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基于碧桂园实践的市场调研经验分享投资管理中心2014年9月11日误区一：市场调研是营销的事市场调研的作用1、研判新项目能不能做？怎么做？2、解决的是“怎样的价格、怎样的产品可实现成就共享”？3、探讨是否可实现“假如当地只卖三套房子，有一套是碧桂园的”？4、了解“如何做到当地最好的房子”。
•市场数据•基本信息点•初步分析•了解市场面•综合判断•指导决策体积跬步，至千里管中窥豹，见微知著高屋建瓴，全局掌控误区二：市场调研就是了解房价第一部分：点的收集1、项目概况图2、周边楼市图3、周边配套图4、竞品分析图项目地1、“点”的收集——项目概况图块南浔区政府12345金象湖公园佳源公园一号香墅湾金鼎花园香格里拉九龙秀水华庭别墅1.2-1.3万/㎡；高层5000-5200元/㎡项目外景图展示2.爱家皇家花园占地面积：225亩建筑面积：30万㎡产品类型：高层、小高层（现房）、多层（未开盘）面积区间：小高层143㎡，一梯两户；销售均价：小高层5800元/㎡,高层4800元/㎡3.东亚豪庭占地面积：60亩建筑面积：4万㎡产品类型：双拼、联排、叠拼（均无地下室）面积区间：联排：300㎡，双拼：350㎡销售均价：联排总价400万/套，双拼15600元/㎡，叠拼1、2楼9500元/㎡，3、4楼8500元/㎡去化情况：总共23栋楼，140套，目前是尾盘，剩余2-3套叠拼4.公园1号占地面积：500亩建筑面积：90万㎡产品类型：小高层、多层、别墅面积区间：多层140-400㎡，小高层80㎡两房，120-140㎡三房销售均价：多层6500元/㎡，小高层5200元/㎡5.万科城市花园（已入住）占地面积：218亩建筑面积：18.9万㎡产品类型：40栋5-6层多层销售均价：二手均价8000元/㎡项目地块鞍山营城子地块概况距市中心（二一九公园）5公里，10分钟车程用地面积：764.5亩容积率：1.4-2.6建筑限高：100米取得时间、地价：2010年3月，总价7.65亿，单价100万/亩，楼面价577-1071元/㎡地价款支付时间：成交后10天内一次性付清用地性质：城镇商住用地土地使用年限：住宅70年、商业40年（2010年起算）开、竣工时间：2010年6月1日前开工，2013年6月1日前竣工2爱家皇家花园3东亚豪庭4公园1号5万科城市花园1万科惠斯勒小镇1.万科惠斯勒小镇占地面积：630亩建筑面积：80万㎡产品类型：联排别墅、多层（精装修，一梯两户，不带电梯）、小高层（精装修）面积区间：6层多层135-165㎡，小高层70、85、135㎡销售均价：6层多层9000-12000元/㎡,4层融景洋房15000元/㎡，联排别墅17000元/㎡，小高层7500元/㎡去化情况：一期、二期基本售罄，三期2013年6月开盘，已推洋房剩余十几套，别墅全部推出16套，去化5套。
碧桂园模式下的管理白全胜保密资料，严禁外传财务管理项目管理碧桂园的项目总二三团队管理四一保密资料，严禁外传碧桂园的项目总一保密资料，严禁外传1 碧桂园的项目总思维方向客户利益出发-五星级的家营销角度策划-价值双享 建筑理念经营-管理现金流项目公司总经理资金管理团队建设项目总经理投资拓展设计研发营销定位项目总现场管理开发报建工程管理主席：项目总经理一定要认真研究所管辖项目，对项目每天的利息、费用、效益等了然于胸，懂得提前推进一天工作所增加的费用与产生的效益的对比，在守法的前提下，力求效益最大化。
保密资料，严禁外传德才兼备有德才能处处以公司利益为先有才才能将事情处理好 忠于企业2 项目总的基本要求认同企业文化有良心、有社会责任感的阳光企业低调、务实、奋进的企业文化“快速开发、快速销售”的开发理念领导力与执行力艺术的领导力 高效的执行力保密资料，严禁外传3 项目总的职责项目总要善于整合所有资源，保证项目顺利实施借力集团，高层路线内部资源整合 协调施工单位，子公司，分包单位 运用政府资源运用其他资源保密资料，严禁外传4 项目总的主要工作•计划编制•计划执行•计划纠偏•计划考核•营销管理•设计管理•工程管理•收入管理•成本控制•支出管理•资源整合•凝聚力•热情分享•快乐成长团队管理资金管理抓时间项目管理三管一抓保密资料，严禁外传目录设计管理工程管理--营销管理-项目管理二保密资料，严禁外传碧桂园的项目管理：价值双享9、完美才交楼8、三全控成本7、过程出精品6、开盘流水卖5、目标提前售4、施工流水线3、聚焦展示区1、合理设分期2、工作皆前置保密资料，严禁外传2015低成本精品质高速度●快开发，快销售，快回笼●产品标准化●制定质量标准，●加强质量考核●提升客户服务品质●目标成本制定●动态成本管控●完善管理体系1. 工程管控保密资料，严禁外传111.1 工作前置—方案预审我部展示区50亩地块8月25日摘牌，整体规划方案要等展示区50亩地摘牌后才能审批。
