物业服务成本控制管理办法
（试行稿）
第一章总则
第一条为合理降低公司和各项目的物业管理服务成本，提高各项目及公司整体效益，促进公司管理规范化，根据国家发展改革委、建设部制定的《物业服务定价成本监审办法（试行）》和《物业服务收费管理办法》等有关规定，制定本办法。
第二条除非特别指出，本办法中“公司”指“山东鲁商物业服务有限公司”，“各项目”指“山东鲁商物业服务有限公司下属各项目服务中心”。
第二章物业服务成本构成
第三条物业管理企业的成本，就是指企业在从事物业管理活动中，为物业产权人、使用人所提供维修、管理和服务等过程中发生的各项支出。
物业服务成本由人员费用、物业共用部位共用设施设备日常运行维护费用、绿化养护费用、清洁卫生费用、秩序维护费用、物业共用部位共用设施设备及公众责任保险费用、办公费用、管理费分摊、固定资产折旧以及经业主同意的其它费用组成。
（一）人员费用包括管理服务人员工资、按规定提取的工会经费、职工教育经费，公司为员工缴纳的养老、医疗、失业、工伤、生育保险等社会保险费用，员工服装费用和餐费等。
（二）物业共用部位共用设施设备日常运行及维护费用是指为保障各项目物业管理区域内共用部位共用设施设备的正常使用和运行、维护保养所需的费用。不包括保修期内应由建设单位履行保修责任而支出的维修费、应由住宅专项维修资金支出的更新、改造费用。
（三）绿化养护费是指管理、养护绿化所需的绿化工具购置费、绿化用水费、补苗费、农药化肥费等。不包括应由建设单位支付的种苗种植费和前期维护费。
（四）清洁卫生费是指各项目保持物业管理区域内环境卫生所需的购置工具费、消杀防疫费、化粪池清理费、管道疏通费、清洁用品费、环卫所需费用等。
（五）秩序维护费是指各项目维护物业管理区域秩序所需的器材装备费、安全防范人员人身保险费及由物业服务企业支付的服装费等。其中器材装备不包括共用设备中已包括的监控设备。
（六）物业共用部位共用设施设备及公众责任保险费用是指各项目购买物业共用部位共用设施设备及公众责任保险所支付的保险费用，以各项目与保险公司签订的保险单和所交纳的保险费为准。
（七）办公费是指各项目为维护管理区域正常的物业管理活动所需的办公用品费、交通费、房租、水电费、取暖费、通讯费、书报费及其它费用。
（八）管理费分摊是指公司在管理多个物业项目情况下，为保证相关的物业服务正常运转而由各项目承担的管理费
用。
（九）固定资产折旧是指按规定折旧方法计提的物业服务固定资产的折旧金额。物业服务固定资产指在各项目拥有的、与物业服务直接相关的、使用年限在一年以上的资产。
固定资产主要包括办公用品、工程工具、清洁绿化工具和秩序维护工具。
第四条计入成本的费用应当遵循以下原则：
（一）合法性原则。计入成本的费用应当符合有关法律、行政法规和国家统一的会计制度的规定；
（二）相关性原则。计入成本（费用）的费用应当为与物业服务直接相关或间接相关的费用。
（三）对应性原则。计入成本（费用）的费用应当与物业服务内容及服务标准相对应。
（四）合理性原则。影响物业服务成本（费用）各项费用的主要技术、经济指标应当符合行业标准或者社会公允水平。
第三章成本控制管理
第五条成本控制的预算管理过程
（一）对目标成本本身的控制
采取事先控制：是“设计”阶段的控制，又称事前控制，是在开始新的物业管理服务之前，即在成本发生之前，事先确定成本控制标准，如劳动工时定额、物资消耗定额、费用开支预算以及各种材料的成本目标等，对各种资源消耗的各项费用开支规定数量界限，作为衡量生产费用实际支出超支或节约的
依据，并建立健全成本管理制度，已达到防患于未然的目的。
公司财务部负责组织综合事务部、人力资源部和物业服务部对目标成本确定定额标准；各项目根据公司编制的定额，结合项目的具体情况编制项目成本预算。
（二）对目标预算成本执行的控制和监督
采取事中控制：是执行阶段的控制，又称为过程控制，是在提供物业经营管理服务时，实际发生物业管理成本的过程中所进行的成本控制，它是对成本的耗费所进行的日常控制。
公司财务部负责组织综合事务部、人力资源部和物业服务部，根据各项目的成本测算，对各项目目标成本完成情况进行控制，对各项目目标成本支出过程进行监督；项目负责人负责对项目目标成本完成进行控制。
（三）成本控制管理的总结分析
采取事后控制：是考核阶段的控制，即对成本的实际耗费进行事后分析，及时查清成本差异发生的原因，确定责任归属，总结经验教训，评定和考核业绩，制定有效的措施，改进工作，以提高成本管理的水平。
各项目每季需上报当季成本核算和下季成本预算。公司每季第一个月的总经理办公会同时召开成本控制专题会。公司财务部、综合事务部、人力资源部、物业服务部和项目负责人对每个项目的支出情况、支出控制情况、支出和定额、测算符合情况等进行总结，公司调整成本定额，各项目调整下一年或下半年的支出计划，让成本控制不断趋于合理。
（四）成本控制管理三阶段的关系
修 依
依 实 改 据
据 施 定 考 定 控 额 核
额 制 标 结
准 果
实际成本 同定额、测算比较
第六条 主要成本的控制要求
（一）人工成本
1、项目人员编制要与项目的服务内容和服务标准相结合，科学合理配置员工。对于每个岗位应精细测算所需人员，在时间和空间上做到工作量饱满，实行一岗多能。
2、招聘员工尽量选择有一定物业服务素养且对企业的忠诚度相对较高的人员，合理降低对新员工的培训成本。
3、用工形式多样化，可就近聘用有经验的内退和退休职工，以减少住宿、社保和培训等费用。
4、建立员工的标准化考核体系，建立激发员工工作热情地激励机制，发挥员工的主动性和创造性。
