南宁市十大商圈规划示意图

商业市场调查分析报告一、商圈状况1、商圈功能“商圈”一词最早产生于上个世纪，现代都市里的商圈是城市经济生活繁荣的产物，是适应生产力进步的结果；同时也应该是一个城市现代化的象征与标志。

这里聚集着规模宏大的商业建筑群落，聚集着实力雄厚的企业王国，当然还会有与之匹配的专司创造财富的消费群落。

当今国际化的商圈主要由商业、商务办公和服务类三大职能构成，商圈的中心不仅仅是商业中心，也是经济运作管理中心，拥有大量商务办公、酒店等配套，具备完善的市政交通与通讯条件，便于现代商务活动。

管理、金融、服务的创新使其成为经济发展的核心和经济变革的发源地。

2、商圈划分本文中商圈具体指以一个或二、三个核心标志性大型商业项目为中心发展起来的商业密集区。

同一商圈内的商业氛围应同等浓郁且同步繁荣；商业场所和业态均有大抵相同的特征；拥有基本相同的消费人群。

C.D.Harris在其主张的城市核心论里强调，城市在发展过程中并非只形成一个核心商圈，而是会出现多个商圈。

其中的一个为城市核心商圈，其余为次商圈。

这些商圈形成和分化有以下几个原因：●各种商家以自身的利益为目标的区位选择过程；●产生聚集效益的过程；●各商家利益对比而发生的分离；●地价和房租对行业区位的作用。

一般而言城市规模越大，商圈也就越多，越专业化。

参照上述条件，南宁目前仅能划分出两大商圈，即原有的第一商圈——‘朝阳商圈’和第二商圈——‘梦之岛—七星商圈’虽然城市商业有东移形成商业次中心的趋势，但按目前情况来看，‘五象广场—凤岭商圈’尚在发育阶段，远未形成相应的商业号召力。

二、现有商圈解析下面我们针对两个商圈按照相同的6个商圈要素进行分解、比照：1、商圈范围●朝阳商圈：东—共和路、友爱路，西—兴宁路，南—民族大道，北—人民路。

●梦之岛—七星商圈：东—古城路，西—新民路，南—七星路，北—民族大道。

2、商圈核心●朝阳商圈：以南宁百货大楼、裕丰商厦、金朝阳商业广场、步行街和大连万达购物广场、中山路为核心。

南宁朝阳商圈分析报告一．背景朝阳广场位于南宁市兴宁区，是南宁市的中心城区，朝阳广场处于朝阳路和人民东路交界处。

东临民主路，西临人民中路,并且附近有南宁万达广场。

南宁地铁一号线和二号线在朝阳广场交会并深挖31米设出入口，计划2017年同时投入使用，朝阳广场有多条公交线路直达，交通十分便利，区位优势明显。

朝阳商圈对于南宁，可谓腹中风水宝地，其作为中心地带的战略性枢纽地位是一般商业区域无法比拟的。

朝阳商圈囊括了消费群体所需要的饮食、购物、休闲等物质与精神的全部内涵。

有人说，朝阳路段宛如一条流金淌银的商脉，很难在这里再找到一块空地，成为南宁商业业态最丰富的区域，拥有非同凡响的人气、发达的交通和沉淀已久的商业文化。

由此，朝阳商圈自然形成了一种城市ＲＢＤ的大商业形态，拥有了普通商区所不能提供的情感的沟通、距离的亲近、生活的交流，软、硬件的完整性，真正体现出南宁核心商业龙头地位，并使朝阳路成为一条最繁华、最具财富凝聚力的黄金大道。

朝阳商圈的范围从火车站起向南到万达商业广场止，以朝阳路为轴心呈鱼骨状向两边辐射，东到新民路、公园路，西至华强路、解放路，南沿民族大道西段，北抵中华路。

其区域商业特征明显，核心商圈呈环绕形，是南宁市最繁华的商业中心区。

为南宁第一核心商圈，坐拥南宁人流、物流、车流最为密集的区域，日人流量最高在３０万人次以上，既是传统的商业中心，也是今日市内最繁华的商贸核心。

二．商圈的形态商圈特征：商业场所多，商圈规模大，人口密集，流动人口多。

商圈大，流动人口多、热闹、各种商店林立。

其消费习性为快速、流行、娱乐、冲动购买及消费金额比较高等。

消费特点：快速、流行、便利性、人口密集、消费额相对较高。

周边商店的聚集状况：多功能聚集（零售业与饮食业、服务业、娱乐业、以及邮电、银行的聚集）1．有利于产生放大的聚集效应。

2．能有效地扩大该地区的购物与服务商圈大朝阳商圈的建设上，分五大步骤：第一步：以朝阳路的交通整治为切入点，启动商圈的改造工程。

中共南宁市委、南宁市人民政府关于进一步加快五象新区开发建设的决定文章属性•【制定机关】中共南宁市委员会,南宁市人民政府•【公布日期】2015.01.13•【字号】南发〔2015〕2号•【施行日期】2015.01.13•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】城市建设正文中共南宁市委南宁市人民政府关于进一步加快五象新区开发建设的决定南发〔2015〕2号建设五象新区是自治区党委、自治区人民政府从战略高度作出的重大决策。

五象新区启动建设以来，已取得阶段性成果，进入城市功能成型、产业加速集聚和开发建设全面提速的关键时期。

为进一步加快五象新区开发建设，现作出如下决定：一、总体要求进一步加快五象新区开发建设，是南宁市贯彻落实科学发展观，推动经济持续健康发展和社会和谐稳定的客观要求，是提高首府城市竞争力、建设现代宜居生态城市、实现南宁首位度大提升的希望所在。

五象新区的开发建设必须创新机制、先行先试，突出重点、全面提速，突破难点、全力推进。

（一）指导思想以邓小平理论、“三个代表”重要思想、科学发展观为指导，以中国特色新型城镇化理念为引领，全面贯彻落实自治区党委、自治区人民政府的决策部署和市委十一届十一次全会精神，高档次高品质全面推进五象新区建设。

坚持解放思想、先行先试，着力构建五象新区充满活力、富有效率的体制机制；坚持适度超前、科学规划，着力优化五象新区功能布局，塑造城市特色；坚持突出重点、明确时序，着力推进五象新区核心区域建设上规模见成效；坚持产城融合、人城和谐，着力提升五象新区承载能力和产业发展水平。

（二）目标任务2015年，五象新区重点领域和关键环节实现新突破，总部基地金融街项目全面开工并提速推进，五象湖周边、沿江地带的建设率先突破，“两基地一中心一商圈”（区域性国际商贸物流基地、现代先进加工制造基地、总部企业及区域金融中心、五象商圈）建设取得实质性进展，核心区域的基础设施和公共服务设施基本完善。

旧城区单元控制性详细规划编制问题与对策探讨——以南宁市中心城区友爱片区三个管理单元为例黄昊婷，付朝华，潘梦，唐璞山，周霖，丘琳摘要：持续多年城市化的快速推进，许多城市的建成区面积在十年间几乎翻了一番，随着土地增量的日益放缓，越来越多的规划转向旧城区的存量土地。

南宁新一轮控规编制，中心城区共划分为28个片区137个单元。

位于旧城中心区域的单元，面临着人口密度大、设施配套差、旧改项目多等诸多问题。

通过剖析问题的成因，明确规划的基本导向，借鉴先进发达城市案例经验，结合南宁实际，提出解决的思路与对策。

关键词：南宁旧城区，单元控规，问题与对策1 引言持续多年城市化的快速推进，许多城市的建成区面积在十年间几乎翻了一番。

随着土地增量的日益放缓，越来越多的规划转向旧城区的存量土地。

针对旧城区的存量用地进行优化和完善，已经成为当前控制性详细规划的一大类型，并且在未来相当长的一段时间内，成为城市规划和管理工作的重点。

中央城市工作会议时隔37年再度召开，中共中央、国务院发布《关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》，对城市规划各项工作提出了新的思路和要求，其中，强化城市规划工作，实现一张蓝图干到底；塑造城市特色风貌，鼓励开展城市设计工作；完善城市公共服务，到2020年基本完成现有的城镇棚户区、城中村和危房改造，树立“窄马路、密路网”的城市道路布局理念，优先发展公共交通，形成以社区级设施为基础，市、区级设施衔接配套的公共服务设施网络体系；营造城市宜居环境，推进海绵城市建设等内容，对控制性详细规划及城市设计编制提出了新的要求与方向。

南宁市在2010年已经完成了现版总体规划界定的中心城区建设用地的控制性详细规划全覆盖。

当时控规成果以城区为基本单位，技术手段及编制工作较为粗放，关注的重点更多在服务新区的开发建设，效果较明显，新区发展迅速，逐步成型。

而与之相对的旧城区，受制于各种复杂实际因素，规划实施程度有限，部分已实施旧改项目也突破了原控规通则式控制的关键指标。

目录定位说明 (2)第一篇市场分析篇 (2)1.商圈分析 (2)项目所处商圈的确立 (2)东盟商务区商圈的发展模式和格局 (5)东盟商务区商圈形成时间判断 (5)东盟商务区商圈发展趋势与特色 (6)东盟商务区商圈消费群体分析 (7)2.重点业种业态市场分析 (9)第二篇项目评估篇 (13)1.优势——STRENGTH (13)2.劣势——WEAKNESS (14)3.机会——OPPORTUNITY (15)4.威胁——THREAT (16)第三篇项目定位篇 (18)1. 项目发展定位 (18)2. 客群定位 (24)3. 主题定位 (25)4. 主力业种定位 (25)5. 主导业态定位 (25)第四篇项目规划篇 (26)1. 规划流程 (26)2. 业态规划的原则 (26)3. 主要业态配置原则 (27)4. 功能结构体系构建 (29)5. 业态规划 (29)6.动线规划和相关产品调整建议 (30)6.1外部人流引导构建 (31)6.2内部平面设计 (32)6.3垂直设计 (33)第五篇收益分析 (35)附件1：商用会议室收益分析 (37)附件2：商用停车场收益分析 (40)定位说明宏观和系统的统筹，准确和客观的调研，动态和静态的把控，从而形成清晰的市场分析与判断，精准把握市场脉搏，并能结合相关的市场分析与判断，明智与客观的评估项目自身条件与机会，是商业项目定位的必要前提。

下面，我们将在前一阶段的市场调研的基础上，结合我方多年的市场实践经验和对行业市场宏观面与微观面的相关认识与判断，进一步就项目区域商圈和重点业种业态未来发展趋势进行分析与判断，这对于处在正在迅速发展中的城市新区中的商业项目来说，尤其重要。

然后，结合相关的分析与判断，才能对项目进行客观的综合评估，进而明晰项目的商业机会，提出项目的定位意见和建议。

第一篇市场分析篇1.商圈分析1.1项目所处商圈的确立南宁市规划的凤岭商圈，是以东盟商务区为核心，整合民族大道沿线的五象广场、航洋国际城、永凯和德瑞等商业项目，打造成南宁市的另一个都市级商业中心。

南宁市城市网格点基准地价成果
一、基准地价价格内涵
（一）商业用地：以2008年1月1日为估价基准日，在“五通一平”土地开发程度（宗地红线外通上水、通下水、通电、通讯、通路，宗地红线内土地平整，以下同），商业用地法定最高土地使用年限40年首层标准铺面等条件下的土地使用权价格。

（二）住宅用地：以2008年1月1日为估价基准日，在“五通一平”土地开发程度，住宅用地在法定最高土地使用年限70年及平均容积率2.2等条件下的土地使用权价格。

（三）工业用地：以2008年1月1日为估价基准日，在“五通一平”土地开发程度，工业用地在法定最高土地使用年限50年及平均容积率1.0等条件下的土地使用权价格。

城市各用途土地地价内涵
二、网格点基准地价
详见各用途网格点基准地价图。

三、级别基准地价
市区各用途用地级别基准地价如下表：
市区级别楼面基准地价表Ⅰ单位：元/平方米（建筑面积）
市区级别楼面基准地价表Ⅱ单位：元/平方米(建筑面积)
在基准地价体系的实际运用过程中，基准地价的应用以楼面地价为主，但为了便于比较分析，通过楼面地价与地面地价的换算关系列出以下地面基准地价表。

市区级别地面基准地价表
四、商业路线价
商业路线价加价表
上述路段宗地在标准深度内部分的地价为所在地段网格点基准地价加上路线价加价，超出标准深度部分的地价为所在地段网格点基准地价，计算公式为：宗地首层楼面地价=（路线价加价×标准深度内面积+网格点基准地价×总面积）/总面积。

五、土地级别及范围描述
商业用地级别范围
21
南宁市居住用地级别范围
24
表-3-3南宁市工业用地级别范围
27。

南宁市五象新区概念性总体规划简介五象新区，是南宁城市规划中一个全新的城区，是邕江之南的一个辽阔区域，包括了——北起邕江，南至那马，西起良凤江东侧连片丘陵，东至邕宁老城区和八尺江，以良庆区的蟠龙小区、良庆镇、玉洞经济园区、沿海经济走廊开发区、龙岗新区、邕宁老城区和那马组团为主的175平方公里的土地。

五象新区规划让城市南部未开发的这片土地，一跃成为城市未来的建设区域，也将在未来被建设成为我们城市的形象代表。

规划中的五象新区核心区，是一个功能复合的城市中心区，也是一个以文化体育、行政办公为主，集居住、物流、休闲、娱乐为一体的综合性城市新区，更是一个融入自然的生态城市典范。

五象新区，这个175平方公里的区域，虽然还只是刚刚绘就的一幅蓝图，但已经引发了我们城市许多的激情和豪情：因为她的未开发，因为她的无限可能，更因为她的即将崛起和必然腾飞。

虽然认真说来，五象新区至今还只是一个就是思维时空、规划时空。

但那些与“五象新区”关联的词句，已经构筑了一种南宁生活的“新时空”，而从现在开始，这个新时空会一点一点地融入我们的生活中——五象新区的建设序幕已经拉开。

2006年4月28日，五象大道的开工、兴建，标志着五象新区建设正式启动。

而从现在开始，五象新区已经成为我们城市发展的重点建设区域。

建的是一个新区，也是一个新南宁。

这个新的造城传奇，让我们一起关注。

因为，五象的发展建设周期虽然还很长，但我们城市美好的远景已经指日可待；而其中的一切理念、设想，都将成为我们城市的历史中，不可磨灭的记忆。

五象·时间2005年2005年4月，时任广西区党委副书记的刘奇葆同志，在视察南宁时提出，南宁市应该重视加大向南发展，江北主要是完善为主。

根据这一思路，南宁市委、市政府开始进行向南发展的可行性研究。

经多方论证、马飙书记多次现场视察，市委、市政府最后确定五象新区为新一轮城市建设重点区域。

11月28日，中共南宁市第九届委员会第十二次全体会议通过了《关于制定国民经济和社会发展第十一个五年规划的建议》，提出：“十一五”期间（2006至2010年），南宁“城市建设以邕江为轴线，西建东扩，完善江北，提升江南，重点向南”，“启动五象岭新区和龙岗新区建设，推动江南片区发展。

南宁五象新区创建国家级新区瓶颈问题研究李世泽;程文豪;甘日栋【摘要】自2006年启动建设以来,南宁五象新区快速发展,但在规划、产业、融资、金融街建设等方面也面临着一些瓶颈问题,与高水平现代化的国家级新区相比还有很大差距.加快南宁五象新区先行先试、创建国家级新区,要完善提升新区规划,拓展新区发展空间;破解总部基地金融街房产供需结构性矛盾;加大建设资金支持力度,破解融资难题;支持自治区重大产业项目向新区倾斜;率先推进沿边金融综合改革试验区建设.【期刊名称】《创新》【年(卷),期】2016(010)005【总页数】7页(P122-128)【关键词】五象新区;国家级新区;总部基地金融街;沿边金融综合改革试验区;先行先试【作者】李世泽;程文豪;甘日栋【作者单位】广西壮族自治区人民政府发展研究中心区域经济研究处,广西南宁,530012;广西壮族自治区人民政府发展研究中心区域经济研究处,广西南宁,530012;广西壮族自治区人民政府发展研究中心区域经济研究处,广西南宁,530012【正文语种】中文【中图分类】F292自2006年启动建设以来，虽然南宁五象新区快速发展，但也存在一些困难和问题。

与高水平现代化的国家级新区相比还有很大差距。

在五象新区积极申报国家级新区的关键时刻，笔者深入五象新区开展调研，尝试为五象新区创建国家级新区“把脉问诊”。

本文介绍了五象新区创建国家级新区的重大举措，深入分析了五象新区创建国家级新区面临的瓶颈问题，重点提出了加快五象新区先行先试、创建国家级新区的若干建议。

（一）着力规划调控，品质建设彰显新形象“十二五”期间，五象新区按照高标准、严要求完善新区规划，共完成规划定点682个，规划定点面积88.5平方公里，占新区启动以来的96.1%；完成规划建设审批7160件，占新区启动以来的91.6%。

五年间，五象新区陆续完成9项总体规划、3项专项规划、10项控制性详细规划、1项修建性详细规划、7项城市设计等共30项规划的修编。

南宁导游词南宁导游词作为一位杰出的导游，编写导游词是必不可少的，导游词是讲解当地的基本情况，介绍风土人情的文章。

那么一遍条理清晰的导游词应该怎么写呢？以下是小编为大家整理的南宁导游词，希望能够帮助到大家。

南宁导游词1大家早上好！欢迎大家来到了绿城—南宁。

我是你们今天的导游。

南宁位于广西壮族自治区西南部，是广西的首府。

南宁从建制开始，距今已有1680多年的历史。

南宁市是一个以壮族为主体、多民族聚居的首府城市，居住着壮、汉、瑶、苗、回、满、侗等48个民族。

南宁属于湿润的亚热带季风气候，阳光充足，雨量充沛，霜少无雪，气候温和，夏长冬短。

南宁一年四季绿树成荫，繁花似锦，物产丰富。

“草经冬而不枯，花非春而常放”之说也是名副其实。

南宁还荣获了“联合国人居奖”、“全国文明城市”、“国家卫生城市”、“国家森林城市”等称号。

南宁现在在修地铁，所以会有些拥堵，但是地铁修好后将会给大家带来很多的便利，作为一地南宁人，我也希望能早日坐上南宁的地铁，地铁修建正在紧张的进行中，相信南宁地铁不会让我们失望！几年之后，南宁地铁建成时，欢迎各位再次来到这里，感受一个全新的南宁！下面说一下本次行程需要注意的地方：1。

注意安全，保管好自身财物，听从导游的安排。

2。

自由活动时间结束时请按时回到指定地点乘车。

3。

有任何问题请联系导游。

我们今天行程主要是在南宁的琅东片区，上午行程有：会展中心和航洋国际城，下午将去到五象广场和南湖公园，晚上我们将去到的是民歌湖。

我在这里祝大家玩的开心！大家看到这个白顶的建筑物，就是举办南宁国际会展中心。

南宁国际会展中心标志性的大穹顶，以朱槿花为造型，由十二片花瓣组成，代表着世居在广西的十二个民族，而朱槿花是南宁的市花。

大家都知道中国—东盟博览会吗？中国—东盟博览会、中国—东盟商务与投资峰会和南宁国际民歌艺术节统称为南宁两会一节，而中国—东盟博览会、中国—东盟商务与投资峰会就是在这个会展中心举行的，每年到两会一节的时候，南宁就像过年过节一样，大街小巷都是花，十字路口都有志愿者提供服务。