东莞市轨道交通TOD范围土地

基于城市经营理念的TOD框架体系和发展策略摘要：本文在分析TOD发展理念的基础上，提出建立TOD总体框架的重要性及意义，并以东莞市TOD总体策略研究为例，对其主要针对问题和研究内容作梳理归纳，并对其作用和意义作相关探讨，从而得出TOD总体框架体系建立的价值。

关键词：TOD模式；公共交通；总体框架；城市经营1、前言公交引导城市发展（Transit-oriented Development,简称TOD）理念自提出以来，被认为是针对“城市病”的一剂良方。

这种基于“交通——土地开发”整合的创新发展模式，既有助于减少私人小汽车的使用从而引起的拥堵及污染问题，更可通过轨道交通与土地开发的紧密结合，实现对土地的集约化利用，并对轨道的交通客流实现反哺，引导城市精明增长，走向可持续发展。

2、TOD模式的原则及作用经过二十多年的研究和发展，TOD模式的3D原则，也即密度、设计和多样性（Density, Design, Diversity）已获得广泛认可，其核心思路是通过将公共交通站点地区建设为具有相对高密度，多功能混合以及经过精心设计适宜使用的城市节点。

与欧美国家希望通过TOD模式提高公交的使用频率和税收，振兴社区经济的目的不同，我国大量仍在高速发展的大中型城市，主要期望通过TOD达到转变城市发展模式的根本目的，这包括了构建高效率的紧凑城市形态、遏制小汽车的非理性增长以及鼓励公交优先的交通理念等。

与此同时，如何通过TOD提升土地效益，从而有效反哺轨道交通建设和运营的巨大投入，促进城市高质量运营也是需要解决的关键问题。

仅通过局部几个站点的微观层面TOD，显然难以将TOD发展模式提升为引领城市发展的核心理念，而缺乏宏观层面的TOD总体框架和发展策略，无法形成系统的技术指导体系，也不可能从根本上转变城市现有的发展模式，因此，建立宏观尺度的TOD框架体系是十分有必要的。

3、TOD总体框架建立的东莞实践3.1 项目背景东莞的轨道建设起步晚，公交出行比例较低，同时城市快速发展过程中，土地资源分散，空间集聚度严重不足，城市发展模式亟待转型。

东莞地铁轻轨路线图详细1 总论1.1 规划名称及项目背景规划名称：《东莞市轨道交通网络规划（调整）》、《东莞市城市轨道交通建设规划（2012~2016）》东莞市于2004年编制完成了《东莞市轨道交通网络规划》，2008编制完成了《东莞市城市快速轨道交通建设规划》，于2009年7月通过了国家相关部门的审批。

为结合珠三角城际轨道线网及各镇区发展需要，对原有的2号线虎门至长安段、3号线常平以东段等线路进行了局部调整，远期规划形成4条市域骨干线路，总长219.2km，共设置车站总76座，其中城市轨道间换乘枢纽车站4座，途经22个镇区。

图1-1 东莞市轨道交通网络规划图1.2 规划范围与年限规划范围即东莞市域范围，包括32个镇街，面积为2465平方公里。

近期建设规划拟定年限为2020年。

东莞市城市轨道交通线网建设时序方案线路起终点站长度（km）开工年完工年累计通车里程（km）1号线一期望洪城际站-黄江中心站58.32012201695.53号线一期东莞东站-长安新区南站51.820142018146.82号线三期虎门火车站-长安新区站16 2015 2019 162.83号线二期东莞东站-企石博厦站14.4 2016 2020 177.64号线黄江中心站-清溪汽车站27.7 2016 2020 205.3 合计168.21.3规划主要内容（1）1号线（一期）工程1号线工程起点望洪站位于洪梅镇、望牛墩镇交界处西部干道与望洪路路口北侧，本站与穗莞深城际线及佛莞惠城际线形成综合换乘枢纽。

出望洪站后，线路往东高架跨过赤滘口河沿西部干道进入道滘镇，后跨过广深高速后沿万江路进入万江街道，在新人民医院站前线路由高架转入地下。

出汽车总站后，线路拐向东南下穿东江，沿鸿福西路进入南城街道，在鸿福路站与2线换乘。

而后线路沿鸿福东路进入东城街道，过新源路站后线路向南拐入莞长路（107国道），在东城南站与莞惠城际线换乘。

过水濂山路站后进入大岭山镇，经建设路进入松山湖片区，并在此设松山湖站与R3线换乘，线路下穿莞深高速后，沿松佛路进入大朗镇，在湿地公园站后线路经富民中路拐入黄江镇，在莞深高速公路黄江收费站南侧设黄江中心站，也是本次设计的终点站，本站与R4线换乘。

1 引言改革开放以来，珠三角地区以镇、村推行的自下而上的城镇化模式造成可建设用地快速消耗、城乡土地空间混杂且低效的问题，因此珠三角城市较内地更早进入存量更新时代[1]。

2009年，广东省出台“三旧”改造政策着手解决珠三角地区存量建设用地更新。

另一方面，珠三角地区也最早开始建设跨市级行政区城际轨道网络，并同步探索轨道站点片区综合开发的制度与模式[2]。

TOD 综合开发模式旨在最大化发挥轨道交通价值、促进站点周边高品质再开发以及保障轨道交通建设资金筹集[3]，珠三角多个城市均出台了相关政策推动TOD综合开发，并通过实践积累了较为成熟的经验[4]。

珠三角地区的TOD 综合开发有几个基本特征：（1）珠三角TOD 规划政策的出台时间与城市更新同步，TOD 规划本身担负片区城市更新统筹的职能；（2）TOD 综合开发规划是多级政府目标协调、多开发主体利益协调摘要：近年来，借助轨道交通建设契机促进城市产业升级、提高生活空间品质成为大城市的普遍共识。

随着我国城市进入存量提质阶段，如何通过TOD 与城市更新的耦合更大发挥轨道价值成为当前规划关注的重点。

虽然珠三角地区当前的城市更新单元模式与站点层面TOD 综合开发模式已取得一定效果，但是还存在多站产业定位不协调、更新程序无序化、偏重经济利益等问题。

因此，编制线路层面的TOD 规划以统筹多各站点片区的城市更新显得尤为必要。

本文将针对既有问题，探索线路片区产业目标统筹、空间结构统筹、公共配套统筹、更新利益统筹与土地融资统筹等五方面的更新策略，以期实现轨道交通带动沿线片区产业转型、整体品质改善的目标。

关键词：TOD；城市更新；更新统筹；轨道线路；综合开发；东莞Abstract: It has become a common consensus in major cities to promote the upgrading of urban industries and improve the quality of living space with the opportunity of rail transit construction. As China's cities enter the urban regeneration phase, current planning focuses on how to bring the value of the transit into play through the coupling of TOD and urban regeneration. Although the current urban renewal unit model and site-level TOD integrated development model in the Pearl River Delta region has achieved certain success, there are still problems such as the uncoordinated industrial positioning of multiple sites, irregular renewal procedures and a bias towards economic interests. It is therefore essential to prepare a TOD plan at line-level to co-ordinate the urban regeneration of the various station areas. This paper explore five urban regeneration strategies for integrated TOD development at the line level, including coordination of industrial objectives, spatial structure, public service facilities, regeneration benefits and financing, in order to achieve the goal of industrial upgrading and space quality improvement of the area through rail transit.Keywords: TOD, Urban renewal; Renovation and integration; Rail lines; Integrated development; Dongguan的统筹平台，城际轨道TOD 承担省、市协调职能[5]，城市轨道TOD 是市级行政区内轨道建设主管机构与区、镇/街的合作平台[6]；（3）除遵循TOD“3D”等规划设计原则之外，东莞等城市TOD 综合开发规划还担负为划定轨道建设融资土地规划的职能[7, 8]；（4）这些已开展的TOD 规划多为站点层面的规划，针对轨道线路沿线或区域轨道线网的TOD 规划实践探索还相对较少。

【法规标题】东莞市城市轨道交通建设管理暂行办法（2013年发布）【发布部门】东莞市人民政府【发文字号】东府〔2013〕155号【适用区域】东莞市【发布时间】2013-12-12【生效时间】2013-12-12【关键词】道路【有效性】有效【更替信息】【注：此文档于2018年12月由一点通平台导出】关于印发《东莞市城市轨道交通建设管理暂行办法》的通知各镇人民政府（街道办事处），市府直属各单位：《东莞市城市轨道交通建设管理暂行办法》经市人民政府审定同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。

东莞市人民政府2013年12月12日东莞市城市轨道交通建设管理暂行办法第一章 总 则第一条 为加强我市城市轨道交通（以下简称“轨道交通”）建设的组织领导和工作力度，推动我市轨道交通建设顺利开展，根据国家、省有关法律、法规的规定，结合我市实际，制定本暂行办法。

第二条 本暂行办法所称轨道交通，是指东莞市域范围内由东莞市政府主导建设的城市轨道交通。

第三条 本暂行办法所称轨道交通建设，是指新建轨道交通建设项目的规划设计、征地拆迁、工程实施、竣工验收、投融资等全部建设活动，包括轨道交通建设工程、辅助工程、与轨道交通相连的地下、地面和地上工程以及轨道沿线的综合开发。

第四条 东莞市人民政府（以下简称“市政府”）将轨道交通建设纳入东莞市国民经济与社会发展长远计划，分期组织实施。

轨道交通建设遵循全面规划、合理布局、分期建设和安全高效的原则。

第二章 机构职责第五条 东莞市轨道交通建设工作领导小组（以下简称“领导小组”），由市长担任组长，分管副市长担任副组长，成员由协助分管副市长工作的副秘书长及市相关部门和镇街（园区）主要领导组成，代表市政府负责轨道交通建设重大事项的决策、指挥与宏观协调。

主要职责：（一）贯彻落实国家、省、市关于轨道交通建设项目的方针、政策及决定，研究确定轨道交通建设管理制度和措施。

（二）审核轨道交通建设规划、投融资方案和年度建设计划，并上报市政府审定；研究审核轨道交通建设、开发以及对外采购、招标中的重大事项，并上报市政府审定。

1 总论1.1 规划名称及项目背景规划名称：《东莞市轨道交通网络规划（调整）》、《东莞市城市轨道交通建设规划（2012~2016）》东莞市于2004年编制完成了《东莞市轨道交通网络规划》，2008编制完成了《东莞市城市快速轨道交通建设规划》，于2009年7月通过了国家相关部门的审批。

为结合珠三角城际轨道线网及各镇区发展需要，对原有的2号线虎门至长安段、3号线常平以东段等线路进行了局部调整，远期规划形成4条市域骨干线路，总长219.2km，共设置车站总76座，其中城市轨道间换乘枢纽车站4座，途经22个镇区。

图1-1 东莞市轨道交通网络规划图1.2 规划范围与年限规划范围即东莞市域范围，包括32个镇街，面积为2465平方公里。

近期建设规划拟定年限为2020年。

东莞市城市轨道交通线网建设时序方案线路起终点站长度（km）开工年完工年累计通车里程（km）1号线一期望洪城际站-黄江中心站58.32012201695.53号线一期东莞东站-长安新区南站51.820142018146.82号线三期虎门火车站-长安新区站16 2015 2019 162.83号线二期东莞东站-企石博厦站14.4 2016 2020 177.64号线黄江中心站-清溪汽车站27.7 2016 2020 205.3合计168.21.3规划主要内容（1）1号线（一期）工程1号线工程起点望洪站位于洪梅镇、望牛墩镇交界处西部干道与望洪路路口北侧，本站与穗莞深城际线及佛莞惠城际线形成综合换乘枢纽。

出望洪站后，线路往东高架跨过赤滘口河沿西部干道进入道滘镇，后跨过广深高速后沿万江路进入万江街道，在新人民医院站前线路由高架转入地下。

出汽车总站后，线路拐向东南下穿东江，沿鸿福西路进入南城街道，在鸿福路站与2线换乘。

而后线路沿鸿福东路进入东城街道，过新源路站后线路向南拐入莞长路（107国道），在东城南站与莞惠城际线换乘。

过水濂山路站后进入大岭山镇，经建设路进入松山湖片区，并在此设松山湖站与R3线换乘，线路下穿莞深高速后，沿松佛路进入大朗镇，在湿地公园站后线路经富民中路拐入黄江镇，在莞深高速公路黄江收费站南侧设黄江中心站，也是本次设计的终点站，本站与R4线换乘。

广东省东莞市土地利用总体规划(2006-2020年）多划基本农田占用方案（佛山至东莞城际铁路广州南至望洪段项目）编制单位：东莞市国土资源局编制日期： 2015 年 9 月目录一、前言 (1)（一）编制目的 (1)（二）编制原则 (1)（三）编制依据 (2)（四）编制程序 (3)二、概况 (4)（一）东莞市概况 (4)（二）东莞市经济社会发展概况 (6)（三）土地利用总体规划编制与实施情况 (8)三、占用多划基本农田的必要性 (12)（一）项目概况 (12)（二）项目建设的必要性 (14)（三）占用多划基本农田的理由 (16)四、项目用地的合理性分析 (17)（一）项目用地选址的合理性分析 (17)（二）项目用地规模的合理性分析 (25)五、占用多划基本农田的可行性分析 (27)六、占用多划基本农田情况 (29)（一）土地利用情况 (29)（二）占用多划基本农田情况 (30)（三）占用土地整治和高标准基本农田情况 (32)（四）耕地占补平衡方案 (32)七、占用多划基本农田影响评估 (36)（一）占用多划基本农田影响评估 (36)（二）减缓措施 (37)八、结论 (39)（一）结论 (39)（二）建议 (39)附表 1 东莞市多划基本农田占用登记表 (41)附图 (42)附件47一、前言（一）编制目的为规范土地利用总体规划中的多划基本农田管理，根据《国土资源部农业部关于划定基本农田进行永久保护的通知》（国土资发,2009? 167 号）、《国土资源部关于严格土地利用总体规划实施管理的通知》（国土资发, 2012? 2 号）、《广东省人民政府办公厅印发广东省土地利用总体规划实施管理规定的通知》（粤府办,2013?3 号）、《广东省国土资源厅印发 <广东省土地利用总体规划实施管理规定 >、<广东省土地利用总体规划修改管理规定 >相关配套文件的通知》（粤国土资规划发, 2013? 83 号）等要求，进行广东省东莞市土地利用总体规划 (2006-2020 年）多划基本农田占用方案（佛山至东莞城际铁路广州南至望洪段项目）的编制。

TOD模式下的城市高铁枢纽站综合开发摘要：在高铁带动城市交通枢纽建设的大背景下，阐述TOD理念在枢纽站场新城规划中的运用关键词：TOD理念；枢纽新城；高效集约；站城融合前言：高效集约、智慧个性，这里是珠三角湾区的综合枢纽新城。

海纳百川、活力多元，这里是东莞市域副中心的核心节点。

慢行舒适、绿色宜居，这里是尺度宜人的高效品质社区。

这就是东莞——虎门火车站！一、项目背景在国家“一带一路”及新型城镇化发展战略下，东莞作为珠三角城市群的重要组成部分和国家新型城镇化综合试点城市，经济社会双转型及城市可持续发展成为必然趋势。

然而，由于东莞特珠的行政架构致使各镇街独立发展，城市结构松散，缺乏有机联系，土地使用粗放，转型持续发展维艰。

为优化城市格局，促使集约用地，缓解交通拥堵，东莞发展迈入轨道交通时代，国铁、城际、城轨并驾齐驱，TOD模式成为东莞城市未来发展的新引擎。

虎门火车站，是东莞目前唯一的高铁站，同时是集合广深港客运专线、穗莞深城际线、城市轨道2号线三线于一体的轨道交通枢纽站。

虎门火车站TOD一体化规划，以TOD模式统筹整合站场片区资源，引导集约发展，从而强化城市内部联系，构建东莞点轴网络发展新格局，引领城市转型发展。

该规划为东莞轨道站场的开发建设提供了指引及借鉴意义。

二、规划基本思路依据TOD规划理念，界定规划协调区与核心区。

协调区以站场周边800米范围为基础，按照TOD开发模式，落实低碳、便捷、紧凑、人本等开发理念，充分发挥轨道交通对周边土地开发增值效应的作用，结合城市规划、站场功能、交通条件等要素，统筹提出站场TOD一体开发的总体构思与策略，指导具体的规划布局与设计，本次规划协调区面积约399公顷。

核心区以站场周边300米范围为基础，深入研究核心区的发展策略、功能构成、开发强度、交通组织、接驳设施、空间设计等内容，体现以站场为核心的圈层式开发理念，作为指导控规编制及未来土地出让的技术支撑，本次规划核心区面积约39公顷。

基于城市轨道交通的TOD综合开发规划探讨杨生光（东莞市黄江镇规划管理所，广东东莞523750）【摘要】本文利用某城市轨道交通系统某站的周边区域为案例,对于土地的开发潜力、交通影响以及经济可行性等多方面规划的核心问题实施相应剖析,经过应用GIS空间分析方式、工程经济评价方式、交通需要预测和路网的承载力评估多种方法实施定量与测算工作,围绕着规划方案对于前、中、后这三阶段实施规划评估,使规划科学性得到有效提升,而且与地区现状特点雨季TOD开发模式相结合实施用地的布局以及城市设计,对城市轨道交通周围区域的开发规划供给相应参考。

【关键词】城市;轨道交通;TOD综合开发规划【中图分类号】U279.1【文献标识码】A【文章编号】2095-2066（2021）01-0173-020引言在基础设施进行一体化建设背景之下，该区域将建造以市区为中心，关键城镇之间实现1h互通的交通网络。

不过轨道交通于运营建设方面需投非常多资金。

为对于该市轨道运营建设补亏需要进行平衡，积极将轨道交通与物业开发等工作做好，现分线路实施轨道的综合开发规划工作。

1TOD模式基本的概念TOD模式是利用公共交通当作导向开发方式，在1993年由Peter Calthorpe提出来的。

这个模式充分体现了公共交通的集约用地、容量较大、节能环保以及速度较快等特征，经过对于轨道交通的站点周围地块进行多功能集约的复合开发工作，提升公共交通吸引力，土地的价值得到有效提高，而且还可以利用物业的增值效益对于轨道交通的建设与运营中所产生巨大成本进行弥补，所以变成国际范围内备受推崇可持续的发展方式[1]。

典型TOD模式的功能构造一般是由居住区域、公交站点、办公区域、核心商业地区以及公共开放的空间等几方面构成。

现阶段，中国进到轨道交通的建设高峰阶段，所以需要充分抓好这个机遇，利用轨道交通的站场与周围区域TOD规划当作抓手，经过对于TOD开发控制以及引导，对于地区的新发展区域进行构建的时候统筹区域的发展状况，进而对于城市构造、产业结构的转型、环境品质的提高以及完善社会服务设施进行相应优化[2]，实现城市可持续发展。

xx中心城区轨道交通T0D综合开发用地管理办法第一章总则第一条为进一步健全xx城市轨道交通T0D综合开发用地管理保障机制，实现轨道交通持续健康发展，结合我市实际，特制定本办法。

第二条本办法适用于中心城区市级统筹推进项目轨道交通T0D综合开发土地实施范围划定、规划、储备、整治、供应等相关工作，区级统筹推进项目轨道交通T0D综合开发用地管理可参照执行。

第三条xx城市轨道交通T0D综合开发应坚持“市区结合、共建共享、成本共担、收益共享”的原则，充分盘活轨道交通T0D综合开发范围内存量、低效利用土地及空间资源，与城市更新相结合，提升规划理念、优化资源配置、有序实施综合开发。

第四条根据《主城都市区轨道交通T0D综合开发专项规划》，结合土地资源尽职调查情况，确定城市轨道交通T0D综合开发可实施范围，包括轨道交通设施用地（车站、车辆基地等本体工程用地）和周边用地。

轨道交通设施用地和具备成片开发条件的周边用地，作为市级统筹推进项目，其余站点综合开发作为区级统筹推进项目。

市、区两级统筹推进项目划分可根据需要征求有关区政府（开发区管委会，以下简称管委会）意见后，按程序进行动态调整。

第二章项目统筹第五条市级统筹推进项目由xx交通开投集团根据土地资源尽职调查情况提出综合开发用地实施范围（《主城都市区城市轨道交通TOD综合开发专项规划》划定的综合开发边界内未供应土地原则上全部纳入），由市规划自然资源局牵头征求有关区政府（管委会）意见后，报市政府审定实施。

第六条市级统筹推进项目由xx交通开投集团根据轨道建设时序、资金筹集需求、区域发展情况及当地社会发展规划等编制滚动实施计划，由市城市轨道交通TOD综合开发领导小组（以下简称领导小组）办公室组织成员单位审核，报领导小组审定后实施。

滚动实施计划优先考虑轨道交通前四期项目，第四期后的项目结合区域发展情况、当地社会发展规划等因素可有序纳入。

滚动实施计划应包含项目名称、滚动实施范围、资金筹集需求、开发时序、规划计划、储备计划、整治计划、供应计划、各方工作职责等内容。

东莞市人民政府办公室关于印发《东莞市轨道交通TOD 规划建设工作实施方案》的通知文章属性•【制定机关】东莞市人民政府办公室•【公布日期】2013.11.15•【字号】东府办〔2013〕147号•【施行日期】2013.11.15•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】城市轨道交通正文东莞市人民政府办公室关于印发《东莞市轨道交通TOD规划建设工作实施方案》的通知东府办〔2013〕147号各镇人民政府（街道办事处），市府直属各单位：《东莞市轨道交通TOD规划建设工作实施方案》业经市人民政府同意，现印发给你们，请认真贯彻落实。

东莞市人民政府办公室2013年11月15日东莞市轨道交通站场TOD规划建设工作实施方案为做好我市轨道站场规划建设工作，提升站场周边土地价值、充分发挥轨道交通综合效益，结合政府各部门职能，制定东莞市轨道交通站场TOD规划建设工作实施方案，明确职责分工、落实具体工作。

一、工作目标（一）建立轨道交通站场地区规划建设协调机制，明确职责分工建立轨道交通站场地区规划建设有效沟通平台，形成步调一致的规划建设指挥系统，统筹不同行政和行业职责，协调投资主体、管理程序的规划建设工作，落实土地统筹、规划设计、立项审批、工程投资与建设管理等具体工作的责任主体和协助部门。

（二）完善轨道交通站场综合开发规划建设体系，落实具体工作完善轨道交通站场土地开发、规划编制、工程勘察设计等规划建设体系，落实规划设计成果，促进交通与土地利用协调发展，实现轨道交通站场地区土地价值最大化和交通发展一体化，提升轨道交通的综合效益。

（三）实施土地开发增值反哺轨道交通建设策略，助力轨道建设结合轨道交通设施布局，整合轨道站点周边土地资源，挖掘站点周边土地开发潜力，并制定合适的TOD综合开发策略，提升站点周边土地价值和投资回报，实现以土地开发增值反哺轨道交通建设、持续推进轨道建设，创造轨道交通与城市建设双赢局面。

二、主要工作内容轨道交通站场地区规划建设工作分为轨道站场TOD综合开发总体策略研究、轨道站场TOD综合开发一体化规划、轨道交通配套设施工程勘察设计、轨道交通配套设施工程建设等4个环节的工作任务。

东莞市人民政府关于印发东莞市轨道交通站场周边土地综合开发及站场综合体建设实施细则的通知文章属性•【制定机关】东莞市人民政府•【公布日期】2018.07.18•【字号】东府〔2018〕86号•【施行日期】2018.07.18•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】基本建设正文东莞市人民政府关于印发东莞市轨道交通站场周边土地综合开发及站场综合体建设实施细则的通知东府〔2018〕86号各镇人民政府（街道办事处），市府直属各单位：现将《东莞市轨道交通站场周边土地综合开发及站场综合体建设实施细则》印发给你们，请认真贯彻执行。

东莞市人民政府2018年7月18日东莞市轨道交通站场周边土地综合开发及站场综合体建设实施细则第一章总则第一条为加快推进轨道交通建设和站场周边土地综合开发，建设综合换乘系统，改善出行条件，开展轨道交通站场周边土地储备规划，推进土地储备，实施综合开发，形成城市功能区，实现站场周边土地高效集约利用，充分发挥轨道交通综合效益，提升城市品质，特制定本实施细则。

第二条 TOD综合开发是指通过轨道交通（含中运量轨道交通）系统引领城市发展，以站场为中心，根据与轨道交通站点距离，由近及远划分为核心区、控制区和协调区，建立集交通、商务、商业、文化、教育、居住为一体的城市功能区，优化城市布局，实现社会效益和经济效益最大化。

规划控制区为城际轨道站点周边800米，城市轨道站点周边500米。

规划协调区、核心区以控制区范围为基础根据实际划定。

具体用地范围由市轨道交通建设及TOD开发领导小组办公室（以下简称“市TOD轨道办”）与属地园区、镇街协商议定。

轨道交通站场综合体（以下简称“TID”）是指与区域轨道交通同期建设的轨道交通站点上盖以及与轨道交通站点整体相连的项目。

TID开发应采取与轨道交通站场融合的综合开发方式，推进土地价值最大化利用。

按照“零距离”换乘要求，以便利出行、便捷换乘为主要目的，以轨道交通站场为核心，科学组织出入口、换乘设施、步行系统与城市生活服务设施，构建轨道交通站场及相关设施布局协调、交通设施无缝衔接、地上地下空间充分利用、轨道运输功能与城市综合服务功能有机衔接的建设项目。

东莞市人民政府关于印发《东莞市轨道交通站点周边土地专项储备管理办法》的通知文章属性•【制定机关】东莞市人民政府•【公布日期】2018.02.02•【字号】东府〔2018〕29号•【施行日期】2018.02.02•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】土地资源正文东莞市人民政府关于印发《东莞市轨道交通站点周边土地专项储备管理办法》的通知东府〔2018〕29号各镇人民政府(街道办事处),市府直属各单位:现将《东莞市轨道交通站点周边土地专项储备管理办法》印发给你们,请认真贯彻执行。

东莞市人民政府2018年2月2日目录第一章总则第二章部门职责第三章土地储备第四章储备土地前期开发第五章土地供应第六章附则东莞市轨道交通站点周边土地专项储备管理办法第一章总则第一条为实现轨道交通建设与沿线土地开发的协调联动,保障轨道交通建设资金的筹集,加快推动轨道交通建设,根据《中华人民共和国土地管理法》、《土地储备管理办法》、《东莞市土地储备管理实施办法》、《关于创新体制机制加快轨道交通建设发展的若干意见》等有关规定,结合东莞实际,制定本办法。

第二条本办法所称轨道交通,是指在东莞市域范围内的城市轨道(含中运量轨道交通)和城际轨道交通系统。

第三条轨道交通站点周边特定范围内的土地储备和储备土地前期开发,适用本办法。

轨道交通的工程建设用地及其征收、补偿等活动,不适用本办法。

第四条轨道交通站点周边土地储备与储备土地前期开发范围是东莞市辖区范围内城际轨道交通站点周边800米半径、城市轨道交通站点周边500米半径范围内的土地,或经市政府(或市轨道交通建设及TOD开发领导小组,以下简称“市TOD 领导小组”)批准的轨道交通站场TOD综合开发规划研究范围的土地。

优先收储空地和拆迁量少的地块,重点改造已建低效地块。

第五条轨道交通站点周边土地专项储备应遵循“一个平台、两级联动”、“统筹规划、共同发展”、“政府引导、市场运作”、“利益共享、补亏为主”的原则。

在高强度改造区域延续城市活力与完善规划支撑体系研究“高强度改造地区应重点关注些什么问题？规划要从哪些方面进行支撑？”这是每个“三旧”改造项目都必须面对的问题。

笔者通过对东莞市东城区火炼树地块“三旧”改造项目对高强度改造地区，为延续城市活力与完善规划支撑体系进行初步的研究与探讨。

1 项目概况1.1 地理位置火炼树地块位于东城南片区，通过城市干道鸿福路西向联系会展板块，通过城市主干道东莞大道——东城中路南向联系南城商务区，北向联系黄旗居住板块，通过泰和商业街、怡丰路，南向联系东泰居住板块及西平居住板块。

1.2 范围与现状概况总用地面积29.92hm2，地块现状用地以三类居住用地和三类工业用地为主，现状总建筑面积45.20万m2，现状地块现状毛容积率1.51。

2 改造必要性2.1 发展政策要求东莞市东城区政府在市委十二届八次全会报告东城分组讨论会上东城街道党委书记黄少文提出接下来的城市发展中将其划分为几大区域，其中火炼树片区以台商大厦、农信大厦建成为契机，将火炼树片区纳入市商务区建设范围，通过统筹规划开发，发展总部经济，全面提升黄旗板块和鸿福路以东沿线地区的城市品质。

2.2 服务功能提升在区位上属于中心区的一部分，应该为东莞中心区的形象打造做出积极贡献；但现状建设强度大，毛容积率达1.51，实施三旧改造困难重重，限制了其作为中心区承担的升级使命和责任。

2.3 城市形象升级火炼树是典型的旧城与旧厂混合区，现状环境差、交通拥堵、特色不明显、建设密集。

它承担着解决中低收入阶层生存的角色，是一个功能复合型、具有活力的区域；但它的现状功能和形象，与西侧紧邻的中央商务区间存在较大冲突，改造需求极其强烈。

3 面临困难3.1 现状交通拥堵根据专业交通研究机构评估的结果，片区道路已基本建设完成，但缺乏必要支路网，片区微循环不足，集散能力较低；周边主要干道交叉口存在一定拥堵情况，片区内部路口无信号灯控，交通秩序混乱。

3.2 规划配套设施不足原控规在片区教育设施配套上存在较大缺口，其中幼儿园缺了73班、小学缺了116班、中学缺了115班，如通过改造增加规划居住人口，则教育设施配套将无法满足《东莞市城市规划管理技术规定》的要求。

东莞市人民政府关于印发《东莞市轨道交通站点地区土地利用与沿线建设规划控制管理办法》的通知文章属性•【制定机关】东莞市人民政府•【公布日期】2011.03.07•【字号】东府〔2011〕33号•【施行日期】2011.03.07•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】城乡规划正文东莞市人民政府关于印发《东莞市轨道交通站点地区土地利用与沿线建设规划控制管理办法》的通知东府〔2011〕33号各镇人民政府（街道办事处），市府直属各单位：《东莞市轨道交通站点地区土地利用与沿线建设规划控制管理办法》业经市人民政府同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。

东莞市人民政府二〇一一年三月七日目录第一章总则第二章轨道交通站点地区土地利用第三章轨道交通沿线建设控制第四章附则东莞市轨道交通站点地区土地利用与沿线建设规划控制管理办法第一章总则第一条为推动城市建设协调发展，积极引导轨道交通站点周边土地实现节约、集约、合理开发，全面提升城市土地开发的综合效益，支持和推进我市轨道交通项目的建设，保障轨道交通运营安全，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《关于促进节约集约用地的通知》（国发〔2008〕3号）、《广东省城市控制性详细规划管理条例》以及《中共东莞市委、东莞市人民政府关于加快轨道交通建设发展的若干意见》（东委发〔2011〕4号），结合东莞实际，制定本办法。

第二条本办法所称轨道交通，是指东莞市域范围内的城市轨道和城际轨道交通系统，包括地下、地面、高架部分。

第三条本办法适用于城市轨道交通站点半径500米范围内、城际轨道交通站点1000米范围内以及轨道交通沿线控制保护区范围内的各类新建、改建、扩建工程项目。

第二章轨道交通站点地区土地利用第四条城市轨道交通站点半径500米范围内和城际轨道交通站点半径1000米范围内的各类新建、改建、扩建工程项目，必须符合片区控制性详细规划。

第五条站点所在片区未编制控制性详细规划的，必须按相关程序编制控制性详细规划；站点所在片区已编制控制性详细规划的，必须按相关程序调整控制性详细规划。

东莞市人民政府办公室关于进一步加强土地收储整备工作的指导意见正文：----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------东莞市人民政府办公室关于进一步加强土地收储整备工作的指导意见东府办〔2020〕16号各镇人民政府（街道办事处），市府直属各单位：为贯彻落实切实拓展与优化城市发展空间，全力打造“湾区都市、品质东莞”，全面参与粤港澳大湾区建设，加强土地收储整备市级统筹和规划引领，经市人民政府同意，现提出如下意见。

一、统一思想、深化改革，构建土地收储整备新格局（一）总体目标加强政府土地收储整备，是拓展城市发展空间的重要路径，是优化重构资源布局的有力支撑。

在粤港澳大湾区建设全面推进的背景下，为支撑我市拓展城市发展空间、推动城市高质量发展，必须加大市级统筹力度，强化规划引领作用，规范补偿和利益共享，逐步解决资源配置权和规划权分散下沉的现状制约，构建市级主导、规划引领、多管齐下、利益共享、综合保障的土地收储整备新格局。

（二）总体思路1．市级主导，全力推进。

区分市镇收储整备重点区域，划定市土地储备中心重点收储整备地块，简化镇街主导项目的审批程序，鼓励市镇联合收储实现市镇共赢，全面加大政府收储整备土地力度。

2．规划引领，统筹管控。

加强规划宏观管控，集中重点地区规划编制和审批权限，高质量整合连片用地优先布局公共设施和产业项目，优先保障政府收储整备地块的指标规模和规划需求。

3．分类收储，多管齐下。

鼓励大片区连片收储，针对司法拍卖处置地、低效闲置用地、政府主导城市更新项目等用地类型分类实施整备措施。

4．利益平衡，共享发展。

明确“基础补偿+增值共享”的补偿和利益共享思路，规范收储整备补偿和利益共享标准，统筹平衡区域补偿价值差异，充分调动各方积极性。

八、交通规划 ........................................................................................ 21
1.技术路线.............................................................................................................................. 22 2.交通需求分析...................................................................................................................... 22 3.道路布局规划...................................................................................................................... 25 4.交通接驳设施布局及交通组织规划 .................................................................................. 29
十二、实施建议 .................................................................................... 44
三、规划期限及范围 .............................................................................. 4

图1 东莞南站轨道交通线路规划图赣深高铁樟洋站16 号线塘厦中心站东莞南站富民南路站1 号线1 号线支线图2 东莞南站纵向布置图二层候车厅三层站台层一层架空层地铁车站出站廊-18 m图3 东西侧配套交通设施布置图大巴车场出租车场网约车场东侧研究范围公交车场铁路自营停车场预留中虎龙城际塘厦站图4 周边交通路网规划图规划三路规划四路规划一路规划二路龙林附路樟木头大道一期实施二期实施三期实施出站后在地面架空层换乘社会或通过地铁出入口换乘地铁。

、站前广二路、四路改造樟木头大道除规划三路预留工程采用铁路代建模式外，其他工程采用勘察设计总承包（EPC ）模式。

4.2 站前广场站前广场分为广场景观区、广场集散区和生态停车区，如图7所示。

总体以东莞秀美的山岭为原型，融合莞草、编织、科技等元素。

广场景观区为基本农田，面积为34 325 m 2，种植当地色彩感强、观赏性高的经济作物，与周边景观公园形成整体视觉冲击；广场集散区为旅客人流集散区域，面积为8 856 m 2，以带状平缘石花池，形成从农业景观到城市景观的有机过渡；生态停车图5 地铁进出高铁站房流线图4 号出入口5 号出入口3 号出入口6 号出入口8 号出入口2 号出入口1 号出入口7 号出入口通往社会车场通往公交车场地铁换乘高铁流线高铁换乘地铁流线地铁通往其他交通流线图6 地面交通进出高铁站流线图出站旅客流线进站旅客流线出站厅出站厅区为社会车辆停泊区，面积为12 264 m 2，设置车位约250个，其中包含70个带充电桩车位。

4.3 东侧桥下停车场东侧桥下停车场除网约车场由铁路部门负责建设外，其余为地方政府部门配套建设。

旅游大巴车场面积5 619 m 2，设有上客位17个，停车位8个；出租车场面积6 480 m 2，设上客位10个，排队长度370 m ；网约车场面积10 295 m 2，设置车位约140个；公交车场面积5 619 m 2，设停车位9个，蓄车位15个，如图8所示。