论业主大会的法律地位

业主、业主大会与业主委员会的法律定位作者：王业辉来源：《法制与社会》2012年第03期摘要业主、业主大会、业主委员会的法律定位，是物业管理相关法规需要重点解决的问题。

本文以《海南省经济特区物业管理条例》的相关规定为样本，在探讨该《条例》立法得失的基础上，对海南特区、乃至全国的物业管理法规中对上述三者的法律定位提出笔者的见解，即：赋予业主大会以独立的法人地位，厘清业主、业主大会、业主委员会相互间的关系，在合理的法律定位中，设定三者各自的权利义务范围。

关键词业主大会业主委员会《海南省经济特区物业管理条例》作者简介：王业辉，海南政法职业学院，硕士研究生，讲师，研究方向：民商法。

中图分类号：D620.4文献标识码：A文章编号：1009-0592(2012)01-078-021981年，我国深圳市诞生了全国第一家物业服务企业，20年后，进行物业管理、接受物业服务已经成为我国国民，尤其是城市居民生活的常态。

从物业服务诞生的那天起，业主的权利、物业服务公司的管理行为，乃至整个物业管理业的发展都需要法律对现实存在作出回应。

但不得不指出的是，虽然经历20年的发展，但对我国物业管理的相关法律规定仍有深入探讨的必要，其中，最主要的一个问题即是对业主、业主大会和业主委员会的法律定位，即上述三个物业管理的主体在物业管理活动中，究竟应该各自处于何种地位，享有何种权利与承担何种义务。

本文以《海南省经济特区物业管理条例》（以下简称《条例》）为考察文本，同时参考国务院制定的《物业管理条例》及相关的法律规范，结合海南特有的省情，试图对业主、业主大会、业主委员会各自的法律定位作出回答，以期能对海南在建设国际旅游岛的过程中面临的物业管理困境的解决略尽绵力。

一、《条例》对业主、业主大会和业主委员会相关规定的亮点较之《海南省住宅区物业管理条例》，将于2011年1月1日起施行的《条例》对有关业主、业主大会与业主委员会的规定更为合理与详尽，其进步主要体现在：1．条例更尊重业主对物业使用和管理的自主权，删除了一些对业主大会议事规则、业主委员会的活动经费的最高限额等不尽合理的强行性规定，赋予了业主更多的自治权利。

房地产法业主权益保护与业主大会的法律规定房地产作为人们生活中最基本的需求之一，保障业主的权益是一个十分重要的问题。

为了维护业主的合法权益，我国采取了一系列的法律措施，其中包括业主大会的法律规定。

本文将从业主权益保护的角度出发，探讨房地产法中关于业主大会的法律规定。

一、业主权益保护的重要性业主权益保护是房地产法的核心内容之一，也是保障业主合法权益的基本要求。

业主权益包括对房屋的使用权、收益权、处分权等，只有保护业主的权益，才能确保他们在购房后享受到合法权益的保障。

二、业主大会的法律地位业主大会作为房地产法中的一个重要机构，被赋予了很高的法律地位。

根据《物权法》，业主大会是居住者共同管理和决策的组织形式，由业主自愿参加并通过投票方式进行决策。

业主大会的决议具有法律效力，是维护业主权益的重要手段。

三、业主大会的组织与权力业主大会的组织与权力由法律进行明确规定。

根据《物权法》和《物业管理条例》，业主大会由业主自行组织，主要行使以下权力：选举业主委员会成员、审议通过物业管理的事项、制定和修改物业管理规约等。

业主大会的决议应当符合法律法规的规定，个别业主不得阻碍多数业主的合法权益。

四、业主大会的程序保障为了确保业主大会的决议具有合法性和公正性，我国法律对业主大会的程序进行了严格规定。

首先，业主大会的召开应提前通知业主，并且在规定时间和地点进行。

其次，业主大会的决议需要经过充分讨论、表决，并依法记载，并且应保留相关的决议材料和记录。

最后，对于业主大会的决议存在争议时，可以向人民法院提起诉讼，依法维护合法权益。

五、业主大会与物业公司的关系业主大会与物业公司之间存在着一定的关系。

根据《物业管理条例》，物业公司是由业主大会聘用的，负责小区的管理和维护工作。

物业公司应当遵守业主大会的决议，执行其制定的规约。

业主大会则对物业公司的服务进行评估，并有权决定是否继续聘用。

这种相互制约的关系有助于实现业主权益保护的目标。

六、业主大会对业主权益保护的作用业主大会的存在和发挥对于保护业主权益起着至关重要的作用。

业主大会与业主委员会的成立程序及法律地位摘要：在物业管理中，业主大会与业主委员会是相互依存的关联程序，业主大会作为主要主体，业主委员会便是其实行机构，其存在有助于帮助维护物业管辖范围全体业主的有效权力和合法效益。

本文将通过分析业主大会与业主委员会的成立程序，阐述其法律地位及社会影响，并且提出相关建议以帮助业主大会的整体立法更加融入且适应社会发展。

关键词：业主大会；业主委员会；成立程序；法律地位引言：成立有效的业主大会与业主委员会，能够帮助相关物业用户获得相应的法益权利，然而对于该项程序的成立，需要严格遵守相关的规章制度和立法标准，才能够建立完整有效且长期性的项目程序。

同一个管辖范围区域内的业主大会，需要有一个自身的存在体系，以帮助该范围内的业主得到良好的服务和问题解决。

一、业主大会与业主委员会的成立程序（一）业主自治理念随着我国人民生活水平的提升和经济上的不断发展，如今人们所拥有的各项权益更为广泛，我国正逐渐发展至民族民主主义的社会国家。

自从建立起社会经济体系之后，政府的职能也不断向着让人们自发性做主和选择改变，让人们能够做到有权利处理自身事物，并且具有相关的法律责任和权责。

而城乡化的权益区别同样是需要改进的部分，由于城市的业主用户可能存在更多的利益权益，例如房地产的土地使用权等，都需要高标准的自身维护法律。

由于城市居民对于需求的认可和权益的追逐较为迫切，才逐渐成立了业主自治理念的说法，让政府不断放宽权益限制，让人们能够拥有自主选择和决策的可能。

（二）业主大会制度的建立由于业主自治理念得到广泛认可，业主委员会也在部分地区开始逐步实行，而若没有成套的法律体系支撑，便会形成不具备法律因素的混乱组织，在此条件下，国家政府于1994年终于建立了住宅小区的物业管理法度条款，并且发展至今不断改善已经越发趋于成熟[1]。

在业主大会制度的体系建立下，规范了业主委员会的权利和效益，并且为其扩张了整体体系运作的模式化过程。

业主委员会法律地位之探析随着我国房地产业的迅速发展，住宅小区的管理逐步形成以物业管理公司实施市场化、专业化管理为主导的管理模式，物业管理问题矛盾凸显。

由于业主人数众多，群体性明显、敏感程度高，全部作为主体参加诉讼，既不利于纠纷的解决，也增加了法院的负担。

因此业主委员会作为业主自治管理组织，是否具有民事主体资格和诉讼地位，在物业纠纷处理中，显得尤为重要。

一、业主委员会的概述（一）业主委员会的概念业主委员会通常是指根据有关法律法规或者业主之间的协议约定，在物业所在地的相关人民政府房地产管理部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下，由同一个物业管理区域内的所有业主共同选举产生的，代表和维护全体业主的合法权益以及用于监督物业管理企业的一个业主自治管理组织。

（二）业主委员会的法律特征首先，业主委员会是为了全体业主利益服务的机构。

其行为需由全体业主授权，其行为的后果也全部由业主承担；其次，业主委员会的设立无需登记，但必需办理备案手续；再者，业主委员会履行职责作出的决定和行为，必须是与物业管理有关的决定和行为，不得从事与物业管理无关的活动；最后，业主委员会代表全体业主的意思表示，对外代表全体业主进行民事活动，对全体业主负责，也只维护全体业主的合法权益，而非代表部分业主的利益。

二、业主委员会法律地位的立法概况和性质争论（一）业主委员会法律地位的立法概况我国1999年颁布的我国《合同法》则在自然人与法人之外，添加了一类民事主体“其他组织”。

明确了其他组织作为一类民事主体，可以对外签订合同以及从事民事行为。

但是未能对业主委员会的法律地位提供法律规定上的支持。

2003年9月1日，我国《物业管理条例》正式颁布，在该条例中首次提到了“业主委员会”这一法律概念，但是该条例并未对业主委员会对法律地位或诉讼地位进行清晰的界定。

2007年10月1日，我国《物权法》正式实施，在其“业主的建筑物区分所有权”一章节中有部分规定提到了业主委员会，但也只限于对业主委员会的设立、业主委员会决定的效力、业主委员会的决定侵害业主合法权益的可以请求法院撤销等。

美国实例大谈业主大会法人地位如何旅美学者用美国实例大谈业主大会法人地位如何业主大会是由合法划定的业主集体自治管理辖区内全体具有业主身份的成员组成，以会议制形式，依法行使物业管理民主自治权利的群众性社会自治机构。

业主大会在业主集体自治管理组织分工体系中居于首要地位，但与业主大会履行重要职责不相称的是，业主大会的法律地位不明确，业主大会既不是法人，也不是民法通则规定的可以作为民事主体的其他非法人组织，在法律上没有适合的民事主体地位。

业主大会民事主体资格的缺失极大地影响了其职能的发挥。

赋予业主大会法人资格一直是学者们热议的话题。

由建外SOHO事件说：国内业委会的尴尬位置2008年地产商潘石屹的建外SOHO小区爆发了物业管理战争。

据报道，这场战争的起因是：2008年10月，建外SOHO东区业主委员会主任以1700万元物业费去向不明为由，通知物业服务企业"终止合同"，同时委托新物业服务企业进行临时托管。

但业主委员会的做法受到部分业主反对与质疑。

前任物业服务企业不愿撤离，新老物业服务企业的秩序维护员为争夺物业办公室酿成冲突，小区由此陷入混乱。

概括而言，建外SOHO小区的业主委员会不能做到名正言顺，建外SOHO 小区的业主委员会没能掌管好财务。

但如果你要责怪建外SOHO小区的业主委员会，猜想他们也有一肚子的苦水要吐，当今中国小区想做些事的业主委员会要实施一些决议会常常会被业主杯葛、阻挠、反对，啥事不管的业主委员会会被物业服务企业牵着鼻子走，败了家当还不知道呢!曾有媒体调查显示，业委会在小区的矛盾突出。

其中反映业委会运作不规范的占被调查对象总数的19.28%，反映超范围活动影响社区稳定的占5.89%，反映业主委员有特权化倾向的占13.50%，反映业主委员成为物业服务企业对立面的占11.30%。

总的来说，国内业委会的位置是十分尴尬。

由老美的故事说：业主大会在国外很牛气有一天，笔者与一位房产经纪人约好，下午3点到花园宾馆喝咖啡聊天。

物业管理条例释义-第八条业主大会的组成及业主大会的法律地位和基本职责第八条物业管理区域内全体业主组成业主大会。

业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。

【释义】本条规定了业主大会的组成及业主大会的法律地位和基本职责。

(一)业主大会的组成成员为物业管理区域内全体业主。

业主,从一般意义上是指物业的所有权人。

业主既是业主个体自治法律关系的基本主体,又是业主团体自治法律关系的构成主体,即物业管理区域内全体业主是业主大会的组成成员。

这里需要注意的是,该条例只规定了全体业主组成业主大会,并没有对业主代表大会作出规定,这是不同于该条例颁布前部分省市的规定。

部分省市除了规定全体业主大会之外,还对业主成员过多的物业管理区域内,可以成立业主代表大会。

例如:《珠海市住宅小区物业管理条例》第13条规定:“业主以住宅小区为单位,成立业主大会或者业主代表会。

业主大会由住宅小区的全体业主组成,业主代表会由住宅小区全体业主推举的代表组成。

业主大会或者业主代表会是业主行使物业管理权利的机构。

”(二)业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。

业主大会是由合法划定的业主集体自治管理辖区(亦即特定物业管理区域)内全体业主组成,以会议制形式,依法行使物业管理民主自治权利和自治规约订立权的群众性社会自治机构,又是各业主团体自治管理体系中的表达集体共管意思的权力机关。

业主大会在充分民主的基础上集中全体业主的共同意志和利益要求,行使本机构直管辖区内的物业管理自治规约订立权,决定属于自治范围的业主生活公共事务及物业管理公益事业中的其他重大问题。

因此,业主大会在业主集体自治管理组织分工体系中居于首要地位。

业主大会是由业主自行组成的维护物业整体利益的组织,其应具有民主性、自治性、代表性的特征。

首先,业主大会是民主性的组织。

其成员在机构中的地位是平等的,能够根据自己的意愿发表建议,提出看法、意见等。