下载文档原格式
南昌项目可行性研究报告一、项目背景南昌市位于中国江西省中部，是江西省的省会城市。
近年来，随着江西省经济的快速发展，南昌市经济得到了快速增长，城市建设不断提升，人口数量也不断增加。
然而，随着城市化进程的加快，南昌市也面临一系列问题，如交通拥堵、环境污染和人口压力等。
为了解决这些问题，南昌市政府计划推出一项新项目，以改善城市的基础设施和居民的生活质量。
本可行性研究报告旨在评估该项目的可行性和潜在风险。
二、项目概述该项目旨在改善南昌市的交通、环境和居住条件。
具体措施包括修建新的道路和交通枢纽、提升公共交通系统、改善城市绿化和环境保护、建设新的住房和社区。
三、项目可行性分析1.市场需求通过市场调研和数据分析，我们发现南昌市的居民对城市基础设施的改善和生活质量的提升有很高的期望。
交通拥堵、环境污染和住房问题是南昌市居民最关心的问题。
因此，该项目具有很高的市场需求和潜在的用户群体。
2.技术可行性该项目涉及到多个领域的技术应用，包括道路建设、城市规划、交通管理、环境保护和住房建设等。
我们已经与多家专业公司合作，可以提供所需的技术支持和解决方案，因此，技术可行性是有保障的。
3.经济可行性通过对项目投资和回报进行经济分析，我们得出结论：该项目在经济上是可行的。
根据市场需求和相关数据，我们预测该项目能够吸引足够的资金投入，并在合理的时间内实现盈利。
4.风险分析在项目推进过程中，也存在一些潜在的风险。
例如，资金不足、政策调整、市场变化等。
我们已经制定了相应的风险应对策略，如与金融机构合作融资、与政府部门密切合作等，以最大程度地降低风险。
四、项目实施计划根据项目规模和需求，我们制定了以下实施计划：1.项目前期准备：市场调研、技术准备、资金筹集等。
2.项目实施阶段：道路建设、交通枢纽改造、公共交通系统升级、城市绿化和环境保护措施实施、住房建设等。
3.项目后期管理：随着项目的推进，我们将建立专门的管理团队，负责项目的日常运营和维护。
红谷滩新区丰和新城三期项目可行性研究报告老楼地产目录第一章总论 (5)第二章项目建设必要性与可行性 (9)第三章市场定位与价格定位 (16)第四章工程设计方案 (37)第五章节能与节水 (39)第六章环境影响评价 (41)第七章组织机构与人力资源配置 (45)第八章质量保证体系及工程招投标方案 (49)第九章项目实施进度 (52)第十章投资估算与资金筹措 (53)第十一章财务评价 (56)第十二章社会评价 (63)第十三章风险分析 (65)第十四章可行性研究结论与建议 (69)附件及附图第一章总论第一节项目概况一、项目名称：红谷滩新区丰和新城三期可行性研究报告二、建设单位：南昌绿苑房地产开发有限公司三、法人代表：赵荣富四、建设地址：红谷滩新区凤凰洲片区A-5地块五、建设性质：房地产综合开发六、项目三期建设规模项目三期分摊土地面积为27.09亩，共四栋（分别为B-1楼、B-2楼、D2号商住楼、20#商业公寓综合楼）。
总建筑面积为73,804.86㎡，其中住宅建筑面积为30,479.76㎡（含地下室983.44㎡）、商业公寓综合楼面积为43,325.1㎡（含地下室11,244㎡）。
销售面积住宅为28,074.5㎡、酒店式公寓为19,809㎡、商业店面为1,421.82㎡。
具体详见下表：注：本报告中20#商业公寓综合楼1-4层9,801.7㎡商业部分不计销售收入，开发商只用于出租。
七、建设期限：2008年1月～2009月12月；八、主要技术经济指标1、项目三期分摊土地面积：27.09亩（合18,060.09㎡）2、总建筑面积：73,804.86㎡（含地下室12,227.44㎡）3、建筑密度：≤25%4、综合容积率：≤3.45、绿地率≥40%6、项目总投资：19,578万元7、项目共融资8000万元,贷款期限为2.5年。
8、项目总投资19,578万元，自有资金6,862万元,占总投资的35.05%。
9、销售收入：30,075.3 万元10、利润总额：7,549.92万元11、税前利润率：38.56%12、净利润：5,662.44 万元13、税后利润率：28.92%14、盈亏平衡点：72.17%15、财务内部收益率：9.32%>Ic=6%16、财务净现值：2,094万元>0（Ic=6%）17、动态投资回收期：1.87年第二节可行性研究范围一、可行性研究依据1、《中华人民共和国城市规划法》2、建设部颁布的《城市规划编制办法》及其《实施细则》3、江西省规划实施技术导则4、国家颁布的城市建设的其他相关规定及规范5、《国有土地使用权出让合同书》编号：洪土出让字【2005】第21号6、《国有土地使用证》编号：洪土国用（登红2005）第338号7、《中华人民共和国建设用地规划许可证》编号：市规红地（2003）第011号8、《中华人民共和国建设工程规划许可证》编号：市规建【2006】第212号、市规建【2006】第213号、市规建【2006】第947号9、《中华人民共和国建筑工程施工许可证》编号：洪建委施字132号、洪建委施字133号、洪建委施字（2007）001号10、南昌市丰和新城A-5地块20#商业公寓综合楼方案设计11、建设单位可研咨询委托书12、建设项目经济评介方法与参数13、建设项目经济评介参数研究二、可行性研究范围通过调查项目所在地的社会经济状况，房地产现状，市政基础设施现状及房地产市场分析预测，研究项目建设的可行性，研究该项目建设规模和内容以及规划设计方案，提出组织管理与实施计划，开展项目投资估算分析，进行投资效益分析和评价，提出项目可行性研究结论。
南昌红谷滩区域分析：A 现状篇生活配套建设为了使红谷滩加快形成一座功能完善、适宜人居的新城，先后开展了280多项生活配套设施的建设项目。
这批生活配套项目紧扣居民日常生活，涵盖了餐饮、超市、学校、医院等１５个类别，种类齐全，功能完善，使居民入住后能够享受与老城区同样的便利生活。
同时，标准高、知名品牌配套项目多，如万家灯火红谷店、圣廷宫酒店、洪客隆世纪花园店、洪城时代广场购物中心等项目，这些项目不仅进一步完善了红谷滩的配套功能，而且还极大地提升了新区的城市品位。
教育：从幼儿园到中学名校一条龙配套新区强力实施教育品牌战略，先后引进了南昌二中、南昌十九中、师大附中、育新学校、上海协和教育集团、江西广电艺术幼儿园等一批知名品牌学校进区办学。
新区还结合花园小区建设，高标准建设了凤凰花园小学、红谷一中、云溪小学等一批区属学校。
医疗：高标准医疗服务居民看病不用出社区社区卫生高标准配套到位，居民的“看病难”问题得以解决。
中寰医院卫生服务中心、市第一医院卫生服务中心和８个社区卫生服务站按期挂牌营业，使入住新区的居民能够就近享有预防、医疗、保健、康复、健康教育、计生服务“六位一体”的医疗保健服务，中寰医院、市第一医院红谷滩门诊部的建设也顺利进行。
交通：１１条公交线及夜间的士解决出行难题新区居民的出行更加方便，白天公共交通便利畅通。
目前已开通了１７路、３０６路、２０９路和旅游２路等１１条往返红谷滩的公交线，基本上覆盖了新区范围内的现有楼盘和道路。
同时，市公交公司还于年前开通了区内５０６循环公交线路。
辖区居民需要夜间出行的也不是难事，市公交公司还开办了夜间出租车电话预约用车业务，保证红谷滩居民２４小时的出行要求，使辖区内居民的“出行难”问题基本上得到了解决。
人气：居民入住率加速增长带动人气兴旺从统计情况来看，年初10个楼盘居民入住数是1784户，占楼盘总户数的20.7%；装修户数1033户，占楼盘总户数的12.0％。
到九月底居民入住数就增长到2983户，占楼盘总户数的22.4%，装修户数有2122户，占楼盘总户数的16.0％，“人气看商机，商机等人气”的节点在逐步破解。
浅析南昌市红谷滩新区城市设计骨架系统作者：谢雨虹来源：《财税月刊》2018年第05期摘要南昌市红谷滩新区作为南昌市的中央商务区，其道路交通系统发达，停车系统现代化，但随着城市的发展与管理的不足，同样带来了部分交通及停车系统问题，对于这些问题的研究对于南昌市城市骨架的分析具有重大的意义。
本文将红谷滩的交通及停车系统作为切入点，通过亲身实地调研与思考，对其所产生的影响与问题进行分析和阐述，已达到理论和实践相结合的目的。
关键词道路；交通；停车；趋势城市建设的发展与道路交通密切相关，而红谷滩新区作为“西进”、“南延”战略意图的重要空间依托，南昌市的中央商务区，道路交通系统规划合理，道路交通立体现代化，其中地铁一号线与最近开通的地铁二号线更是为红谷滩新区带来了新生的力量。
而地上交通的城市道路分级明确，公共交通密集。
停车场是一座城市的最重要的基础设施，同时它也与城市的道路交通密切相关。
为了更明确地分析与理解红谷滩新区的交通与停车系统，本文以秋水广场为起点，至万达广场，途经会展路，并通过拍照等形式围绕其主要的城市干道交通系统与停车系统展开了分析。
以下分道路交通和停车系统分别进行阐述。
一、红谷滩新区的城市道路等级目前，我国暂将城市道路分为四类，分别是支路、次干路、主干路以及快速路，划分的依据为道路在城市道路系统中的作用、地位、交通功能以及对沿线建筑物的服务功能。
红谷滩新区的城市道路等级分级明确，丰和中大道作为红谷滩新区最重要的主干道，起着连接南昌市各分区的重要作用，也是红谷滩新区的主要轴线，除了一些重要的地标性建筑以外，地铁大厦——作为重要的交通枢纽，也位于丰和中大道与世贸路的十字交叉路口，与地铁一号线、二号线交汇。
毋庸置疑，城市主干道的车流量大，而丰和中大道两侧设有机动车道，道路较为宽阔，中间有绿化带相隔。
除了丰和中大道以外，会展路、世贸路等也作为红谷滩新区主干道起着连接重要交通枢纽的作用。
次干道别名为区干道，是辅助交通路线，用于联系各主要道路，承担主干路与各分区间的交通集散的任务，兼有服务功能。
红谷滩地标写字楼金融大厦策划报告一、写作背景红谷滩新区是江西省南昌市的高新技术产业园区，也是南昌市的标志性景观地区之一。
近年来，随着南昌市金融业的快速发展，红谷滩新区迅速崛起了一批金融类写字楼，其中最受瞩目的就是红谷滩地标写字楼金融大厦。
现在，我们将针对这一地标写字楼进行策划报告，旨在进一步提升金融大厦在金融业界的影响力，打造红谷滩金融中心的核心地标建筑。
二、目标和定位目标：提升金融大厦在金融业界的影响力，打造红谷滩金融中心的核心地标建筑。
定位：金融大厦是一栋标志性高层建筑，拥有先进的设施和高品质的服务。
其主要租户为金融企业、银行、保险公司、证券公司等，是红谷滩金融中心的核心地标建筑。
三、优化空间布局1. 外立面改造：在原有建筑的外立面进行创新设计，强化标识性和视觉冲击力。
同时，细化立面细节和表情，提升建筑品质和高端形象。
2. 室内设计：着重营造高品质的商务氛围，同时拥有大量双层空中花园，为办公人员提供一个舒适和令人愉悦的工作环境。
3. 空间布局优化：由于金融大厦主要承载金融机构和企业办公，为了更好地为租户提供服务，我们将对大厦内现有的空间布局进行优化。
主要是加强大厦内各租户间的联系，并在不影响隐私和安全的前提下提供更多的公共空间。
此外，我们还将在大厦内增设会议中心和多功能厅，为租户提供更方便的会议与交流服务。
四、打造智能化的楼宇管理系统现代建筑除了优美的外观和先进的设施，还需要智能化的楼宇管理系统。
作为一栋高品质的写字楼，金融大厦必须通过先进的技术手段提供更快、更高效的服务。
本次改造将包括以下方面：1. 智能化的设备管理系统：通过智能控制系统及时监测、控制大厦内的电力、水位、防火、环境等各方面设备的运行状况，提高大厦能源利用效率和安全性。
2. 安保系统升级：对金融大厦的安保系统进行升级，包括安保人员、是监测设备及其他防范措施，为租户提供更安全、舒适的工作环境。
3. 智能化的通信管理：采用高品质的通信线路及网络设备，使大厦内的通信设施更加智能化、高效化和稳定化。
我们的观点:南昌写字楼市场刚刚起步,目前市场存在的大多个案同质化较高; 营销手段相对落后;红谷滩政府倾注了大量的财力,发展看好。
重点关注个案:世界贸易中心博泰江滨威尼斯南昌金百利房地产服务有限公司2004-10-27目录第一部分：南昌简介地理位置/交通/辖区/经济第二部分：南昌市规划及发展方向城市总体规划方向/城市规划总体布局/城市远景发展构想/城市建设用地发展方向及布局第三部分：红谷滩规划红谷滩新区简介/红谷滩规划原则/红谷滩用地性质/红谷滩规划布局/红谷滩优势第四部分：南昌房地产市场分析房地产市场简析/红谷滩房地产市场分析/南昌写字楼市场分析第五部分：红谷滩个案列表红谷滩楼盘分布图/红谷滩个案(随此报告附上世贸中心资料)第一部分：南昌简介一、地理位置南昌地处长江中下游，鄱阳湖西南岸，江西省中部偏北，是唯一一个与长江三角洲、珠江三角洲和闽中南三角洲相毗邻的省会城市，总面积7402.36平方米公里，人口432万。
二、交通南昌承东启西，纵贯南北。
京九、浙赣、皖赣三条铁路线交汇于此，是京九线上唯一的省会城市；105、320、316国道纵贯南昌；4D级的昌北机场可达全国各大城市；水运经赣江入长江出东海。
三、辖区南昌市为江西省政治、经济、文化中心，市域辖东湖、西湖、青云谱、青山湖区、湾里5区和南昌、新建、进贤、安义4县。
市域城镇现状分布以京九铁路和浙赣铁路沿线最为集中，城镇人口和城市化水平最高，此两轴线集中全区三个5万人以上的大型县城，而滨湖和西部丘陵地区城镇数量较少，规模也较小，最少只有几千人。
四、经济2003年全年实现生产总值（GDP）641.02亿元，按可比价格计算，比上年增长15.5%。
其中：第一产业增加值52.82亿元，比上年增长4.4%；第二产业增加值324.16亿元，增长18.9%；第三产业增加值264.04亿元，增长13.1%。
2003年城镇居民人均可支配收入7793元。
第二部分：南昌市规划及发展方向一、城市总体规划方向南昌是江西省省会，全省政治经济文化科技和信息中心，国家历史文化名城，长江中游地区重要中心城市。
城市发展的总体目标是将南昌建设成为现代区域中心城市和现代文明花园城市。
近期规划到2010年，中心城市人口规模发展到260—300万人，城市建成面积达到一个新的水平260—300平方公里。
二、城市规划总体布局根据南昌经济社会发展现状和建设现代中心城市要求，区域发展布局的总体安排是：一江两岸，两区拓展，三绿辉映，三城启动，两线延伸，重点突破。
合理调整行政区划，撤销郊区，建立城区，城区面积在现有基础上扩大3～4倍。
在城区范围，根据不同的功能分区组团式集约布局；市域范围，着力构建现代城镇体系。
把经济发展目标与城市发展目标有机结合起来，加大产业布局的调整力度。
规划中心城以赣江为主轴形成“一核五片”组团式多中心网络化的布局结构，核心区由昌南、昌北两部分组成，是城市政治经济文化科技中心，重点发展旅游、服务、信息咨询、商贸、金融为主的第三产业，发展高新技术等技术密集形产业。
五片及核心区外围五个城市组团，莲塘组团规划为文教科研为主的功能区，湾里组团规划为旅游度假休闲娱乐为主的功能区，乐化组团规划为物流仓储为主的功能区，罗家组团规划为生产—生活为一体的综合性功能区。
中心城为双城布局，双城由七片区组成，其中：赣江以南为昌南城，包括中心片区、城东片区、城南片区、朝阳洲片区等四个片区；赣江以北为昌北城，包括牛行片区、长堎片区、经济技术开发区片区等三个片区。
各片区由江湖、水面、山丘、绿带、铁路和城市道路分隔，既相对独立和完善，又各有偏重，相辅相承。
三、城市远景发展构想到21世纪中叶将南昌建成具有高效益的城市经济，高效能的城市基础设施，高质量的城市居住环境，高水平的城市管理，社会服务现代化和区域化的现代化生态城市。
四、城市建设用地发展方向及布局（一）2010年以后，重点发展昌北的前湖片，该片区以居住为主。
南昌市中心城形成“一江两岸，双城八片区”的城市格局。
（二）远重点发展昌北的望城岗片区，并将罗家、莲塘纳入昌南城城市建设用地中，中心再增加三个片区，其中：望城岗片区以居住为主，罗家片区以工业为主，莲塘片区为综合性片区。
南昌市中心城形成“一江两岸，双城十一片区”的城市布局结构。
（三）昌南、昌北两城通过七座跨江大桥连接，并沿快速环路建设快速大容量交通，加强两城联系。
沿贯穿向塘、莲塘、中心城、乐化的交通主轴线，建设快速轻交通或地铁。
（四）市域远景仍以中心城为核心，外围辅以若干城镇，通过快速交通互相联系。
建设从新祺周到向塘的快速轨道交通及过江隧道，形成完善的城镇体系。
（五）至21世纪中叶，中心城的旧城改建将全部完成，城市环境得到全面改善，社会环境繁荣稳定，已建设成为文明、优美的现代化生态城市。
第三部分：红谷滩规划一、红谷滩新区简介地处昌北赣江之滨的红谷滩新区由红角洲、红谷滩和凤凰洲三大片区组成，与南昌市中心隔江相望，区域面积50多平方公里，规划建设用地40多平方公里，规划人口40余万人，绿地面积144万平方米。
红谷滩新区将是体现南昌未来、展示“一江两岸”现代都市风采和城市特色魅力的主要区域，要建设好红谷滩新区就必须要遵循现代城市建设的一般规律：高起点、高规划、树立“规划是财富、规划是生产力”的意识，还要高标准设计、高质量建设、高效益经营和高效率管理，实现效益的最大化，使其鲜明的个性走向全国、走向世界。
作为南昌未来的行政中心，红谷滩新区借鉴上海浦东的规划优势，在新兴的土地上勾勒出4．28平方公里的红谷中央商务区和6平方米公里的居住区，形成统一而又完善的行政中心、办公园区、文化娱乐区、金融贸易、信息、文化、旅游、居住多功能于一体的现代新城市中心，绿化率达到45％以上，主干道在48米以上，行政中心东侧滩地（正对滕王阁）已被规划成为红谷滩绿地广场，占地面积39公顷。
临江路内侧规划80米宽的公共绿地，中心区内大部分道路都有10至100米宽的绿化带，使红谷滩尽展亮丽城市容颜。
二、红谷滩规划原则（一）坚持以人为本, 高标准、高起点地规划建设。
建成与城市山水自然环境紧密有机结合的城市新区，促进一江两岸城市格局的形成。
（二）建成体现南昌二十一世纪的城市新区，以总体规划为依据，完善城市总体布局，结合总体规划确定的昌北城城市公共活动中心区位置，布置红谷滩新区的公共活动中心。
（三）与山水自然环境紧密联系，在空间景观上与历史文脉相呼应。
〃主轴线: 行政中心──红谷滩广场──滕王阁。
主轴线体现出城市历史与未来，人文与自然山水的有机结合。
〃沿江临江路东侧规划60～200米宽绿化休闲带,布置休闲、旅游、观光设施及城市滨江广场。
三、红谷滩用地性质（一）性质：将红谷滩新区建设成为面向二十一世纪，具有良好生态环境、高标准的市政基础设施和完善的公共服务设施的城市新区。
（二）用地主要功能：行政办公: 将市委、市政府、市纪委、市人大、市政协等主要行政机构搬迁至红谷滩新区,以严谨合理的布局, 构成高效、务实、并具亲和力的行政中心区；居住：开发规模合理, 环境优美，体现二十一世纪生活方式的滨江花园居住区。
四、红谷滩规划布局红谷滩新区位于南昌市赣江西岸临江处。
其用地范围南靠南昌大桥, 东濒赣江, 西接长陵乡镇企业城, 北至省建筑工程学校, 与江南三大名楼之一──滕王阁隔江相望。
该地南北全长2700米，东西平均宽度1000米，用地面积约2.97平方公里。
另考虑将八一桥的沙井部分地区纳入, 则总面积近4平方公里。
（一）两个功能区: 即行政中心, 滨江居住区。
行政中心：主要由市委、市政府、市纪委、市人大、市政协等主要行政机构组成，占地约445亩,配套会展中心、接待中心、新闻中心、购物中心等公共设施。
滨江居住区：由８个居住小区组成，占地约１０４公顷。
居住人口约６万人。
（二）道路交通规划红谷滩新区, 规划“三横六纵”道路网结构。
三横：①临江路，生活性主干道，宽50米;②红滩中路, 支路, 宽30米;③龙腾大道, 交通性主干道, 宽50米;六纵: ①南昌大桥引线: 城市快速路;②红滩一路: 次干道, 宽40米;③红滩二路: 支路, 宽30米;④红滩三路: 支路, 宽30米;⑤长征路: 次干道, 宽40米;⑥红滩四路: 支路, 宽30米;在红滩四路西侧规划公交停车场一处, 占地1.5公顷。
（三）居住区由８个居住小区组成, 每个居住小区面积20～30万平方米。
规划住宅以多层住宅(5～6层)为主, 可适当布置高层住宅和少量别墅。
居住总人口约6万人,设置中学一所、小学三所, 要求各小区按国家标准配置小区级商业服务、文化娱乐、管理、市政等设施。
（四）绿化景观红谷滩新区规划绿地96.6万平方米，绿地率达36.6%。
①公共绿地: 规划居住区中部设集中的居住区级公共绿地一处, 面积3.7万平方米, 纵向布置四条公共绿带,可与小区通向滨江的步行系统结合, 形成林荫步道, 四条公共绿带具体位置可结合下一步修建性详细规划做适当调整, 具体确定。
〃滨江风景绿化休闲带：面积50万平方米，其中，在行政中心东侧滩地(正对滕王阁)规划成为红谷滩绿地广场（面积35万平方米），沙滩地的改造（绿化、布置休闲设施）要遵循有利于防洪、泄洪的原则。
临江路内侧规划50米宽的公共绿带, 安排布置临江园林绿化小品、停车位等设施。
〃道路绿化：红谷滩新区规划40～50米宽的道路两侧各控制10米宽绿化带, 30米宽道路两侧各控制8米宽绿化带。
（五）临江发展控制用地: 为保证临江建设发展具有一江两岸滨江城市的时代气息, 考虑对沿江建筑项目严格控制, 以及今后一些不可预见项目需要安排, 在沿江布置进深在140米的发展控制用地。
五、红谷滩优势〃优越的区位交通条件：红谷滩新区地处昌北前沿，西部紧靠长陵乡镇企业城，依托南昌经济技术开发区，区域位置优越，且对外交通格局正在形成，连接昌南昌北的环路（临江路）正在实施。
今后其对外交通出入口南接南昌大桥，北接新八一大桥，交通极为便利。
〃优美的自然环境：红谷滩西北面的经济技术开发区有山势起伏的森林公园、砂子岭公园和黄家湖、碟子湖组成的城市“绿心”，西北倚梅岭群峰，形成红谷滩新区的绿色背景, 依山面江的良好自然环境有利于塑造气势磅礴的滨江城市景观，使其成为城市生活居住、休憩、娱乐、旅游度假的胜地。
第四部分：南昌房地产市场分析一、南昌房地产市场简析2004年二季度以来，国务院相关部门相继出台了一系列宏观调控政策。
4月25日，中国人民银行决定将存款准备金率提高高7.5%，锁定商业银行1100亿元；4月低，国务院及国务院办公厅连发三个文件，均与房地产有关；房地产开发项目资本金由20%提高到35%以上；全国暂停半年审批农用地转非农建设用地；全面清理固定资产投产项目。
