下载文档原格式
合同法中的工程价款优先受偿权与抵押权在我国的建筑市场中，建筑工程合同纠纷问题时有发生，其中涉及到的一项重要法律问题就是工程价款优先受偿权与抵押权的关系。
合同法中的工程价款优先受偿权是指在建筑工程合同中，承包人根据合同约定完成了工程，而发包人未按照约定的时间和数额支付价款的情况下，承包人可以与发包人协议将该工程折价，或者通过诉讼申请人民法院将该工程依法拍卖，并就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿的权利。
而抵押权则是指债务人或第三人将其不动产或者动产设定为债权的担保，当债务人不履行到期债务时，债权人有权依法优先受偿的权利。
本文将简要分析这两个概念的关系。
首先，从性质上看，工程价款优先受偿权是一种法定优先权，而抵押权则是一种约定担保权。
工程价款优先受偿权是基于法律规定，赋予承包人在发包人未支付工程价款的情况下，对工程享有优先受偿的权利。
而抵押权则是基于债务人或第三人的设定，为特定的债权提供担保。
其次，从优先受偿的范围来看，工程价款优先受偿权优先于抵押权和其他债权。
根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》的规定，承包人的工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权。
这意味着，在建筑工程合同纠纷中，承包人的工程价款优先受偿权具有更高的优先级，抵押权和其他债权应当在承包人的工程价款优先受偿权之后受偿。
然而，在实际操作中，工程价款优先受偿权与抵押权之间的关系并非总是那么清晰。
在建筑工程中，往往涉及到多个债权人的利益，如材料供应商、设备租赁商等。
这些债权人可能也会对自己的债权设立抵押权。
在这种情况下，如何确定各债权人的优先受偿顺序，就需要根据具体情况进行分析了。
总的来说，合同法中的工程价款优先受偿权与抵押权各有其特点和优先顺序，但在实际操作中，它们之间的关系可能会变得复杂。
因此，在处理建筑工程合同纠纷时，需要充分了解相关法律规定，合理维护各方的合法权益。
浅论建设工程价款优先权及有关银行抵押权的保障中国农业银行珠海市分行邓小耀目录：一、建设工程价款优先受偿权的权益属性（一）优先权的看法及特点（二）我国现行法律中对建设工程价款优先权的规定、1《合同法》中对建设工程价款优先权的表述、2《批复》对建设工程价款优先权的认定二、建设工程价款优先受偿权对银行贷款抵押权的冲击（一）银行资本在房地产建设项目中的安全性风险（二）银行抵押权在司法实践中的执行性风险（三）银行资本在房地产建设项目中的比重风险三、对波及建设工程的银行贷款抵押权的保障（一）对个人花费按揭贷款抵押权的保障、1《批复》对个人花费者购置商品房的司法支持2、个人花费按揭贷款抵押优先权确实定（二）银行对房地产开发贷款抵押权的保障、1提升建设工程项目的银行贷款准入门槛2、完美在建工程开发贷款的担保制度3、建立建设工程价款优先受偿权存案登记制度、4采纳“以资抵债”方式防止优先权对银行抵押权的顺位冲击内容纲要：本文经过对有关法律规定、司法解说的剖析，以为建设工程价款优先受偿权的法律性质应当赶快在立法上确定为担保物权中的优先权，同时同意法律不给予建设工程的承包人就花费者已支付所有或大多半价款的商品房（含在建工程）享有优先权的权益。
文章还剖析了工程价款优先受偿权对银行贷款抵押权造成的冲击，以及对银行抵押权保障的实务思虑，力争在保障银行抵押权的实现方面作一些方法商讨和创新。
重点词：工程价款优先权抵押权保障2002年 6 月 27日实行的《最高人民法院对于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（以下简称《批复》），对 1999年 10月 1日起实行的《合同法》第 286条的规定进行了操作性较强的司法解说，此中的要旨是认定了（“确定”则属立法部门的权益）建设工程承包人的被拖欠工程价款的优先受偿权优于抵押权和其余债权。
该司法解说的出台实行，对采纳司法门路解决拖欠工程价款问题供应了有力的司法支持，使建筑工程承建商经过履行工程价款优先受偿权解决拖欠工程价款问题成为可操作的现实，长久困扰建筑行业的工程价款拖欠问题有望获得纾解，遇到建筑业界的广泛欢迎。
建设工程优先权与抵押权发生冲突时应如何处理？本文以一则仲裁案例为切入点，拟对在建工程抵押权与工程优先受偿权的冲突问题进行简单分析。
打开幸福里，查看更多图片一、案情简介2011年3月，某建筑工程有限公司(以下简称建筑公司)中标承建某房地产开发公司(以下简称地产公司)某楼盘。
工程施工过程中，地产公司多次以资金周转困难为由拖欠应付的工程款。
2012年5月，地产公司为了筹集资金，以在建楼盘向某商业银行作抵押，取得贷款6000万元，并到当地房地产管理部门办理了抵押登记。
抵押合同约定，地产公司于2013年5月之前还清全部贷款及利息，否则银行可对在建楼盘行使抵押权。
2013年4月份涉案工程竣工，建筑公司多次向地产公司催要工程款无果。
为此，2013年5月底，建筑公司根据双方在合同中约定的仲裁条款提起仲裁，要求地产公司支付拖欠工程款并按合同约定承担违约金。
与此同时，银行贷款也已到期，地产公司尚有3500万元借款尚未偿还给银行。
银行闻讯后也依据借款合同以及抵押合同中的仲裁条款提起仲裁，要求地产公司偿还到期贷款，并要求对竣工楼盘行使抵押权。
二、在建工程的抵押权与建筑公司对工程款的定义及法律规定在建工程抵押，是指抵押人为取得工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给银行作为偿还贷款履行担保的行为。
我国担保法并没有对在建工程抵押作出明确的规定，但《最高人民法院关于适用<担保法>若干问题的解释》第四十七条规定：“以依法获准尚未建造的或者正在建设中的房屋或者其它建筑物抵押的，当事人办理了抵押登记，人民法院可以认定抵押有效”，该司法解释对在建工程抵押的合法性进行了明确，但对在建工程抵押的条件未作具体规定。
建设部《城市房地产抵押管理办法》第三条将在建工程抵押限定为：抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。
在建工程抵押与优先受偿哪个“先”案情经过2006年，某建设工程有限公司中标承建某科研公司的研发中心大厦，合同总标的额2700万元。
工程建设过程中，科研公司多次以资金周转困难等理由拖欠应付的工程款，2007年10月，科研公司向当地某银行申请了1500万元的贷款，并以在建的研发中心大厦为这笔贷款设置了抵押。
研发中心大厦工程竣工后，建设公司在多次索要工程款无果的情况下，将科研公司起诉至法院，要求其支付拖欠的工程款项1735万元，并要求对研发中心大厦在上述款项范围内行使优先受偿权。
某银行闻讯后，也向法院提出了诉讼，要求某科研公司偿还到期的贷款，并要求对某研发中心大厦行使抵押权。
这样一来，建设公司的优先受偿权就与银行的抵押权打起了擂台，二者的权利哪个更为“优先”呢?何谓在建工程及其抵押在建工程是指经审批正在建设中的房屋及其它建筑物。
在建工程抵押作为抵押的一种特殊形式，因具有良好的加速资金流动和促进资金融通等优点，同时满足了银行与业主企业的需求，在融资市场中被大量采用。
虽被广泛使用，但相关配套法律却存在缺失：1995年版的《担保法》并未对在建工程抵押作出规定;虽然在原建设部于1997年出台的《城市房地产抵押管理办法》中对在建工程抵押作了明确的规定、设定了一些条件，但由于其属于部门规章，法律位阶较低，在《合同法》出台后，其无法作为法院认定抵押合同是否有效的依据。
2000年12月，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》中第四十七条对这一问题进行了规范，该条款规定：“以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效。
”该条解释正式确立了在建工程抵押的合法性。
因此，上述案例中的科研公司以在建工程为抵押向某银行贷款的行为是有效的。
何谓优先受偿而优先受偿权，指的是某种特殊债权的效力优先于一般的债权，能在一般债权之前先得到满足。
建设工程优先受偿权是指承包人对于建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款享有优先受偿的权利。
建筑工程款和抵押贷款，哪个优先受偿？物权法第179条规定，债务人不履行到期债务，债权人有权就抵押的财产优先受偿。
因此在开发商无法偿还借款时，贷款机构作为抵押权人，可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。
而在建工程上除存在抵押权人外，还存在其他权利主体。
合同法第286条规定了建筑施工企业对工程款的优先受偿权：发包人逾期不支付工程价款的，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖，建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。
因此当开发商无力偿还抵押贷款和承包人的合同价款时，同一建设工程中便同时存在在建工程抵押权和承包人的建设工程价款优先受偿权。
在发生两权竞合的情形时，两项权利如何实现，是否能够发挥各自的法律功能？1、权利优先顺序基于法定优于约定原理，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定，人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。
针对实践中的司法实践困惑，2019年2月1日起施行的《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》进而明确了优先受偿权的法定优先权性质，确定了其优先于抵押权等担保物权的效力，完善了优先权的逻辑体系。
另外需要注意的是，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条还就同一在建工程上存有在建工程抵押权、建设工程价款优先受偿权、房屋预购者期待权的情况做出规定：消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。
因此从权利位阶上看，工程价款优先受偿权高于抵押权，但不高于买受人期待权，位阶高的权利优先于位阶低的权利优先得到保障。
2、权利的主张与行使建设工程价款优先受偿权是承包人对抗发包人，保障工程价款实现的有力的法律武器。
建设工程承包人能否对抗抵押权人的强制执行？承包人无权基于建设工程价款优先受偿权对抗抵押权人的强制执行阅读提示建设工程承包人对发包人享有的工程价款请求权具有优先受偿的性质，根据现有法律和司法解释的规定，建设工程价款优先受偿权优先于类似银行等抵押权人和普通债权人的权利实现。
那么，在法院执行建设工程时，承包人能否基于这种较为优先的权利排除法院的强制执行呢？裁判要旨建设工程价款优先受偿权的基础权源从本质上属于债权，只是相对于普通债权而言具有优先性而已，该权利并不足以排除强制执行，也不应作为当事人提起案外人执行异议之诉的权利基础。
案情简介2011年5月，发包人裕某公司与承包人国某公司签订建设工程施工合同，裕某公司欠付国某公司建设工程价款。
2014年1月，在贺某妙与裕某公司等民间借贷一案中，河南高院判令裕某公司对贺某妙承担还本付息的责任。
判决生效后，贺某妙申请强制执行。
2014年10月，南阳中院法院向某市国土资源局发出协助执行通知书，将该局与裕某公司另案中应给付裕某公司的款项全部汇至法院指定账户。
2016年12月，案外人国某公司对上述协助执行通知书提出执行异议。
另外，在国某公司与裕某公司建设工程施工合同纠纷一案中，南阳中院判决裕某公司限期支付国某公司工程款。
2017年5月，某市国土资源局根据南阳中院的协助执行通知书将应付给裕某公司的款项汇入法院指定账户。
2017年7月，针对国某公司的异议，南阳中院认为国某公司的异议实质上是主张工程款的优先受偿权，涉及对建设工程合同的效力等实体权利的审查，执行程序中不宜对此作出判断和认定，裁定驳回其异议。
国某公司不服，遂提起案外人执行异议之诉。
2018年8月，南阳中院认为，国某公司的优先受偿权应当在建设工程合同纠纷中予以解决，与案外人执行异议之诉不是同一法律关系，判决驳回国某公司的诉讼请求。
国某公司不服，上诉至河南高院。
河南高院二审认为国某公司对执行标的享有优先权，国某建设公司可直接参与执行分配而无须再另行确认建设工程价款优先受偿权，裁定驳回国某公司起诉。
建设工程合同的优先受偿权在我国法律体系中，优先权制度是一项重要的法律制度，旨在保障债权人的合法权益。
在建设工程合同中，承包人享有优先受偿权，即在发包人未按照约定支付价款的情况下，承包人可以优先受偿其建设工程价款。
本文将从建设工程合同的优先受偿权的法律依据、权利性质、行使条件及优先顺序等方面进行探讨。
一、法律依据建设工程合同的优先受偿权主要依据我国《民法典》第807条的规定。
该条规定：发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。
发包人逾期不支付的，除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以请求人民法院将工程依法拍卖。
建设工程的价款就该工程折价或拍卖的价款优先受偿。
二、权利性质关于建设工程合同承包人优先受偿权的权利性质，实践中存在三种观点。
第一种观点认为属留置权，主要发生在承揽合同中。
第二种观点认为属抵押权，因为承包人在建设工程中投入的劳动和材料等财产，可以视为对工程的一种抵押。
第三种观点认为属债权优先受偿权，即在发包人逾期不支付价款时，承包人享有优先受偿的权利。
三、行使条件承包人行使建设工程合同优先受偿权，需要满足以下条件：1. 发包人未按照约定支付价款。
2. 承包人已经催告发包人在合理期限内支付价款。
3. 发包人逾期不支付价款。
4. 建设工程的性质不宜折价或者拍卖的除外。
四、优先顺序在建设工程合同中，优先受偿权的优先顺序如下：1. 消费者权益。
如果在建工程已以预售形式向消费者销售，且消费者已支付全部或大部分房款，消费者的权益优先于在建工程的优先权。
2. 承包人的建筑工程优先受偿权。
承包人的建筑工程优先受偿权应优先于银行的抵押权。
五、结语建设工程合同的优先受偿权是承包人在发包人未按照约定支付价款时的一种法律保障。
了解其法律依据、权利性质、行使条件和优先顺序，有助于更好地维护承包人的合法权益。
在实际操作中，承包人应当注意保存相关证据，及时行使优先受偿权，以确保自己的权益得到有效保障。
⼯程款优先受偿权抵押吗所谓优先受偿权，指的是某种特殊债权的效⼒优先于⼀般的债权，能在⼀般债权之前先得到满⾜。
建设⼯程优先受偿权则是指承包⼈对于建设⼯程的价款就该⼯程折价或者拍卖的价款享有优先受偿的权利。
那么，⼯程款优先受偿权与抵押相⽐谁更优先呢?接下来，店铺⼩编为您提供相关介绍，供您参考。
⼀、⼯程款优先受偿权与抵押吗根据最⾼⼈民法院关于建设⼯程价款优先受偿权问题的《批复》：⼈民法院在审理房地产纠纷案件和办理执⾏案件中，应当依照《中华⼈民共和国合同法》第⼆百⼋⼗六条的规定，认定建设⼯程的承包⼈的优先受偿权优于抵押权。
也就是说当建设⼯程款优先受偿权与抵押权发⽣冲突的时候，应当是建设⼯程款优先受偿权优先。
⼆、、建设⼯程价款优先受偿权的⾏使主体《中华⼈民共和国合同法》第286条规定了建设⼯程价款优先受偿权由建设⼯程合同的“承包⼈”享有和⾏使，对于如何界定建设⼯程价款优先受偿权的权利主体和⾏使主体，学界有两种观点。
第⼀种观点认为，《中华⼈民共和国合同法》第286条所说的建设⼯程合同，应作狭义理解，建设⼯程价款优先受偿权的权利主体仅指建设⼯程施⼯合同的承包⼈，不包括建设⼯程勘察、设计合同的承包⼈。
第⼆种观点则认为，从字⾯解释的⾓度看，《中华⼈民共和国合同法》第269条规定：“建设⼯程合同包括⼯程勘察、设计、施⼯合同。
”因此，⼯程勘察⼈、设计⼈同样属于⼯程承包⼈，对应的业主同样属于发包⼈，因勘察、设计合同拖⽋⼯程款性质的勘察费、设计费，同样属于物化在⼯程中的⼯程造价，⽽且《中华⼈民共和国合同法》第286条也没有明确排除勘察、设计合同，所以被拖⽋⼯程价款的勘察⼈，设计⼈同样可按已出台的司法解释⾏使相应的优先受偿权。
以上就是店铺⼩编为您整理的关于上述问题的相关知识，本⽹站为您提供专业的律师咨询，如果您还有任何疑问，欢迎进⼊店铺咨询。
店铺温馨提⽰：《民法典》⾃2021年1⽉1⽇起正式施⾏，《婚姻法》《继承法》《民法通则》《收养法》《担保法》《合同法》《物权法》《侵权责任法》《民法总则》同时废⽌。
建设工程优先受偿权的效力优于抵押权——兼谈建设工程优先受偿权的行使条件及其与抵押权、留置权的关系
邱业伟
【期刊名称】《重庆理工大学学报（社会科学版）》
【年(卷),期】2008(022)004
【摘要】建设工程优先受偿权是法律直接规定的,具有法定性,不以当事人之间事先存在特别约定为必要.在同一建设工程上存在建设工程承包人的建设工程优先受偿权与其他债权人的抵押权竞合时,根据法定优于约定,即有法定从法定,无法定按约定的一般原则,建设工程优先受偿权的效力优于抵押权,也就是说,建设工程承包人的工程款受偿顺序位于抵押权人之前.
【总页数】4页(P77-79,114)
【作者】邱业伟
【作者单位】重庆邮电大学,法学院,重庆,400065
【正文语种】中文
【中图分类】D913
【相关文献】
1.建设工程款优先受偿权与抵押权冲突研究 [J], 赵许明
2.论“保护特定主体利益”的法律含义——以建设工程价款优先受偿权与抵押权的顺位为例 [J], 林雪
3.建设工程款优先受偿权优于贷款抵押权的法律风险 [J], 羊玲
4.建筑工程承包人优先受偿权优于银行抵押权的法律分析 [J], 罗亮
5.抵押权人与建设工程价款优先受偿权人的利益平衡--以第三人撤销之诉为视角[J], 曹明哲
因版权原因，仅展示原文概要，查看原文内容请购买。
工程款优先权、抵押权、购买权竞合时的优先顺序？
1、工程款优先权与一般抵押权
在工程款与一般抵押权并存的情况下，根据《合同法》第286条及最高院《关于建设工程价款优先受偿问题的批复》第1条的规定，工程款优先于一般抵押权和其他债权。
2、工程款优先权与消费者购买权
根据《关于建设工程价款优先受偿问题的批复》第2条“消费者交付购买商
品房的全部或大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”之规定，按下列情形处理：
（1）消费者已经交付房款，并已经办理产权过户登记的，工程款优先权归于消灭，房屋归产权人所有；
（2）开发商尚未交房或虽交房但尚未办理产权过户，但消费者支付了全部或者大部分款项的情况下，工程款优先权仍不能对抗消费者；
（3）消费者未交付房款，或只交付了少部分房款，但已办理了产权过户登记的情况下，工程款优先权具有对抗消费者的效力。
3、消费者购买权与抵押权
消费者虽然支付了全部或大部分购房款，但未取得房产证的，消费者对该商品房所享有的权利性质，在法律理论与实践中目前尚无定论。
当消费者购买权与抵押权竞合时，按下列情形处理：
（1）房屋先出售后抵押：A.若房屋买卖合同未登记备案,而抵押已办理登记备案的,该抵押权可对抗消费者购买权;B.若房屋买卖合同已登记备案,或买受人已取得房地产权证,则抵押权不能对抗消费者购买权。
（2）房屋先抵押后出售：不论该房屋是否已转移给何人，消费者购买权不能对抗该房屋的抵押权。
建设工程价款优先受偿权与相关权利的冲突处理叶燕芳【摘要】<最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复>(以下简称<批复>)规定:建筑工程承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权;消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后,承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人.<物权法>规定,预告登记具有排斥任何第三人未经债权人同意而取得指定的不动产物权的效力.笔者曾就建设工程价款优先受偿权的保全登记进行探析,并提出"以预告登记保全我国建设工程价款优先受偿权"的设想.在这一设想基础上,就建设工程价款优先受偿权与相关权利的冲突处理作进一步探析.【期刊名称】《经济研究导刊》【年(卷),期】2011(000)020【总页数】3页(P207-209)【关键词】建设工程价款;优先受偿权;权利冲突处理【作者】叶燕芳【作者单位】福建天泽广业律师事务所,福州,350003【正文语种】中文【中图分类】D923.6一、工程价款优先受偿权与在建工程抵押权的权利冲突处理银行与承包人的权利冲突，源于开发商将承包人施工形成的在建工程抵押给银行融资，造成在建工程上存在两种担保物权，即承包人的法定优先受偿权和银行的抵押权。
在建设价款优先受偿权所担保的债权与抵押权所担保的债权总和超过建筑工程变现价款的情况下，两者的权利冲突开始产生。
对于在建工程抵押权与工程价款优先受偿权的权利冲突处理，司法实践一般根据《批复》意见处理，即建设工程价款优先受偿权优先于在建工程抵押权受偿。
但有学者对《批复》规定提出反对意见：第一，《合同法》第286条并没有明确在建工程抵押权与建设工程价款优先受偿权冲突时，后者优先。
第二，建设工程价款并非建筑工人工资。
建筑工人的工资请求权的诉求对象应为承包人，它们之间是雇用或劳动合同关系，承包人应按劳动合同和有关法律要求支付给建筑工人工资。
在承包人难以履行工资支付义务时，工人可以对承包人拥有的财产享有优先受偿权。
施工单位受偿权优先于银行抵押权开发商已经将房地产抵押给银行，又拖欠施工单位的工程款无法偿还此时银行享有抵押权，而施工单位依法也具有一定的优先受偿权，双方究竟谁更优先受偿？20XX年6月11日，最高人民法院审判委员会第1225次会议通过《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》，确定了施工单位的优先受偿权优先于抵押权和其他债权的原则，使之具有了法律效力。
该司法解释最重要的是：人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。
开发商是建设工程的发包人，建筑公司及其他施工单位是建设工程的承包人，按照合同法第二百八十六条规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。
发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。
建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿”。
依据该司法解释，即便是建设项目或者其占用范围内的土地使用权已经向银行或者其他债权人作抵押担保，或者该开发商还欠有其他债务，例如建筑设计费、设施设备采购款等，施工单位都有权将该工程折价、申请拍卖，就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。
在其优先受偿完毕后，银行才能优先于其他无抵押担保的债权人受偿。
银行受偿完毕后，其他债权人才能受偿。
需要注意的是，该司法解释规定，建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失。
目前开发商与施工单位之间往往用套用定额的方法确定工程价款的总量，但是一般来说，定额不仅包含了工、料、机费用，甚至还包含利润、税金、差旅费用等。
因此严格地说，作为优先受偿债权的工程价款不能套用定额计算，而应该只计算直接支出的工、料、机费用。
其余利润、违约金等，不在优先受偿之列。
工程优先受偿权是《合同法》第二百八十六条所规定的一项法律权利，其赋予承包人在发包人未按照约定支付价款时，对于建设工程的价款享有优先受偿的权利。
这一权利优先于其他债权，包括银行的抵押权。
本文将从工程优先受偿权的定义、条件、范围以及行使方式等方面进行详细解析。
一、工程优先受偿权的定义及法律依据工程优先受偿权是指，在发包人未按照约定支付价款的情况下，承包人相对于其他债权，对于建设工程的价款享有优先受偿的权利。
其法律依据为《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定。
二、工程优先受偿权的条件工程优先受偿权的行使需要满足以下条件：1.有合法有效的建设工程合同。
2.工程已经竣工，有竣工验收证明。
3.承包人没有违约行为，建设工程不存在质量问题。
4.工程数额已经确定。
5.承包人已经给发包人合理期限的催告并在六个月内提出。
三、工程优先受偿权的范围工程优先受偿权的范围包括承包人为建设工程应当支付的工人报酬、材料款等实际支出费用，不包括预期利润和违约金。
四、工程优先受偿权的行使方式工程优先受偿权的行使方式有两种，一是与发包人协议将该工程折价，承包人在支付价款与工程价款的差额后，取得该项建设工程的所有权；二是对建设工程进行拍卖，拍卖需在人民法院的主持下进行，这样更能保护发包人的利益，防止承包人低价拍卖给发包人带来损害。
由承包人在拍卖所得价款中优先受偿。
五、工程优先受偿权的期限根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第四条规定，建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。
综上所述，工程优先受偿权是《合同法》赋予承包人的一项重要权利，其优先于其他债权，包括银行的抵押权。
在满足一定条件的情况下，承包人可以通过与发包人协议折价或者请求人民法院拍卖工程的方式，优先受偿其建设工程的价款。
然而，需要注意的是，承包人行使优先权应当在规定的期限内进行，否则将失去优先受偿的权利。
建设工程优先受偿权与抵押权及其他权利之间的受偿顺序《合同法》第286条赋予了建筑工程承包人在发包人逾期不支付工程款的情形下，有权就该工程价款优先受偿。
实践中存在这种建设工程优先受偿权与抵押权及其他权利相冲突时，其受偿顺序应当如何确定的问题，下面笔者就承包人优先受偿权与抵押权、承包人优先权与消费者房屋过户登记请求权、承包人优先权与抵押权及消费者房屋登记过户请求权三者、同一建设工程上存在多个承包人优先权等冲突进行分析，以期辨清各种权利之间的受偿顺序。
一、承包人优先权与抵押权的冲突如何解决《最高人民法院关于建设工程价款优先权受偿权问题的批复》(以下简称最高院《批复》)第1条规定：“建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。
”一方面，从民法原理上讲，法定权利应当优先于约定权利，承包人的优先权是法律为了保护承包人的利益而特别赋予的一项权利;另一方面，因承包人在进行工程建设期间，前期会投入大量垫资，且通常欠付劳动者工资报酬，为保护劳动者的基本生存权，法律赋予优先受偿权确有必要。
若允许约定抵押权先行受偿，就等同于将发包人的债务转嫁给承包人，有违公平合理原则。
在实务中，遇有承包人优先权与抵押权相冲突时，应当适用最高院《批复》第1条之规定，承包人优先受偿权优于抵押权。
二、承包人优先受偿权与消费者房屋过户请求权的冲突如何解决最高院《批复》第2条规定：“消费者交付购买商品房的全部或大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。
”此条的目的旨在保护消费者的利益，与承包人的利益相比较，消费者的个体利益更加需要保护，若允许承包人行使优先受偿权，则等同于将发包人应当承担的债务转嫁给普通消费者，有违保护弱势利益的法律宗旨。
应当注意的是，此处的消费者应为普通的商品房购买者，且已经支付全部或大部分的购房款，大部分购房款即表明达到或超过全部购房款的百分之五十。
遇到此类冲突，消费者房屋过户请求权优于承包人优先受偿权。
建设工程优先受偿权与银行抵押权在建设工程价款优先受偿权与一般抵押权并存的情况下，何者优先，存在分歧。
一种观点认为，该优先受偿权并没有经过登记，没有实行公示，因此第三人很难知道，而一般抵押权大多经过了登记，所以根据我国《担保法》第54条规定，抵押物已登记的先于未登记的受偿，应当由一般抵押权优先。
第二种观点认为，该优先受偿权应当优先于一般抵押权受偿，否则，会出现定作人于该优先受偿权设定后，再在标的物上设定抵押权，使该优先受偿权不能实现。
第三种观点认为，该优先受偿权与一般抵押权设立在先者受到优先保护。
合同法认为，在发生法定抵押权与约定抵押权并存的情形时，无论约定抵押权发生在前或在后，法定抵押权均应优先于约定抵押权行使。
主要理由是：(1)法定权利应当优先于约定权利。
(2)从法律政策上考虑，法定抵押权所担保的债权中相当部分是建筑工人的劳动工资，应予优先确保。
(3)建设工程是靠承包人付出劳动和垫付资金建造的，如果允许约定抵押权优先行使，则无异于以承包人的资金清偿发包人的债务，等于发包人将自己的欠债转嫁给属于第三人的承包人，违背公平及诚实信用原则。
(4)承包人法定抵押权，是法律保护承包人利益而特别赋予的权利，具有保护劳动者利益和鼓励建筑、创造社会财富的政策目的。
《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》(2002年6月27日起施行)第1条规定："法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权"。
由此可见，建设工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权。
二、建设工程承包人的优先权与建筑物上抵押权的受偿位序建设工程承包人的优先权相对于一般债权来说，具有优先受偿的权利，但是，在实践中建设工程的发包方为了获取资金，往往已在建设工程上设有抵押权，当同一建筑物上优先权和抵押权共存时，即抵押权和优先权竞合时，二者的受偿位序如何?合同法对此未明确规定，理论上有不同理解。
【法律实务】建设工程价款优先权ＰＫ银行抵押权
曾巧新疆七合律师事务所
工程建造投入资金大，建设周期长，房地产融资渠道主要包括自有资金、建筑商垫付资金、商品房预售资金以及银行抵押贷款等。
目前，以在建工程抵押向银行申请贷款已经成为房地产开发企业融资的主要途径，由于在建工程抵押涉及房地产开发商、银行、购房人、承包人、抵押登记部门等多方当事人，法律关系复杂，如何才能既合情又合法处理多方关系尤为关键。
今天，笔者在此对实务中如何正确处理建设工程价款优先权与抵押权两者间的关系进行解析。
建设工程价款优先权，是指承包人就不动产修建而对该不动产享有的优先受偿的权利。
抵押权是指债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产作为债权的担保，债务人未履行债务时，债权人依照法律规定就该财产有优先受偿的权利。
在同一建设工程上同时存有承包人优先受偿权与约定抵押权时，何者优先，理论上存在以下分歧：
第一种观点认为，该优先受偿权没有经过登记及公示，因此第三人很难知晓，而一般抵押权大多经过抵押登记，所以根据我国《担保法》第54条规定，抵押物已登记的先于未登记的受偿，因此一般抵押权优先受偿。
第二种观点认为，该优先受偿权基于法律的直接规定在债务人的财产上设立，无须转移财产的占有亦无须登记，在性质上属于法定优先权，应当优先于一般抵押权受偿。
第三种观点认为，承包人优先权与抵押权同属担保物权，物权间的优先效力一般以“时间在先，权利在先”为原则，即优先受偿权与一般抵押权设立在先者受到优先保护。
《合同法》第286条规定：……建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。
《最高人民法院关于建设工程的价款优先受偿权问题的批复》：一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债。
该《批复》确定了在实践操作中，建设工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权，即无论约定抵押权发生在前或在后，承包人优先权均应优先于约定抵押权行使。
主要理由有三点：
首先，费用性担保物权（指以担保因保存或增加标的物价值所生债权为目的者而言）优先于融资性担保物权。
就标的物施与劳务、技术活供给材料，保全该标的物或增加其价值所生之债权，法律常赋予担保物权，特别予以保障。
此种法定担保物权，虽发生在后，通常亦予以优先一般担保物权之效力。
承包人优先权所担保之债因新建、保存或增益标的物之价值而生，性质上属于费用性担保物权，故优先于抵押权等融资性担保物权。
其次，有利于实现《合同法》第286条的目的。
当法律所确定的一种权利在认定其性质发生争议时，解决这一问题的最基本也是最重要的原则就是从立法的目的出发来考虑其定
性。
之所以规定承包人的优先权是针对当前建设单位拖欠工程款现象严重的情况，希望通过法律的直接规定对承包人的特定债权给予特别的保护。
在承包人的工程价款中，除了承包人的设备和物质投入，还包括工人的工资，而工人的工资是工人付出艰辛劳动，甚至流血流泪赚来的，关系到工人及其家人的生存利益及社会的安定，应当通过优先权的形式来实现承包人的债权。
最后，有利于实现社会公平。
实践中，建设工程大多是靠承包人垫付资金建造的，如果允许约定抵押权优先行使，则无异于以承包人的资金清偿发包人的债务，等于发包人将自己的欠债转嫁给属于第三人的承包人，违背公平及诚实信用原则。
因此该立法意图和制度设计也决定了建设工程优先权应当优先于不动产抵押权。
综上所述，我国司法实践中出现在建工程抵押权和工程款优先受偿权的冲突时，出于保护弱者和保障债权人生存权的理念，给予承包人一定的保护，赋予了工程款优先偿还权无须登记就优先于抵押权和其他债权实现的地位。
但由于建筑市场准入门槛低，竞争激烈，开发商和建筑商处于实际不平等的地位甚至存在开发商要求建筑商提供自愿放弃工程款优先受偿权的声明的情况，建筑商一定要注意依法使用该项权利追索工程款，保护自身的合法权益。
与此同时，在建工程抵押权让位于工程款优先受偿权，银行对在建工程抵押权实现不确定因素较多，隐含较多的风险，如操作不当，很可能造成信贷资产损失。
银行将贷款发放给发包方后，对发包方的资金使用实际上是无力监控的，因此，银行在办理在建工程抵押贷款时更应规范操作程序，有效规避法律风险，确保信贷资产的安全。
