四大神盘分析(奥伦达部落、阿那亚、蓝湾小镇、聚龙小镇)教学文案

四大神盘分析(奥伦达部落、阿那亚、蓝湾小镇、聚龙小镇) 奥伦达部落分析：1、基本信息：1.1、位置：奥伦达部落位于南美洲安第斯山脉的山脚下。

1.2、文化遗产：该部落拥有丰富的文化遗产，包括传统的手工艺、舞蹈、音乐等。

1.3、环境保护：奥伦达部落致力于保护当地的自然环境，开展生态旅游。

2、经济：2.1、农业：奥伦达部落主要依靠农业为生，种植传统农作物如玉米、豆类等。

2.2、手工艺品：部落居民以制作各种手工艺品为主要经济来源，如纺织品、陶器等。

3、教育：3.1、学校建设：奥伦达部落正在努力提供更好的教育机会，兴建新的学校和培训中心。

3.2、文化传承：部落注重传承和保护自己的文化，通过学校教育将传统知识传授给下一代。

阿那亚分析：1、基本信息：1.1、位置：阿那亚位于阿根廷的西北部，是该国重要的旅游目的地之一。

1.2、气候：阿那亚气候温和，四季分明，是种植葡萄和生产优质葡萄酒的理想地区。

1.3、自然风景：该地区以其美丽的山脉、湖泊和瀑布而闻名。

2、旅游：2.1、葡萄酒之旅：阿那亚拥有许多葡萄酒庄园，游客可以参观酿酒过程，品尝当地美酒。

2.2、自然探险：阿那亚的自然风景非常壮观，游客可以进行徒步、登山等活动，欣赏大自然的美景。

蓝湾小镇分析：1、基本信息：1.1、位置：蓝湾小镇位于加勒比海地区，是一个美丽的海滨城市。

1.2、海滩：该地区有数个美丽的海滩，吸引了大量的游客来此度假和水上运动。

1.3、娱乐设施：蓝湾小镇拥有许多餐馆、酒吧、夜总会等娱乐设施，为游客提供丰富的娱乐选择。

2、水上活动：2.1、浮潜：蓝湾小镇的海域生态丰富，游客可以进行浮潜，观赏五彩斑斓的珊瑚和各种鱼类。

2.2、冲浪：该地区的海浪适合冲浪运动，吸引了众多冲浪爱好者。

聚龙小镇分析：1、基本信息：1.1、位置：聚龙小镇位于中国浙江省，是中国传统文化与现代建筑的结合。

1.2、文化艺术：聚龙小镇有许多传统工艺品、戏曲表演等，展示了中国传统文化的魅力。

《特刊—神盘阿那亚项目个案分析》
神盘阿那亚项目是一个以传播和倡导跨文化和跨种族的对话为目标的
项目，由国际非政府组织（NGO）“神盘阿那亚（Shen Pan Anaya）”组
织实施。

主要的目的是通过创造教育工具来实现多元文化的和谐，以减少
不必要的衝突。

神盘阿那亚项目的核心内容主要是创建一个跨越文化的会谈平台，增
进双方之间的了解，消除种族偏见，促进文化交流。

一系列的活动被设计
用来最大程度地传播这一思想：包括学术会议、论文研讨会、宣传活动、
主题演讲、文化表演等。

同时，它还提供了一个平台，让社会的不同派别，以包括社会正义律师、公民社会组织、政府官员、学者、文化艺术家和媒
体在内的更广泛的受众群体交流，实现多元文化的和谐共存。

此外，神盘阿那亚项目还开展了一系列实施计划，以推动文化多元性，为当地社会提供长期支持。

具体而言，它建立了一个在网络上的传播平台，收集了一些关于文化多元性的文章和观点，为社会提供一个多元的讨论空间，并鼓励人们采取积极的行动来实现文化多元性。

此外，神盘阿那亚项
目还通过开展一系列健康计划，为贫困地区的居民提供支持，向他们传达
人文关怀，促进社区的健康和发展。

河北阿那亚⼜⽕了！中国四⼤“神盘”之⼀，引来国内建筑师们各显神通，每个作品都堪称经典！不知道⼤家有没有听说过秦皇岛北戴河黄⾦海岸的阿那亚作为国内的“四⼤神盘”之⼀阿那亚汇聚了众多知名建筑师将这⾥打造成了建筑胜地在这⾥随处可见爆⽕的“⽹红”建筑你⼼中zui美好建筑的样⼦或许就在其中！喧嚣之外，北京之海阿那亚（Aranya）⼀词取⾃梵语“阿兰若”意为寂静处、远离⼈间热闹处从名字上你就能感受到它的与众不同它位于宁静优美的北戴河黄⾦海岸腹地沙质细腻、海床平缓、风平浪静距离北京只有247公⾥只需要三个⼩时的车程因此也被称为“北京之海”北京的⼩伙伴们能够感受到临海城市的乐趣吹着咸咸的海风，晒着⽇光浴妙哉妙哉这个占地3300亩的国际⽣活⼩镇远离城市的喧嚣与纷扰它所在的昌黎海域古往今来不乏有帝皇权贵亦或是⽂⼈骚客都曾在此驻⾜凝视和⼤海对话将所见所感于诗⽂中显现承载着深厚的⽂化底蕴悄悄的告诉你像秦始皇唐太宗都来过这⾥除了天然的美景和深厚的⼈⽂底蕴阿那亚在众多建筑师的⼿中增添了⼀栋⼜⼀栋令⼈惊艳的建筑孤独图书馆如果你对阿那亚没有什么印象的话那么这个之前刷爆⽹络的图书馆你总应该看到过吧它被誉为全中国zui孤独的图书馆由建筑师董功设计他是直向建筑事务所的创始⼈马寅先⽣曾评价他道通过董功，让他认识到建筑应该属于艺术范畴董功先⽣外表冷淡，情感丰富正如由他带领团队打造的孤独图书馆⼀般远远看起来好似⼀个由混凝⼟构成的⽅盒⼦⼀般孤零零的矗⽴在沙滩之上旁边没有其他的建筑现在知道为什么它叫孤独图书馆了吧看起来真的是挺孤独的外⽴⾯⼲练的线条感搭配上环境给⼈⼀种⽣⼈勿近的疏离感实际上在暖黄⾊灯光的衬托下⼜散发出⼀种温暖的感觉这难道就是见建筑如见⼈吗？建筑⾯向⼤海的⼀⾯设置了⼀整⾯的玻璃门在⾥⾯阅读累了就可以抬头眺望⼀下⽔天⼀⾊、⽆边⽆际的⼤海的美景这样的阅读体验是少有的吧天花板上的孔洞设计搭配上玻璃砖保证了室内环境不昏暗光线⼜不会太过强烈营造⼀个柔和的阅读环境⼈们在这⾥可以随意找⼀个地⽅只要能落脚，就可以进⾏阅读⽊⾊使得环境显得更加温馨舒服的环境看书才舒服嘛矗⽴在海滩上孤零零的图书馆是孤独的但⾥⾯进⾏阅读的⼈却不孤独他们有书本，他们有彼此他们拥有书中⼴袤的世界孤独图书馆不“孤独”图⽚来源：直向建筑事务所，阿那亚圣⾳礼堂和海边教堂除了孤独图书馆董功还设计过⼀个礼堂和⼀个海边教堂这个圣⾳礼堂矗⽴在⼩镇⼴场中⼼纯粹的⽩⾊外表⾯优美，雅致的造型是阿那亚的地标建筑这样的礼堂刹那间就让⼈感受到庄重和纯洁建筑表⾯留下了⼀些矩形窗⼝以保证室内的采光⼆楼设置了⼀个⾳乐厅座位上⽅是圆形的天窗光线从上⽽下的散落下来仿佛将⼈的内⼼洗涤了⼀番在这样的环境下⾳乐好像具有了更加神奇的⼒量设计师的想法总是这样的前卫室内也有⼩型的空间同样是圆形的设计在柔和的灯光下显得简洁素雅环绕墙⾯的座位设计让每个⼈都能看到对⽅拉近彼此的⼼灵海边教堂与圣⾳礼堂⼀样都使⽤了⼤量的⽩⾊也如孤独图书馆般矗⽴在海滩上教堂前是⼀条长达30⽶的⽩⾊道路更显得教堂的神圣在经过这条⾛道时是不是也是另⼀种礼拜呢三⾓的屋顶设计使得它看起来就仿佛是⼀艘停泊的船只随着潮起潮落教堂也在“漂浮”和“停泊”间切换话说既然是教堂不知道这样的设计是不是也借鉴了救世的诺亚⽅⾈呢？粗糙的混凝⼟具有⼀种别样的质感教堂内的地板采⽤了⽵⼦材料⽩⾊的混凝⼟墙⾯将光线柔和的反射过来让空间更显得神圣且温和做⼀次礼拜就像是接受⼀次神的洗礼夜幕降临在灯光的映衬下⽩⾊的教堂在⿊暗的环境⾥显得熠熠⽣辉更加让⼈觉得神圣像是指引迷途者的灯塔图⽚来源：直向建筑事务所，阿那亚沙丘美术馆你见过沙丘下的建筑吗？⼀般都很少会在沙丘下打造建筑因为沙⼦是流动的建筑难度可想⽽知⽽李虎更是在沙丘下造出了⼀个宽阔的美术馆李虎是OPEN建筑事务所的创始⼈以建筑来表达⾃我是著名的建筑设计师沙丘下的洞⽳式美术馆⼩编觉得在世界范围内都不多见吧这样的设计、也在某个⽅⾯保护了脆弱的沙丘⽣态系统李虎没有去改变环境⽽是将建筑融⼊了环境⽽且地下的空间也对⼈们有⼀种特殊的吸引⼒呢不得不说这是要给相当困难的⼯程⼏乎都是曲⾯的墙壁，圆洞还要在不稳定的沙丘环境但是在设计师和建筑⼯⼈的努⼒下这座让⼈惊叹的美术馆仍然被打造了出来佩服设计师的⼤胆和建筑⼯⼈⾼超的技术穿过⼀条如同隧道⼀般的通道你就进⼊到了美术馆的内部这样的隧道更让⼈想要进去⼀探究竟呢通道内的空间⽐较⼩灯光也⽐较昏暗使⽤你在进⼊中央展厅时就会感受到⼀种豁然开朗的感觉有没有⼀种柳暗花明⼜⼀村的感受在建筑的上⽅不规则圆形的天窗随处可见保证了室内的采光满满的艺术感既然是在海边那么⼤海的⾃然景致⾃然是不能少的你可以通过这个圆拱形洞⼝欣赏美丽的海景螺旋状的楼梯⼀直延伸到屋顶当你站在屋顶上时会拥有绝佳的视野将⼤海尽收眼底也能看到像是蛤蜊的触⾓⼀般从沙丘⾥⾯伸出来建筑与⾃然环境完美的融合在了⼀起这样才算是真正的与⾃然融合吧图⽚来源：建⽇筑闻阿那亚海边⾳乐剧场有了美术馆了⾳乐剧场怎么能少呢这个海边⾳乐剧场将由设计师徐甜甜操⼑她创建了DnA建筑事务所徐寅先⽣认为她是他zui欣赏的三个中国⼥建筑师之⼀⽬前这座剧场正在施⼯中相信很快就能够展现在⼈们眼前现在跟着⼩编来看看渲染图吧建筑占地676㎡同样坐落在⼀处沙丘之上张甜甜采⽤了热烈的红⾊更能够渲染狂欢时的氛围有许多墙⾯都设计了落地玻璃窗外⾯的景⾊尽收眼底建筑内包括⼀个180度的户外公共圆形剧场以及⼀个120度的屋顶剧场还有两个室内休闲表演区和录⾳室等必备设施满⾜各种各样的需求屋顶剧场在闲置时更是⼀个不可多得的观赏海景台站的更⾼，也许会看到不⼀样的海景呢图⽚来源：DnA建筑事务所，环球观筑泡泡⼉童餐厅建筑师夫妻档俞挺和闵⽽尼⼀起打造了这个⼉童餐厅知名的Wutopia Lab事务所就是由他们创建的这个⼉童餐厅原先是⼀个会所他们将其进⾏了重新改造建筑了⼀个新的外⽴⾯遮掩了原有⽴⾯这样的设计倒是不多见往往都是直接改造夫妻档果然思维要更宽阔⼀些⼆楼是⽤餐⼤厅⼀条明黄⾊的楼梯直接通向⼆楼踏上楼梯往前⾏⾛你会发现⾯前出现了⼀个红⾊的建筑它被称为红⾊飞屋黄⾊与红⾊的搭配使得空间⾮常明亮也给⼈不⼀样的视觉体验拐⾓处的泡泡树上⾯那段泡泡使⽤了聚碳酸酯是⼀种⾼分⼦材料，⽆毒⽆害内部的灯光经过它时散发出来的是柔和的光线在餐厅许多地⽅都使⽤了这种泡泡设计所以你知道它为什么叫泡泡餐厅了吧与楼梯和通道明艳的⾊彩不同⽤餐⼤厅⾥⾮常的简约以⽩⾊为主基调搭配上⽊⾊，⼲净素雅在这样优美的环境⾥饭量都会⼤上不少吧⼀楼是游戏⼤厅天花板的星空设计让⼈们感觉仿佛真的置⾝于星空当中内部的设计也⾮常的科幻这样梦幻的场景不仅仅是⼩孩⼦连⼤⼈看了都会⼼动吧图⽚来源：环球观筑阿那亚的其他建筑同样惊艳除了以上这些建筑阿那亚的其他建筑同样⾮常的惊艳例如下⾯这个由mad建筑事务所设计的阿那亚云仿佛真的是⼀朵巨⼤的云朵静悄悄的降落到临近地⾯流畅的曲线，洁⽩的外形感觉像是到了天空之境这像是从梦⾥⾛出来的建筑就活⽣⽣的摆在⼈们的眼前视觉体验绝对是⼀级的这个是阿那亚的艺术中⼼邀请Neri.Hu设计光看外⽴⾯就能感受到与众不同⼀个个混凝⼟砌块构成墙⾯带给⼈独特的视觉感受这样的建筑矗⽴在街头就是⼀道独特的风景线乍⼀看还以为是积⽊堆成的房⼦吸引⼈们的⽬光勾起⼈们的好奇⼼不想进去⼀探究竟吗？风仓酒店由直造建筑事务所打造也是⼀个游艇⽂化体验中⼼你可以在这⾥尝试驾驶游艇出海甚⾄还能考取游艇驾驶执照住在这⾥，你与⼤海就更亲密了起来近距离的感受⼤海的别样魅⼒由庄慎设计的艺术家聚落多彩的外⽴⾯，别致的造型满满的艺术感！这是⼀间书房主题酒店整体将睡床，沙发等功能性家具弱化凸显出阅读的氛围⼩编想这⾥⼤概是阅读爱好者的天堂了吧哪怕是旅游的游客也能在这⾥感受到读书的乐趣还不拿出⼀本书来好好看看？⾦⼭岭的半⼭艺术⼩院隐藏在⼭⾕之中看着图⽚都能感受到扑⾯⽽来的恬静舒适感在这样的社区⽣活就好像是回到了以前的⼩镇中⼈们热情⼤⽅，友好相待在这⾥⽣活绝对是⼀种极为舒适的⽣活体验迫不及待的想要住进去了北岸市集不仅仅是⼀个市集还融合了超市与⾷堂功能中国风的建筑设计师张斌想要还原出传统的热闹市集的场景这是阿那亚zui具烟⽕⽓的地⽅了吧感受完前卫的设计来感受⼀下平凡的真谛吧北岸SOHO艺术街区打破艺术与现实的界限让艺术⾛进⽣活30栋艺术家⼯作室随时让你感受到艺术的熏陶各个室内的空间也别具风格你可以随意的穿梭不同的空间每⼀个都能带给你⾮常舒适的体验这样的社区放在之前简直是不敢想象可它就这样出现在了阿那亚！阿那亚是建筑家的天堂知名建筑家的优秀作品各具不同的风格但汇聚在⼀起不仅不会让⼈觉得违和反⽽觉得本该如此也给新⼿建筑师⼀个很好的典例激发他们的灵感促进他们成长形成⼀个良性循环对于普通⼈来说也能在阿那亚感受到艺术的熏陶直⾯艺术或许之后你就会从艺术的欣赏者成为艺术的创造者呢？图⽚来源：阿那亚、建⽇筑闻、建筑档案。

嗨小伙伴们,我们又来了,这次我们带来了不一样的分享;带你走进最孤独的图书馆让喧嚣浮躁的社会,得到一份安宁房企群进入到第三期课堂分享,在这里首先感谢,感恩阿那亚张总给我们带精彩,详细的分享;也要感谢,感恩房企群群秘书小分队：佳佳,老郭,祝飞,龙静,也要感谢,感恩所有的群友那么接下来就继续我们“中国四大神盘之旅——阿那亚”非常真实的还原课程分享大家好,我是金达利张泽波,负责阿那亚的营销工作,阿那亚项目是在2013年底由金达利正式接手全盘策划定位以及营销,13年底进行了全面的调整,以“始于度假,终于社区”为项目运营理念,以“社区营造”及“重造家乡”的行动标准,展开了一系列的调整;大家知道,再完美的策划如没有执行等于零,在得到开发商认可的情况下,在总裁马寅先生的全面大力推行以及加入他的情怀和理念之下,项目在2015年度得到了品牌与效益的双丰收;今天跟大家一起分享一下项目的心路历程,再次感谢我看到群里有不少安徽的朋友,大家好,我来自安徽合肥,入行14年,先后转战安徽、郑州、海南,典型的苦逼地产人,很高兴认识大家;话不多说,接下来我们一起分享一下阿那亚;项目是在2013年之前被评为不良资产,为公认的死盘,2013年底正式转型,主要做了以下几个方面的调整和改变：1、重新调整了已建成的一期产品的立面与景观,同时重新规划了二期产品；2、成立了九州会,下辖三在中心：度假中心、商业中心、物业中心3、拿出6栋别墅调整为商业配套,增加了儿童托管、美食、医疗站、超市、咖啡馆、酒吧；4、调整了高尔夫会所的使用功能,增加了业主食堂及住宿客房5、组建了社群并大胆的把所有业主同时拉到一个群里,由总经理亲自服务,所有客户问题5分钟之内回复,24小时之内解决6、确定了“以服务为导向,以重建家乡为目标”的理论体系,并身体力行推进; 2014年为转型期,销售不够理想,销售额不足3亿,2015年初步取得成功,大家一起看下2015年的成绩单：阿那亚有一套自己的完善价值体系,产品只是最低层次的：项目定位北京之海,从最开始就精准对焦北京的客户,我们也希望我们的主业都是有情怀的、有理想的、渴望自由生活的,都渴望拥有一个卸下面具的地方;最早的广告主轴为“北京男人的海边自留地”,后期转变为“北京之海”;目前项目业主92%的为北京客户,5%是天津及唐山客户,本地客户基本无成交,也控制本地人进社区;北方的海,四季鲜明,沙子非常棒,号称中国最美8大海岸之一,“大海与沙漠的吻痕”;目前呈现的一些配套,满足现阶段的度假与生活所需,每一个点都代表着一个温度,用常期运营的心态去建设这些配套,而非销售道具;目前酒吧、会所均实现赢利;图书馆及礼堂已全面呈现,已成为社区重要的配套;儿童营地已进入前期筹划阶段,预计2016年底建成;美术馆明年开工,希望不只是美术馆,美术馆毕竟与生活太远,而能吃早餐的美术馆就能与业主发生直接的关系,与业主生活息息相关,每一个配套都是从人性角度出发,而不是高大上、不是秀;上过CCTV1,用球场取代传统的广场,项目每个配套都要与生活相关,实用主义和利用率是项目的根本,健康是主轴;项目强调的是回归生活本真,并非所谓的高大上,所以什么的配套,决定什么样的人使用;这是我们强调的,极致的配套+极致的服务+极致的产品,下面是产品介绍：4.8错层+内复的看海公寓,有点非传统,创新户型,只为看海更爽,居住更舒适;传统的别墅一定是地上二到三层,地下还要来一层,当我们见惯了这种富贵逼人的东西后,我们还觉得美好吗这也是住过别墅的不愿再住别墅的原因,也是大平层比别墅更受欢迎的原因;我们希望在度假中家人都是亲密的、在一个平面里生活;所以设计了单层独院别墅,有点四合院,又有点儿时记忆中的小院;别墅单层无地下室,让家庭成员都生活在一个平面里,这也是回归本真的产品;三期总规,洋房直面大海,大平层150平户型,要看海,就把看海做到极致,每一个卧室都可观海;别墅隐在后面;小的配套建筑都是找国际新锐设计师担纲传统的房地产是赚的是快钱,比的是现金流、销售及回款速度,然后再拿地、开发、复制,但在房地产进入目前的状况来看,特别是旅游地产,就成了重灾区,因为当旅游地产失去了投资功能后,想快卖,几乎是不可能的了;因此旅游地产的重生之路就必须给购房者一个新的生活模式,一个区别于城市的生活的新的生活场景,实现他们的梦想,把旅游变成刚需,才是出路;互联网+地产,是一个烂大街的词,但我们并非是用互联网的方式拓展销售,而是从互联网的思维方式代入到项目开发过程中,简单的说就是从房地产的“客户”,过渡到“用户”,从传统房地产“赚快钱”的一次性挣钱模式转化为“赚慢钱”的常期可持续发展,把“用户”养残,让他们习惯这里的生活方式;这页是核心;传统地产销售过后就是物业,而我们是要把所有的配套及运营打包,成立九州会,负责商业、配套的运营,物业只是其中的一个环节;传统旅游地产模式,先干了一个高尔夫球场,盖别墅卖房,海是最大的卖点,问题在于谁也不会空着肚子看海呀,再加上房地产的过度开发以及失去了投资功能,所以销售非常困难,在加上高投入,慢回收,资金压力是最大的阻碍;九州会还专门成立了梦想组织都团队,陪客户玩,他们都不是专职,我们所有人都是成员;原来由策划部门组织的活动,现在全由九州会下的DO团队来执行;别忘了“始于度假,终于社区”的理念,可以把九州会理解成美好“度假”生活的组织者;这个是每周的活动,不是由营销部门的策划人员做的,是全部由九州会旗下的度假中心的DO 团队来组织的;业主食堂是业主满意度最高的;吃好是度假的前提;目前很多项目都在模仿建食堂,但学的会的是配套,学不会的是用心及温度;食堂有各色地道的小吃,有1000多种菜品,有24节气美食,有安全检测中心,这都不是关键,关键点在于用心,比如5月份槐花盛开的时候,大厨们就会现摘槐花做出十几种菜品,这种用心是复制不了的;最重要的一个层面：社群;这也是一个成功的关键点,让客户找到“家乡”的感觉;一个主群,业主群,所有的业主都会在里面,不允许外人进入的;多个分群是根据客户的喜爱选择加入的,并有专业的人在里面组织;主群由总经理马寅先生亲自为群主,解答或解决客户任何问题,包括投诉、建议;任何问题5分钟之内必须做出反映,24小时之内必须解决;一般的开发商没想好,可千万不要学,因为这个可能是个炸弹;群里各种人才都有,各种爱好的人都有,让他们成为主人,让他们参与到社区管理; 这是关于垃圾分类的讨论大家可以看一下,他们都在讨论什么;因为大家都把这里当成家了,所以家里的事,大家才会上心;而邻居就是最重要的,现在大家应该知道为什么这个社区叫“北京之海”了,因为大家都有着相同的气质,所以能行成集体;这个是所有业主共同参与制定的公约社群连接一切业主自发的线上线下也会组织活动;除了线上组织的活动,线下业主之间也会组织一些活动,所以在阿那亚,收获的不仅是一处房子,还有更重要的是人脉;左边的总经理马寅,右边的是业主,他在阿那亚成立了海上运动俱乐部,我们支持业主和我们一起共建,一起创业;还有业主在社区开了足疗店,也有业主在给我们提供高尔夫球场的养护,我们也鼓励业主参与阿那亚的建设,比如我们的精装修就是业主做的,比如我们有一个业主是做进口品牌的洁具,在看到我们还是用国内品牌时,他就在我们不加钱的基础上,全部给换成了高两个级别的进品洁具;现在正在推进二期公寓的家俱招标,有3个业主是在业内的领军人物,他们承诺只挣10%的利润,家俱质量是最好的,且比店里的同类货品便宜一半,当然都是经过我们严格把关的;这在我们社群里叫“互助会”按照互联网的思维模式,就是要占用客户更多的时间,拿出我们最大的诚意与服务,让业主习惯这里的生活模式,并形成依赖,就是把客户养残的互联网模念,这个就是我们的目标,也初见成效;这个是开发商的理念与价值体系;义工服务团,每周都有活动,并有一套完整的体系,社区正在推行垃圾不落地运动; 人生可以更美,而不是让人生更美;最后,借助一个业主的一首诗来结束今天的分享;激动的提问时间到了小板凳坐好举手吧阿那亚第一轮提问群友提问：阿那亚是什么价格呢张答：公1万5,是周边同地段的2倍群友提问：地段张答：项目地处北戴河新区,周边无配套群友提问：物业管理费张答：3块2群友提问：这个季节,那边的温度是多少冷不张答：11月下旬周边项目会全部封场,冬天来是没有酒店住的群友提问：有几点想了解：1、既然都是外地客户为多,那这些客户特征：年龄职业是自住还是度假2、目前项目入住多少户3、目前有纯旅游客户吗张答：项目定位是北京之海,我们离北京260多公里,开车大概3个多小时,我们95%的客户都是北京客户,不是为了度假或者升值投资,完全是因为喜欢这里,改变自己的生活方式,把这里当成第二居所;项目50%以上都有国外生活经验,年龄75后至85后之间居多,家里基本都有孩子,上边有父母,来这个项目基本上都是全家一起来,没有说单独一个人或者带一个秘书之类,没有这种情况,把这里当第二个家,改变北京的生活条件或者说生活环境,在这里享受另外一种美好;群友提问：请问张总,之前滞销的核心原因是什么张答：传统旅游地产模式,先干了一个高尔夫球场,盖别墅卖房,海是最大的卖点,问题在于谁也不会空着肚子看海呀,配套的不足,再加上房地产的过度开发以及失去了投资功能,所以销售非常困难,在加上高投入,慢回收,资金压力是最大的阻碍;群友提问：秦皇岛,北戴河,这都是非常严重的“淡市”灾区,每年的旺季很短,阿那亚如何把淡季拉长张答：刚刚分享里面有很重要的一点就是如何占用客户最多的时间,大家把这里当成了他的家乡他的故乡;业主在群里面大家一起相约,比方这个周末我要去跑步,这个周末去打球,这个周末去玩海;那就是说,业主们已经把这里当成他的家乡,他会一有时间就会带着好朋友来项目,我觉得这个是大家对项目的依赖,也就互联网所谓的“养残”的这个概念;群友提问：那么价格策略和渠道建设怎么理解张答：所谓渠道建设其实最早还是蛮难的,在项目刚刚转型的时候,其实我们是在做各种各样的圈层,免费吃免费喝免费玩,但老实说效果都不是很好;最终还是从我们最原始的一批老业主,通过他们的年会,透过他们的公司高管会,透过他们的朋友在这边打球,那我们把所有的美好东西呈现给他们,最终是业主在发酵,业主在建业主群后,配套在完善,满意度在提高,逐渐才有了现在的好的结果;群友提问：社区热度如何持续张答：所有的业主把这里当家的时候,那么我们所有的配套建设,包括明年我要做电影院、儿童的营地教育,那在做这个事情之前,我们是在群里跟所有的业主来商讨,把我们的理念说给业主听,基本上得到业主的一致赞同;另一方面,我们有很多爱好群,这些群比方跑步群里面会有跑步的大咖,带着我们的业主所谓一起打卡,每天跑多少公里,让给这些先进者帮助后进者一起进步,然后一起参加马拉松,透过这些事情,这个热度逐渐地就会持续下去;另外我们也有所谓的DO活动,每周我们都会在群里公告,下周我们要玩什么,下周的活动主题是什么,其实一到周五大家就无心工作,要约起来项目来参加这个活动;群友提问：阿那亚2013年就有什么积累下来的资源吗刚接手如何扭转客户印象、重塑口碑张答：2003年之前,这个项目所有产品只有207套别墅,2003年之前共卖了95套,这95套大多数是开发商在北京的关系户、朋友,这些人对于项目无所谓好与不好,反正海还是哪片海,自然条件还是不错的;我们接手后最重要的做的几件事情是,第一个业主食堂,把会所的住宿问题解决,在别墅拿出了几套临街别墅,做商业配套,海鲜火锅、重庆火锅、法式铁板烧、小超市、咖啡馆、儿童活动中心,在沙滩上建了一个海边酒吧,这些配套建好之后,当他来有吃有喝有玩的时候,再加上开发商的用心,满意度自然在提高;所以说关键的第一步还是配套,这些配套刚开始也是被逼出来,说未来能做成怎么样都是纯粹吹牛,最开始做的想法是保本、略亏,从营销费用来补贴;经过去年一年,今年以来,我们的酒吧、咖啡馆、业主食堂,都全面实现盈利,所以说,服务才是房地产的未来,我们也想把这个配套、服务做到极致,7千户高净值客户,会给我们的未来带来大量的消费,所以这也变成了赚慢钱的模式;群友提问：DO是怎么运用的,人财物是九州会的组成部分吗张答：DO团队是这样,我们九州会下面有度假中心和商业中心,商业中心里边会有很多营业网点,有很多工作人员,度假中心也有很多服务性的人员,很多在招聘的时候我们也刻意来评判,有擅长跑步的、唱歌、跳舞、热情开朗的,在他们的工作之余组织了这样一个DO团队,他们有一个头儿来带领他们来为业主所有的活动来筹划;所谓筹划其实很简单,比如在沙滩办一个篝火晚会, DO会跳舞的会在前排领舞,带着大家一起玩,DO差不多是这样的意思;所有的DO都有自己的工作,做DO只是在他们业余时间轮流来做,他们和客户建立了非常好的联系;很简单,如果这些活动都是由销售来做,客户是不会领情的,他们觉得你对他是有目的性的,如果是基层服务人员餐厅服务员、酒店大厨来带他们玩,这种感觉是完全不一样的;群友提问：请问业主食堂有什么不同张答：业主食堂不光是菜品多,我们有1400多个菜品,同时把所有业主的爱好收集起来,我们有一个舌尖上的群,我们大厨也都在这个群里面,比如客户说想吃天津煎饼果子,而且大家附和得比较多,那我们就去引进天津最棒的煎饼果子在食堂,还有北京的卤水火烧、成都的面皮等等,这些都能深深打动客户的心;比如5月份槐花开了,我们所有的大厨去摘槐花,做了十几种槐花的菜品,这是真正用心地在给客户服务;群友提问：请问今年花了多少营销费张答：我们销售这块非常简单,今年所有的广告费也仅限于在高速路做的导引牌,没有广告促销的内容,可能就4个字,北京是海,今年的广告费花费了不到300万,所有的业主也都是靠圈层,靠老客户带新客户,靠所有来的人,虽然他不一定会来买房,但他们会发朋友圈他会跟朋友说,基本上90%以上的客户都是这样来的;借助我们的一个口号,当你把所有的事情做到极致,无论是商业还是服务或配套,其实只要用心,我们很多的客户只要你对他稍微好一点,他们是能感受到的,并且积极地去维护,这份真诚是非常难得;把所有的东西都做到位,下一刻的美好自然而然就会呈现;致力于老客户的维护,也是我们愿望,也一直在身体力行,只要是关于客户的,我们都第一时间最用心地来解决;群友提问：线下大概花费多少总的圈层活动和配套服务费用大厨等张答：线下活动其实我们目前所有的客户前来都是自费,包括酒店客房、餐饮;而且我们所有的配套都有2个标准,一个叫做业主价,另外一个叫访客价;那所有来的人都是慕名而来,那他来我不是不花任何钱,所有的酒店费用包括吃饭的钱都是他们自己结算;我们酒店的费用是周边五星级酒店的两倍,即使这样我们还有大批的客户订不到房;所以说我们线下的花费是非常少的,除非说做一个小暖场、看板,其他没有什么费用;群友提问：配套能维持良性运营很不容易呢有什么心得吗张答：你提的问题非常好是关键,其实旅游地产做配套运营是非常难的,因为它有淡季,像现在这种天已经开始冷了,如果没有一定的客户粘度,冬天是很难营利的,这个确实是蛮难的;但目前我们的所有的商业配套,借助互联网思维,用方式最大限度的占用客户时间,增加客户对项目的粘度,基本上实现了旺季更旺,淡季不淡的局面;现在大家看到的是我们的“享梦卡”,所谓的享梦卡是打包服务的一个重要道具;这个卡里面住宿、打球、骑马、海上运动、餐饮,他都有一定的额度,叫做权次,12万的价值卖给客户10万,两年后返本;那目的呢就是吸引更多客户来,因为价值十二万的权次,如果只有他来的话是消费不掉的,所以他必须带朋友来;第二点,两年内必须要消费完毕,大量客户周末时间或者淡季的时间都想来,而且来也很美好他也很愿意来,要就把这个消费掉,那这样的话所有的商业运营都得到很好的运转; 这个也是我们连接客户的一个重要道具,这样我们可以占用客户更多的时间,同时让客户带更多的朋友来;看似我们亏了蛮多,事实上从运营成本来看,12万的成本大概也就在5万块钱左右,5万块钱情况下我拿他10万块钱,2年,这是一方面;另一方面,它让我们所有的配套很好地运转起来,他带的朋友还会有其他的消费,其实把我们的商业全部带活了,同时销售也带活了,这是一种双赢模式;2年后返本,如果在此期间,如果有带客户来买房,是可以提前返本的;其实想清楚以后,这些配套是花不了多少钱,孤独图书馆总成本在4、500万,教堂也就在200来万吧;所以这个模式我们称之为轻资产,成本投入不多,但是产生的效果非常大;传统的房地产做法比如我要做咖啡馆一定要请个设计师,800到1000的设计费,然后每平米装修5、6千,总成本下来1万左右,未来运营很难赚到钱,我们的配套其实全是我们公司在做,一个咖啡馆造价每平米不超过3千,但小资的调调做得还是不错的;所以说很多事情想清楚了,配套其实花不了很多钱;群友提问：那现在阿那亚通过这些配套服务都可以赚钱了张：因为我们自己在运营,所以前期的成本都会经过精密的计算,当省则省,但小资小调一定会做得非常到位;在后面的运营也充分考虑了专业人士的建议,目前咖啡馆、酒吧、业主食堂都盈利了,也不是所有的配套都会盈利,像我们之前的重要配套比如高尔夫球场,当以后随着业主的大量入住,未来肯定是会盈利的;群友提问：在推进班子领导做出“2年返本”这无法量化额外收益而高成本的决策时,顺利吗张：其实提到这个方案的时候,当把这些所有的想法都沟通之后,其实总经理马寅的拍板是非常迅速的,他也加入了很多自己的想法,其实我们的沟通是在一个平台下,大家的理念是非常契合,一个项目的成功,策划单位和开发商,大家一定是情怀一致、目标一致,大家在一个频道上,否则一个事情很难推行;还有一点,做“2年返本”的时候就考虑到淡季和旺季的问题,如果客户不愿意来或者偶尔来一次,其实他对这个地方是没有感情的,所以无论如何也要想办法让他来,哪怕亏损也要让他来;冬天寒冷,大家之所以不愿意来,因为你站在海边,风一吹人就冻僵了,根本没办法谈情怀谈感情;今年我们最大的好处是,我们的图书馆、礼堂全部建成了,一杯热咖啡,看着孤寂的大海,一本书,还是蛮有感觉,冬天北京很少下雪了,但这里的雪还很大;所有有了这几个配套,我相信冬天业主也会愿意过来,我们现在在鼓动客户,很多客户也表示冬天也愿意过来体验一下;我们不做反自然的事情,利用大海的四季之美,如果你有相关的思考,其实是可以打动客户的;阿那亚第二轮提问群友提问：阿那亚如何考虑未来7000人的社区运营及长远发展,可持续的发展核心是张：到今天为止项目所开发不到1/10,其实未来的路还很长,但是我们有一个原则,服务才是阿那亚的未来、配套才是我们的未来,因为所有的服务、配套,只为了未来的7000人能够在这里有一个良好的享受以及消费,我们会延续这种服务品质以及配套品质,明年会有很多配套包括未来的业主食堂,我们至少规划有5至6个,轻资产整合重资产,这就是我们如何解决阿那亚未来的问题;群友提问：阿那亚是怎么选择推广媒体省内省外张：阿那亚没有任何媒体,目前所有的广告支出就是从北京过来的路牌广告大概有10来块,其他的我们没有任何广告媒体,包括自媒体也没有花钱请人去做,所有的东西都是自发的所有,所有的东西都是必然的,也就是前面所提到的那句话,当我们把所有东西做到极致的时候,它的美好会自然而然的呈现,我在北京没有任何广告,在其他地方也没有任何广告,我们是去营销的房地产销售模式,所有的媒体我基本上从不提销售,从不提我的产品,从不提我的推广;群友提问：想问下房价标准如何主力成交客户大概在怎样的财富标准张：房价标准之前我们在定位这个产品的时候,定位公寓的时候我们有个想法,北。

阿那亚——地产社群经营典范阿那亚作为文旅项目面市也有几年了，但到2017 年才逐渐为人们所知，因为其社群营销和运营的成功方式，让传统地产人看到了社群经济的力量。

从“美丽乡村”、“特色小镇”再到“田园综合体”，关于在农村集体地上盖房这件事换了好几种名堂。

索性，原来做文旅地产的也改了名称，原来可能就是做乡村度假的也有了更高大上的名义，原来做产业地产都一筹莫展的这下子有了冠冕堂皇的圈地理由。

谈小镇百分之八十会谈文旅，剩下的百分之二十就会谈产业，似乎是个递进而升级的逻辑，实则不过是难易的差别，做文旅已是大比例的失败，由地产商转向产业运营商更是难上加难，侥幸有一两个做成功，复制又是个伪命题，产业资源有极强的地域属性，不是说复制就能复制的。

其实小镇的关键不在乡村的品味而在城市的人口，人口才是一切消费和消费升级的市场！所以小镇能否成功应看与核心大城市的距离，以及其与大城市之间的市场供求关系和产业承载关系。

阿那亚作为地产社群经营的典范，有很多值得我们去学习的地方，过去那种吃、住、行、游、购、娱的走马观花式传统文旅项目已经难以为继，未来基与社群粘度的度假式文旅项目将越来越被市场接受，随着国民经济和人民生活水平的不断提升，社交需求、艺术需求和精神需求将逐渐渗透到各行业的产品中，其中也包括地产空间，这是一个物质极为丰富的快时代，变化莫测的需求通过社群和互联网进行快速传播，抓住任何一个机会就能够昙花一现，但如果想要基业长青、日久弥新，则还是要回归到以人为本的现实中，一步一个脚印的做起来。

在周围项目卖 9000 都去化难的时候，阿那亚二期定价 18000 以上，单价是周边项目的两倍，总价在两到三倍以上。

今年五一三期阿那亚小院推出，3 天销售 5.3 亿元，这还是非旺季。

客户的推荐购买率高达 90%，把只在暑期卖房的销售季，拉长至 4-11 月份，与此对应的是，其广告费用每年仅 300 万。

更颠覆性的是，在很多老总认为“做活动做服务就是烧钱，是为实现卖房而投资”的今天，阿那亚的服务自身却已经实现了赢利。

社群是度假地产的灵药吗？主题《社群是度假地产的灵药吗？》嘉宾夏总（奥伦达部落策划总监）地点三秋课堂，锐理、全国其它群简介奥伦达部落经过十二年的开发，已经成为中国四大社群名盘之一。

一个规模超过几千亩的郊区大盘，全国范围内失败的案例比比皆是。

比起那些还在苦苦支撑，还能够有点去化量的盘而言，能够活下来，并活得好，已经是奢望。

并不是每个郊区大盘都能够成活并成为全国知名大盘，那么是什么让奥伦达这个项目享誉全国？是什么让一个郊区大盘能够在历经了12年的开发之后，越来越被行业认可？本周三晚上的公开课将为你慢慢讲述，欢迎大家期待！奥伦达部落——夏总分享大家晚上好，首先感谢郭总对我的邀请，也感谢房精的老倪，对于“社区四大神盘”最早是房精老倪提出的，后来大家在圈子里广泛传播。

对于这个分享我做过两次，第一次是在老倪组织的关于地产社群讨论的群里，那么对于今天来说应该是第二次分享。

首先我会发一些相关的文章，大家可以先做一些了解，因为目前讲社群的文章也比较多。

从奥伦达部落角度来说，我会从这个社群发展的历程来进行阐述，这是我要分享的第一个内容。

原乡是2004年拿的地，好多开发商还在城里做刚需盘，改善的都比较少，拿这个地之前，我们找过很多业内同行，专家来看这个地底可不可以做，也出了很多报告，当时别人都不明白为什么跑这么远去拿地，都觉得我们疯了，因为地块距离觉得距离城区38km的郊区，下图白色的房子是我们最早时候定位产品的类型。

在这个阶段我们刚拿到地的时候其实我们也很迷茫，也不知道该怎么定位，到底在这么远的地方做什么产品，那时的郊区的地中海风格等都还没有像现在这样盛行，所以说我们最早呢也算是误打误撞，就是做一个风情街，一个样板房。

后来做这个房子发现客户对我们产品的理解不一样，后来我们请了一家美国的物业顾问公司，他们给我们建议让我们去美国参观一下，说国外有比较多的小镇符合我们的风格，推荐我们去了杰克逊城，参观以后我们就重新定位，2005年也重新搬回来，后来到我们开盘前的风格也变成了美式西部风格。