养老服务设施用地指导意见(国土部)

自然资源部关于加强规划和用地保障支持养老服务发展的指导意见文章属性•【制定机关】自然资源部•【公布日期】2019.11.27•【文号】自然资规〔2019〕3号•【施行日期】2019.11.27•【效力等级】部门规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】土地资源正文自然资源部关于加强规划和用地保障支持养老服务发展的指导意见自然资规〔2019〕3号各省、自治区、直辖市及计划单列市自然资源主管部门，新疆生产建设兵团自然资源主管部门，部有关直属单位，各派出机构，部机关各司局：为深入贯彻习近平总书记对加快养老产业发展的重要指示批示精神，认真落实《国务院办公厅关于推进养老服务发展的意见》（国办发〔2019〕5号）的工作部署，围绕居家为基础、社区为依托、机构为补充、医养相结合的养老服务体系建设，合理规划养老服务设施空间布局，切实保障养老服务设施用地，促进养老服务发展，现提出以下指导意见。

一、合理界定养老服务设施用地（一）明确养老服务设施用地范围。

养老服务设施用地是指专门为老年人提供生活照料、康复护理、托管照护、医疗卫生等服务的房屋和场地设施所使用的土地，包括敬老院、老年养护院、养老院等机构养老服务设施的用地，养老服务中心、日间照料中心等社区养老服务设施的用地等。

（二）依法依规确定土地用途和年期。

供应养老服务设施用地，应当依据详细规划，对照《土地利用现状分类》国家标准确定土地用途，根据法律法规和相关文件的规定确定土地使用权出让年期等。

养老服务设施与其他功能建筑兼容使用同一宗土地的，根据主用途确定该宗地土地用途和土地使用权出让年期。

对土地用途确定为社会福利用地，以出让方式供应的，出让年限不得超过50年；以租赁方式供应的，租赁年限不得超过20年。

二、统筹规划养老服务设施用地空间布局（三）保障养老服务设施规划用地规模。

各地要强化国土空间规划统筹协调作用，落实“多规合一”，在编制市、县国土空间总体规划时，应当根据本地区人口结构、老龄化发展趋势，因地制宜提出养老服务设施用地的规模、标准和布局原则。

关于养老土地8个优惠政策前言自35号文出台以来，国务院各部门及地方政府陆续出台多个利好民间资本进入养老产业的各项政策，包括土地、投融资、财政补贴、人才培养、税费优惠等政策。

养老产业联盟整理近几年国家关于养老服务设施用地的八个重要指导文件，供大家学习参考。

1、国务院办公厅《社会养老服务体系建设规（2011-2015 年）》（国办发[2011]60号）（四）完善扶持政策，推动健康发展各级政府应将社会养老服务设施建设纳入城乡建设规划和土地利用规划，合理安排，科学布局，保障土地供应。

符合条件的，按照土地划拨目录依法划拨。

2、民政部《关于鼓励和引导民间资本进入养老服务领域的实施意见》（民发[2012]129号）(十七)落实民间资本参与养老服务优惠政策。

将民间资本举办养老机构或服务设施纳入经济社会发展规划、城乡建设规划、土地利用规划和年度土地利用计划，合理安排用地需求，符合条件的，按照土地划拨目录依法划拨。

(十八)鼓励民间资本对闲置的医院、企业厂房、商业设施、农村集体房屋及各类公办培训中心、活动中心、疗养院、旅馆、招待所等可利用的社会资源进行整合和改造，使之用于养老服务。

3、《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》（国发[2013]35号）（三）政策措施—完善土地供应政策。

1.各地要将各类养老服务设施建设用地纳入城镇土地利用总体规划和年度用地计划，合理安排用地需求，可将闲置的公益性用地调整为养老服务用地。

2.对营利性养老机构建设用地，按照国家对经营性用地依法办理有偿用地手续的规定，优先保障供应，并制定支持发展养老服务业的土地政策。

严禁养老设施建设用地改变用途、容积率等土地使用条件搞房地产开发。

4、国务院关于促进健康服务业发展的若干意见（国发[2013]40号）（三）政策措施—加强规划布局和用地保障各级政府要在土地利用总体规划和城乡规划中统筹考虑健康服务业发展需要，扩大健康服务业用地供给，优先保障非营利性机构用地。

2013-2015中国养老产业政策法规汇编中华人民国[主席令]中华人民国老年人权益保障法（第七十二号）2013.7.1日生效国务院及各部委1、[老龄办]关于进一步加强老年人优待工作的意见（全国老龄办发〔2013〕97号）2014.5.8发2、[国务院]关于加快发展养老服务业的若干意见(国发〔2013〕35号)2013.9.10发3、[国务院]关于促进健康服务业发展的若干意见(国发〔2013〕40号)2013.9.28发4、[国务院]关于创新重点领域投融资机制鼓励社会投资的指导意见(国发〔2014〕60号)5、[民政部]关于推进养老服务评估工作的指导意见(民发〔2013〕127号文件号)6、[民政部]关于开展公办养老机构改革试点工作的通知(2013/12/13)7、[民政部等联合发布]关于开展养老服务业综合改革试点工作的通(2013/12/27)8、[卫计委]关于加快发展社会办医的若干意见(国卫体改发〔2013〕54号)9、[商务部等联合发布]关于、澳门服务提供者在地举办营利性养老机构和残疾人机构服务有关事项(商资函〔2013〕67号)10、[民政部]关于贯彻落实《养老机构设立许可办法》和《养老机构管理办法》的通知(民政部令第48号和民政部令第49号)2013.7.811、[民政部]《养老机构设立许可办法》(民政部令第48号)12、[民政部]《养老机构管理办法》(民政部令第49号)13、[民政部等联合发布]关于推进城镇养老服务设施建设工作的通知(2014/05/28)14、[民政部等联合发布]关于加强养老服务标准化工作的指导意见(2014/01/26)15、[住建部等联合发布]关于加强养老服务设施规划建设工作的通知(2014/01/28)16、[国土部]关于印发《养老服务设施用地指导意见》的通知(2014/04/17)17、[民政部]关于开展国家智能养老物联网应用示工程的通知(2014/06/20)18、[民政部等联合发布]关于做好养老服务业综合改革试点工作的通知（含清单）(2014/07/30)19、[民政部等联合发布]关于开展养老服务业统计工作的通知（2014/12/8)20、[住建部等联合发布]关于加强老年人家庭及居住区公共设施无障碍改造工作的通知(2014/07/08)21、[住建部]关于发布国家标准《养老设施建筑设计规》的公告22、[发改委等联合发布]关于加快推进健康与养老服务工程建设的通(2014/09/12)23、[发改委等联合发布]关于组织开展面向养老机构的远程医疗政策试点工作的通知(2014/06/16)24、[发改委]关于开展政府和社会资本合作的指导意见(2014/12/2)25、[教育部等联合发布]关于加快推进养老服务业人才培养的意见(教职成[2014]5号)26、[财政部等联合发布]关于减免养老和医疗机构行政事业性收费有关问题的通知（财税〔2014〕77号）27、[财政部等联合发布]关于做好政府购买养老服务工作的通知(财社[2014]105号)28、[财政部等联合发布]关于建立健全经济困难的高龄、失能等老年人补贴制度的通知(财社〔2014〕113号)29、[财政部]关于推广运用政府和社会资本合作模式有关问题的通知(财金[2014]76号)30、[财政部]关于印发政府和社会资本合作模式操作指南（试行）的通知(财金〔2014〕113号)31、[保监会]关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见(保监发〔2014〕53号)32、[保监会等联合发布]关于推进养老机构责任保险工作的指导意见(民发〔2014〕47号)33、[国家新闻出版局等联合发布]关于公布首届向全国老年人推荐优秀出版物的通知(新广出函〔2014〕313号)34、[卫计委]关于成立卫生计生老龄工作领导小组的通知(国卫办家庭函〔2014〕202号)35、[卫计委]关于开展计划生育家庭养老照护试点工作的通知(国卫办家庭函〔2014〕834号)36、[卫计委]关于印发老年健康核心信息的通知(国卫办家庭函〔2014〕885号)37、[卫计委]关于印发《养老机构医务室基本标准（试行）》和《养老机构护理站基本标准（试行）》的通知(国卫办医发〔2014〕57号)38、[人社部等联合发布]关于进一步做好基本医疗保险异地就医医疗费用结算工作的指导意见(人社部发〔2014〕93号)39、[商务部]关于推动养老服务产业发展的指导意见(加急商服贸函[2014]899号)40、[商务部等联合发布]关于外商投资设立营利性养老机构有关事项的公告（商务部公告2014年第81号)41、[民政部等十部委]联合发布鼓励民间资本参与养老服务业发展政策意见（民发[2015]33号，2015年2月25日发市[市人民政府]关于加快推进养老服务业发展的意见（京政发〔2013〕32号）[市人民政府]关于印发《关于加快本市养老机构建设实施办法》的通知(京政办发〔2013〕56 号) [市人民政府]关于促进健康服务业发展的实施意见(京政发[2014]29号)[市民政局]关于进一步推进基层老年协会建设的意见(京民老龄发〔2014〕372号)[市民政局等联合发布]关于进一步推进本市养老机构和养老照料中心建设工作的通知(京民福发〔2014〕321号)[市民政局等联合发布]关于印发《市光荣院管理办法》的通知(京民优发〔2013〕124号)市[市人民政府]关于加快发展养老服务业推进社会养老服务体系建设的实施意见(沪府发〔2014〕28号) [市人民政府]关于同意《市养老设施布局专项规划（2013-2020年）》的批复(沪府〔2014〕73号) [市民政局办公室]关于印发《市老年友好城市建设导则（试行）》的通知(沪老龄办发〔2013〕19号) [市民政局]关于印发《关于调整本市社区居家养老服务相关政策实施意见》的通知(沪民老工发〔2014〕[市民政局]关于出具“社区居家养老服务来沪从业人员灵活就业证明”操作办法的通知(沪民老工发〔2013〕35号)[市民政局等联合发布]关于规本市养老机构名称的通知(沪民福发〔2014〕27号)[市物价局等联合发布]关于印发《市养老机构服务收费管理暂行办法》的通知(沪价费〔2014〕13号) [市老龄办等联合发布]关于推进老年宜居社区建设试点的指导意见(沪老龄办发〔2014〕10号) [市城乡建设等联合发布]关于印发《市绿色养老建筑评价技术细则》的通知(沪建交[2013]1370号) 天津市[天津市民政局等联合发布]关于调整养老机构补贴标准的通知(津民发〔2014〕57号)市[市人民政府]关于加快推进养老服务业发展的意见(渝府发〔2014〕16号)[市民政局等联合发布]关于调整社会办养老机构建设补贴的通知(渝民发〔2014〕103号)[省人民政府]关于加快发展养老服务业的实施意见(黑政发〔2014〕9号)[省人民政府]省人民政府办公厅关于支持民办养老产业发展的意见(黑政办发〔2014〕50号)[省民政厅等联合发布]关于提高资助民办非营利养老服务机构发展补贴标准的通知(黑民福〔2014〕88号)市[省人民政府]关于加快养老服务业发展的实施意见(吉政发〔2014〕9号)省[省人民政府]关于加快发展养老服务业的实施意见(辽政发〔2014〕4号)省[省人民政府]关于加快发展养老服务业的实施意见(冀政〔２０１４〕６７号)[省人民政府]关于加快发展养老服务业的意见(豫政〔2014〕24号)[省民政厅]关于开展公办养老机构改革试点工作的指导意见(豫民文[2014]20号)省[省人民政府]关于加快发展养老服务业的意见(鲁政发〔2014〕11号)[省国土资源厅等联合发布]关于印发《省养老服务项目建设用地管理办法》的通知(鲁民〔2013〕53号)[省民政厅]关于印发《省养老机构设立许可办法》的通知(鲁民〔2013〕63号)[省教育厅]关于推进养老服务业人才培养工作的实施意见(鲁教高字〔2014〕23号)[省财政厅等联合发布]关于建立生活长期不能自理经济困难老年人护理补贴制度的通知(鲁民〔2014〕28号)[省财政厅等联合发布]关于印发《省社会养老服务体系建设省级专项资金资助项目实施方案》的通知(鲁民〔2013〕24号)[省财政厅等联合发布]关于申报社会养老服务体系建设省级专项资金资助项目的补充通知(鲁民〔2013〕68号)[省财政厅等联合发布]关于印发《省专项彩票公益金支持农村幸福院项目资金管理办法》的通知(鲁财综〔2013〕84号)[省财政厅等联合发布]关于印发《省社会养老服务体系建设绩效考评暂行办法》的通知(鲁民〔2013〕25号)省[省人民政府]关于加快发展养老服务业的意见(晋政发[2014]16号)省[省人民政府]关于加快发展养老服务业的实施意见(浙政发〔2014〕13号)[省人民政府]关于发展民办养老产业的若干意见(浙政发〔2014〕16号)[省人民政府办公厅]关于印发《省老年服务与管理类专业毕业学生入职奖补办法》的通知(浙民福〔2013〕113号)[省物价局等联合发布]关于印发《省养老服务收费管理暂行办法》的通知(浙价费〔2014〕235号) 省[省人民政府]关于加快发展养老服务业完善养老服务体系的实施意见(政发〔2014〕39号)[省财政厅]关于做好政府购买养老服务工作的通知（财社【2014】216号）[省财政厅]关于印发《省省级社会养老服务体系建设专项资金管理办法》的通知（财社〔2014〕224号）[省财政厅]关于推进政府与社会资本合作（PPP）模式有关问题的通知（财金〔2014〕85号）省[省人民政府]关于加快发展养老服务业的实施意见(赣府发[2014]15号)省[省人民政府]关于加快发展养老服务业的实施意见(鄂政发[2014]30号)省[省人民政府]省人民政府关于加快推进养老服务业发展的实施意见(湘政发〔2014〕22号)省[省人民政府]关于加快发展养老服务业的实施意见(皖政〔2014〕60号)[省民政厅]关于推行养老机构综合责任保险有关工作的通知(2014/9/29)省[省人民政府]关于加快发展养老服务业的意见（陕政发〔2014〕21号）[省民政厅等联合发布]关于印发《民办公益性养老机构建设补助资金管理办法》的通知(陕民发〔2013〕32号)省[省人民政府]关于加快发展养老服务业的实施意见(甘政发〔2014〕50号)[省民政厅等联合发布]关于加快推进全省居家养老服务网络平台建设的实施意见(2014/9/2)[回族自治区人民政府]关于加快发展养老服务业的实施意见（宁政发[2014]44号）[自治区人民政府]关于加快发展养老服务业的实施意见（政发〔2014〕57号）[自治区民政厅]关于印发《自治区社区老年人日间照料中心运行管理办法》的通知（民政社福[2013]345号）省[省人民政府]关于加快发展养老服务业的实施意见建标（[2014]23号）省[省人民政府]关于加快发展养老服务业的实施意见（黔府发〔2014〕17号）省[省人民政府]关于加快发展养老服务业的实施意见(川府发〔2014〕8号)[省人民政府]省养老服务业发展工作推进方案(川办发〔2014〕90号)[省人民政府]省健康服务业发展工作推进方案(川办发〔2014〕90号)[省民政厅]关于印发《省养老机构设立许可实施办法》的通知(川民发〔2014〕99号)省[省人民政府]关于加快发展养老服务业的实施意见（青政[2014]33号）新疆[新疆民政厅]关于加快发展养老服务业的实施意见（新政发［2014］19号）省[省人民政府]关于加快发展养老服务业的实施意见(闽政[2014]3号)[省民政厅等联合发布]关于加强养老机构医疗服务能力的意见(闽民福〔2014〕435号)[省财政厅等联合发布]关于印发《非营利性民办养老机构省级专项补助资金使用管理办法》的通知(闽财社〔2014〕21号)[省民政厅]关于印发《省养老机构管理办法》的通知(闽民福〔2014〕438号)[省民政厅等联合发布]关于养老机构设立许可有关事宜的通知（闽民福〔2014〕186号）省[省人民政府]关于加快社会养老服务事业发展的意见(粤府办〔2012〕73号)[省人民政府]省老年人优待办法(198号)[省发改委]关于进一步落实省人民政府加快社会养老服务事业发展意见的价格优惠政策的通知(粤发改价格函〔2014〕3475号)[省国土资源厅等联合发布]关于解决养老服务设施建设用地问题的通知(粤民福〔2013〕31号) [市民政局]关于印发市公办养老机构入住评估轮候试行办法的通知(穗民〔2014〕4号)[市民政局]关于征求市养老机构设施布局规划意见的公告(2013/3/29)[市规划和国土资源委员会]关于向社会公开征求《市机构养老设施用地供应暂行办法》意见的通知(2014/8/4)广西[广西壮族自治区人民政府]关于促进养老服务业加快发展的实施意见(桂政发〔2014〕58号)省[省人民政府]关于加快发展养老服务业的实施意见(2014/6/26)[省人大常委会]省养老机构管理条例(2014/5/30)。

国土资源部办公厅关于印发《养老服务设施用地指导意见》的通知文章属性•【制定机关】国土资源部(已撤销)•【公布日期】2014.04.17•【文号】国土资厅发[2014]11号•【施行日期】2014.04.17•【效力等级】部门规范性文件•【时效性】失效•【主题分类】土地资源正文国土资源部办公厅关于印发《养老服务设施用地指导意见》的通知（国土资厅发[2014]11号）各省、自治区、直辖市国土资源主管部门，新疆生产建设兵团国土资源局，计划单列市国土资源主管部门：为贯彻落实《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》（国发〔2013〕35号）文件精神，保障养老服务设施用地供应，规范养老服务设施用地开发利用管理，大力支持养老服务业发展，部制定了《养老服务设施用地指导意见》（以下简称“《意见》”），现予印发，请结合本地实际认真贯彻执行。

本通知自下发之日起执行，有效期五年。

2014年4月17日养老服务设施用地指导意见一、合理界定养老服务设施用地范围。

专门为老年人提供生活照料、康复护理、托管等服务的房屋和场地设施占用土地，可确定为养老服务设施用地。

老年酒店、宾馆、会所、商场、俱乐部等商业性设施占用土地，不属于本《意见》中的养老服务设施用地。

二、依法确定养老服务设施土地用途和年期。

养老服务设施用地在办理供地手续和土地登记时，土地用途应确定为医卫慈善用地。

依据《土地利用现状分类》（GB/T21010-2007），规划为公共管理用地、公共服务用地中的医卫慈善用地，可布局和安排养老服务设施用地，其他用地中只能配套建设养老服务设施用房并分摊相应的土地面积。

养老服务设施用地以出让方式供应的，建设用地使用权出让年限按最高不超过50年确定。

以租赁方式供应的，租赁年限在合同中约定，最长租赁期限不得超过同类用途土地出让最高年期。

三、规范编制养老服务设施供地计划。

养老服务设施用地供应应当纳入国有建设用地供应计划。

新建城区和居住小区配建养老服务设施用地的，建设规模应一并纳入住房建设用地供应计划；新建养老机构服务设施用地的，应根据城乡规划布局要求，统筹考虑，分期分阶段纳入国有建设用地供应计划。

《养老服务设施用地指导意见》解读2014-05-05 16:15:00来源：中国国土资源报作者：廖永林何凤山雷爱先黄清为贯彻落实《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》（国发〔2013〕35号），国土资源部日前下发《养老服务设施用地指导意见》（以下简称“《意见》”），在用地范围、土地用途和年期、供地计划、供地政策、鼓励租赁供地、分类用地监管、鼓励盘活存量用地、利用集体建设用地等方面分别作出了规定，从土地政策上大力支持养老服务业发展。

用地范围商业性设施和商品住宅用地不得纳入其中从前期调研掌握的情况看，各地对养老用地的界定不够统一，不少地区将其与养老产业用地混为一谈。

既有将老年酒店、宾馆、老年会所、商业、俱乐部等商业性设施占地列入养老用地的，也有将老年人旅游休闲度假服务区用地列入的，还有将部分老年人居住的商品住宅用地也视为养老用地的。

因此，有必要规范引导养老服务设施用地适用范围，不能将其随意扩大化，老年酒店、宾馆、会所、商场、俱乐部等商业性设施和商品性住宅用地纳入其中是不合适的，只有与老年人生活直接相关、专门为老年人提供生活照料、康复护理、托管等服务的房屋和场地设施占用的土地，方可确定为养老服务设施用地。

土地用途和最高年期养老服务设施用地登记为医卫慈善用地，出让最高年限50年《土地利用现状分类》（GB/T21010-2007）中没有“养老服务设施用地”名称，只在一级类“公共管理与公共服务用地”下有“医卫慈善用地”和“公共设施用地”二级类；国土资源部发布的《划拨用地目录》（国土资源部令第9号）规定，非营利性社会福利设施用地中包括老年人社会福利设施用地，与养老服务设施用地有关。

经充分论证，《意见》明确：规划为公共管理用地、公共服务用地中的医卫慈善用地，可布局和安排养老服务设施用地，其他用地只能配套建设养老服务设施用房并分摊相应的土地面积。

养老服务设施用地以出让方式供应的，建设用地使用权出让年限最高按50年确定。

营利性养老服务机构和非营利性养老机构政策对比国土资源部办公厅关于印发《养老服务设施用地指导意见》的通知各省、自治区、直辖市国土资源主管部门，新疆生产建设兵团国土资源局，计划单列市国土资源主管部门：为贯彻落实《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》（国发〔2013〕35号）文件精神，保障养老服务设施用地供应，规范养老服务设施用地开发利用管理，大力支持养老服务业发展，部制定了《养老服务设施用地指导意见》（以下简称“《意见》”），现予印发，请结合本地实际认真贯彻执行。

本通知自下发之日起执行，有效期五年。

2014年4月17日《养老服务设施用地指导意见》一、合理界定养老服务设施用地范围。

专门为老年人提供生活照料、康复护理、托管等服务的房屋和场地设施占用土地，可确定为养老服务设施用地。

老年酒店、宾馆、会所、商场、俱乐部等商业性设施占用土地，不属于本《意见》中的养老服务设施用地。

二、依法确定养老服务设施土地用途和年期。

养老服务设施用地在办理供地手续和土地登记时，土地用途应确定为医卫慈善用地。

依据《土地利用现状分类》（GB/T21010-2007），规划为公共管理用地、公共服务用地中的医卫慈善用地，可布局和安排养老服务设施用地，其他用地中只能配套建设养老服务设施用房并分摊相应的土地面积。

养老服务设施用地以出让方式供应的，建设用地使用权出让年限按最高不超过50年确定。

以租赁方式供应的，租赁年限在合同中约定，最长租赁期限不得超过同类用途土地出让最高年期。

三、规范编制养老服务设施供地计划。

养老服务设施用地供应应当纳入国有建设用地供应计划。

新建城区和居住小区配建养老服务设施用地的，建设规模应一并纳入住房建设用地供应计划；新建养老机构服务设施用地的，应根据城乡规划布局要求，统筹考虑，分期分阶段纳入国有建设用地供应计划。

对闲置土地依法处置后由政府收回的，规划用途符合要求的，可优先用于养老服务设施用地，一并纳入国有建设用地供应计划。

关于可供开发养老项目的土地类型及相应开发途径的调研分析养老地产从2013年以来逐渐成为养老服务改革的重头戏;推进的节奏不断加快;随着建设用地的可利用空间逐渐收窄;如何更好地利用增量用地以及盘活规模较大、成本较低的存量用地尤其是企业自有用地、工业用地等来开发养老项目;成为希望进军养老行业的企业必须思考的问题..本文尝试对可供开发养老项目的不同土地类型及相应开发途径进行浅要分析..根据物权法和土地管理法的规定;我国土地分为国家所有和集体所有;其中城市的土地归国家所有;城市之外的农村土地归集体所有;由此形成了城乡分割的二元化土地所有制度..无论是国有建设用地还是集体建设用地;均可以利用作养老项目..具体分析如下：一、利用国有建设用地开发养老项目国有建设用地的取得方式包括划拨和出让两种..1、划拨用地做养老1.1划拨用地相关概念划拨是符合一定条件的主体无偿取得国有建设用地的方式..国家专门制订了划拨用地目录;只有属于该目录下的用地项目且符合其他申请条件的;才可以申请划拨土地..在国有土地上建设的非营利性养老机构;用地属于公共管理与公共服务用地中的医卫慈善用地;因其具有公益性和福利性;建设单位可以通过申请无偿划拨的形式取得土地..一般公办公营、公办民营等非营利性养老机构的用地属于划拨性质;地类为A6..政府为投资建设主体;持有养老机构的产权;养老机构可享受民政系统按床位给予的建设补贴和运营补贴..一般政府会通过公开招投标等方式选定专业化的运营机构负责项目的运营和管理;运营机构享有一定期限的经营管理权;通过收取租金及服务费以及获得慈善捐赠、政府补贴等方式取得收益..1.2相关政策2015年2月3日十部委发布的关于鼓励民间资本参与养老服务业发展的实施意见中;明确鼓励将政府投资举办的养老机构特别是新建机构;在明晰产权的基础上;通过公开招投标;以承包、联营、合资、合作等方式;交由社会力量来运营;实现运行机制市场化..有条件的地方;可稳妥开展把专门面向社会提供经营性服务的公办养老机构转制成为企业或社会组织的试点工作;完善法人治理结构..北京市民政局2015年3月3日发布的关于深化公办养老机构管理体制改革的意见中;确定了三种民资参与公办养老机构运营的方式;包括：采取单项服务外包、专项服务合作等方式;面向社会力量购买服务;分项目、分步骤地使用社会优质服务资源；公办民营、公建民营养老机构要通过招投标、品牌机构连锁运营等方式;引入具有一定影响力和品牌效应的服务机构、社会组织开展运营..1.3主要开发途径我公司可以利用自身在建筑行业所积累的资金、技术、人才等方面优势;通过股份合作制、PPP政府和民间资本合作;由政府出地;地上物业建设、经营管理均由企业承担;在约定时间内将物业归还政府、BTBuild-Transfer;建设--移交、BOTBuild－Operate－Transfer;基础设施特许权、公办民营等形式与政府相关部门合作;参与公立养老机构的建设或运营管理..2、出让用地做养老2.1出让用地相关概念出让是以招拍挂的公开方式或以定向协议方式有偿取得国有土地使用权用于开发建设的方式;根据城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例、国土资源部、监察部关于严格实行经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让的通知等法律法规;我国逐渐确立了经营性土地使用权招拍挂出让制度..2.2相关政策2014年4月17日国土资源部办公厅印发的养老服务设施用地指导意见提出：营利性养老服务设施用地应当以租赁、出让等有偿方式供应;原则上以租赁方式为主..土地出让租赁计划公布后;同一宗养老服务设施用地有两个或者两个以上意向用地者的;应当以招标、拍卖或者挂牌方式供地..同时鼓励盘活存量用地用于养老服务设施建设..对营利性养老服务机构利用存量建设用地从事养老设施建设;涉及划拨建设用地使用权出让租赁或转让的;在原土地用途符合规划的前提下;可不改变土地用途;允许补缴土地出让金租金;办理协议出让或租赁手续..养老服务设施用地指导意见还指出：企事业单位、个人对城镇现有空闲的厂房、学校、社区用房等进行改造和利用;兴办养老服务机构;经规划批准临时改变建筑使用功能从事非营利性养老服务且连续经营一年以上的;五年内可不增收土地年租金或土地收益差价;土地使用性质也可暂不作变更..2015年2月3日十部委发布的关于鼓励民间资本参与养老服务业发展的实施意见中明确提到：支持机关、企事业单位将所属的度假村、培训中心、招待所、疗养院等转型为养老机构;支持民间资本对企业厂房、商业设施及其他可利用的社会资源进行整合和改造;用于养老服务..北京市政府2013年印发的关于加快推进养老服务业发展的意见中也明确鼓励社会资本对企业厂房、商业设施及其他可利用的社会资源进行整合和改造;用于养老服务..关于加快推进养老服务业发展的意见还指出：要依托中关村国家自主创新示范区、北京经济技术开发区、通州国际医疗服务区;统筹建设集老年产品研发、生产、物流配送、展览展销等一体化的养老服务产业园区..充分发挥区域资源优势;依托国家和北京市可持续发展实验区;鼓励建设一批功能突出、特色鲜明、辐射面广、带动力强的休闲养生、特色医疗、文化教育、科技服务养老基地..制定优惠政策;吸引国内外养老服务领域知名企业入驻;吸引上下游企业聚集;打造养老服务完整产业链；鼓励竞争力强、有实力的养老服务企业走集团化发展道路;扶持中小型养老服务企业连锁经营..2013年10月31日北京市人民政府办公厅印发的关于加快本市养老机构建设实施办法的通知第四条提出：社会资本投资建设的营利性养老机构;应在限定地价、规定配套建设和提出管理要求的基础上;采用招拍挂等方式供地..企业单位利用自有用地建设的营利性养老机构;采取协议出让的方式供地..小结：从以上政策内容分析可以看到;社会资本投资建设营利性养老机构主要类型有以下几种：1、企业自有建设用地土地用途不限;但要符合规划要求；2、企业厂房存量工业用地；3、机关、企事业单位将所属的度假村、培训中心、招待所、疗养院等转型为养老机构；4、酒店、商业等商业设施或旅游设施；5、企事业单位、个人对城镇现有空闲的学校、社区用房及其他可利用的社会资源进行整合和改造;用于养老服务..以下做具体分析：2.3可开发养老项目的主要土地类型及其开发途径政策：对营利性养老服务机构利用存量建设用地从事养老设施建设;涉及划拨建设用地使用权出让租赁或转让的;在原土地用途符合规划的前提下;可不改变土地用途;允许补缴土地出让金租金;办理协议出让或租赁手续..企业单位利用自有用地建设的营利性养老机构;采取协议出让的方式供地..与规划、国土等相关部门沟通政策落地结果：企业单位可以利用自有的建设用地来建设营利性养老机构;首先要符合规划用途;先要在规划部门调整规划用途做A61机构养老设施用地;然后进行土地出让..出让方式：如果以企业单位自己或企业单位与其下属的全资子公司合作成立的公司为主体;一般采用协议出让方式供地；如果企业单位与其他非自己所属的公司合作成立的公司为主体拿地;一般需要走招拍挂程序出让..对于如果有合作方;而合作方是否为自己所属的公司;只需要企业单位出具证明即可..开发途径：可与拥有土地的相关单位尤其是国企成立合资公司共同开发、运营养老项目;或者以租赁、收购土地等形式单独进行开发及运营;从而大大降低用地成本..但在拿地主体上有所限制..政策：企事业单位、个人对城镇现有空闲的厂房、学校、社区用房等进行改造和利用;兴办养老服务机构;经规划批准临时改变建筑使用功能从事非营利性养老服务且连续经营一年以上的;五年内可不增收土地年租金或土地收益差价;土地使用性质也可暂不作变更..鼓励社会资本对企业厂房、商业设施及其他可利用的社会资源进行整合和改造;用于养老服务..与规划、国土等相关部门沟通政策落地结果：通过对北京市国土局土地利用处潘主任的咨询;对于存量的工业/仓储用地;包括企业自有的、协议出让的工业用地;拆除厂房后;建设养老项目;可通过协议出让的方式供地..对于存量的现有厂房;改造为养老设施;只需要规划和民政部门批准即可;不需要经过土地部门..对于增量工业用地;不允许在招拍挂后改变工业用地性质..对于具有历史遗留问题的增量工业用地;可以先收储;将用地性质改为A61机构养老设施用地后;再走招拍挂程序供地..开发途径：通过将企业尤其是国企闲置的厂房、仓储用地等存量工业用地用于养老项目的建设;也是一种有效降低开发成本的开发方式..公司可以收购企业自有的协议出让工业用地;或闲置的厂房;如果需要拆除厂房重新调整指标;则需要走协议出让程序;如果在现有厂房基础上改造扩建;只需要获得规划部门及民政部门批准即可..政策：鼓励社会资本对企业厂房、商业设施及其他可利用的社会资源进行整合和改造;用于养老服务..与规划、国土等相关部门沟通政策落地结果：利用增量的商业用地做养老;主要是走招拍挂程序拿地;企业自有的存量商业用地做养老;属于企业自有用地范畴;可以协议出让;但以前经过招拍挂拿的商业用地做养老;需要收储重新走招拍挂程序..存量的现有商业设施;不拆除;只是改造成养老;只需要经过民政和规划部门批准即可;不需要再走土地出让程序..开发途径：借鉴酒店式公寓的经营管理模式开发养老项目;所谓合适的用地是指要考虑老人对医疗、环境、交通等特殊的需要;这是有别于一般酒店式公寓的地方..土地取得方式一般是以商业办公用途立项;通过招拍挂的形式获取土地;其盈利模式为出售+租赁+物业管理服务..一般按照酒店式公寓的产权式酒店形式进行规划建设;物业持有者可以将酒店式公寓出售一般可以办理产权证;也可持有通过租赁的方式收取租金..不论是出售还是租赁;物业持有人需成立运营管理公司提供统一管理和服务;收取相应的物业管理费..需要注意的是;因为商业用地的使用年限为40年;而物权法第149条规定:非住宅建设用地使用权期间届满后的续期;依照法律规定办理..该土地上的房屋及其它不动产的归属;有约定的;按照约定；没有约定或者约定不明确的;依照法律、行政法规的规定办理..可见对于商业用地使用年限届满后的自动续期问题法律规定比较模糊..另外一个不利因素是;商业用地的日常生活成本较高;水电费均按照工商业计价;这一定程度上抬高了开发企业的运营成本..利用增量商业用地做养老;成本会比较高;而且需要走招拍挂程序拿地;建议谨慎..但是如果收购成本低廉的商业设施做改扩建;还是可行的;例如万科的幸福汇;就是小区配套商业设施改造成的养老项目..酒店作为商业设施的一种;也可以作为养老项目载体之一..与规划、国土等相关部门沟通政策落地结果：对于利用酒店、商业配套设施等改扩建的养老项目;并不需要走国土部门的协议出让或招拍挂流程;通过规划部门的控规调整及民政部门的许可即可..关于酒店用地的利用同上面叙述的商业用地一样..凡是经过招拍挂程序拿到的酒店用地;改变性质后;需收储重新走招拍挂出让;如果是企业自有酒店用地;可以协议出让..开发途径：位处市区的酒店在地段、周边配套等方面具有较大的优势;但目前酒店业市场普遍不景气;如北京市60家五星级酒店2014年均出现亏损;空置率达40%..因此我公司可通过收购、租赁等形式整合相关酒店类资源开发养老项目;一方面可以解决老年人入住难的问题;另一方面也可以满足老人对生活品质的需求..目前已有一些酒店类公司依托自身的资源优势提供老龄服务;也有的将酒店改造为养老公寓以提供老龄服务;如北京九华山庄即依托丰富的酒店管理经验;将旗下部分酒店业务转型;实现养老的功能..保利和熹会养老项目也是利用其西山林语小区配套酒店设施改造成的养老项目..万科杭州随园嘉木也是酒店改造成的养老项目..旅游用地也是作为养老可以利用的土地类型之一..与规划、国土等相关部门沟通政策落地结果：仍然是遵守以前经过招拍挂的旅游用地做养老;改变土地性质后仍然要招拍挂出让;原来为企业自有或协议出让的旅游用地;可以协议出让..旅游项目房间设施改造成养老用房的;得到民政部门和规划部门许可;可以不经过国土局..开发途径：此种模式依托特定地区本身具有的自然风光资源或旅游景区资源;将其与养老产业相结合;设计适合老年人的旅游路线或是在临近环境优美的风景区建立养老社区、俱乐部或度假酒店;并提供各式旅游休闲服务;从其性质来看多为经营性营利性的模式..此模式用地性质为旅游用地;通常是以旅游地产立项获取土地..使用年限为40年..土地取得方式根据建设内容的性质进行区分;涉及老年住宅建设的;以招拍挂的出让方式取得国有建设用地..周边的景观可以利用集体林地、农用地进行建设..盈利方式为租金+房价款+服务费+物业管理费..客户对象主要针对身体健康且具有一定经济实力的老年人;使其有机会进行候鸟式的旅游、疗养..目前;杭州万科的随园嘉树就是旅游用地做养老;但其拿地方式是招拍挂拿地模式定向招标..政策：企事业单位、个人对城镇现有空闲的厂房、学校、社区用房等进行改造和利用;兴办养老服务机构;经规划批准临时改变建筑使用功能从事非营利性养老服务且连续经营一年以上的;五年内可不增收土地年租金或土地收益差价;土地使用性质也可暂不作变更..与规划、国土等相关部门沟通政策落地结果：对学校、社区用房、或医院等其他可以利用的社会资源;存量用房进行改造利用;兴办养老机构;需征得相关部门批准规划、医疗、教育、民政部门许可后改变建筑使用功能;不需要走国土局出让程序..但涉及到教育用地、医疗用地净地转变性质建设养老项目的;根据其是否涉及到企业自有用地还是新增用地来操作;企业自有的教育、医疗等;适用于自有用地协议出让..新增的仍然走招拍挂出让程序..开发途径：可供利用来做养老的资源比较多;学校、医院;社区用房;同时;公司也可以与相关企事业单位合作;以整合、置换、转变用途、租赁等方式;对其举办的各类培训中心、活动中心、度假村、疗养院、招待所等资源进行改造;用于养老项目的建设..但是这些类型主要是改造改建方式比较受到政策支持;如果涉及相关用地开发建设;则需要分情况;涉及自有用地的;按照自有用地的政策规定;协议出让..涉及公开市场招拍挂拿地则采用招拍挂形式出让..二、利用集体建设用地开发养老项目2.1相关政策2013年10月31日北京市人民政府办公厅印发的关于加快本市养老机构建设实施办法的通知第四条提出：农村集体经济组织可采取占地方式;利用集体建设用地建设养老机构..第五条提出：由农村集体经济组织投资建设的养老机构;以及社会资本在采用农村集体土地流转方式获得的集体建设用地上投资建设的非营利性养老机构;符合法定建设程序的;参照社会资本投资建设的非营利性养老机构享受建设及运营期间的各项优惠扶持政策..2014年4月17日国土资源部办公厅印发的养老服务设施用地指导意见规定;农村集体经济组织可依法使用本集体所有的土地为本集体经济组织内部成员兴办非营利性养老服务设施..民间资本举办的非营利性养老机构与政府举办的养老机构可以依法使用农民集体所有土地..关于土地流转相关政策：十八届三中全会通过的中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定指出要建立城乡统一的建设用地市场;在符合规划和用途管制的前提下;允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股;实行与国有土地同等入市、同权同价..缩小征地范围;规范征地程序;完善对被征地农民合理、规范、多元保障机制..“缩小征地范围”就是在城市规划区以外的非公益性建设用地;使用农村集体建设用地的;可以采用只转不征的方式获得土地..目前国家正在天津、重庆、沈阳、武汉、长沙、成都进行缩小征地范围的试点;探索合理界定征地范围以及除商品住宅外的非公益性项目使用农村集体土地的用地取得方式等事项..在土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围外;对符合土地利用总体规划及村庄规划的;试点城市允许除商品住宅外的非公益性项目使用农村集体土地;突破了建设项目原来只可以使用国有土地的限制..使工矿、仓储、商服、旅游类项目用地;退出征地范围;只转不征..各试点城市目前正在土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围外;选取集体土地界线清楚、产权明晰并完成确权颁证的乡村开展试点工作..在项目类型上各地主要选择除商品住宅外的旅游娱乐、商业服务、工业仓储等非公益性用地..如天津市的6个试点项目除一个是仓储外;其余都是工业项目..成都市选择的10个项目主要是旅游商业服务类的..且都是一些用地规模小;产业布局比较分散的个体民营企业..2.2 政府相关部门解释根据对北京市国土局耕保处的咨询;对于国土资源部办公厅印发的养老服务设施用地指导意见规定;农村集体经济组织可依法使用本集体所有的土地为本集体经济组织内部成员兴办非营利性养老服务设施..民间资本举办的非营利性养老机构与政府举办的养老机构可以依法使用农民集体所有土地..给予了相关解释..前半句“农村集体经济组织可依法使用本集体所有的土地为本集体经济组织内部成员兴办非营利性养老服务设施”目前已经在按照政策执行;具体如下：本集体经济组织内部成员数来规划床位数的;即服务的老人范围的限定在本村集体内或最多辐射到周边区域;具体床位数由民政局及规划部门确定..对于后半句“民间资本举办的非营利性养老机构与政府举办的养老机构可以依法使用农民集体所有土地”目前尚没有细则可以执行：该规定并没有实际执行;因为民间资本举办非营利性养老机构;主体并不明确;是指民间资本参与集体经济组织;还是指民间资本可以自己来办养老;均不明确;同时由于目前土地无法流转至民间资本名下;因此民间资本自己使用农村集体所有土地来建设养老机构;目前还无法实施..从国土局耕保处了解到;北京大兴今年要开始试点集体建设用地流转..2.3主要开发途径与村集体联合兴办养老机构在此模式下;可以考虑由企业出资金;以租赁、入股、合作开发等多种方式取得土地;与村集体合作开发经营性养老服务设施..一方面可以解决村集体自身的养老福利需求;另一方面投资者也可自行对外经营规模有限以获得收益..盈利模式为租赁+物业管理服务;按照酒店式公寓的形式进行规划建设;物业持有人成立运营管理公司提供统一管理和服务;收取相应的物业管理费..自行投资建设养老机构在此模式下;企业通过土地转让;支付转让费用获得一定期限的集体土地使用权限进行自行开发;村集体不直接参与养老机构建设;而只是作为集体建设用地使用权的转让主体;收取土地流转费用..企业与村集体签订土地转让合同;取得土地使用权..但这种模式还需要一定的时间才能实行;现阶段无法实施..2.4利用农村集体建设用地开发养老项目的机会/优势及风险首先;集体建设用地成本低廉;用地性质不用改变..太申祥和、金手杖等养老项目均是利用集体建设用地做养老项目..第二;集体土地流转即将开始试点;北京大兴今年将开始试点;如果先期通过租赁或者合作方式把集体建设用地圈起来;进行建设;等到集体土地流转开始实行;可以协议方式获得土地使用权..通过集体土地流转可以增加建设用地的供给总量;通过协议出让、招牌挂的方式可以使目前利用效率较低的土地资源得到更加充分、合理的利用..第三;由于企业在开发过程中既将农村劳动力就地转化为服务人员;完善了农村景观体系;推动了农村城镇化的进程;同时还解决了当地村民的养老问题;因此可以争取让村集体适当降低土地价格;从而有效降低企业开发建设养老服务设施的成本;实现企业与村集体的合作双赢..第四;农村拥有良好的自然风光和生态环境;因此将项目设计为疗养性、康复性的养老机构;或租赁型养老公寓都较为适宜..首先：政策对于集体用地的规范还有待细化;意见在涉及利用集体建设用地兴办养老服务设施方面;仅提到“依法使用”;并未给出更为明确的指导..根据国土局解释;现阶段还只能与集体经济组织为主体来开发建设非营利性养老机构;而且规模是受到限制的;严格按照本集体经济组织内部的老人来安排床位规模..。

康养地产相关政策文件汇编
01 养老产业用地政策文件及内容
1、国土资源部：《养老服务设施用地指导意见》
合理界定养老服务设施用地范围、依法确定养老服务设施土地用途和年期、规范编制养老服务设施供地计划、细化养老服务设施供地政策、鼓励租赁供应养老服务设施用地、实行养老服务设施用地分类管理、加强养老服务设施用地监管、鼓励盘活存量用地用于养老服务设施建设、利用集体建设用地兴办养老服务设施等九方面问题分别作出了具体规定。

在养老服务设施用地规划计划方面，明确养老服务设施用地供应纳入国有建设用地供应计划。

对闲置土地依法处置后由政府收回的，规划用途符合要求的，可优先用于养老服务设施用地，一并纳入国有建设用地供应计划。

新建养老服务机构项目用地涉及新增建设用地，符合土地利用总体规划和城乡规划的，在土地利用年度计划指标中优先安排。

2、住房城乡建设部、国土资源部、民政部等四部门：《关于加强养老服务设施规划建设工作的通知》
明确各地国土资源主管部门要将养老服务设施建设用地纳入土地利用总体规划和土地利用年度计划，按照住房开发与养老服务设施同步建设的要求，对养老服务设施建设用地依法及时办理供地和用地手续等。

3、国土资源部、住房城乡建设部：《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》
对房地产供应明显偏多或在建房地产用地规模过大的市、县，明确国土资源主管部门、住房城乡建设、城乡规划主管部门可以根据市。

北京市民政局北京市发展和改革委员会北京市规划委员会北京市财政局北京市国土资源局关于加快养老服务机构发展的意见京民福发〔2008〕543号各区县民政局、发展改革委、规划委、财政局、国土资源局：为贯彻落实科学发展观，加快养老服务事业发展，加大养老服务机构建设力度，建立适应首都经济社会需要的养老服务体系，提出以下意见：一、把握发展原则，加强宏观调控和指导以人为本，促进公平。

坚持以老年人需求为导向，不断提高老年福利整体水平。

政府主导，社会参与。

建立支持养老服务机构发展的公共财政投入机制，逐步实现投资经营主体多元化。

分类指导，统筹发展。

优化养老服务机构空间布局和行业结构，与居家养老服务协调发展。

建管并举，规范管理。

推进管理规范化、服务标准化，调整存量、优化增量。

二、明确发展目标，构建新型养老服务模式新型养老服务模式坚持以“全面关怀、重点照顾”为理念，不断推动老年福利服务由补缺型向适度普惠型转变，建立与老年人多层次、多样性需求相匹配的服务供给机制。

（一）制定总体发展目标和分步实施任务。

建立集中照料服务与社区居家服务互为补充的养老服务体系。

到2020年，90%的老年人在社会化服务协助下通过家庭照顾养老，6%的老年人通过政府购买社区照顾服务养老，4%的老年人入住养老服务机构集中养老。

2009年，全市新增养老床位1.5万张。

到2015年，全市养老床位总数达到11万张，每百名老年人拥有床位3.8张；到2020年，全市养老床位总数达到14万张，每百名老年人拥有床位4张，并随着老年人口增加而不断提高床位总数，保持百名老年人拥有床位数不降低。

（二）建立分类发展政策和服务分工机制。

政府投资建设的保障型养老服务机构，以城镇“三无”、农村“五保”及其他低收入老年人为服务对象；政府通过政策扶持社会力量建设的普通型养老服务机构，以一般工薪老年人为服务对象；政府引导社会力量投资建设的高档型养老服务机构，以满足养老服务的市场需求。

着重发展护养型养老服务机构，不断提高全市护养型养老床位比例。

民政部等部门关于加快发展农村养老服务的指导意见文章属性•【制定机关】民政部,中央精神文明建设指导委员会,农业农村部,国家发展和改革委员会,教育部,司法部,财政部,人力资源和社会保障部,自然资源部,住房和城乡建设部,国家卫生健康委员会,应急管理部,中国人民银行,国家市场监督管理总局,国家金融监督管理总局,国务院国有资产监督管理委员会,国家医疗保障局,国家邮政局,国家消防救援局,全国供销合作总社(已撤销),中国残疾人联合会,全国老龄工作委员会•【公布日期】2024.05.08•【文号】•【施行日期】2024.05.08•【效力等级】部门规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】老年人保障,村镇建设正文关于加快发展农村养老服务的指导意见各省、自治区、直辖市民政厅（局）、精神文明建设办公室、农业农村（农牧）厅（局、委）、发展改革委、教育厅（教委）、司法厅（局）、财政厅（局）、人力资源社会保障厅（局）、自然资源厅（局）、住房城乡建设厅（局）、卫生健康委、应急管理厅（局）、人民银行、市场监管局（厅、委）、国资委、医保局、邮政局、消防救援局、供销合作社、残联、老龄办，国家金融监督管理总局各监管局，新疆生产建设兵团民政局、精神文明建设办公室、农业农村局、发展改革委、教育局、司法局、财政局、人力资源社会保障局、自然资源局、住房城乡建设局、卫生健康委、应急管理局、人民银行、市场监管局、国资委、医保局、邮政局、消防救援局、供销合作社、残联、老龄办：发展农村养老服务事关亿万农村老年人幸福生活，事关积极应对人口老龄化国家战略和乡村振兴战略顺利实施。

为贯彻落实党中央、国务院决策部署，加快发展农村养老服务，现提出以下指导意见。

一、总体要求（一）指导思想。

以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻落实党的二十大精神，坚持以人民为中心的发展思想，坚持政府引导、社会参与、集体互助、家庭尽责，坚持尽力而为、量力而行，强化农村基本养老服务供给，补齐农村养老服务短板，着力提高农村养老服务质量水平，更好满足广大农村老年人养老服务需求，为加快推进中国特色养老服务体系成熟定型奠定坚实基础。