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营改增后房地产估价实务中增值税如何计算自2016年5月1日起在全国范围内全面推开营业税改征增值税（以下简称营改增），“营改增”后对房地产业产生重大影响的同时，也要求房地产估价中相关内容及估价数据根据法律规定做相应的更新。
以下仅作为参考。
房地产估价中，估价目的、价值时点、估价对象和价值类型是四大基本事项，每一个估价报告都需要明确以上事项后制定合理的技术路线。
而计算不动产增值税时要将以上四个基本要素与不动产增值税的征收要求一一对应，才能选择正确的计算方法准确估价。
按照税法要求，增值税计算需要区分是否为房地产开发企业销售自行开发的房地产项目；区分一般纳税人、小规模纳税人；区分一般计税方法、简易计税方法；区分不动产为取得还是自建；区分取得（自建）不动产日期等问题，然后选择税率计算增值税。
梳理一下，都与估价基本事项关联更紧密，则在估价中，明确四大基本事项后，根据估价对象的特点，确定不同的估价方法中增值税的计算方法，并体现在价值类型的内涵说明和假设限制条件等必要说明里。
下面以估价基本事项为轴线进行说明：一、估价目的与委托人充分沟通，明确估价目的，只有确定了估价目的，才能明确价值时点、估价对象范围和价值类型，才能明确如何计算增值税。
二、价值时点增值税的规定中有两个时间节点，影响增值税的计税方法，需要与价值时点进行比较，然后选择计税方法。
1、转让2016年4月30日前取得（或自建）的不动产，可选择简易计税方法计税或一般计税方法计税。
转让2016年5月1日后取得（或自建）的不动产，适用一般计税方法计税；2、出租2016年4月30前取得的不动产，可选择简易计税方法计税或一般计税方法计税。
出租2016年5月1日后取得（或自建）的不动产，适用一般计税方法计税。
三、估价对象（一）区分估价对象的项目类型1.为房地产开发企业销售自行开发的房地产项目；2.非房地产开发企业（单位和个人）销售自行开发的房地产项目。
（二）区分估价对象的所有权人（使用权人）为一般纳税人、小规模纳税人还是其他个人1.一般纳税人；2.小规模纳税人；3. 其他个人。
营改增后建筑企业增值税及附加税率计取的分析和测算（讨论综合稿）一、目前建筑企业的营业税率为3%，下游房产企业的营业税率为5%，因为建筑企业营业税最终要向下游的房产企业计价收取，所以相对于建安造价部份，房产企业的合计营业税税负率为8%（3%+5%），加上13%的附加税费（市区，包括城建税、教育附加、水利、防洪费或水利基金），合计营业税及附加的税负率为%（8%*）。
二、营改增后建筑、房产企业增值税率统一设定为11%，相对于建安造价部份，建筑企业已交的11%增值税，下游房产企业就不需再重复交纳，因此，房产企业实际的增值税及附加的税负率为%（11%*）。
三、但营业税为价内税，增值税为价外税，下游房产企业营改增前%营业税及附加的税负率如折算成营改增后的增值税及附加的价外税口径的实际税负率为%×（1+%）=%。
四、营改增前，建筑企业计取的营业税及附加率（市区）为%×（1+%）=%。
营改增后建筑企业设定的增值税率为11%，比原来%营业税率（3%价内税转化为同比的价外税口径3×）增加了的256%（11%/%-1），这就需要足够的进项税额才能降低税负。
建筑企业的钢筋等主材、机械设备的进项税率大多为17%，从理论上分析，如能取得工程造价%比例的具有17%进项税率的材料、设备等发票，增值税负率就不会高于目前3%的营业税率（为简略分析，暂不考虑进项税率11%的运输发票，3%的商品砼发票），不然就要相应增加实际税负率（详见下表）。
施工企业营改增后实际税负理论测算表按照前几年的模拟测算，咱们实际上只能取得25%左右的具有17%进项税率的材料、设备等发票，因此营改增后建筑企业的增值税及附加的税负率一般要比营改增前增加100%左右，即要达到7%左右。
按照前面的分析，下游房产企业凭咱们开具的增值税率11%的专用发票，就可以够全数抵扣相对于建安造价部份的%的增值税及附加；因此咱们若是依照营业税模式计取税费，则当咱们计取%增值税及附加税率时（即将原来的%税率提高到%），下游房产企业的增值税及附加税率与营改增前的营业税及附加税率是完全相等的。
营改增后如何进行房地产项目利润测算作者：叶雅瑜来源：《中国民商》2019年第05期摘要：国务院常务会议的决定，从2016年5月1日起，我国将全面实施营改增业务，届时营业税正式退出历史舞台。
近年来，房地产项目发展如火如荼，而国家对待房地产的政策也是历经多次变化。
如何在营改增后快速有效地实现项目利润，是每个房地产商都在研究的课题，有鉴于此很多房地产商都组织各部门研究适合自己的利润测算模型，帮助公司决策层对项目快速做出判断，以便做到模块化精细管理。
本文透过会计实务方式希望与大家一同探讨营改增后房地产项目利润测算工作。
关键词：营改增;房地产项目;利润测算从2011年提出营改增试点方案，到2012年起部分行业试行营改增业务，经过5年时间的经验积累逐步从上海、北京、天津等地向全国各行各业推广。
房地产项目因涉及面广、业务多、计税方式复杂被安排在最后一批试点里。
如何做好营改增后房地产项目的利润测算工作，这是各大开发商都要面对的课题。
一、为什么要实行营改增增值税就是以含应税劳务或商品在流转过程中所产生的增值额作为计税对象所征收的一种流转税。
也就是说，增值税是对商品生产、流通、劳务服务中多个环节的新增价值征收的一种流转税。
实行价外计税，由消费者承担，对增值部分征税没有增值无需征税。
国家推行增值税，主要是为了避免偷税漏税。
增值税是以增值额为征税对象，在流转过程中每个环节只要有增值即要征收税款，而上一环节的销项税即为下一环节的进项税，因此，环环相扣在每个环节中就形成了完整的抵扣链条。
“营改增”的主要目的是将以往造成“增值税链条”断裂的环节扣上。
企业若想提高项目利润，必须取得上游企业的“进项税”发票形成“层层征收”再“环环抵扣”的链条，促使上下游企业之间相互监督，而且取得的增值税专用发票是有认证期限的（根据国家税务总局发出的公告，在2017年7月1日及以后开具的增值税专用发票，一般纳税人在取得时，应当在开具之日起360日内认证或登录增值税发票选择确认平台进行确认，并在规定的纳税申报期内，向主管国税机关申报抵扣进项税额），这样上下游企业之间都会及时进行发票管理，慢慢形成良好的税控环境。
