新景祥江西南昌红谷滩万达广场个案研究报告

红谷滩家居广场类商业可行性分析报告一、南昌概览：1、南昌市概况：南昌是江西的省会，全省政治、经济、文化的中心。

地理位置：南昌地处长江中下游，鄱阳湖西南岸，是唯一一个与长江三角洲、珠江三角洲和闽东南经济区相毗邻的省会城市，承东启西，纵贯南北。

地理位置十分重要，南朝人雷次宗在《豫章记》中描述南昌：“豫章，水路四通，山川特秀，咽扼荆楚，翼蔽吴越”，是历代兵家必争之地。

南昌——以其特殊的地理位置决定了城市广阔的成长空间。

正在为中部地区崛起而奋斗。

南昌人口：2009年，全市年末户籍总人口为497.33万人，比上年末净增 2.6万人。

其中，非农业人口234.13万人，增长4.1%。

据2009年全市人口变动抽样调查结果显示，2009年全市年末常住人口464.89万人，人口出生率为13.86‰，死亡率为 6.03‰，自然增长率为7.83‰。

2、南昌经济：南昌作为江西的省会城市，较省内其他城市更具有经济发展的优势，历年来经济发展迅猛，居民收入稳定提升。

经济的发展加快了南昌的城市化进程，推动了城市房地产业的高速发展，同时也带动了城市消费的快速增长。

2009年全年实现地区生产总值1837.50亿元，按可比价格计算，比上年增长13.1%。

其中，第一产业增加值109.65亿元，增长7.7%；第二产业增加值1018.69亿元，增长14.6%；第三产业增加值709.16亿元，增长11.7%。

三次产业结构由2008年的6.1：55.4：38.5调整为2009年的6.0：55.4：38.6。

人均生产总值39669元，增长12.3%。

2009年，城镇居民人均可支配收入16472元，增长9.0%。

人均消费性支出12406元，增长7.4%。

其中，家庭设备用品及服务类、交通和通讯类、衣着类、医疗保健类支出增幅较大，分别增长21.7%、12.8 %、9.6%、7.5%。

全年农民人均纯收入6296元，增长9.1%。

农民人均生活消费支出3791元，增长9.7%。

南昌电影市场打响巨幕争夺战新影城进驻将为新商圈诞生埋下伏笔大江网-信息日报发布时间： 2011-07-21 05:5421日零时，《变形金刚3》正式公映，与此同时，南昌电影市场经过几年竞争发展，新一波影院大战又悄然打响。

今年暑期，IMAX影厅等新一代观影模式将首次在江西诞生。

据了解，近期有三个影城将上马巨幕影厅项目，这也是自2006年江西首次出现多厅影城时代之后的又一次战火升级。

南昌影城观影人次不输北京“江西观影人次超过了北京。

”南昌市星美影院管理有限公司店总经理康亮去年从北京总部调来南昌，谈到对南昌影院市场的印象，显得非常有信心。

南昌电影市场的潜力让全国各地的院线散发出浓厚兴趣，今年一年，就有星美国际影城、广东金逸影城、天幕影城等着手建设影城。

今年打响巨幕第一枪2006年，万达影城开创南昌观影新模式，南昌由传统的单厅影院模式步入多厅影城时代。

2011年，影城竞争不再停留在规模竞争上，而是出现巨幕、IMAX影厅等新形式。

南昌万达房地产开发有限公司在接受采访时透露，正在建设中的红谷滩万达广场将新建一座万达影城，11厅、建筑面积约7100平方米，其中包括建设IMAX银幕。

另外，天幕影城则在建设13×22米的金属幕巨幕厅，星美影城则在建设16×24米的IMAX厅……毫无疑问，今年将是南昌电影市场自单厅变影城后的再一次短兵相接。

新影城为新商圈诞生埋下伏笔南昌城北青山路、城东高新大道、红谷滩，几家新影城无一例外选择了传统商业中心的老城区。

最早进驻南昌的影城都围绕八一广场、中山路这样的成熟商圈或解放路这样的城市次中心布局，新影城布局却洽谈清一色进驻城北、城东、红谷滩。

红谷滩万达影城依托红谷滩万达广场聚集人气，星美国际影城则希望依托樟树林文化公园生财，天幕影城则希望凭借江西艺术中心互动。

天幕影城负责人胡余辉表示，“江西艺术中心今年10月份将竣工一座美术馆，二期还将建设五星级酒店。

这些都将为影城带来潜在客源。

万达广场经历了哪三代开发模式？万达广场分析概述万达集团主营业务主要包括以大型购物中心为主体的商业中心投资与运营（简称“商业中心”）；五星级及超五星级酒店的开发与运营（简称“高级酒店”）；商业运营及物业管理（简称“商业管理”）；写字楼、公寓和住宅的开发销售（简称“销售物业”）在内的四大核心业务板块，公司四大业务板块之间相互支持、相互提升，形成了一个有机业务整体。

万达商业地产的最大特色——订单模式订单模式一：联合发展即万达集团和众多国际国内一流的主力店商家签订联合发展协议，共同选址、约定信息共享等双方的权利和义务。

万达选择战略合作伙伴有三个标准：1：具有强大的吸引力和凝聚力的世界500强企业2：社会知名度高，亲和力强的亚洲超一流企业3：国内相关行业的前三名到现在，万达已和沃尔玛、家乐福、百安居、百盛、新世界、国美、苏宁等20多家跨国及国内顶尖商业连锁签订了联合发展协议。

与万达签约的主力店商家中包括多家紧密型合作伙伴，双方约定无论万达到什么地方开发万达广场，这些合作伙伴都要跟随开店。

订单模式二：平均租金将全国的城市分三等租金：一等是北京、上海、广州二等是省会城市三等是其他城市确定每一等城市的平均租金。

不再就单个项目的租金水平进行谈判，节约谈判时间，从而保证了快速扩张、快速发展以及稳定的租金收益。

订单模式三：先租后建即招商在前，建设在后。

或者叫：颠倒程序（把房地产开发商的惯性思维颠倒一下）。

为什么要招商在前？1、因为招商绝非招一个主力店的问题。

做一个购物中心，一般有七、八家主力店，而且是不同业态的主力店组合在一起，才能满足一站式购物的需求，同时提高大家的比较效益。

很多大的主力店签约时都要求排他性，不能出现同业态的竞争对手。

2、因为这样可以降低风险。

由于万达广场在开工前，大部分商业面积都已确定租户，且约定商业广场从建成后的91天起开始计租，因此不管进没进场，购物中心只要开业，一两个月就能收到租金。

订单模式四：技术对接也叫共同设计。

南昌西湖万达项目地基基础研究摘要：本文对南昌西湖万达项目地基基础有关内容进行了分析，主要涉及项目概况、基础型式以及桩型对比等内容，可供参考。

关键词：南昌西湖；万达项目；地基；基础方案一、项目概况项目地址：拟建南昌西湖万达广场位于南昌市朝阳洲片区，云锦路与银河路交汇处的东南角，为1栋商业综合体，高4层（影厅局部5层），采用框架结构，并配有1层整体地下室。

总图如图1所示。

图1二、基础型式基底以下持力土层评价:正负零对应的绝对标高20.6m，地下一层层高4.6m （5.2m有人防）第②层粉质粘土（承载力特征值140kpa），或第③层中砂（承载力特征值160kpa）。

但土层分布不均匀，土层坡度较大。

局部第②、③层土之间夹杂淤泥质粘土层。

评价：基底以下土层承载力低，且不均匀，土层坡度较大。

结构荷载及天然地基可行性分析：地下1层，地上4层（影厅范围局部5层），柱距8.4mx8.4m。

影厅处典型柱轴力约9000~10000kN，其它位置柱轴力多7000kN左右。

若以第②层粉质粘土层作为天然地基，地基土承载力不足。

若以第③层中砂层作为天然地基设计独基+防水板，独基尺寸比较大，接近筏板，经济性较差。

若以第③层中砂层作为天然地基设计筏板基础，考虑到筏板本身经济性较差，以及需要大量换填土，基坑开挖成本增大、基坑支护成本增大、降水成本增加等经济性因素，再加上换填土均匀性难以保证等诸多因素，故不建议采用第③层土作为天然地基设计筏板基础。

地基基础型式建议：采用桩基础+防水板。

采用灌注桩（持力层为第8层土），或预应力混凝土管桩（持力层为第5或6层土）三、桩型对比分析桩型试算1第8层土为桩端持力层，筛选桩端持力层埋藏较浅的不利孔点ZK27为例。

ZK27处桩端持力层层顶埋深21.5m，初勘中间报告中其它孔点多为23~24m。

基底以下至持力层深度范围内各土层厚度分别为：3层10.4m厚；5层3m厚；7层2.7m厚；8层8.5m厚。

万达王健林：订单商业物业与商业地产未来文章标题:订单商业物业与商业地产未来大连万达集团股份有限公司董事长兼总裁王健林 2004年12月10日15:12 焦点广州尊敬的孙雄会长、各位来宾、记者朋友:大家下午好！今天来之前我准备了一个纲要，本来想就商业地产理论上的问题进行阐述，例如商业地产的未来，空间发展趋势一些问题进行阐述。

昨天到了以后，同业界的同行聊天，他们对我讲，更希望了解万达集团这三年来，在订单地产上的得失体会。

他们很多人想做商业地产，所以今天我临时决定不用稿了，我结合万达集团三年来的商业地产的经验、体会、得失谈几点心得。

如果一定要制定题目，我就讲商业地产的六大要素，这是我一家之谈，不一定对，我说的这几点体会是对准备长期做商业地产，将商业地产作为长期发展方向，作为支柱产业的人比较有用，对于有一些人就想谋取短期利益的人不一定有用。

在介绍心得之前，我简单介绍一下大连万达的订单地产。

万达集团在全国已经有15个城市，开工建设动工的有15个中心，面积达到220万平方米，拆迁和报建的有5个，总面积近300万平方米。

我们有一个目标，是在2010年确保开业40个，力争做到50个购物中心，总面积达到600万平方米，营业收入达到40亿，在2006年可以实现20个开业，15个动工。

订单地产主要有四点：万达集团和15家主要的零售企业其中有12家是跨国零售企业，八家是世界500强企业，签订了战略合作协议。

大家一起在中国共同发展购物中心，重要的四点：第一是共同选址。

现在已经取消了地域行业限制，跨国公司想去哪里都可以，以前想去哪里发展要提前申请。

一、先讨论后再寻找地，提供地给零售商，大家对这一点进行确认，有的零售商感兴趣就去，不感兴趣不就去，我们有时间的限制，所以就是共同选址。

二、制定初步的方案，方案制定后，根据零售商的意见，比如说这个城市大一点，人口多一点，有的要求的铺多一点，有的要求在前面，有的要求在后面。

每一个零售企业都有一个技术部门与我们进行洽谈，大家研究如何做交通、商铺，这些确定后，发文字函，之后才进行技术对接。

前言
随着社会的发展，人们对工程系统的规划建设越来越重视，尤其是作为对与人身有直接关系的消防安全，消防安全的可靠性既有内部因素的影响，更有外部环境的影响，故对于消防，需要严格的执行标准，对于新建的建筑，需要严格审查，对于老旧建筑，则需经过考察后，再根据实际情况进行优化改善。

本次实习就红谷滩万达广场的消防现状及改进意见。

实习目的
根据调查红谷滩万达广场所得的现状，结合《建筑设计防火规范》
GB50016-2014，合理分析以下内容：1.消防道路、建筑物消防间距是否满足规范标准；2.消防设施的分布场所、类型、现状；3.各类公共建筑消防设施的安装状况；4.各类公共建筑防火安全是否满足设计要求。

实习时间
十一月二十号至十一月二十四号
实习地点
红谷滩万达广场
实习步骤
调研路线
初步调查
概念区分
基本概况
调查路线
详细调查
实地调查
现状分析
解释说明
分析与归纳
发现问题
提出建议
总结
3。