退出市场，在东南亚金融危机的影响下，中国经济硬着陆，连续8个季度经济增速下滑。

一、房地产开发投资完成情况2015年，全市房地产开发投资481.01亿元，同比增长12.0%，其中，住宅投资346.12亿元，增长8.2%，增速比1-11月份下降1.4个百分点。

住宅投资占房地产开发投资的比重为72.0%。

2015年，房地产开发企业房屋施工面积4623.63万平方米，同比增长14.8%，其中，住宅施工面积3279.47万平方米，增长10.7%。

房屋新开工面积1192.92万平方米，增长23.5%，增速比1-11月份上升2.4个百分点。

其中，住宅新开工面积775.18万平方米，增长17.7%。

房屋竣工面积704.05万平方米，增长45.6%，增速比1-11月份上升21.3个百分点。

其中，住宅竣工面积513.89万平方米，增长39.2%。

二、商品房销售情况2015年，商品房销售面积1042.77万平方米，同比增长36.5%，其中，住宅销售面积增长37.6%，办公楼销售面积增长54.6%，商业营业用房销售面积增长57.7%。

商品房销售额613.53亿元，增长32.2%，增速比1-11月份下降4.4个百分点。

其中，住宅销售额增长35.3%，办公楼销售额增长33.0%，商业营业用房销售额增长27.7%。

三、房地产开发企业到位资金情况2015年，房地产开发企业到位资金792.41亿元，同比增长12.9%，其中，国内贷款53.00亿元，下降38.0%；利用外资6.41亿元，增长699.6%；自筹资金221.39亿元，增长11.0%；其他资金511.61亿元，增长22.9%。

在其他资金中，定金及预收款303.41亿元，增长9.8%；个人按揭贷款190.48亿元，增长48.1%。

2015年全市房地产开发和销售情况。

2015年以来，中国经济运行遭遇到不少预期内和预期外的冲击与挑战，经济下行压力持续加大。

面对错综复杂的形势，党中央、国务院坚持稳中求进的工作总基调，实施了一系列稳增长、调结构、促改革、惠民生、防风险的政策组合，使国民经济运行保持在合理区间，结构调整取得新进展，民生持续改善。

预计2015全年GDP增长6.9％，CPI涨幅1.5％。

展望2016年经济增长，中国经济发展长期向好的基本面没有变，但受结构性、周期性因素叠加影响，明年经济运行仍面临较大的下行压力，需要采取积极有力的宏观政策和加快推进改革加以应对，仍可保持在合理区间运行。

●全年经济运行总体特征2015年经济运行的总体特征是稳中趋缓、稳中有进、稳中有忧，各领域分化加剧，动力转换过程中有利因素和不利因素并存。

产业结构持续优化，结构性衰退和结构性繁荣并存。

前三季度，第三产业占GDP的比重达到51.4％，较上年同期提高2.3个百分点，高于二产10.8个百分点。

工业内部结构调整加快，新产业、新业态、新产品增长较快，产业结构加快向中高端水平迈进。

但行业景气度差异较大。

一是部分产能过剩行业十分困难。

资源类、重化工业普遍陷入困境，增速大幅下滑，煤炭、钢铁、水泥等产品产量明显下降，行业总体库存压力较大，仍处在调整探底发展阶段，要彻底走出困境尚需时日。

二是高新技术产业快速发展。

计算机通讯、新能源、新材料医药制造等产业发展优势明显，增长速度大幅快于传统制造业。

三是新兴服务业发展势头强劲。

服务新业态、新模式延续近两年高增长态势，电子商务、物流快递等行业表现尤为抢眼。

三大需求趋于平衡发展，内部分化逐步凸显。

2015年以来，消费增长保持稳定，投资增长速度持续放缓，出口增速换挡，三大需求趋向平衡发展。

前三季度，最终消费支出对GDP增长的贡献率达58.4%，高于投资15个百分点，消费成为经济增长的主引擎。

从三大需求内部看，分化逐步凸显，萧条与旺盛并存。

投资方面，房地产投资持续回落，月度投资已现负增长，基础设施投资保持较快增速，制造业投资缓中趋稳。

附注1.指标解释房地产开发企业本年完成投资：指报告期内完成的全部用于房屋建设工程、土地开发工程的投资额以及公益性建筑和土地购置费等的投资。

该指标是按照形象进度原则统计累计数据。

商品房销售面积：指报告期内出售新建商品房屋的合同总面积（即双方签署的正式买卖合同中所确认的建筑面积）。

该指标是累计数据。

商品房销售额：指报告期内出售新建商品房屋的合同总价款（即双方签署的正式买卖合同中所确认的合同总价）。

该指标与商品房销售面积同口径，也是累计数据。

商品房待售面积：指报告期末已竣工的可供销售或出租的商品房屋建筑面积中，尚未销售或出租的商品房屋建筑面积，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面积，但不包括报告期已竣工的拆迁还建、统建代建、公共配套建筑、房地产公司自用及周转房等不可销售或出租的房屋面积。

房地产开发企业本年到位资金：指房地产开发企业报告期内实际可用于房地产开发的各种货币资金及来源渠道。

具体细分为国内贷款、利用外资、自筹资金和其他资金。

该指标是累计数据。

房屋施工面积：指房地产开发企业报告期内施工的全部房屋建筑面积。

包括本期新开工的面积、上期跨入本期继续施工的房屋面积、上期停缓建在本期恢复施工的房屋面积、本期竣工的房屋面积以及本期施工后又停缓建的房屋面积。

多层建筑物的施工面积指各层建筑面积之和。

房屋新开工面积：指房地产开发企业报告期内新开工建设的房屋面积，以单位工程为核算对象。

不包括在上期开工跨入报告期继续施工的房屋建筑面积和上期停缓建而在本期复工的建筑面积。

房屋的开工以房屋正式开始破土刨槽（地基处理或打永久桩）的日期为准。

房屋新开工面积指整栋房屋的全部建筑面积，不能分割计算。

房屋竣工面积：指报告期内房屋建筑按照设计要求已全部完工，达到住人和使用条件，经验收鉴定合格或达到竣工验收标准，可正式移交使用的各栋房屋建筑面积的总和。

土地购置面积：指房地产开发企业在本年内通过各种方式获得土地使用权的土地面积。

土地成交价款：指房地产开发企业进行土地使用权交易活动的最终金额。

2015年房地产发展趋势预测房地产的状况：由于目前商品房库存量巨大，未来房地产行业将会进入底部徘徊周期。

从投资和销售方面看，去年全国房地产开发投资实际仅增长9.9%，增速较2013年大幅回落，同期商品房销售面积和销售额均同比下跌——多年来火爆的房地产市场在2014年开始降温。

国家政策：1全面取消限购限价的政策2 预期年内会降息两次或三次3 不动产登记条例实行4 进一步放宽二套及以上住房的按揭贷款条件；进一步降低包括营业税、契税、个人所得税等在内的住房交易税费等5 房地产税开征6 保障房的大力支持互联网对房地产的影响：随着互联网的发展，互联网愈发普及和完善，人们对互联网的认知度和依赖性也不断提升，在互联网的基础上产生的行业与服务也愈来愈多，互联网覆盖广、传递速度快等特征，它的权威性已没有多年前充满说服力，然而网络传媒的诞生，是目前媒体行业内比较明显的一个跨越，它以独有的全球性、全天候、全方位、全动态，成为和传统的报纸、广播等媒体一样的信息载体。

针对房地产市场来说，互联网仅是一个媒体传播渠道，通过互联网，可以进行更多的活动，营销方案、房产策划等，与传统媒体相比，它具有信息、互动性、针对性、制作周期短、辐射范围广、成本低等优势。

将文字与图像有机的结合在一起，传递更多的感官信息。

特别是本地房产网站能更好的的突出网络本地化的特点，建立与本地房产相关的信息咨询平台，传播本地房产真实有效的新闻报道，通过网站的各项功能以及线下配套活动的组织，拉近项目与客户距离。

现在的网站，已经不是仅仅局限于网站信息的传播，微博等资讯平台的日渐完善和普及，为房地产的发展及其特点，有了更宽广的舞台，配合微资讯平台，可以更好的为用户服务，为房地产项目建立更好的营销环境，对房地产市场信息的传播及完善发展有不可磨灭的帮助。

2015年房地产发展的预期第一，商业地产“O2O时代”:大数据与行业应用融。

“大数据”概念主要是指伴随着社交网络与移动互联网的发展，产生了更多的数据信息，包括个人消费倾向、消费习惯、位置信息、消费额、消费种类等各种数据。