房地产楼盘定价体系表

楼盘定价方法
一、成本导向定价法
1、成本价成定价法：
就是在单位产品成本的基础上，加上一定比例的预期利润作为产品的售价。

产品价格=单位产品的成本*（1+价成率）
2、目标收益定价法
是在成本的基础上，按照目标收益率的高低计算售价的方法。

3、售价加成定价法
以产品的最后销售价为基数，按销售价的一定百分率计算加成率，最后得出产品的售价。

单位产品售价=单位产品总成本/（1-价成率）
二、需求导向定价
1、理解值定价法
是消费者对于商品的一种价值观念，这种价值观念实际上是消费者对商品的质量、用途、款式及服务质量的评估。

2、区分需求定价法
是指某一产品可根据不同需求强度、不同购买力、不同购买低点和不同购买时间等因素，采取不同的售价
三、竞争导向定价
1、随行就市定价法
就是企业是自己的商品价格跟上同行业的平均水平。

2、追随领导者企业定价法
有实力的公司，为了应付或避免竞争，或为了稳定市场以利其长期经营，往往以同行业对市场影响最大的房地产企业的价格为标准，来制定本企业的商品房价格。

四、可比楼盘定价法
根据可比性楼盘较强的楼盘的价格来定价。

表一、定级因素、指标与分值
表二、可比楼盘综合因素量化统计表
楼盘因素定级公式
P=W1*F1+W2*F2+W3*F3+ +Wn*Fn
楼盘价格=楼盘权重后得分/可比楼盘权重后得分*可比楼盘价格由此算出楼盘价格。

楼栋关系价值对标总平图
2#楼
价值等级价值排序
8
6
左侧临路无遮挡/右47.2m
左右侧临路无遮挡楼前间距64.81m
楼前左右侧有住宅部分视野遮挡
楼后临路较开阔
楼后临路无遮挡
7
7
楼前左侧有住宅部分视野遮挡
楼后有住宅（3#）
02
01
77梯户比
朝向小区人行/车行出去口+地下生鲜超市
8
77.55
6.75噪音影响其他不利因
素
10%
10%
35%
10%
25%
10%
景观楼间距公厕老年活动用房
价值因素
5#4#套数
1201212T42T4西南向
西南向8
8
可观湖+中庭景观
狭缝观湖+中庭景观
2#1493T66西南+南向
9
正面观湖，一线湖景
9前侧正西观湖
0605040388.25
8
楼下商业街噪音影响
82#>5#>4#
垃圾回收点
垃圾回收点
国学路+幼儿园噪音影响
国学路+楼下商业街噪音影响
7
7出地面送风井及柴发尾气井
出地面送风井。

类别：方案类 【编号：20080318】第 1 页 共 9 页房地产房价组成部分（一）成本法公式计算公式：房价=土地成本+开发成本+开发费用+税费+利润房价=土地成本+（前期工作费用+建安成本+配套费用）+（销售费用+财务费用+办公费用+不可预见费）+（营业税+所得税）+开发利润 项目序号项目项目内容及标准约占房价比例 土地费用1 土地费用土地款、拆迁、安置、土地出让金、手续费等 单方土地成本=总地价/（建设用地面积*容积率）30—50%300万/亩以下：30%左右 300万/亩以上：40%左右类别：方案类 【编号：20080318】第 2 页 共 9 页前期开发成本2前期工作费用地质勘探费：基地面积X （2-3）元/㎡ 文物勘探费：基地面积X2元/㎡总体规划设计（规划、建筑、景观设计） 多层8-10元/㎡，高层15-20元/㎡人防收费：自建人防不交三通一平费：10-15元/㎡（根据地面情况） 围墙、定位放线费、供水、供电、雨水、污水等3—5%3建筑工程费用建筑安装费用和材料设备采购多层：500—600元/平米 小高层：1100—1200元/平米 高层：1500—1600元/平米超高层（25层以上）：1800—2000元/平米15%—30% 多层：约15% 高层：约30%4基础及市政市政配套费：170元/㎡5—10%类别：方案类 【编号：20080318】第 3 页 共 9 页配套 道路及硬化、绿化：20元/平米（根据规模大小，大项目费用低） 人防异地建设费及其它开发 费用5 管理费用 办公、招待、差旅、员工工资等，约2%6-8%6财务费用 贷款利息、公关费，约2% 7 销售费用 策划、销售、推广等，约3% 8不可预 见费 未列入预算的各项预算外开支，约2%税费 9营业税+ 所得税 约销售收入的13%12% 开发 利润10利润=销售收入—土地成本—开发成本—开发费用—税费10—20% 一般15%类别：方案类【编号：20080318】房地产房价举例以占地100亩，建设规划用地89亩，每亩地350万，容积率3.0的小高层、高层、商业综合体为例项目建筑指标总占地面积100亩建筑用地面积89亩建筑面积177822平米各项目建筑面积其中住宅155000平米,商业20000平米，其它2822平米容积率 3.0住宅综合价5000元/㎡商业8000元/㎡销售收入93500万各项成本计算项目序号项目项目内容及标准约占房价比例第 4 页共9 页类别：方案类 【编号：20080318】第 5 页 共 9 页土地费用1 土地费用土地款、拆迁、安置、土地出让金、手续费等 单方土地成本=总地价/（规划用地面积*容积率）总地款:35000万 单方:1970元/平米 占住宅价39%前期开发成本2前期工作费用地质勘探费：基地面积X （2-3）元/㎡文物勘探费：基地面积X2元/㎡ 总体规划设计（规划、建筑、景观设计） 多层8-10元/㎡，高层15-20元/㎡人防收费：自建人防不交三通一平费：10-15元/㎡（根据地面情况） 围墙、定位放线费、供水、供电、雨水、污水等2133万 单方：120元/平米占住宅价3%3建筑工程费用建筑安装费用和材料设备采购 多层：500—600元/平米 小高层：1100—1200元/平米 高层：1500—1600元/平米超高层（25层以上）：1800—2000元/平米23116万 平均建安：1300元/㎡占住宅价26%4基础及市政配套市政配套费：170元/㎡道路及硬化、绿化：20元/平米（根据规模大小，3555万 200元/㎡类别：方案类 【编号：20080318】第 6 页 共 9 页大项目费用低） 人防异地建设费及其它占住宅价4%开发 费用5管理费用 办公、招待、差旅、员工工资等，约2%7000万 390元/㎡ 占住宅价7.8% 6 财务费用 贷款利息、公关费，约2% 7 销售费用 策划、销售、推广等，约3% 8不可预 见费 未列入预算的各项预算外开支，约2%税费 9营业税+ 所得税约销售收入的13%12155万680元/㎡ 占住宅价的13.6%开发 利润10利润=销售收入—土地成本—开发成本—开发费用—税费10541万,约11% 占住宅价的12%（二）销售法公式房价==土地成本+开发成本+开发费用+税费+利润+（附加值价格）类别：方案类【编号：20080318】房价==土地成本+（前期工作费用+建安成本+配套费用）+（销售+财务+办公费用+不可预见费）+（营业税+所得税）+开发利润+（品牌价值+成熟价值+升值价值+教育价值+产品价值+物业服务价值+其它价值）1、品牌价值一级品牌：300—500元/平米二级品牌：200—300元/平米三级品牌：50—100元/平米2、成熟价值：大盘：200—500元/平米中档楼盘：100—200元/平米3、升值价值：升值潜力大：500—1000元/平米一般：100—300元/平米4、物业价值：第7 页共9 页类别：方案类【编号：20080318】一级知名物业：300—500元/平米二级物业：100—200元/平米三级物业：50—100元/平米5、教育价值：优质教育：300—500元/平米一般教育：100—200元/平米6、产品价值：创新产品：100—300元/平米热销产品：50—100元/平米7、规模价值：500亩以上：200—500元/平米200—500亩：100—200元/平米100—200亩：50—100元/平米第8 页共9 页。

住宅定价表、定价公式
三、定价公式及相关计算
总价=基础价格×面积+位置加成×面积+楼层加成×面积+朝向加成×面积+装修加成×面积
总价=15000×80+2000×80+500×80+1000×80+2000×80=1640000元
三、定价公式及相关计算
总价=基础价格×面积+位置加成×面积+楼层加成×面积+朝向加成×面积+装修加成×面积
总价=10000×200+1500×200+0+500×200+0=2400000元
三、定价公式及相关计算
总价=基础价格×面积+位置加成×面积+楼层加成×面积+朝向加成×面积+装修加成×面积
总价=12000×120+3000×120+200×120-500×120+500×120总价=1824000元
结论：需要注意的是，在实际交易中，还需要考虑其他因素，如地段、房屋朝向、装修程度等，因此房屋价格可能会有所浮动。

此外，在不同地区和不同时间段，住宅定价表中的单价也会有所变化。

住宅价格表的制作区域 | 房屋类型 | 房屋面积（平方米） | 房价（万元）A区 | 单元式公寓 | 60 | 80B区 | 标准住宅 | 80 | 100C区 | 别墅 | 200 | 300A区 | 豪华公寓 | 120 | 160B区 | 标准住宅 | 90 | 120C区 | 别墅 | 250 | 350A区 | 单元式公寓 | 50 | 70B区 | 标准住宅 | 75 | 90C区 | 别墅 | 180 | 280A区 | 豪华公寓 | 100 | 140注意事项：1. 房屋类型包括单元式公寓、标准住宅和别墅。

2. 房屋面积以平方米为单位。

3. 房价以万元为单位。

4. 以上表格仅为示例，实际住宅价格可能会有所不同，请以实际房价为准。

住宅价格是人们购房时最为重要的考虑因素之一。

我们提供了一个住宅价格表，其中列出了三个不同区域的房屋类型、房屋面积以及对应的房价。

首先，这份价格表分为A区、B区和C区，每个区域都有不同的住宅类型和价格。

在A区，有单元式公寓和豪华公寓可供选择。

单元式公寓面积在50平方米到60平方米之间，而豪华公寓则在100平方米到120平方米之间。

对应的房价分别为70万元到80万元和140万元到160万元。

这个区域适合那些寻找中等面积的住宅的购房者。

B区的标准住宅是一种普遍的住宅类型，面积在80平方米到90平方米之间。

这是一个适合小家庭或个人居住的理想选择。

标准住宅的价格在90万元到120万元之间。

C区则提供别墅类型的住宅。

别墅的面积较大，范围从180平方米到250平方米。

因为面积较大且享有独立空间和较高私密性的特点，别墅的价格也相对较高，介于280万元到350万元之间。

这个表格的信息对于购房者来说至关重要。

购房者可以根据他们的预算和需求，选择合适的住宅类型和面积。

例如，如果一家三口正在寻找一个面积适中的住宅，他们可以选择A区的单元式公寓或B区的标准住宅。

而如果一家需要更多空间和隐私，他们可以考虑选择C区的别墅。

楼盘定价方法
一、成本导向定价法
1、成本价成定价法：
就是在单位产品成本的基础上，加上一定比例的预期利润作为产品的售价。

产品价格=单位产品的成本*（1+价成率）
2、目标收益定价法
是在成本的基础上，按照目标收益率的高低计算售价的方法。

3、售价加成定价法
以产品的最后销售价为基数，按销售价的一定百分率计算加成率，最后得出产品的售价。

单位产品售价=单位产品总成本/（1-价成率）
二、需求导向定价
1、理解值定价法
是消费者对于商品的一种价值观念，这种价值观念实际上是消费者对商品的质量、用途、款式及服务质量的评估。

2、区分需求定价法
是指某一产品可根据不同需求强度、不同购买力、不同购买低点和不同购买时间等因素，采取不同的售价
三、竞争导向定价
1、随行就市定价法
就是企业是自己的商品价格跟上同行业的平均水平。

2、追随领导者企业定价法
有实力的公司，为了应付或避免竞争，或为了稳定市场以利其长期经营，往往以同行业对市场影响最大的房地产企业的价格为标准，来制定本企业的商品房价格。

四、可比楼盘定价法
根据可比性楼盘较强的楼盘的价格来定价。

表一、定级因素、指标与分值
表二、可比楼盘综合因素量化统计表
楼盘因素定级公式
P=W1*F1+W2*F2+W3*F3+????? +Wn*Fn
楼盘价格=楼盘权重后得分/可比楼盘权重后得分*可比楼盘价格由此算出楼盘价格。

地区项目价格实施方案（样板）
一、定价原则参考：
1、楼层差：（）—（）号楼楼层差（参考）
（）—（）号楼楼层差（参考）
2、朝向差（文字说明）
3、景观差（文字说明）
4、物业类别差（文字说明）
5、户型差（文字说明）
6、噪音差（文字说明）
7、附加值（文字说明）
二、价格方案
（）号楼，交楼装修标准元/㎡，销售均价：元/㎡，最大折扣后均价元/㎡
（）号楼，交楼装修标准元/㎡，销售均价：元/㎡，最大折扣后均价元/㎡
三、价格汇总表
首期可售共栋，总套数共套，销售均价为元/㎡
四、推货计划
备注：开盘期完成当期总推售量的（）%，考虑加推下一批房源
五、优惠措施及付款折扣
（须预计如按该优惠措施实施项目的整体成交均价）
六、方案实施的时间。