中投发展组织能力分析_标杆案例研究

融
• 收购地产并通过改造、
加
收购&改造 资产运作,提高其价值及 地
收益
产
模
式 • 涵盖经营、风险管理、
物业管理
再开发过程等，盈利重
要业务
商业角色
土地开发
项目开发
土地开发商
参与土地规划、一级开发和运营
物业运营
城
房产开发商
市
运
营
商 营销与平台构建者
运营管理者
在所购土地上规划并建造房 地产项目，租售给驻商
宣传，吸引驻商
宣传、营销，吸引驻商 和消费者
日常运营、维修和其他 管理
4
城市运营商在城市运营中的多重角色
• 有能力在城市运营的全环节中，根据政府需求提供所需服务的企业可称为城市运营商 • 在实际经营运作中，由于政府需求不同，城市运营商将在提供服务时承担不同的角色
城市运营商
企 业
、
2
城市运营项 目类型
业 主
—
观
众
3 沟通界面
…
3
城市运营商在城市运营中的多重角色
• 有能力在城市运营的全环节中，根据政府需求提供所需服务的企业可称为城市运营商 • 在实际经营运作中，由于政府需求不同，城市运营商将在提供服务时承担不同的角色
政府城市运营需求：完成土地片区的策划、开发、营销推广和运营
全球性整合资源
先进的信息技术、会计、资金和人力资源管理系统，确保公司的合作者、股东和员工都 能及时获取财务信息，为成功运营提供重要的数据，也使公司的合作者和资金提供者对 公司的提供信息更具信心
行业创新
1972年以来，公司已在金融领域、产品开发、运营和市场营销方面创造了许多创新战略， 而这些战略在许多情况下已演变为行业标准的战略。这样的领军能力助其创造出首屈一 指的多元化、混用地产产品，此类产品现已成为地产行业的主导资产。
Stephen Ross 于纽约创 建Related Housing
Companies
Related Companies 在 时代华纳中心 的竞标中赢得 其开发权
Related Companies 将子 公司Related Capital Company出售给其6年前 上市的房地产金融投资公 司Centerline Capital Group（原名CharterMac）
政府城市运营需求：完成土地片区的策划、开发、营销推广和运营
片区策划
土地一级开发
产业导入
二级开发与运营
城市解决方案提供商
• 在片区策划阶段，参与 企业将承担提供城市运 营方案，协助片区规划 责任，作为政府的智库 和解决方案提供商
土地一级开发商
• 在土地一级开发阶段， 按照片区前期规划，完 成土地从生地到熟地的 开发运作，作为政府的 一级土地开发承包商或 委托人
模式选择
个人地产基 金融资 （1984）
进入欧洲市 场
（1990）
黄金地段写字 楼业务
Lazard基金
黄金地段
以
资
不追求数量
本 融
资
扩大资金来源
推
动
分散风险
地
产
柏林
发
展
法兰克福
模式转变 （1995）
并购与购买资 产比重加大
阶段三：2000s-今 垂直整合
收费开发+资本运作
设计&开发 • 收费开发商
金
• 由于瑞雷特具有充分的外部资源和项目 管理经验，经过瑞雷特开发的土地，可 以获得超越行业的增值收益
• 瑞雷特公司本身已经不再关注如何“拿 地”，因为土地持有者将都倾向于，通 过分成等多种手段，邀请瑞雷特进行代 为开发运营；
• 瑞雷特已经超越了传统意义上的外包服 务者，已经成为业内公认的地产运营的 “名牌导演”
城市运营商
招商引资平台
• 利用企业自身资源优势 和资源整合能力，为土 地片区的招商引资和产 业导入搭建平台
房地产开发商
• 作为房地产开发企业参 与土地的开发和利用
5
目录
中投发展组织能力分析的整体思路 标杆企业的借鉴意义
6
案例分享：Related 公司的简介及发展历程
Related 在美国开发、管理及经营世界一流的房地产，是世界著名的收费开发房地产企业
9
Related 同时还包含基金管理平台，以增加公司的融资和获利渠道
• 地产基金管理是Related 的主要业务之一，公司下设Related Fund Management部门，为公司和第三 方投资者提供自己按管理服务。其基金管理平台主要专注于不良房地产的重新定位、房地产建设 贷款的发起和扩增、多用户家庭住宅和零售业务三个领域。
目录
中投发展组织能力分析的整体思路 标杆企业的借鉴意义
2
城市运营商定位
城市运营商理解政府的城市发展目标，策划适合的城市运营方略，并通过资源整合满足城市运营面向对象的需求，实现政府的目标
5 合作伙伴（剧组）
投资者
4
规划设 计者
公共服 务提供
建筑抵 偿商
市场营 销者
……
终
端
客
1 政府需求
户 ：
政府（编剧）
地产开发 营销与销售 物业管理
✓ 进行多种形式的地产开发，包括豪华住宅、城市综合体、地标性社区、零售物业、办公楼、酒 店和度假村、商贸会展中心等
✓ 开发形式包括自主投资与参与收费开发等多种方式
✓ Related 公司的物业销售都由自己的团队负责 ✓ 具体业务包括与开发团队进行市场分析和产品开发，进行营销、销售和定价的策略，还有执行
• 与Related公司合作的公司基金很 多，融资渠道宽广，基本不需要 银行贷款，故Related在美国近期 的“次贷危机”中受到的冲击较 少
7
Related的地产业务分类，值得注意的是其地产开发、物业管理、营销与销 售业务中，包含大量的付费开发型项目
咨询服务
✓ 为第三方客户提供地产开发、建设、运营、扩张、物业处置和营销等领域的咨询服务
为每个细分市场提高独特设 计服务
客户服务能力
在过程中同客户沟通， 同客户共同完成项目 的开发与交付
12
案例分享：铁狮门简介
• 铁狮门为美国最大的地产开发公司之一，早期铁狮门战略并不明确，经过一次破产清算后， 转变为通过金融融资推动地产发展，在进入21世纪后，进一步转变模式，明确了以收费开发 和资本运作为经营方式的金融加地产的公司定位
8
瑞雷特收费开发模式同传统开发模式的区别
自有开发
拿地 开发运营 销售租赁
具有物业的所有权
收费开发模式
拿地 开发运营 销售租赁
参与物业收益分成
瑞雷特的收费开发之道
• 瑞雷特通过几十年的房产运营，积累了 超越行业平均水平的开发和运营经验；
• 瑞雷特将自身的开发运营经验作为产品， 为其它的土地所有者开发运营土地提供 “从土地到产品”的解决方案；
• Related 的控股上市公司 Centerline Capital Group于2003年收购Related 子公司Related Capital Company 后，成为全美最大的地产金融投资公司之一，为机构投资者和个体投资者提供债务融 资和股权投资产品。
Centerline Capital Group
2012年4月
中投发展组织能力分析 标杆案例研究
To protect the confidential and proprietary information included in this material, it may not be disclosed or provided to any third parties without the approval of Aon Hewitt Associates
公司现在管理着116支公募和私募基金，投资于1200余处物业，总值约为93亿美元
LIHTC基金种类
现有基金 数量
基金资产额（美元）
投资物业数量
Multi-Invester
43
Proprietary
50
Guaranteed
20
Public
3
Total
116
5,852,189,954 1,718,619,945 1,562,121,608
• 财政灵活性：通过新项目的发展创建额外资产以充足现金流，从而为投资带 来持续回报，并能保持财政的灵活性和流动性。这既能使公司灵活利用各种 机遇盈利，又可确保其有充足的准备应对潜在的不确定性
• 风险控制能力：通过限制资源担保和或有负债来为任何可能的市场变化或经 营状况变化做好准备，故其他金融机构更愿意与公司达成合作
收购Equinox® Holdings, Inc.， 将现代生活方式、 生态理念与公司 开发的地产有机 结合
与包括Goldman Sachs,
MSD Capital, Mubadala
Development Company 在内的多家投资领域的精 英建立合作伙伴关系，充 实了公司进一步发展的潜 能
1970 1972
148,212,000 9,281,143,507
783 261 212
31 1,287
10
Related 的突出优势
良好的财政状况
• 资产净值与流动性：体现于稳健的资产负债表，公司将资本再投资于公司业 务，现公司规模已达数亿美元
•资金获取能力（融资能力）： 1.有效的资金链，可随时利用于投资机会 2.财务状况良好，记录优良，重要投资者愿意注入资金 3.作为债务和股权资本的重要提供者，拥有超过三十年的机构资金管理经验， 与业界领导关系密切 4.在基金经营方面拥有自己的平台并且经验丰富，能保证维持并进一步提升 资产价值
1980
1990
1998 2000
2003
2006 2007
2010
• 主要开发政府支持的百度文库济适用房， 并将此作为长期投资
• 同时，发展公司的金融服务
• 截至70年代末，已募集到4,000万 美元的投资用于开发综合价值为 2.5亿美元的50多处地产项目
• 趋向多元化发展并迅速扩张其业 务范围和持有物业，新增项目包 括大规模的多住户用房、写字楼 及商业地产
绿色环保
最佳的建筑性能和保护环境的责任是以质量求发展的本质属性之一
人才优秀
公司的核心优势之一是团队人员的品质与经验，长期以来一直致力于寻找和留 用各领域的精英
方案执行
公司拥有雄厚的资金实力和在开发建设方面的丰富经验，并且精于执行公司策略，以使 债权人的价值最大化
有效的内部协同
综合性的组织结构使我们可以更好地协调各领域的业务活动。 Eg：开发团队汇集了公司里各领域的专家，能更有效地竞争；物业管理和住宅销售团队 可以为公司提供运营成本和市场状况的即时信息
• 同时，金融服务业务迅速壮大， 成为了债务和股权资本的重要供 应商，管理的私募、公募基金超 过50支
• 更名为Related Companies
• 在Miami，L. A.和Chicago创立办 事处以更好地开展全国范围的业 务
• 90年代初，美国房地产经历下坡， Related 公司收购并重新定位了一 些不良资产
每处物业的销售计划
✓ 公司的物业管理团队在项目开发完成后为物业设计最佳的运营方案，公司开发的住宅、零售、 商用和综合物业多由该团队设计运营，这使公司能够通过物业获得更多增值的空间
✓ 此项业务涉及到物业的持有、中介、会计结算、顾客服务、营销和租赁等方面
地产基金管理
✓ 其基金管理平台主要专注于不良房地产的重新定位、房地产建设贷款的发起和扩增、多用户家 庭住宅和零售业务三个领域
追求卓越的文化
公司对每项业务的完美追求体现在公司运营的方方面面，从建筑构造和室内设 计的独特样式和精良制造，到合作伙伴的选择，再到物业运营稳定的高水平操 作，都可体现公司追求卓越的精神。
成功经验众多
拥有价值超过220亿美元的开发和收购活动，业务规模巨大，这使其拥有客观 的收购和谈判能力，并可以降低建筑、运营和营销的费用，故公司可以高效运 转并实现价值最大化
11
中投发展可借鉴的瑞雷特关键组织能力
资源整合能力
成本控制能力
工程管理能力
整合外部资源，为土 地带来更大价值
通过资源最优化配 置，有效控制成本
一体化生产体系， 全流程成本控制
能够把握工程的 质量、进度
信息搜集与整理 能力
把握客户需求能 力
设计能力
了解行业最新发展趋势，同 时发掘客户需求
客户市场详细细分
阶段一：1867-1978
从曼哈顿 起家
高端住宅制 造商
产品线调 整（1923）
区域扩张 （1950）
产品创新 （1960s）
重心转为写
字楼开发商 传
统
扩张至西海 地
岸
产
模
式
承建写字楼
新技术与产 品咨询服务
因经济衰退被清算（1976）
阶段二：1980s-2000
重启 （1980）
房产基金模 式融资 （1981）
• 为了更好地发展，Related将其业 务分为三大板块：
✓地产开发：开发豪华住宅，政府 支持的保障房，零售、商用和综 合地产
✓物业管理：利用运营成本、市场 状况等信息为住宅、商用、零售 物业提供运营管理服务
✓金融服务：代理数家大型机构的 资金管理
• 进入新世纪，Related已过渡成为 美国城市综合体发展的领袖