南昌红谷滩万达广场项目开发定位及户型配比建议书

南昌红谷滩万达广场A区智能化工程技术投标文件投标单位：（盖章）法定代表人或获授权代表：（签字或盖章）日期：2011年12月22日目录一、施工组织设计 (4)第1章总体概述：施工组织总体设想、方案针对性及施工段划分 (5)1.1工程概况 (5)1.2质量目标 (5)1.3工期目标 (5)1.4工程范围 (5)1.5工程建设标准 (5)1.6施工组织总体设想 (6)1.7方案针对性 (7)1.8项目管理目标及组织机构设置 (13)1.9施工部署 (16)1.10施工范围及施工界面划分 (19)第2章施工现场平面布置和临时设施、临时道路布置 (23)第3章施工进度计划和各阶段进度的保证措施 (24)3.1施工进度计划 (24)3.2工期保证措施 (25)第4章各分部分项工程的施工方案及质量保证措施 (27)4.1主要分项工程施工、技术方案 (27)4.2工程质量管理体系：质量管理网络 (50)第5章安全文明施工及环境保护措施 (55)5.1文明施工及成品保护措施 (55)5.2环保节能措施 (58)5.3安全生产及紧急情况预案 (61)第6章劳动力、机械设备和材料投入计划 (65)6.1劳动力安排计划 (65)6.2本系统工程所需机械设备表 (65)6.3施工机械设备进场计划 (65)6.4施工用水用电计划 (66)6.5主要材料的选择、检测、采购计划和存储 (67)6.6工程材料准备 (67)6.7进场计划流程 (67)6.8设备的成品保护方案 (70)第7章关键施工技术、工艺及工程项目实施的重点、难点与解决方案 (71)7.1施工难点分析 (71)7.2系统集成及相关接口问题 (71)7.3项目实施的重点、难点和解决方案 (72)第8章与总包及其他专业施工单位的配合 (80)8.1配合框图 (80)8.2工程协调 (80)8.3积极的项目冲突管理 (81)8.4与建设单位的配合 (81)8.5与监理单位的配合 (81)8.6与设计单位的配合 (82)8.7与土建总承包单位的配合 (82)8.8与各专业承包方的配合与界面 (84)8.9与其他智能化厂商间的配合 (87)8.10与行业管理部门方面的配合 (88)8.11供货商的配合管理 (88)8.12工程进度上的配合 (88)第9章系统竣工验收 (89)9.1隐蔽工程验收 (89)9.2项目工程验收 (89)9.3竣工验收 (89)9.4验收及其验收依据 (90)9.5系统验收的步骤和方法 (90)9.6系统验收流程图 (91)第10章培训、技术支持和售后服务 (92)10.1概述 (92)10.2工程售后服务 (92)10.3系统维护方案 (94)10.4工程培训方案 (96)二、附表资料 (100)1.拟投入的主要施工机械设备表 (101)2.劳动力计划表 (102)3.施工进度计划图 (103)4.施工总平面图 (107)5.临时用地表 (108)三、资格证明资料 (109)1.营业执照 (110)2.组织机构代码证 (111)3.税务登记证 (112)4.法定代表人身份证 (113)5.资质等级证书 (114)5.1建筑智能化工程专业承包一级 (114)5.2建筑智能化系统设计专项甲级 (118)6.ISO9000质量保证体系 (119)7.拟派项目管理班子主要成员履历表 (120)7.1项目管理班子组成表 (120)7.2主要成员履历表 (121)8.拟派项目管理班子主要成员资质等级证书 (128)9.项目班子主要成员个人获奖（荣誉）证书 (137)10.企业近五年同类工程 (138)10.1上海宝山万达广场弱电智能化工程 (138)10.2无锡市市民中心智能化系统工程5标段 (143)10.3新建卷烟物流配送中心联合工房及配套辅助用房建筑智能化工. 14710.4中国人民银行清算总中心建筑智能化系统改造工程 (151)10.5常州海事处暨常州市水上搜救中心综合业务用房建筑智能化系统工程 (157)11.投标人的人力资源状况、自有机械设备资源状况和相关配套设施状况.. 16311.1人力资源状况 (163)11.2自有机械设备资源状况和相关配套设施状况 (164)12.投标人拟用劳务的来源、资质、业绩、与投标人合作的历史状况 (165)13.企业资信证明 (166)14.企业近三年财务报表 (167)14.12008年度财务报表 (167)14.22009年度财务报表 (172)14.32010年度财务报表 (177)15.厂家授权书 (182)一、施工组织设计第1章总体概述：施工组织总体设想、方案针对性及施工段划分1.1 工程概况工程名称：南昌红谷滩万达广场A区智能化工程。

中国建筑股份有限公司CHINA STATE CONSTRUCTION ENGRG.CORP.LTD南昌万达城M 区钢筋施工方案2016年10月目 录一、编制依据 ....................................................... 1 二、工程概况 . (1)中国建筑第二工程局有限公司南昌万达城M 区项目部1、工程状况 (1)2、结构概况 (2)三、施工安排 (2)四、施工准备 (2)1、技术准备 (2)2、机具准备 (4)3、材料准备 (4)五、主要施工方法及措施 (4)1、钢筋加工 (4)2、钢筋的贮存及运输 (6)3、进场检验 (6)4、钢筋的机械连接 (7)5、钢筋绑扎 (12)六、质量保证措施 (24)1、原材要求 (24)2、钢筋安装主控项目 (24)3、钢筋安装一般项目 (24)4、质量管理点及控制措施 (26)七、安全文明施工 (28)一、编制依据序号类别名称编号备注1 南昌万达城M区施工图纸2 南昌万达城M区施工组织设计3 图纸会审、设计变更4主要规范混凝土结构设计规范GB50010-2010 国家标准5 建筑抗震设计规范GB50011-2010 国家标准6 混凝土结构工程施工质量验收规范GB50204-2015 国家标准7主要规程建筑机械使用安全技术规程JGJ33-2012 行业标准8 钢筋机械连接通用技术规程JGJ107-2010 行业标准9 滚轧直螺纹钢筋连接接头JG163-2004 行业标准10钢筋焊接及验收规程JGJ18-2012 行业标准11主要标准建筑工程施工质量验收统一标准GB50300-2013 国家标准12 钢筋混凝土用热轧带肋钢筋GB1499.2-2007 国家标准13 钢筋混凝土用热轧光圆钢筋GB1499.1-2008 国家标准14 建筑施工安全检查标准JGJ59-2011 行业标准15 主要图集混凝土结构施工图平面整体表示方法制图规则和构造详图11G101-111G101-211G101-3标准图集二、工程概况1、工程状况南昌万达城M区工程位于南昌市红谷滩九龙湖片区，沪昆铁路以北约800m、赣江以西约100m处；该地块东西向长约399m，南北向长约349m。

万达广场经历了哪三代开发模式？万达广场分析概述万达集团主营业务主要包括以大型购物中心为主体的商业中心投资与运营（简称“商业中心”）；五星级及超五星级酒店的开发与运营（简称“高级酒店”）；商业运营及物业管理（简称“商业管理”）；写字楼、公寓和住宅的开发销售（简称“销售物业”）在内的四大核心业务板块，公司四大业务板块之间相互支持、相互提升，形成了一个有机业务整体。

万达商业地产的最大特色——订单模式订单模式一：联合发展即万达集团和众多国际国内一流的主力店商家签订联合发展协议，共同选址、约定信息共享等双方的权利和义务。

万达选择战略合作伙伴有三个标准：1：具有强大的吸引力和凝聚力的世界500强企业2：社会知名度高，亲和力强的亚洲超一流企业3：国内相关行业的前三名到现在，万达已和沃尔玛、家乐福、百安居、百盛、新世界、国美、苏宁等20多家跨国及国内顶尖商业连锁签订了联合发展协议。

与万达签约的主力店商家中包括多家紧密型合作伙伴，双方约定无论万达到什么地方开发万达广场，这些合作伙伴都要跟随开店。

订单模式二：平均租金将全国的城市分三等租金：一等是北京、上海、广州二等是省会城市三等是其他城市确定每一等城市的平均租金。

不再就单个项目的租金水平进行谈判，节约谈判时间，从而保证了快速扩张、快速发展以及稳定的租金收益。

订单模式三：先租后建即招商在前，建设在后。

或者叫：颠倒程序（把房地产开发商的惯性思维颠倒一下）。

为什么要招商在前？1、因为招商绝非招一个主力店的问题。

做一个购物中心，一般有七、八家主力店，而且是不同业态的主力店组合在一起，才能满足一站式购物的需求，同时提高大家的比较效益。

很多大的主力店签约时都要求排他性，不能出现同业态的竞争对手。

2、因为这样可以降低风险。

由于万达广场在开工前，大部分商业面积都已确定租户，且约定商业广场从建成后的91天起开始计租，因此不管进没进场，购物中心只要开业，一两个月就能收到租金。

订单模式四：技术对接也叫共同设计。

万达广场购物中心步行街公共空间室内施工图设计任务书xx万达广场购物中心步行街公共空间室内施工图设计任务书编制单位：大连万达商业地产股份有限公司xx万达广场投资（置业）有限公司编制时间： xxxx年xx月xx日一、项目概况(一)本次委托设计范围为大型商业部分室内步行街内装施工图设计。

(二)项目室内步行街简述：室内步行街长约米，建筑面积约万㎡，首层层高米，标准层高约为____米，层数层（无地下步行街）。

店铺进深约____米，走道宽度____米。

每层设置___组___部变频扶梯，____部观光梯。

设置中庭___处，面积分别为 ___ 及 ___ 平方米。

钢结构采光天棚，部分考虑开启扇并配有遮阳设施。

设置中央空调系统、通风、消防系统、应急照明、智能化楼宇自控及安防系统。

(三)注：上述建设规模根据方案设计统计，施工图设计时应根据任务书要求重新计算并统计。

二、设计依据(一)国家与地方相关规范、法律、法规。

(二)《JGJT 244-2011 房屋建筑室内装饰装修制图标准》。

(三)《万达安全管理技术标准》内装专项。

(四)《万达广场定额设计技术标准》内装专项。

(五)《万达商业综合体规划设计管控要点》内装专项。

(六)《2015版万达广场步行街公共区域室内设计模块图集》。

(七)《轻资产万达广场采光顶标准图集》。

(八)《万达广场慧云智能化管理系统设计标准》。

(九)《万达广场（A、B版）室内广告设置标准》。

(十)《万达商业地产规范标准一览表》(十一)本设计任务书和设计合同或招标文件以及相关附录资料。

(十二)轻资产标准版标准版内装方案签批图册、材料封样电子库。

(十三)轻资产标准版标准版内装施工图。

(十四)业主对各阶段设计图纸的评审意见。

(十五)业主提供的经确认的方案(含轻资产标准版效果方案)三、设计服务内容(四)设计服务范围1、首层室内步行街主入口，各区域主力店入口，各层连廊、公共走廊、扶梯厅、电梯厅以及中庭空间。

2、步行街区公共卫生间，消防前室，各疏散通道（不含疏散楼梯间）。

.................南昌红谷滩万达广场A区智能化工程技术投标文件投标单位：（盖章）法定代表人或获授权代表：（签字或盖章）日期：2011年12月22日目录一、施工组织设计 (4)第1章总体概述：施工组织总体设想、方案针对性及施工段划分 (5)1.1工程概况 (5)1.2质量目标 (5)1.3工期目标 (5)1.4工程范围 (5)1.5工程建设标准 (5)1.6施工组织总体设想 (6)1.7方案针对性 (7)1.8项目管理目标及组织机构设置 (13)1.9施工部署 (16)1.10施工范围及施工界面划分 (19)第2章施工现场平面布置和临时设施、临时道路布置 (23)第3章施工进度计划和各阶段进度的保证措施 (24)3.1施工进度计划 (24)3.2工期保证措施 (25)第4章各分部分项工程的施工方案及质量保证措施 (27)4.1主要分项工程施工、技术方案 (27)4.2工程质量管理体系：质量管理网络 (50)第5章安全文明施工及环境保护措施 (55)5.1文明施工及成品保护措施 (55)5.2环保节能措施 (58)5.3安全生产及紧急情况预案 (61)第6章劳动力、机械设备和材料投入计划 (65)6.1劳动力安排计划 (65)6.2本系统工程所需机械设备表 (65)6.3施工机械设备进场计划 (65)6.4施工用水用电计划 (66)6.5主要材料的选择、检测、采购计划和存储 (67)6.6工程材料准备 (67)6.7进场计划流程 (67)6.8设备的成品保护方案 (70)第7章关键施工技术、工艺及工程项目实施的重点、难点与解决方案 (71)7.1施工难点分析 (71)7.2系统集成及相关接口问题 (71)7.3项目实施的重点、难点和解决方案 (72)第8章与总包及其他专业施工单位的配合 (80)8.1配合框图 (80)8.2工程协调 (80)8.3积极的项目冲突管理 (81)8.4与建设单位的配合 (81)8.5与监理单位的配合 (81)8.6与设计单位的配合 (82)8.7与土建总承包单位的配合 (82)8.8与各专业承包方的配合与界面 (84)8.9与其他智能化厂商间的配合 (87)8.10与行业管理部门方面的配合 (88)8.11供货商的配合管理 (88)8.12工程进度上的配合 (88)第9章系统竣工验收 (89)9.1隐蔽工程验收 (89)9.2项目工程验收 (89)9.3竣工验收 (89)9.4验收及其验收依据 (90)9.5系统验收的步骤和方法 (90)9.6系统验收流程图 (91)第10章培训、技术支持和售后服务 (92)10.1概述 (92)10.2工程售后服务 (92)10.3系统维护方案 (94)10.4工程培训方案 (96)二、附表资料 (100)1.拟投入的主要施工机械设备表 (101)2.劳动力计划表 (102)3.施工进度计划图 (103)4.施工总平面图 (107)5.临时用地表 (108)三、资格证明资料................................... 错误！未定义书签。

商业业态及业态规划的定义商业业态的定义商业业态指的是经营者为满足不同的消费需求而形成的经营模式或经营形态,其分类的主要依据包括经营主体目标市场,经营理念,服务功能,选址要求,立店规模,商品结构标准等诸方面.城市综合体内主要的商业业态包括:购物中心,酒店,写字楼,公寓,住宅等等;而其中购物中心内的业态主要有:百货店,零售型专业店,专卖店,特色超市,大型综合超市,电影城, 娱乐中心(KTV,电玩等),健身中心,大型中式酒楼,特色餐饮美食广场,美容院及发廊,银行,便利店,折扣店,专业市场等.商业业态组合与规划所谓业态组合就是指综合体或购物中心根据自身的定位确定商业业态的种类和每一种商业业态在购物中心中的分布及分配比例的过程.业态组合涉及三个层面的问题:1,业态的选择:一个综合体或是购物中心究竟应该承载哪些功能,涵盖哪些业态;2,配比的问题:各业态在综合体或购物中心中的占比及每一业态中具体每个业种数量的多少以及相互的比例关系;3,落位与分布的问题:各业态在综合体或购物中心的区位与业态之间的相互关系.对不同的业态如何进行有效的划分与组合,不仅关系到广场定位的实现,客流的共享,更关系到经营收益的最大化.业态规划的基本原则1,定位优先的原则单个综合体或购物中心的业态组合须服务于公司整体战略的发展要求.购物中心业态的选择与配比规划须符合城市综合体的整体定位, 满足商家的经营需要和消费者的消费需求.综合体或购物中心的定位包括三个层面:1)整体的功能性定位:即综合体(购物中心)要实现哪些基本的功能.位于不同城市不同区域属性的城市综合体,由于区位特征不同,其承载的基本功能及扮演的角色也会有较大的区别, 如上海五角场万达广场属于城市中心(副中心)型城市综合体,北京CBD 万达广场为城市特定功能区域内的综合体,而宁波万达广场则属于典型的郊区型城市综合体.2)目标客群的选择:位于不同类型的城市以及城市不同区位的城市综合体,其目标消费人群的结构,消费能力以及消费倾向会有所差别,这必然会影响到综合体(尤其是购物中心)内商业业态种类的选择及各业态的配比.3)规模选择:城市综合体(购物中心)的面积,大小及横竖向空间结构.2,功能性选择是业态组合规划的基础综合体(购物中心)的立地条件与周围的商业环境与竞争态势不同,其功能结构也将有所区别.对于位于城市中心区的综合体,购物中心,写字楼,酒店,公寓等业态的比例相对比较均衡, 而位于市郊的综合体,住宅,购物中心等业态比重较大.位于城市中心区的购物中心,购物,餐饮,休闲娱乐等功能业态相对突出;社区型购物中心,目的性消费较强的零售类业态会比较多; 郊区型的购物中心,主题性消费更强,娱乐体验类消费业态则更加丰富.3,业态的相关性是确保客流动线流畅,提升总体销售收益的重要途径各业态布局与相互衔接时各业态间能否有效互融,关系到购物中心内消费的舒适性及流畅性, 这又直接影响到顾客在购物中心逗留的时间及消费的总客单价.业态的互融相关性通常情况下从两个角度进行思考:功能互补性:各自有明确的功能特征但又互融成为一个整体;目标客群的一致性: 特定目标客群的消费需求有比较强的系统性, 购物中心可以根据不同客群的消费特征在购物中心内建立不同的消费主题区域,在不同的消费主题区根据客群的需求组合各功能业态.4,长期租金回报能力(商家承租能力)评估是业态和品牌规划的前提各业态的行业盈利能力是我们的重要参考,不同的业态,其行业的平均盈利能力有很大的区别.通常情况下,低毛利业态的客流带动能力比较强;而高毛利业态的客单相对较高,承受租金的能力也较强,但客流量有限.大众型购物中心需要在高毛利业态和低毛利业态方面进行平衡, 一般通过低毛利业态拉动客流,用高毛利业态获取租金.5,空间资源的约束是我们在业态规划中必须面对的课题购物中心在进行业态规划的过程中必须时刻面对的一个课题是:如何利用有限的租赁空间创造更多的长期投资价值, 这要求做到有所为有所不为, 在目标客群和相关业态的选取上必须有所取舍,并根据市场的需求适时调整.6,业态组合是一个永远的动态过程综合体内的业态刚性很强,有很高的稳定性,但购物中心内的业态则会有(也必须有)比较大的弹性.购物中心发展的不同时期,由于其面临的任务与挑战不同,业态和品牌作为实现目标的工具, 必定会有所变化.购物中心开业初期更多的是关注购物中心整体品牌的知名度以及其对周围消费群体的吸引能力, 在业态规划与配比上, 更多会考虑那些能迅速促进稳场与旺场经营的业态与品牌; 而对于步入稳定成长区或成熟区的购物中心, 更多考虑的是购物中心的品质和持续盈利能力,这时候对业态和品牌肯定会有更高的要求.万达广场业态组合案例分析万达第三代城市综合体的整体功能性定位和业态组合基本符合广场所在区位的属性及特征, 但在项目规模,业态的相互匹配,业态布局及业态配比等方面需要更进一步的思考.1, 北京万达广场处于北京CBD 核心区域, 项目区位得天独厚, 为典型的城市高端商务区域, 该项目定位于城市中心商务型城市综合体.1)功能性选择符合项目的区位特征,整体品牌优势突出,但各业态的规模效应尚无法充分体现.北京万达广场的基础功能以服务商务人士的商务活动与商务消费为主,基本业态涵盖了5A 级甲级写字楼,公寓商务楼,六星级酒店,购物中心及相关商务配套.但从几个核心业态各自的规模效应来看, 除了万达索菲特六星级酒店和万达院线有较强的影响力之外, 其他的相关功能业态都还无法发挥应有的作用. 其中, 万达持有且可租赁的5A 级甲级写字楼仅为 1.7 万平方米,而周边同业态竞争对手中金地为20 万平方米,华贸为30 万平方米.由于规模的限制,万达广场无法形成全球知名企业集团聚集扎堆的效应,项目的长期收益受到了极大的制约.2)特定业态的定位有调整的必要,业态组合的合理性有提升的空间.现有的业态组合不尽合理:沃尔玛家庭日用品大卖场的定位,与项目整体高端商务服务的定位不匹配.沃尔玛日常的营运状况也不符合该业态的运营特点: 周一到周五的销售状况要好于周末, 这与大卖场正常的销售规律正好相反. 由于项目区位的特征及购物中心本身规模的约束, 万达广场零售部分专注于精品百货或有一定规模的主题类时尚百货可能会更符合项目的发展需要, 现在的时尚流行类零售业态比例偏小. 从业态功能相关性及目标客群一致性两个方向来看,尽管神采飞扬与万达院线的组合布局可以实现一定程度上的客群共享,但如果将这两个业态置于六星级酒店旁,业态相关性较弱,而冲突性表现更强,这需要在前期的业态组合方面进行更细致的思考和规划.2,上海万达广场的城市次(副)中心型商业中心的定位是非常成功的,其基本的功能性选择及各主力业态的定位符合项目的整体特征. 有流行时尚类百货"巴黎春天"及时尚荟萃的商业步行街,也有上海极具人气的"第一食品","宝大祥","上海书城"以及黄金珠宝,更有汇聚人气的各类特色美食, 有效满足了广场目标客群一站式消费的需要. 但上海万达广场的业态组合在一些具体的细节方面仍然有较大的发展潜力.1)广场的整体功能性选择有调整的空间.从项目中各功能业态的配比及租金收益情况来看: 步行街对广场租金的贡献远大于其面积占比,步行街用1/8 左右的面积贡献了近1/3 的租金收益;相对其面积而言,主力店的租金贡献较弱,其中,沃尔玛和特力和乐的租金贡献明显偏低. 从运营的情况及租金收益来看, 扩大步行街, 减少和控制部分主力业态的面积是接下来上海公司提升广场整体收益的必然途径.2)主力业态的定位有调整的必要.从目前的经营状况及客流分布来看,"和乐楼"区域的人气不足, 严重影响了项目整体效果; 沃尔玛家庭日用品大卖场的角色与广场流行时尚的整体定位差异较大.城市中心型购物中心即使存在超市这一业态,也多以5000 平方米以内的精品类超市为主. 从国内比较成功的城市中心型购物中心业态组合来看, 家具家居类卖场不符合城市中心型购物中心业态的基本特征,该业态即使存在,也只是一个补充,如上海正大广场也有特力屋, 面积只有3660 平方米,而上海万达广场内特力和乐的面积达36600 平方米.3)业态的相关性组合布局有待进一步提升.从业态间的功能互补性及目标人群的一致性来看,在总体的组合上,进一步提升流行时尚类零售业态的占比,增加餐饮类业态比重,压缩家具家居类卖场及家庭日用品大卖场的面积,才能充分体现广场时尚潮流的整体定位.就广场"娱乐楼"而言,位于二楼的国美电器不符合该楼的整体定位,阻断了各楼层间客流的流动,建议将国美电器调整至"沃尔玛楼",同时在该区域引入与青少年相关的业态,以更好配合一楼宝大祥和二楼上海书城的经营, 丰富广场与家庭娱乐教育相关的业态. 黄金珠宝城与沃尔玛的业态属性及客流特征明显不一致,建议将黄金珠宝城与步行街"颐高数码"对调,将电器,数码电子, 日用品这些与家庭消费高度相关的业态归集到一起, 以在五角场区域形成较强的集群优势. 步行街下沉式广场接口区域及地铁接入部分引入更具时尚气息的国际品牌如ZARA,H&M,而现有的快餐品牌向国宾路方向适度后移, 以实现这两个区域业态的深度融合, 进一步强化五角场万达广场引领上海东北区流行风尚的地位,促进广场收益的又一次飞跃.3,宁波万达广场的郊区型城市综合体符合项目的区位特征,但在规模的控制及主力业态的选择方面需要进一步探讨.1)项目的规模巨大,土地的价值没有得到充分挖掘.项目三公里范围内不足20 万人,项目购物中心面积却有22 万平方米,步行街长达680 米,规模过于庞大,部分区域难免存在填铺充数的嫌疑,项目沉淀了大笔资金,土地价值未得到充分挖掘.2)业态组合的功能性有待进一步迅速调整.通常情况下,郊区型购物中心,主题性消费更强, 餐饮及娱乐体验类的消费业态相对更加丰富. 虽然宁波万达广场中餐饮业态面积的占比已经达到44%,但由于购物中心位于城市待开发的区域,其特色餐饮的比例仍然偏低,建议在1 号和7 号门之间引入更多的特色餐饮及其它功能性业态(如银行)以拉动该区域的人气.广场娱乐体验类业态, 尤其是适合少年儿童的相关业态偏少, 建议在步行街二楼相对比较冷的区域增加此类业态的引进,将宁波万达广场打造成为宁波市集购物,休闲,娱乐,教育及体验为一体的家庭娱乐消费中心.4,哈尔滨香坊万达广场所处的区位特征及空间约束,要求其有与上海,宁波等第三代万达广场有不同的定位及业态组合.香坊万达广场处于哈尔滨新城区域,购物中心面积不到87000 平方米,远小于其他三代万达广场的规模,其区域型购物中心的定位符合项目的实际.香坊万达广场最大的主力店是万千百货, 万千百货与步行街如何实现整体的规模效应, 又形成业态错位互补是广场兴旺的关键.从未来的发展来看,主题精品百货,时尚步行街的搭配能更好体现项目的整体定位及特色. 香坊万达广场的业态组合总体而言是比较合理的,但是在娱乐区域的业态组合上却存在不足:一是二楼国美电器由于业态及营业时间上的制约, 严重分割了娱乐楼三个主力业态间的动线, 娱乐业态间没有形成互动, 降低了整体功效的发挥;二是神采飞扬在一楼不但在客流的带动上没有发挥其应有的作用, 而且导致娱乐楼整体租金收益偏低. 最好能将国美电器和神采飞扬进行区位互换,这样不但可以实现娱乐楼客流的高度共享,也可以提升广场的整体租金收益. 由于哈尔滨香坊万达广场处于哈尔滨商务及政府办公较集中的区域,周围很重要的消费群体是政府公务员及公司白领,主要的消费人群年龄在25 岁以上,这个年龄层次的消费者对休闲娱乐业态的选择更倾向于以家庭为单位的消费,因此有必要引进更多家庭共同参与型娱乐消费业态.5,成都万达广场的定位与基本业态功能性选择都是比较合理的,但在部分主力业态的选择和业态布局方面有一些待商榷的地方.1)成都万达广场选择伊藤洋华堂无疑是整个广场招商的点睛之笔,但双百货的经营模式也给成都万千百货带来了极大的压力. 成都万千百货的经营业绩又直接影响到成都万达广场整体经营状况的好坏. 成都万千百货经营能力与对当地品牌资源的掌控能力均远远逊于伊藤洋华堂, 由于万达广场伊藤洋华堂定位于中端综合类百货, 从自身的能力和错位经营的角度来看, 成都万千百货定位于主题性百货可能更加符合实际.2)神采飞扬位于一号中庭一楼附近的布局打断了步行街一楼的客流动线,加上万千百货经营的不景气, 导致一号中庭大部分区域生意相当清淡. 由于电玩的目标消费群体与步行街的主流客群并不一致,建议将神采飞扬与步行街隔离,两者间的通道部分恢复成商铺,这样不但不会影响电玩的客流和生意, 更能够顺畅一楼一号中庭附近区域的客流动线, 提升该区域的人气和活力.3)鉴于成都万达广场步行街二楼大部分区域商家的经营状况都不尽理想,建议在靠近万千的区域增加全国各地的特色餐饮及品牌折扣店的比例, 适当缩小二楼部分店铺的面积, 降低商家的经营压力.4)由于不同商家的承租能力不同,成都万达广场必须时刻保持高度的风险意识,有必要迅速评估各商家的经营状况及经营能力, 并对不符合广场长期发展方向且经营能力较差的品牌和商家进行调整,以增强整个广场的抗风险能力.对万达未来建设项目的几点建议1,建立项目区位的归类标准,按照项目不同分类开展定位及业态组合研究.为了配合万达集团的快速扩张,我们需要对项目进行归类处理,按类进行定位和业态组合的相关研究.借鉴国际成功零售公司和购物中心的经验, 可以从两个维度来对项目进行归类, 一个维度是项目所在的城市类型,评价的指标包括:GDP,人口规模,社会消费品零售总额,居民人均可支配收入等等;另一个维度是项目在特定城市特定区域的区位特征,大体可以分为五种类型:城市中心,城市次中心,规划中的城市中心,社区型及典型的郊区型.2,对于不同区域及类型的商业项目要突出其相应的主题定位及核心功能.不同类型的综合体及购物中心,核心功能是不同的:位于城市中心区的综合体及购物中心,商务服务和中高端零售是其基础的功能;而位于市郊的购物中心,主题性消费更强,娱乐体验类消费业态相对更加丰富;社区型购物中心,目的性消费较强的零售业态是核心.我们需要在未来的规划中,更进一步强化不同类型购物中心的核心功能及主题性,以形成各自鲜明的特点.3,根据不同类型项目的主题及核心功能,有选择性的配置主力业态,主力店品牌及主力店占比.不同类型的城市综合体,核心功能必然会有所区别;不同类型的购物中心,业态及主力店的选择应该有所差异.根据成功购物中心的经验,城市中心型购物中心要着力强化流行时尚,缤纷多彩的特征,多采取以次主力店和小商铺为主的组合模式,弱化主力店的功能及作用;而对于郊区型综合体,主力店作用的强化是购物中心安全稳定经营的根本保证.4,提升业态组合的相关性,充分发挥购物中心的多业态整合优势.购物中心是一个整体, 而不应该是简单的多元组合体, 如果购物中心没有成为一个整体, 而是各个主力店或次主力店相对独立,就很难形成相互之间客流的共享.只有将主力店,次主力店和小商铺有机组合在一个整体里, 才能真正发挥出购物中心一加一大于二的集聚效应和综合性效应. 这其中主力百货店与步行街的相互融合是关键.如何有效实现错位经营而又优势互补是需要共同深入探讨的问题.5,改变目前纯粹以功能为核心的组合模式,尝试建立以目标消费群体为中心的多业态组合方式.万达以前开发的购物中心概念非常清晰:两头是主力零售楼和娱乐楼,中间连以步行街, 即行业内所称的纵向分布.这样的组合有其合理的地方:功能明确,结构简单.但缺陷也比较突出:业态和品牌的针对性不强,客流分散,有效消费不足,同时也会分割特定消费群体的消费习惯,导致客流动线不畅. 万达未来的购物中心可以尝试根据不同目标消费群体的购买能力和消费习惯,在进行规划布局时进行横向布局,兼顾纵向交叉.即针对特定客群的业态,品类和品牌整合布局在同一个水平面上或同一个区域. 可以尝试着建立一些特定的目标消费区域, 让万达所有的细分目标客群各取所需,各得其乐.调整目前广场内部分娱乐休闲业态的布局:从优秀购物中心的整体业态布局来看,从一楼至高楼层,商品档次逐渐降低.低楼层以承担租金能力强的零售业态为主,适量配置餐饮和配套服务业态;高楼层以承担租金能力较低但能够吸引大量客流的餐饮,娱乐,休闲为主,适量配置零售业态和配套服务业态. 休闲, 娱乐业态过多分布于低楼层不但会影响和动摇购物中心的整体定位及形象,也会拉低项目的租金回报.6,合理规划项目的规模,提升资金使用的效率,提高投资回报率.商业地产是资本密集型行业,初期投资额巨大,回收周期长,提升资金使用的效率是一个极具现实意义的课题.科学的定位及合理的项目前期规划是降低初期低效投资, 提高投资回报率的核心手段. 以亚太地区以及国内优秀的购物中心为参考,在一类(香港,新加坡,上海等)城市且位于城市中心区域的购物中心面积大多数在10 万平方米左右; 而位于二三类城市中心区域的购物中心也基本控制在 5 万平方米左右;社区型购物中心大多数在 3 万平方米左右;郊区型购物中心面积也很少有超过15 万平方米的.相对而言,万达已建成的第三代城市综合体商业部分的规模普遍偏大,资金的使用效率有较大的提升空间.7,深入评估项目的长期价值,平衡短期利益与长期价值.商业地产的特性决定了购物中心的长期价值是我们追求的终极目标, 购物中心在前期招商过程中要以引进符合项目长期定位的业态和品牌为前提,关注项目整体经营的稳定性,经济收益的成长性及长期的租金收益.这首先需要建立基于购物中心50 年经营期的收益模型,在此基础上充分评估项目的总体收益,制订相应的租赁策略,扩展广场的长期综合收益.8,提升项目业态组合和项目规划的弹性和可塑性,为项目的业态调整奠定硬件方面的基础. 商业业态与品牌变化越来越快,这要求我们在前期的规划设计中为未来的调整留存余地和空间. 如根据目前市场的发展来看,无论哪一类购物中心,餐饮业态越来越成为购物中心的核心业态, 是稳场旺场经营的重要支撑.这要求在项目规划的前期,必须在相应的配套设计上给予满足,以适应餐饮业态未来在购物中心内的扩张.9,强化项目开发服务于商业运营的思想.地产项目的开发本身不是目的,而只是服务于最终目的的手段,商业地产的开发必须以承载消费功能,服务商业运营,实现商业价值为根本.项目的规划,建设,成本管控等必须以满足广场日常的安全,高效及高品质营运为前提,着眼于项目的整体价值和长期价值.。

红谷滩新区丰和新城三期项目可行性研究报告老楼地产目录第一章总论 (5)第二章项目建设必要性与可行性 (9)第三章市场定位与价格定位 (16)第四章工程设计方案 (37)第五章节能与节水 (39)第六章环境影响评价 (41)第七章组织机构与人力资源配置 (45)第八章质量保证体系及工程招投标方案 (49)第九章项目实施进度 (52)第十章投资估算与资金筹措 (53)第十一章财务评价 (56)第十二章社会评价 (63)第十三章风险分析 (65)第十四章可行性研究结论与建议 (69)附件及附图第一章总论第一节项目概况一、项目名称：红谷滩新区丰和新城三期可行性研究报告二、建设单位：南昌绿苑房地产开发有限公司三、法人代表：赵荣富四、建设地址：红谷滩新区凤凰洲片区A-5地块五、建设性质：房地产综合开发六、项目三期建设规模项目三期分摊土地面积为27.09亩，共四栋（分别为B-1楼、B-2楼、D2号商住楼、20#商业公寓综合楼）。

总建筑面积为73,804.86㎡，其中住宅建筑面积为30,479.76㎡（含地下室983.44㎡）、商业公寓综合楼面积为43,325.1㎡（含地下室11,244㎡）。

销售面积住宅为28,074.5㎡、酒店式公寓为19,809㎡、商业店面为1,421.82㎡。

具体详见下表：注：本报告中20#商业公寓综合楼1-4层9,801.7㎡商业部分不计销售收入，开发商只用于出租。

七、建设期限：2008年1月～2009月12月；八、主要技术经济指标1、项目三期分摊土地面积：27.09亩（合18,060.09㎡）2、总建筑面积：73,804.86㎡（含地下室12,227.44㎡）3、建筑密度：≤25%4、综合容积率：≤3.45、绿地率≥40%6、项目总投资：19,578万元7、项目共融资8000万元,贷款期限为2.5年。

8、项目总投资19,578万元，自有资金6,862万元,占总投资的35.05%。

9、销售收入：30,075.3 万元10、利润总额：7,549.92万元11、税前利润率：38.56%12、净利润：5,662.44 万元13、税后利润率：28.92%14、盈亏平衡点：72.17%15、财务内部收益率：9.32%>Ic=6%16、财务净现值：2,094万元>0（Ic=6%）17、动态投资回收期：1.87年第二节可行性研究范围一、可行性研究依据1、《中华人民共和国城市规划法》2、建设部颁布的《城市规划编制办法》及其《实施细则》3、江西省规划实施技术导则4、国家颁布的城市建设的其他相关规定及规范5、《国有土地使用权出让合同书》编号：洪土出让字【2005】第21号6、《国有土地使用证》编号：洪土国用（登红2005）第338号7、《中华人民共和国建设用地规划许可证》编号：市规红地（2003）第011号8、《中华人民共和国建设工程规划许可证》编号：市规建【2006】第212号、市规建【2006】第213号、市规建【2006】第947号9、《中华人民共和国建筑工程施工许可证》编号：洪建委施字132号、洪建委施字133号、洪建委施字（2007）001号10、南昌市丰和新城A-5地块20#商业公寓综合楼方案设计11、建设单位可研咨询委托书12、建设项目经济评介方法与参数13、建设项目经济评介参数研究二、可行性研究范围通过调查项目所在地的社会经济状况，房地产现状，市政基础设施现状及房地产市场分析预测，研究项目建设的可行性，研究该项目建设规模和内容以及规划设计方案，提出组织管理与实施计划，开展项目投资估算分析，进行投资效益分析和评价，提出项目可行性研究结论。

南昌红谷滩区域分析：A 现状篇生活配套建设为了使红谷滩加快形成一座功能完善、适宜人居的新城，先后开展了280多项生活配套设施的建设项目。

这批生活配套项目紧扣居民日常生活，涵盖了餐饮、超市、学校、医院等１５个类别，种类齐全，功能完善，使居民入住后能够享受与老城区同样的便利生活。

同时，标准高、知名品牌配套项目多，如万家灯火红谷店、圣廷宫酒店、洪客隆世纪花园店、洪城时代广场购物中心等项目，这些项目不仅进一步完善了红谷滩的配套功能，而且还极大地提升了新区的城市品位。

教育：从幼儿园到中学名校一条龙配套新区强力实施教育品牌战略，先后引进了南昌二中、南昌十九中、师大附中、育新学校、上海协和教育集团、江西广电艺术幼儿园等一批知名品牌学校进区办学。

新区还结合花园小区建设，高标准建设了凤凰花园小学、红谷一中、云溪小学等一批区属学校。

医疗：高标准医疗服务居民看病不用出社区社区卫生高标准配套到位，居民的“看病难”问题得以解决。

中寰医院卫生服务中心、市第一医院卫生服务中心和８个社区卫生服务站按期挂牌营业，使入住新区的居民能够就近享有预防、医疗、保健、康复、健康教育、计生服务“六位一体”的医疗保健服务，中寰医院、市第一医院红谷滩门诊部的建设也顺利进行。

交通：１１条公交线及夜间的士解决出行难题新区居民的出行更加方便，白天公共交通便利畅通。

目前已开通了１７路、３０６路、２０９路和旅游２路等１１条往返红谷滩的公交线，基本上覆盖了新区范围内的现有楼盘和道路。

同时，市公交公司还于年前开通了区内５０６循环公交线路。

辖区居民需要夜间出行的也不是难事，市公交公司还开办了夜间出租车电话预约用车业务，保证红谷滩居民２４小时的出行要求，使辖区内居民的“出行难”问题基本上得到了解决。

人气：居民入住率加速增长带动人气兴旺从统计情况来看，年初10个楼盘居民入住数是1784户，占楼盘总户数的20.7%；装修户数1033户，占楼盘总户数的12.0％。

到九月底居民入住数就增长到2983户，占楼盘总户数的22.4%，装修户数有2122户，占楼盘总户数的16.0％，“人气看商机，商机等人气”的节点在逐步破解。