我国业主委员会的法律地位研究摘要我国现行法律关于业主委员会的法律地位规定相对模糊直接制约了业主委员会职权和功能的应有发挥，与我国当前物业管理迅猛发展的形势不相适应。
如何界定我国业主委员会的法律地位，应分析我国物业管理中业主委员会运作的现状、存在的问题及原因，借鉴外国关于业主委员会的立法模式，从立法和实务操作的角度提出应对措施和明确业主委员会法律地位。
关键词业主委员会；法律地位；非法人组织一、我国业主委员会法律地位现状、存在的问题（一）我国业主委员会法律地位的立法、司法及理论研究现状1、我国业主委员会法律地位的立法现状业主委员会是现代社会物业管理中不可或缺的业主自治组织，发挥着重要作用。
我国对于业主委员会的法律地位的立法散见于各有关物业管理立法中。
我国当前关于物业管理的立法主要有：于2007年3月16日审议通过公布的，于2007年10月1日起施行的《物权法》；根据《物权法》的有关规定，国务院经修订后重新公布的于2007年10月1日起施行的《物业管理条例》；各地方的地方性物业管理条例、规定。
（1）《物权法》关于业主委员会法律地位的规定2007年3月16日审议通过，2007年10月1日施行的《物权法》新增了业主的建筑物区分所有权的内容。
在《物权法》的第六章对业主的建筑物区分所有权作了专章规定。
其中《物权法》第83条第2款规定：“业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。
业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼”。
本款虽然规定了业主大会和业主委员会的管理权能，但不能说是明确了业主委员会就可以对管理事项享有诉权，并因此具有诉讼主体资格。
（2）《物业管理条例》有关业主委员会法律地位的规定经修订后于2007年10月1日起实施的《物业管理条例》是我国目前为止涉及业主委员会制度最详尽的法规，但对于业主委员会法律地位的规定仍不够明确。
《物业管理条例》中涉及业主委员会制度的条文中，第十条、第十二条、第十五条以及第十九条规定了业主委员会的成立条件、职责和权限以及监督机制，特别是第六十七条规定：“违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。
”（3）地方物业管理条例关于业主委员会法律地位的规定在国务院《物业管理条例》颁布后，《物权法》出台以前，上海市出台并于2004年11月1日起施行的《上海市住宅物业管理规定》第二章对业主及业主大会只规定了业主委员会的成立办法，备案登记制度，而对于业主委员会的法律地位问题也是只字未提。
在《物权法》颁布后，深圳市人大常委会于2007年10月17日颁布了《深圳经济特区物业管理条例》，该条例2008年1月1日实施。
其中第三十三条规定：“业主大会、业主委员会的决定应当符合法律、法规的规定。
业主大会、业主委员会不得作出与本物业管理区域物业管理无关的决定，不得从事与本物业管理区域物业管理无关的活动，不得组织、参与任何经营性活动。
业主大会、业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以依法请求人民法院予以撤销。
业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规规定的，物业所在地区主管部门或者街道办事处，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。
业主委员会超越职权作出决定，或者作出与本物业管理区域物业管理无关的决定，由签字同意该决定的委员承担相应的法律责任。
”从这一条款可以看出，条例只是肯定了业主委员会作为被告的诉讼主体地位，对业主大会和业主委员会的法律地位问题并未作出明确规定。
而与前述不同的是，2006年10月1日施行的《浙江省物业管理条例》中第十七条规定“业主委员会在物业管理活动中为维护物业管理区域内业主共同权益的需要，经业主大会决定，可以以自己的名义依法提起诉讼。
”由此看出，在业主委员会法律地位问题上，浙江省采取了肯定业主委员会的独立的诉讼主体资格。
2、我国业主委员会法律地位的司法现状业主委员会的诉讼主体地位，即业主委员会能否成为诉讼主体。
《物权法》和《物业管理条例》中虽然回避了这个问题，但这个问题却一直存在于实务当中，有鉴于此，各地法院都有有关此问题的规定。
广东省高级人民法院审判委员会第160次会议通过了《关于业主委员会是否具备民事诉讼主体资格问题的批复》，其中明确规定：“经房地产行政主管部门备案登记的业主委员会，对房地产开发单位未向业主委员会移交住宅区规划图等资料、未提供配套公用设施、公用设施专项费、公共部位维护费及物业管理用房、商业用房引起的纠纷，以及全体业主与物业管理公司因住宅小区物业管理问题引起的纠纷，可以以自己的名义提起诉讼。
”上海市高级人民法院整理公布了七类纠纷疑点的审理意见，其中对于业主、业主委员会在诉讼中的地位问题作了如下规定：“凡涉及到全体业主公共利益的事项，业主委员会有权作为原告提起诉讼，但应先召开业主（代表）大会，由大会以多数表决的方式对诉讼与否作出决定；如业主委员会拖延行使权利或不行使权利的，经物业管理区域内50%以上的业主决议决定，也可以选派诉讼代表人，对涉及业主公共利益事项提起诉讼。
”2003年8月20日最高人民法院关于金湖新村业主委员会是否具备民事诉讼主体资格请示一案的复函就认为：金湖新村业主委员会符合“其他组织”条件，对房地产开发单位未向业主委员会移交住宅区规划图等资料、未提供配套公用设施、公用设施专项费、公共部位维护费及物业管理用房、商业用房的，可以自己名义提起诉讼。
可以看出，虽然我国有些地方法院以及最高院都以指导意见或批复的形式承认了业主委员会的诉讼主体资格，但是业主委员会的诉讼权利仍然受到很大的限制。
这些限制使业主委员会在代表业主进行维权时处于极为不利的位置，在一定程度上仍然制约着业主委员会保护业主权益这一目的的发挥。
3、我国业主委员会法律地位的理论研究现状虽然我国立法对业主委员会的法律地位这一问题没做明确规定，但这一问题确是实际地存在于实务界中，并在理论界中也存在不同观点。
关于业主委员会的法律地位问题，目前理论界存在以下几种观点：（1）业主委员会属社团法人持这一观点者的理由在于，依《物业管理条例》及相关规定，业主委员会是经过房地产行政管理部门依法注册登记的实体组织，而且有自己的章程。
实践中绝大多数业主委员会都具有一定数量的经费。
业主委员会一般以自己的名义而非以业主的名义行使职权，如对外与物业服务企业签订合同等。
（2）业主委员会属于其他组织。
有学者认为依据《民事诉讼法》第48条的规定，公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人。
这里所称的“其他组织”是指合法成立，有一定的组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织。
业主委员会是经过业主大会选举产生，经房地产行政管理部门核准登记成立的，具有合法的地位，有一定的组织机构和运营财产，应该属于《民事诉讼法》所说的“其它组织”的一种。
当然，由于此种观点认为业主委员会不是法人，没有独立的拟制人格，其行为的后果、责任应由全体业主承担。
（3）业主委员会既非法人，也无独立诉讼主体资格的一般组织。
此观点认为，业主委员会既不是独立法人，也不享有《民事诉讼法》中“其他组织”的独立诉讼主体资格，而仅仅是特定的民事主体——业主团体的代表机构。
[1]业主委员会既不从事经营活动，业主也不缴纳款项给业主委员会运作，所以，业主委员会并没有自己独立的财产，不享有民事诉讼法中“其他组织”的独立诉讼主体资格，更不能成为法人。
当在实践中涉及纠纷诉讼事务时，应由全体业主授权业主委员会，再由其作为全体业主的被委托人参加民事诉讼活动。
（二）我国业主委员会法律地位不清引发的问题1、业主委员会的法律地位和法律性质不明确，使得业主委员会在实际运作过程中处于进退两难的境地。
根据我国这些现行法律规定，业主委员会目前并不具备任何法律主体资格，它既不是自治社团，也不是企业法人，更不是政府机构。
一方面作为业主自治的维权组织，必须要很好维护业主的利益，另一方面，在不具备独立的财产和办公场所，不能独立承担法律责任，不具备独立的法人资格的情况下，维权行动往往力不从心，由于法律也没有明确的规定，因此，在某些行为上更是无法可依，使得业主委员会作用难以发挥，大多形同虚设。
2、业主委员会的设立和发展困难重重。
在居民住房商品化之前，绝大多数房屋都是国家所有，并由居委会、房管所对其进行管理。
所以业主对行政机关管理房屋的观念早已根深蒂固，根本没有业主自治的意识。
同时，根据法律的规定，业主委员会的成立要经过行政部门的登记备案制度，更使得业主对其性质认识产生偏差，认为业主委员会和房管所一样属于行政机关。
这种观念认识的错误直接导致业主们对业主委员会的成立持抵触的情绪，制约了业主委员会制度的发展。
3、业主委员会运作程序不规范，缺乏有效的监督机制。
在市场经济条件下，业主委员会成员要花费大量的时间和精力做好自己的工作却又不能取得合理报酬，在短时间内可以做到，但要在较长的任期内则未必可行。
在没有有效监督制约机制的情况下，业主委员会成员利用自己手中的职权为自己谋求私利而不惜损害其他业主的利益的行为，很可能难以避免。
由此可见，对业主委员会制度的完善关键是明晰其权责，确立其法律地位是重中之重，使其能够代表业主的真实意愿，维护业主们的权益，实现业主委员会的有效运作。
二、域外业主委员会法律地位的规定及对我国的立法启示（一）域外业主委员会法律地位的规定关于业主委员会是否具有法人主体资格，能否成为独立的民事主体和诉讼主体等相关问题，我们可以借鉴其他国家有关“区分所有权人管理团体”的立法经验和做法。
区分所有权人管理团体，是由各区分所有权人组成的团体组织。
德国称为“住宅所有权人共同体”，美国称为“公寓所有人协会”，法国称为“管理团体”，日本则根据自己独特的立法，分别称为“区分所有权人的团体”、“管理团体法人”。
区分所有权人管理团体的意思机构是“区分所有权人大会”，相当于我们所说“业主大会”；其执行机构是“管理委员会”，相当于我们所说的“业主委员会”[2]。
1、法人资格模式法国、新加坡、香港之区分所有权建筑的管理团体具有法人资格，是权利义务的主体，能够独立承担民事责任，自不发生当事人能力问题。
[3]根据《法国住宅分层所有权法》第14条规定：“如果由名义上拥有建筑物不同部分的建筑物区分所有者，就应存在建筑物区分所有权人管理团体。
2名以上建筑物区分所有权人全体在法律关系中当然构成团体，并各自成为该管理团体的机构成员。
”该团体性质上属于具有法人资格的团体，其与公司相同，有法律上的行为能力，能实施法律行为，能进行诉讼活动。
