下载文档原格式
第1篇一、建设工程施工合同约定首先，应按照建设工程施工合同约定的付款方式、期限和比例进行款项支付。
合同中明确约定的付款顺序、比例和期限，具有法律效力，各方应严格按照合同约定履行。
二、优先受偿权1. 承包人优先受偿权：根据《合同法》第二百八十六条，承包人有权就建设工程的折价或者拍卖的价款优先受偿。
即当建设工程因欠款等原因被拍卖或者折价时，承包人有权优先受偿。
2. 优先受偿权的行使条件：承包人行使优先受偿权需满足以下条件：（1）建设工程已竣工验收合格；（2）承包人已提交竣工结算文件；（3）发包人未按约定支付工程款。
三、建设工程款清偿顺序1. 工程款优先清偿：在建设工程施工过程中，工程款优先清偿。
即发包人应先支付承包人已完成的工程款，再支付其他款项。
2. 按比例清偿：当工程款不足以清偿所有债务时，按照债务比例进行清偿。
四、其他款项清偿顺序1. 普通债权：在工程款清偿完毕后，剩余款项按照普通债权的比例进行清偿。
2. 破产费用和共益债务：在普通债权清偿完毕后，剩余款项用于支付破产费用和共益债务。
3. 职工工资和补偿金：在破产费用和共益债务清偿完毕后，剩余款项用于支付职工工资和补偿金。
4. 社会保险费用和破产人欠缴的税款：在职工工资和补偿金清偿完毕后，剩余款项用于支付社会保险费用和破产人欠缴的税款。
五、破产清算程序在建设工程施工过程中，如发生破产情况，应按照破产法规定进行破产清算。
破产清算程序包括：1. 建立破产管理人：由人民法院指定破产管理人，负责破产清算工作。
2. 清理破产财产：破产管理人应全面清理破产财产，包括建设工程、设备、材料等。
3. 债权申报：债权人应在规定期限内申报债权。
4. 债权审查：破产管理人审查债权，确认债权是否有效。
5. 债权清偿：按照上述清偿顺序，依次清偿债权。
总之，建设工程施工清偿顺序是保障各方权益的重要环节。
各方应严格按照法律法规和合同约定，合理履行付款义务，确保工程顺利进行。
第2篇一、合同约定清偿顺序1. 首先应遵守合同约定的清偿顺序。
建设工程优先权与其他权利的冲突及解决摘要：本文针对建设工程的转让与法定抵押权的关系作简单分析，并且举例说明我国法律对此方面的价值取向及界定，以此为我国解决权利冲突提供借鉴。
关键词：建筑工程；优先权；其他权利；冲突及解决承包人的一项法定权利就是建设工程优先权。
建设工程购房人权利、优先权和抵押权之间的冲突要想彻底解决，我们需保证健全登记制度建立。
经登记的承包人的建设工程优先权优先于抵押权，经预告登记的购房人就建设工程的价款优先于承包人和抵押人受偿，严格按登记的顺序受偿对相同身份的权利人之间。
一、建设工程的转让与法定抵押权的关系《担保法》第49条对已经办理登记的抵押物的转让有所限制，而承包人的法定抵押权因为并不需要进行登记，所以，发包人要想转让建设工程而不受限制，必须使发包人的转让行为不影响承包人的优先受偿权。
实际上，由于追加效力的抵押权行为，不论建设工程被转让给何人，行使优先受偿权作为法定抵押权人的承包人都可以追加。
由于相当程度上抵押权具有不可区分性，不论建设工程被部分转让或全部转让，整个建设工程行使优先受偿权都可以被承包人追加。
这对于商品房开发来说，具有特别意义，因为商品房总是被分成若干单位出售，这种分割不影响承包人就整个工程行使权利。
二、受让人权利与法定抵押权冲突的解决因为建设工程被转让以后，承包人还可以追加并行使其法定抵押权，这就使得建设工程的受让人对建设工程的支配权利变得很不稳定。
如果发包人向承包人支付了价款，那么承包人的法定抵押权因此而消灭，买受人对于建设工程的支配并无工程款方面的负担，但是，如果发包人不支付价款而导致承包人行使其法定抵押权，则买受人对于建设工程的支配地位必然发生动摇。
可见，买受人对于建设工程情况下。
目前，我国对于烂尾楼的法律规范很少，这只能留给民法理论解决。
事实上，对于烂尾楼问题，在前些年房地产业蓬勃发展的时期，各地均能由党委、政府出面协调，法院运用法律手段加以配合，通过引进第三方资金妥善解决。
在建工程抵押与优先受偿哪个“先”案情经过2006年，某建设工程有限公司中标承建某科研公司的研发中心大厦，合同总标的额2700万元。
工程建设过程中，科研公司多次以资金周转困难等理由拖欠应付的工程款，2007年10月，科研公司向当地某银行申请了1500万元的贷款，并以在建的研发中心大厦为这笔贷款设置了抵押。
研发中心大厦工程竣工后，建设公司在多次索要工程款无果的情况下，将科研公司起诉至法院，要求其支付拖欠的工程款项1735万元，并要求对研发中心大厦在上述款项范围内行使优先受偿权。
某银行闻讯后，也向法院提出了诉讼，要求某科研公司偿还到期的贷款，并要求对某研发中心大厦行使抵押权。
这样一来，建设公司的优先受偿权就与银行的抵押权打起了擂台，二者的权利哪个更为“优先”呢?何谓在建工程及其抵押在建工程是指经审批正在建设中的房屋及其它建筑物。
在建工程抵押作为抵押的一种特殊形式，因具有良好的加速资金流动和促进资金融通等优点，同时满足了银行与业主企业的需求，在融资市场中被大量采用。
虽被广泛使用，但相关配套法律却存在缺失：1995年版的《担保法》并未对在建工程抵押作出规定;虽然在原建设部于1997年出台的《城市房地产抵押管理办法》中对在建工程抵押作了明确的规定、设定了一些条件，但由于其属于部门规章，法律位阶较低，在《合同法》出台后，其无法作为法院认定抵押合同是否有效的依据。
2000年12月，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》中第四十七条对这一问题进行了规范，该条款规定：“以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效。
”该条解释正式确立了在建工程抵押的合法性。
因此，上述案例中的科研公司以在建工程为抵押向某银行贷款的行为是有效的。
何谓优先受偿而优先受偿权，指的是某种特殊债权的效力优先于一般的债权，能在一般债权之前先得到满足。
建设工程优先受偿权是指承包人对于建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款享有优先受偿的权利。
房地产抵押权与建设⼯程价款优先受偿权的关系在实践中，我们都知道私权保护对于我们每个⼈来说都是⼗分重要的，但是我们抵押权也是不例外的，我们对于它的认识也是必不可少的。
那么房地产抵押权与建设⼯程价款优先受偿权的关系?店铺⼩编总结了关于这个问题的相关知识，⼀起来看看吧。
房地产抵押权与建设⼯程价款优先受偿权的关系⾸先根据《合同法》第286条规定：发包⼈未按照约定⽀付价款的，承包⼈可以催告发包⼈在合理期限内⽀付价款。
发包⼈逾期不⽀付的，除按照建设⼯程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包⼈可以与发包⼈协议将该⼯程折价，也可以申请⼈民法院将该⼯程依法拍卖。
建设⼯程的价款就该⼯程折价或者拍卖的价款优先受偿。
最⾼⼈民法院《关于建设⼯程价款优先受偿权的批复》第1条也规定：⼈民法院在审理房地产纠纷案件和执⾏案件中，应当依照《合同法》第⼆百⼋⼗六条的规定，认定建筑⼯程的承包⼈的优先受偿权优于抵押权和其他债权。
可见，中国法律对建设⼯程款的优先受偿权已有了相关的规定。
关于房地产抵押权与建设⼯程优先受偿权的关系还有以下细节需要明确：⾸先,不论该房地产抵押权是否进⾏了登记，在两者发⽣冲突的情况下，建设⼯程款优先受偿权都应当优先于抵押权。
这符合中国对职⼯尤其是农民⼯的⼯资优先保护的⼀贯⽴法精神。
承包⼈应得的建设⼯程款当中有相当⼀部分是付给建筑⼯⼈的⼯资，保护好这些劳动者的利益对于维护社会稳定⼗分重要。
第⼆，⽆论是抵押权成⽴在先还是建设⼯程价款优先受偿权在先，建设⼯程价款优先受偿权都应优先于抵押权⽽实现。
坚持这⼀点对于更好地贯彻《合同法》相关规定的⽴法宗旨和⽴法精神⾮常重要。
第三,抵押权属于担保物权，具有物权的性质，在私权保护⽇益显得重要的今天，对抵押权的保护也不容忽略，因此，在保护建设⼯程价款优先受偿权的同时，也应兼顾法定抵押权⼈的利益。
因此，法律应规定建设⼯程价款优先受偿权实现的最⾼数额必须预先予以登记，若实际结算的⼯程款⾼于登记数额，以登记数额为准,若实际结算的⼯程款低于登记数额，以实际结算数额为准。
房地产抵押权与建设工程价款优先受偿权的关系与区别导读：房地产抵押权与建设工程价款优先受偿权的关系有，都是担保物权，两者的标的物均涉及不动产且不占有标的物，并且两者对标的物的拍卖价款均享有优先受偿的权利。
然而两者的区分在于房地产抵押权为意定担保物权，是当事人自愿抵押；而建设工程价款优先受偿权是法定的担保物权。
一、房地产抵押权与建设工程价款优先受偿权的关系建设工程优先受偿权与抵押权的关系主要是：两者均为担保物权；两者的标的物均涉及不动产；两者均不占有标的物；两者对标的物的拍卖价款均享有优先受偿的权利。
抵押权是债务人或者第三人向债权人供应肯定的财产以担保债务的履行，在债务人不履行债务时，债权人有依照法律的规定以该财产折价或拍卖、变卖该财产的价款优先受偿的权利。
提示您，房地产抵押权与建设工程价款优先受偿权实质上非常相像。
二、房地产抵押权与建设工程价款优先受偿权的区分两者的区分如下：1.建设工程优先受偿权为法定担保物权，抵押权则为意定担保物权。
3.建设工程优先受偿权是法律直接规定的，具有法定性，因此，其生效无需登记公示，而抵押权以登记公示为生效要件，抵押物未登记公示，抵押权不生效。
3.建设工程优先受偿权标的物只为不动产，抵押权除了不动产，还包括动产。
三、抵押权的设定规章抵押权设定的规章主要如下：1.抵押物在法定允许抵押的范围内《民法典》第一百八十条规定，允许抵押的财产大致可以分为：不动产、不动产他物权、动产与法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。
2.抵押权的设立须以标的物不移转占有为条件抵押的成立与存续，不以债权人（抵押人）占有标的物为要件，所以无须将标的物移转给债权人占有。
换言之，即债务人或第三人虽以其动产供应担保，但仍可保留其对抵押物的使用和收益权。
这样，动产抵押就与动产质押区分开来，由于动产质押的设立，因转移占有才生效力，故动产抵押与动产质押最主要的区分就在于标的物是否转移占有上。
3.抵押权的设立，须订立书面抵押合同由于设定动产抵押权的行为是一种要式行为，所以当事人应订立书面抵押合同。
建筑工程款的优先受偿权
建筑工程款的优先受偿权是指在建筑工程项目发生债务违约或破产清算时，具有优先受偿权的权利。
在偿还债务时，该优先受偿权排在其他权利之前，得到优先偿付的保障。
这种优先受偿权通常由相关法律规定或债务合同约定。
建筑工程款的优先受偿权主要体现在以下几个方面：
1. 对建设单位的优先受偿权：建筑工程款支付的优先顺序中，首先要确保对建设单位的债务得到偿还。
建设单位作为工程的委托方，通常承担了较大的工程费用，因此其债权得到优先保障。
2. 对劳务人员的优先受偿权：建筑工程中的劳务人员包括施工工人、技术人员等。
在工程款支付时，应优先保障劳务人员的工资和福利待遇。
这是因为劳务人员通常是工程项目中最直接参与、最容易受到损失的群体，保障其利益具有社会公平性和道德性。
3. 对建筑材料供应商的优先受偿权：建筑工程需要大量采购建筑材料，如钢材、水泥、砂石等。
在支付工程款时，应将建筑材料供应商的债权置于优先位置，确保其能够及时收回款项，维护其经营正常运转。
4. 对其他优先权的尊重：除了上述三个方面，建筑工程款的优先受偿权还应考虑其他可能存在的优先权，如融资方、保险公司等。
在建筑工程项目中，可能还涉及到银行贷款、保险投保
等业务，这些相关方在债务清偿中也应得到优先保障。
总之，建筑工程款的优先受偿权是建筑工程项目中保护各方利益、维护经济秩序的重要机制。
根据不同的法律规定和债务合同约定，建筑工程款的优先受偿权所涉及的权利人和优先顺序可能有所差异，但其基本目的都是确保债权人能够及时、完整地收回债权，促进建筑工程的健康发展。
最高院《2021新建工解释》的十二个变化与解读展开全文《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》的十二个变化与解读鉴于原《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》（下称原《建工解释》）与《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释二》（下称原《建工解释二》）已失效，本文中将新的《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释一》暂称为《新建工解释》，以便于区分和阅读。
我们对案件的认知与处理通常是处于两个不同的阶段，即首先是根据自己意识里既已存储的法律理念与规则，来对案件形成认知与作出初判，而后再来寻求与对应规则以得确证，来制定出具体的处理方案。
也就是说，那些未作变动的法律，已经潜移默化的存在于我们的记忆和认知系统内。
当法律修改时，我们可将被修改的地方逐一列举分析。
如此，新法元素将自然融入我们，从而自动更新我们的记忆和认知系统。
经梳理后，《新建工解释》较原《建工解释》及《建工解释二》出现了十二个变化。
其中既有细微的措辞调适，亦有创造性的新规。
一、将原《建工解释》第四条中的“人民法院可以根据民法通则第一百三十四条规定，收缴当事人已经取得的非法所得”删除。
解读：该内容的删除是应有之义。
其本身既缺失上位法的依据，亦更有悖于法治的本原。
详见《新建工解释》第一条二、将“非法转包”一律称为“转包”。
解读：转包本身即是违法的，这在原《建工解释二》里已作出了调整。
三、原《建工解释》第八条、第九条、第十条已经由《民法典》第563条至第566条，第806条所完全吸纳，并无实质变化。
解读：被民法典吸纳的该三条原解释条文，是关于合同解除请求权条件的规定与解除后质量合格时按约定支付价款等内容，已规定在民法典当中。
故，《新建工解释》无须再予解释。
四、将原《建工解释》第十一条中：“因承包人的过错造成建设工程质量不符合约定”中的“过错”修改为“原因”。
论建设工程价款的优先受偿权作者：王岩来源：《商情》2011年第13期[摘要]《合同法》出台后其第286条关于建设工程价款优先受偿权在我国众多学者中引起了激烈的讨论。
本文主要综合了目前各位学者对建设工程价款的优先受偿权的观点，总结了我国对于建设工程价款优先受偿权的理论体系，对其性质、与其他权利的冲突以及如何完善建设工程价款优先受偿权制度方面等提出了自己的看法。
[关键词]建设工程价款优先受偿权抵押权留置权建设工程价款优先受偿权是近些年来法学理论界争论比较激烈的一个课题。
关于建设工程优先受偿权的性质和与其他权利的冲突的解决办法都是学者们争论的焦点，而《合同法》286条及最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（以下简称“批复”）的出台又不能满足建设工程价款优先受偿权在司法实践中的需求，因此很有必要对建设工程价款优先授权进行进一步的思考与探讨。
一、建设工程价款优先受偿权的性质建设工程价款优先受偿权性质的争论：在我国，各学者对建设工程优先受偿权性质有着不同的看法。
我认为我国建设工程优先受偿权的性质之争并非纯粹的理论争论，而有着极现实的意义、定义不同，所赖以利用的配套法律群亦不同；承包人、发包人、消费者、其他债权人的权利发生冲突时，如何处理其相互关系，必将有不同的选择结果。
目前对于建设工程价款优先受偿权性质的理解我国法学界有着三种不同的见解。
1.法定抵押权说。
有的学者主张建设工程优先受偿权的性质为法定抵押权。
这种观点的理由主要是建设工程承包人的优先受偿权符合法定抵押权的特征。
法定抵押权是债权人依照法律规定而直接取得的抵押权，是抵押权的特殊形式之一。
2.留置权说。
这种观点认为留置权大多发生在承揽合同中，它指一方按照合同约定占有对方的财产，并为对方修理、保管的行为，对方可以以留置财产折价或者以变卖该财产的价款优先受偿。
虽然《担保法》规定留置权只限于动产，但不能以此否认建设工程承包合同中承包人的优先受偿权与留置权在本质上的共通性。
建设工程优先受偿权与抵押权及其他权利之间的受偿顺序《合同法》第286条赋予了建筑工程承包人在发包人逾期不支付工程款的情形下，有权就该工程价款优先受偿。
实践中存在这种建设工程优先受偿权与抵押权及其他权利相冲突时，其受偿顺序应当如何确定的问题，下面笔者就承包人优先受偿权与抵押权、承包人优先权与消费者房屋过户登记请求权、承包人优先权与抵押权及消费者房屋登记过户请求权三者、同一建设工程上存在多个承包人优先权等冲突进行分析，以期辨清各种权利之间的受偿顺序。
一、承包人优先权与抵押权的冲突如何解决《最高人民法院关于建设工程价款优先权受偿权问题的批复》(以下简称最高院《批复》)第1条规定：“建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。
”一方面，从民法原理上讲，法定权利应当优先于约定权利，承包人的优先权是法律为了保护承包人的利益而特别赋予的一项权利;另一方面，因承包人在进行工程建设期间，前期会投入大量垫资，且通常欠付劳动者工资报酬，为保护劳动者的基本生存权，法律赋予优先受偿权确有必要。
若允许约定抵押权先行受偿，就等同于将发包人的债务转嫁给承包人，有违公平合理原则。
在实务中，遇有承包人优先权与抵押权相冲突时，应当适用最高院《批复》第1条之规定，承包人优先受偿权优于抵押权。
二、承包人优先受偿权与消费者房屋过户请求权的冲突如何解决最高院《批复》第2条规定：“消费者交付购买商品房的全部或大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。
”此条的目的旨在保护消费者的利益，与承包人的利益相比较，消费者的个体利益更加需要保护，若允许承包人行使优先受偿权，则等同于将发包人应当承担的债务转嫁给普通消费者，有违保护弱势利益的法律宗旨。
应当注意的是，此处的消费者应为普通的商品房购买者，且已经支付全部或大部分的购房款，大部分购房款即表明达到或超过全部购房款的百分之五十。
遇到此类冲突，消费者房屋过户请求权优于承包人优先受偿权。
工程款优先权、抵押权、购买权竞合时的优先顺序？
1、工程款优先权与一般抵押权
在工程款与一般抵押权并存的情况下，根据《合同法》第286条及最高院《关于建设工程价款优先受偿问题的批复》第1条的规定，工程款优先于一般抵押权和其他债权。
2、工程款优先权与消费者购买权
根据《关于建设工程价款优先受偿问题的批复》第2条“消费者交付购买商
品房的全部或大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”之规定，按下列情形处理：
（1）消费者已经交付房款，并已经办理产权过户登记的，工程款优先权归于消灭，房屋归产权人所有；
（2）开发商尚未交房或虽交房但尚未办理产权过户，但消费者支付了全部或者大部分款项的情况下，工程款优先权仍不能对抗消费者；
（3）消费者未交付房款，或只交付了少部分房款，但已办理了产权过户登记的情况下，工程款优先权具有对抗消费者的效力。
3、消费者购买权与抵押权
消费者虽然支付了全部或大部分购房款，但未取得房产证的，消费者对该商品房所享有的权利性质，在法律理论与实践中目前尚无定论。
当消费者购买权与抵押权竞合时，按下列情形处理：
（1）房屋先出售后抵押：A.若房屋买卖合同未登记备案,而抵押已办理登记备案的,该抵押权可对抗消费者购买权;B.若房屋买卖合同已登记备案,或买受人已取得房地产权证,则抵押权不能对抗消费者购买权。
（2）房屋先抵押后出售：不论该房屋是否已转移给何人，消费者购买权不能对抗该房屋的抵押权。
最⾼院建设⼯程施⼯合同司法解释（⼀）2020年12⽉29⽇最⾼院出台了《最⾼⼈民法院关于审理建设⼯程施⼯合同纠纷案件适⽤法律问题的解释（⼀）》，为了切实实施民法典，保证国家法律统⼀正确适⽤，最⾼院启动并全⾯清理新中国成⽴以来现⾏的司法解释及相关规范性⽂件，2020年12⽉29⽇最⾼院出台了《关于废⽌部分司法解释及相关规范性⽂件的决定》，废⽌了2004年10⽉25⽇最⾼院建设⼯程司法解释⼀、2018年12⽉29⽇建设⼯程司法解释⼆。
2021年1⽉1⽇起，正式进⼊民法典语境下的建设⼯程司法解释时代。
新出台的建设⼯程司法解释⼀与原建设⼯程司法解释⼀、解释⼆⽐较，⼤部分承继了前两个司法解释的内容。
新建设⼯程司法解释⼀废⽌了原建设⼯程司法解释⼀第⼆条⽆效合同⼯程价款参照条款，废⽌了新司法解释⼀废⽌了原司法解释⼀第三条施⼯合同⽆效处理，第⼋条发包⼈解除合同，第九条承包⼈解除合同，第⼗条合同解除后处理，第⼆⼗⼀条⿊⽩合同，第⼆⼗四条施⼯⾏为地。
关于施⼯合同⽆效处理、解除合同、解除合同后处理，在民法典典型合同章节已有规定，不再重复作出规定。
⼀、制定依据发⽣变化新建设⼯程司法解释⼀规定：“为正确审理建设⼯程施⼯合同纠纷案件，依法保护当事⼈合法权益，维护建筑市场秩序，促进建筑市场健康发展，根据《民法典》《建筑法》《招标投标法》《民事诉讼法》等相关法律规定。
”建设⼯程法律法规是民法体系的组成部分，从原司法解释⼀依据的《民法通则》、《合同法》，原司法解释⼆的《民法总则》、合同法，到新建设⼯程司法解释⼀《民法典》，清晰地反映了从民法通则——民法总则——民法典时代，建设⼯程司法解释也发⽣相应变化。
⼆、⽆效条款与⽆效情形的变化关于建设⼯程施⼯合同⽆效，新建设⼯程司法解释⼀第⼀条规定：“建设⼯程施⼯合同具有下列情形之⼀的，应当依据民法典第⼀百五⼗三条第⼀款的规定，认定⽆效”，对应的是原建设⼯程司法解释⼀第⼀条“建设⼯程施⼯合同具有下列情形之⼀的，应当根据合同法第五⼗⼆条第（五）项的规定，认定⽆效。
无讼阅读｜实务干货优先于抵押权的八种权利一、建设工程价款优先受偿权2002年6月20日最高院发布了《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》，该批复规定，人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《合同法》第286条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。
按照《物权法》第180条的规定，建筑物可以办理抵押，抵押权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形时，债权人有权就该财产优先受偿。
但《物权法》第170条同时规定了，对于担保物权的优先受偿的实现，法律可以另有规定。
前述批复即属于该另有规定的范畴。
《合同法》第286条规定的建设工程价款优先受偿权的立法目的，主要在于平衡承包人同发包人的其他债权人之间的关系，并非衡平承包人与发包人之间的关系。
在（2018）最高法民申4778号案外人执行异议之诉案中，最高院认为，本案交行陕西分行对诉争房屋虽然享有抵押权，但其享有的抵押权不得优先于建设工程款优先受偿权，2015年，王某与瑞麟公司就案涉三套房屋签订了《商品房买卖合同》，以“工程抵款”方式支付价款。
王某等的土方队为案涉瑞麟君府小区的施工建造方，完工后瑞麟公司无法按时支付工程款及材料费用，双方就工程抵款达成一致，将瑞麟君府小区房屋抵给土方队以抵工程款，案涉三套房屋写在王某名下，以冲抵工程款。
王某以抵冲工程款的方式购买案涉房屋，其实质是通过协商实现土方队就案涉项目所享有的建设工程款优先受偿权。
实践中，银行作为抵押权人时，通常要求承包人出具放弃优先受偿权的书面承诺，司法实践中对于优先受偿权的放弃的效力判定存在争议。
按照《建设工程司法解释二》第23条的规定，发包人与承包人约定放弃或者限制建设工程价款优先受偿权，损害建筑工人利益，发包人根据该约定主张承包人不享有建设工程价款优先受偿权的，人民法院不予支持。
从该规定可以看出，是否因该权利的放弃导致建筑工人工资等利益受损是一项重要的判断标准。
工程承包人、抵押权人和善意购房人的优先受偿权谁更优先如何认定抵押合同的优先受偿权１、关于抵押合同优先受偿权的含义。
抵押优先受偿权是指抵押权人就债务人或第三人提供的抵押物，在债务人不履行或清偿债务时，抵押权人有权依照法律规定，从债务人或第三人提供的抵押物以折价、拍卖、变卖的价款中优先受偿的权利。
由于抵押权是在不转移标的物占有的情况下于标的物上设定的权利。
它是在债务人或者第三人的财产上设定的担保物权，其抵押的财产，既可以是不动产，也可以是动产，也可以是法律规定的可用以抵押的权利。
抵押权不是以取得对标的物的占有、使用、收益为内容的物权，而仅是于债务人不履行债务时得依法以标的物的价值来优先受偿的物权。
抵押权为优先受偿权，具有法定性、从属性、不可分性、特定性、物上代位性、顺序性、追及性等特征［参见郭明瑞著《担保法》（修订本），中国政法大学出版社，第１０５－１０９页］。
２、关于抵押优先受偿权的法律规定。
抵押优先受偿权，在我国《民法通则》、《担保法》等法律中规定均作出明文规定。
如《民法通则》第８９条第（二）项规定“债务人或者第三人可以提供一定的财产作为担保物。
债务人不履行债务的，债权人有权依照法律的规定以抵押物折价或者以变卖抵押物的价款优先得到偿还”；《担保法》第３３条规定“本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第３４条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。
债务人不履行债务时，债权人有权依本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿”。
什么是抵押权的优先受偿我国《城市房地产管理法》规定：房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。
债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖给所得的价款优先受偿。
所谓“优先受偿”是指抵押权人对抵押物卖得的价款，除了要先支付工资、抚恤金和征纳税款外，抵押权人可先行收回自己对债务人所享有的债权，优先于抵押物的所有人的所有权，也优先于其他无抵押的一般债权。
If you don't work hard, your future wife's wedding dress will be rented.简单易用轻享办公（页眉可删）建设工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权导读：合同知识认为，在发生法定抵押权与约定抵押权并存的情形时，无论约定抵押权发生在前或在后，法定抵押权均应优先于约定抵押权行使。
主要理由是：1、法定权利应当优先于约定权利。
2、从法律政策上考虑，法定抵押权所担保的债权中相当部分是建筑工人的劳动工资，应予优先确保。
一种观点认在建设工程价款优先受偿权与一般抵押权并存的情况下，何者优先，存在分歧。
一种观点认为该优先受偿权并没有经过登记，没有实行公示，因此第三人很难知道，而一般抵押权大多经过了登记，所以根据我国《担保法》第54条规定，抵押物已登记的先于未登记的受偿，应当由一般抵押权优先。
第二种观点认为，该优先受偿权应当优先于一般抵押权受偿，否则，会出现定作人于该优先受偿权设定后，再在标的物上设定抵押权，使该优先受偿权不能实现。
第三种观点认为，该优先受偿权与一般抵押权设立在先者受到优先保护。
合同知识认为，在发生法定抵押权与约定抵押权并存的情形时，无论约定抵押权发生在前或在后，法定抵押权均应优先于约定抵押权行使。
主要理由是：(1)法定权利应当优先于约定权利。
(2)从法律政策上考虑，法定抵押权所担保的债权中相当部分是建筑工人的劳动工资，应予优先确保。
(3)建设工程是靠承包人付出劳动和垫付资金建造的，如果允许约定抵押权优先行使，则无异于以承包人的资金清偿发包人的债务，等于发包人将自己的欠债转嫁给属于第三人的承包人，违背公平及诚实信用原则。
(4)承包人法定抵押权，是法律保护承包人利益而特别赋予的权利，具有保护劳动者利益和鼓励建筑、创造社会财富的政策目的。
《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》(年6月27日起施行)第1条规定：“法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”。
房地产工程开发建设过程中房地产案件中债权人的受偿顺序
房地产工程开发建设过程中，由于开发商的信誉、资金周转等原因，可能导致一些债权债务纠纷，比方与建筑材料供给商之间的买卖合同纠纷、与施工方之间的工程款纠纷、与消费者的商品房预售或买卖纠纷、与银行的借款纠纷等等。
这些债权人在司法实践中的受偿顺序，是一个比拟复杂的法律问题。
依据年6月27日起施行的《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》，各债权人的受偿顺序依次为：
一、建筑工程承包人关于建筑工程价款的优先受偿权优于抵押权和其他债权。
建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失。
建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。
二、消费者交付购置商品房的全部或者大局部款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。
三、以在建工程工程抵押贷款的，银行作为抵押权人，债权清偿顺序次于前面两种债权，但优于一般债权。
建设工程优先受偿权与抵押权及其他权利之间的受偿顺序
《合同法》第286条赋予了建筑工程承包人在发包人逾期不支付工程款的情形下，有权就该工程价款优先受偿。
实践中存在这种建设工程优先受偿权与抵押权及其他权利相冲突时，其受偿顺序应当如何确定的问题，下面笔者就承包人优先受偿权与抵押权、承包人优先权与消费者房屋过户登记请求权、承包人优先权与抵押权及消费者房屋登记过户请求权三者、同一建设工程上存在多个承包人优先权等冲突进行分析，以期辨清各种权利之间的受偿顺序。
一、承包人优先权与抵押权的冲突如何解决
《最高人民法院关于建设工程价款优先权受偿权问题的批复》(以下简称最高院《批复》)第1条规定：“建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。
”一方面，从民法原理上讲，法定权利应当优先于约定权利，承包人的优先权是法律为了保护承包人的利益而特别赋予的一项权利;另一方面，因承包人在进行工程建设期间，前期会投入大量垫资，且通常欠付劳动者工资报酬，为保护劳动者的基本生存权，法律赋予优先受偿权确有必要。
若允许约定抵押权先行受偿，就等同于将发包人的债务转嫁给承包人，有违公平合理原则。
在实务中，遇有承包人优先权与抵押权相冲突时，应当适用最高院《批复》第1条之规定，承包人优先受偿权优于抵押权。
二、承包人优先受偿权与消费者房屋过户请求权的冲突如何解决
最高院《批复》第2条规定：“消费者交付购买商品房的全部或大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。
”此条的目的旨在保护消费者的利益，与承包人的利益相比较，消费者的个体利益更加需要保护，若允许承包人行使优先受偿权，则等同于将发包人应当承担的债务转嫁给普通消费者，有违保护弱势利益的法律宗旨。
应当注意的是，此处的消费者应为普通的商品房购买者，且已经支付全部或大部分的购房款，大部分购房款即表明达到或超过全部购房款的百分之五十。
遇到此类冲突，消费者房屋过户请求权优于承包人优先受偿权。
三、承包人优先受偿权、抵押权、消费者房屋过户登记请求权之间的冲突如何解决
实务中常常会出现在同一建筑物上存在承包人优先受偿权、抵押权、消费者房屋登记过户请求权三种权利并存的情况，在这样三种权利两两冲突的情形下，如何确定受偿顺序，应当详加分析。
根据最高院《批复》：承包人优先受偿权优于抵押权，消费者房屋登记过户请求权优于承包人优先受偿权。
依法律逻辑，消费者的权利应当是第一顺位受到保护，这也与最高院下达《批复》的目的相符合，有利于维护消费者的基本生存权。
实务界一般认为按消费者房屋登记过户请求权、承包人优先受偿权、抵押权的顺序清偿，且这项通说已经为我国某些地方法院所认可，并应用于审判实践中。
四、同一建设工程上存在多个承包人优先权的冲突如何解决
因建设工程的复杂性和阶段性，同一建筑物或同属一个发包人的几个建筑物上可能会同存在数个不同的承包人，均对该工程享有优先受偿权的情形，这种情形下的多个优先受偿权发生冲突时应当如何解决?
笔者认为，承包人优先受偿权在性质上属于法定担保物权，多个权利主体发生冲突时应当依时间在先、权利在先原则，以优先权成立先后决定受偿顺序，优先权成立在先的，应当优先受偿。
此观点也见于某地方法院意见中，若不能判断先后顺序的，应当按各自比例受偿。
根据建筑工程法律规定及相关司法解释，承包人优先受偿权优于抵押权，但不得对抗已经交付全部或大部分购房款的消费者个人，在多个承包人同时享有优先受偿权的情形下，先区分优先权取得的先后顺序，不能确定顺序的，按各自比例受偿。
